Ako kúpiť byt

Obsah článku

• 1. Uzatvorenie dohody s realitnou kanceláriou
• 2. Nájdenie vhodného ubytovania
• 3. Kontrola čistoty bytu a príprava obchodu
• 4. Uzatvorenie zmluvy o predaji a kúpe bytu a vyrovnanie hotovosti
• 5. Štátna registrácia transakcie a prevod vlastníctva bývania

Postup pri kúpe domu na sekundárnom trhu sa môže javiť dosť komplikovaný a nie celkom logický, ale v skutočnosti bol vypracovaný roky a existuje, aby sa zabezpečila maximálna bezpečnosť transakcií na ruskom trhu..

Anton ILYIN, právnik Moskovskej asociácie – Cech realitných kancelárií, povedal nášmu korešpondentovi o tom, ako k takémuto nákupu dochádza vo všeobecnosti. Celý proces je možné podmienečne rozdeliť do piatich stupňov..

1. Uzatvorenie dohody s realitnou kanceláriou

Je možné, samozrejme, nájsť byt bez realitnej kancelárie, ale … Je potrebné vziať do úvahy jednu vec – v Moskve dopyt po bývaní výrazne prevyšuje ponuku. Nehovoriac o tom, že v podmienkach ruskej legislatívy a trhovej reality je oveľa pohodlnejšie obviňovať všetky problémy na pleciach realitnej kancelárie, ktorá vám bude pridelená – za to mu zaplatia peniaze.

Nájdenie bytu a podpora transakcie je služba, za ktorú agentúry účtujú určitý poplatok. Môže to byť buď fixná cena – zvyčajne od 1 000 USD alebo percento transakcie alebo všetkých rovnakých 1 000 USD za nájdenie vhodného bytu plus percento jeho nákladov.

Ak agentúra účtuje poplatok za nájdenie bytu, peniaze sa musia zaplatiť vopred. V takom prípade by dohoda, ktorú uzavriete s agentúrou, mala obsahovať čo najpodrobnejší opis bytu, ktorý potrebujete. V zmluve sa tiež uvádza, koľko možností zodpovedá zadaným parametrom, ktoré si budete môcť vybrať.

2. Nájdenie vhodného ubytovania

Po uzavretí dohody s agentúrou agentúra začne výber bytu. Ideálnou možnosťou je byt, ktorého majiteľ podpísal s agentúrou kúpnu zmluvu. V tomto prípade agentúra spravidla okamžite skontroluje dokumenty a históriu bytu. Ak agentúra takýto byt nemá, prehľadá všetky dostupné zdroje.

Ak sa nájde viac či menej vhodný byt, váš agent vás pozve, aby ste si ho prezreli. Počas prehliadky klient zvyčajne podpíše certifikát inšpekcie bytu. Ak byt nespĺňa parametre, ktoré ste uviedli a ktoré sú uvedené vo vašej dohode s agentúrou, malo by sa to uviesť v osvedčení o inšpekcii. V takom prípade sa možnosť nepočíta..

Ak vám bude apartmán vyhovovať, prejdete do ďalšej fázy.

3. Kontrola čistoty bytu a príprava obchodu

Zhromažďovanie dokumentov na transakciu s nehnuteľnosťami vyžaduje určitý čas a peniaze. Všetky potrebné certifikáty majú navyše obmedzený dátum exspirácie, t.j. nemôžu byť pripravené na budúce použitie. Celý proces sa preto začína, keď kupujúci potvrdí svoj úmysel kúpiť tento byt. Takéto potvrdenie predstavuje určitú sumu, ktorú možno v bežnom jazyku nazvať vkladom alebo preddavkom..

Často sa stáva, že niekoľko potenciálnych kupcov príde pozrieť byt naraz. Ak bude mať byt viac ľudí naraz, víťazom bude ten, kto uskutoční prvú zálohu. Existujú však prípady aukcií, keď chamtivý (milosť, veľmi počítací) kupujúci priamo vyhlási, že dá byt tomu, kto ponúkne viac. Čo robiť v tomto prípade je len na vás, ale stojí za zmienku, že ak v dôsledku dražby cena bytu presiahne cenu uvedenú vo vašej zmluve o vyhľadávaní, táto možnosť sa tiež nezapočítava..

Ak je všetko v poriadku a urobili ste požadované množstvo, možno sa začne najdôležitejšia fáza – zhromažďovanie dokumentov a ich overovanie. Pripomeňme, že zo všetkých účastníkov trhu s nehnuteľnosťami je kupujúci z právneho hľadiska najbezbrannejší. Právna prax je taká, že v prípade uznania transakcie za neplatnú sa strany vrátia do pôvodného stavu a vrátia si navzájom všetko prijaté v rámci transakcie. Ak si pamätáme, že prevažná väčšina bytov na sekundárnom trhu sa predáva za odhadovanú hodnotu ZINZ, potom je ľahké uhádnuť, že toto je suma, ktorú kupujúci dostane ako vrátenie všetkého, čo dostal v rámci transakcie. Dokonca aj revolučný krok v ruskej legislatíve – ochrana štátu práv kupujúceho v dobrej viere – sa uskutočňuje vo výške maximálne jedného milióna rubľov..

Rozšírený výpis z knihy domácich (prevzatý z PRUE alebo DEZ). Toto vyhlásenie obsahuje zoznam všetkých osôb, ktoré v tomto byte bývajú od doby, keď bol dom postavený, a tiež z akých dôvodov tam odišli.

Výpis z zjednoteného štátneho registra práv na nehnuteľný majetok a transakcií s ním. Označuje vlastníka alebo vlastníkov bytu, dôvody vzniku vlastníctva. Existencia alebo neexistencia obmedzení alebo zásahov do práva.

Pôdorys a vysvetlenie ZINZ. To, čo ste videli pri prehliadke bytu, by malo zodpovedať tomu, čo vidíte na pláne. Podľa zákona o bývaní Ruskej federácie, ak sa v byte zistí nezákonná prestavba, je majiteľ bytu povinný na svoj účet priniesť byt do pôvodného stavu. Po tejto skutočnosti je však možné zaregistrovať sanáciu.

Toto sú hlavné body, ktoré treba zvážiť. Celé noviny nestačia na popísanie všetkých možných situácií. Z tohto dôvodu sa budeme zaoberať iba niekoľkými typickými prípadmi..

Ak je predávajúcim bytu staršia alebo ťažko pijúca osoba, potom stojí za to získať osvedčenia okresných psycho-neurologických a narkotických výdajní. Navyše, ak už bola osoba zaregistrovaná na inej adrese, musíte navštíviť lekárne v tejto oblasti. Príliš veľa transakcií bolo následne spochybnené príbuznými predávajúcich z dôvodu, že títo údajne nemohli pochopiť dôsledky svojej činnosti. Preto v obzvlášť podozrivých prípadoch môžete vykonať lekárske vyšetrenie v deň transakcie.

Ak sa transakcia vykonáva na základe plnej moci a predávajúci žije v krajine, je lepšie požadovať osobnú prítomnosť predávajúceho a jeho podpis v kúpnej zmluve. Ospravedlňuje zaneprázdnením prácou atď. mali by ste byť opatrní.

Ak z výpisu z domácej knihy vyplýva, že v byte žijú maloleté osoby, ktoré sa nezúčastnili na privatizácii bytu, vedzte, že týmto spôsobom boli porušené ich práva a po dosiahnutí plnoletosti sa môžu pokúsiť tieto práva obnoviť.

A nakoniec, posledným pravidlom je to, že v zmluve o predaji bytu je presne uvedená suma, za ktorú si ho kúpite..

4. Uzatvorenie zmluvy o predaji a kúpe bytu a vyrovnanie hotovosti

So. Dokumenty boli zhromaždené a skontrolované, nezistili sa žiadne prekážky v transakcii. Nastavili ste deň pre obchod. Pripravte sa na veľmi rušný deň. Najprv musíte ísť do depozitára alebo do banky, ktorá poskytuje na prenájom trezory. Takáto bunka sa prenajíma a navyše k hlavnej zmluve o prenájme bunky sú pripojené aj tzv. Ďalšie podmienky. Tieto ďalšie podmienky naznačujú, kto, kedy a na akom základe má po uložení peňazí prístup do bunky. V prípade dohody s bytom má predávajúci najprv právo na prístup, ale iba po predložení zmluvy o predaji a kúpe registrovaného bytu. Ak predávajúci s takouto dohodou nedôjde v určenom čase (transakcia neprešla štátnou registráciou, t. J. Nedošlo), potom je zbavený práva na prístup do bunky a toto právo je udelené kupujúcemu, ktorý príde a vezme späť svoje peniaze. Počiatočný prístup do bunky (s cieľom vložiť do nej peniaze) sú zvyčajne všetky zainteresované osoby (predajca, kupujúci, agenti). Peniaze sa tak prepočítavajú v prítomnosti predávajúceho..

Po spočítaní, skontrolovaní a vložení peňazí do bunky pôjdete do oddelenia Rosregistratsiya alebo k notárovi, aby ste uzavreli dohodu. V Rosregistratsiya je vaša zmluva vypracovaná a potvrdená štátnym registrátorom. Od tejto chvíle sa transakcia považuje za dokončenú.

5. Štátna registrácia transakcie a prevod vlastníctva bývania

Termín na štátnu registráciu je teraz jeden mesiac.

Po mesiaci dostanú strany transakcie svoje kópie zmluvy. Súhlas predávajúceho má jednu pečiatku potvrdzujúcu registráciu transakcie. Na základe tejto dohody predávajúci ide do banky (depozitár), získa prístup do bunky a vezme si peniaze. Existujú dve plomby na základe dohody kupujúceho: jedna potvrdzuje registráciu transakcie, druhá – registráciu vlastníctva. Okrem toho kupujúci dostáva potvrdenie o štátnej registrácii vlastníctva nehnuteľnosti – bytu. Od tejto chvíle sa stáva plným vlastníkom.

Strany musia tiež podpísať Akt o prevzatí a prevode majetku. Na štátnu registráciu transakcie nie je tento úkon potrebný, ale bez tohto sa transakcia tiež považuje za neuzavretú. Od tejto chvíle môžeme skutočne povedať, že k dohode došlo.