Čo je to vlastná výstavba a čo s tým?

Obsah článku

• Definícia a odrody
• Dôvody neoprávnenej konštrukcie
• Aké je riziko squatterov?
• Legalizácia stavby squatterov je skutočná?

Pravdepodobne žiadna iná krajina na svete nedostala tak širokú distribúciu squatterov. Nedá sa samozrejme povedať, že ide o čisto ruský útok, ojedinelé prípady sa vyskytujú dokonca aj v civilizovanej Európe, ale práve v rozsiahlosti SNŠ získala neautorizovaná stavba charakter masového javu, ktorý je známy takmer všetkým..

Čo je samostroy, čo znamená tento pojem ruská legislatíva? Prečo je tento jav nebezpečný? Prečo sa takéto nelegálne nehnuteľnosti objavujú v ruských mestách tak často? A čo robiť s neautorizovanou stavbou neskôr, keď je potrebné správne zaregistrovať dokumentáciu?

Definícia a odrody

Vlastná výstavba, tj neoprávnená (a vôbec nezávislá) výstavba, najčastejšie znamená obytnú budovu, ktorá bola postavená bez povolenia úradov. Samostroy však možno rozdeliť do niekoľkých odrôd. Je to dôležité najmä preto, aby bolo možné presne pochopiť, ako môže dôjsť k neoprávnenému vývoju a ako zabrániť takémuto rozporu so zákonom..

Existujú teda nasledujúce typy vlastnej výstavby:

1. Budova bola postavená na pozemku, ktorý nebol vôbec určený na výstavbu. To znamená, že aj keby sme si predstavovali, že sa vlastníkovi nejako podarilo získať dokumenty pre samotný dom, stavba bude stále uznaná ako nezákonná, pretože v prvom rade je potrebné vyriešiť problém právnym postavením pridelenia. Tento typ neoprávnenej výstavby sa niekedy vyskytuje v prípade nezákonného zabavenia pôdy, čo je už trestný čin a je takmer nemožné legalizovať neoprávnenú výstavbu v budúcnosti. Najčastejšie však developer porušuje účel pozemku, napríklad postaví budovu na poľnohospodárskej pôde, na pozemku, ktorý nie je určený na bytovú výstavbu, atď..
2. Chýbajúce stavebné povolenie a schválený projekt. V tomto prípade máme na mysli neexistenciu všetkých dokumentov, ktoré musia byť podľa zákona získané pred začatím výstavby bytovej budovy. Hlavným dokumentom, ktorý musí každý developer bez problémov získať, je povolenie mestského alebo vidieckeho zastupiteľstva na začatie stavebných prác. Takéto povolenie sa vydáva na základe ukončeného projektu, ktorý je, okrem iného, ​​koordinovaný s požiarnymi, hygienickými a environmentálnymi orgánmi a vykonáva sa aj predbežné preskúmanie projektu. Iba oprávnená organizácia, ako napríklad projekčná kancelária, by mala vypracovať plán výstavby budovy, dokonca aj malého domu s dvoma alebo tromi miestnosťami. Ak developer nemá taký schválený projekt, žiadna obec alebo mestská rada nemá právo vydať povolenie na začatie výstavby..
3. Závažné porušenie stanovených stavebných predpisov. Ako poznamenávajú právnici, toto je najťažší prípad dokázania svojvoľného pravidla. Ak nie je ľahké odhaliť absenciu dokladov alebo porušenie určeného účelu pozemku, je dosť ťažké dokázať, že developer počas výstavby porušil normy a bezpečnostné požiadavky. Bude potrebné vykonať skúšku, dôkladnú štúdiu bytového domu, ktorý môže byť zverený iba licencovanej organizácii. Okrem toho, porušenia obvykle spáchané počas výstavby nie sú výrazné, takže sa zistia po páde strechy alebo vytvorení trhliny v stene v dôsledku nesprávnej alebo nekvalitnej konštrukcie..
4. Sanácia a rekonštrukcia. Zmeny v pôvodnom usporiadaní budovy, zmena vzhľadu bytového domu, rekonštrukcia historickej budovy, v dôsledku čoho sa zmenila mimo uznania – to všetko je tiež squatter, tj neoprávnená zmena schváleného projektu. Medzi takéto činy nezákonných zmien v usporiadaní patrí najmä pripojenie lodžie alebo balkóna do bytu, zabezpečenie dverí v nosnej stene atď..

Dôvody neoprávnenej konštrukcie

Ako odborníci na zahraničné nehnuteľnosti jednomyseľne zdôrazňujú, nie je možné si predstaviť, že v Nemecku alebo Dánsku vlastník pozemku začal s výstavbou budovy bez toho, aby najprv od miestnych orgánov získal všetky potrebné dokumenty. V Európe sa nehnuteľnosti berú veľmi vážne, a preto akékoľvek zmeny, prestavby a ešte viac rekonštrukcie historickej budovy musia byť schválené regulačnými orgánmi. Prečo sa stavba squatterov stala v Rusku takým rozšíreným javom? Možno je to mentalita našich občanov, ktorí veria, že na svojom webe a vo svojom byte môžu robiť, čo chcú, a úrady by nemali zasahovať do ich „súkromného života“.?

Rusi, samozrejme, vždy mali pomerne zložité a nejednoznačné vzťahy s vládnymi orgánmi, je ťažké nás podozrievať z lásky k poriadku a dodržiavaniu zákonov, aspoň pokiaľ ide o súkromnú bytovú výstavbu..

Hlavným dôvodom vzniku nepovolenej výstavby v našej krajine, a to prekvapujúco aj samotní úradníci, sa stalo veľmi zložitým postupom, ktorý si vyžaduje veľa času a úsilia, aby získal všetky povolenia na výstavbu..

V skutočnosti sa mnohí vývojári jednoducho rozhodnú začať stavať dom ihneď po obdržaní pozemku, aby oslávili otepľovanie domu čo najskôr. Majitelia majú taký dôvod: „Postavím to teraz a dokumenty budem zostavovať až neskôr, keď sa presťahujem do domu, prečo čakať, kým nedostanete všetky povolenia“. Takíto noví osadníci sa neboja pokuty, ktorá ich čaká v prípade odhalenia nelegálnej stavby, nedostatku projektu alebo prestavby. Pokuta je však relatívne nízka a pre fyzické osoby sa pohybuje v rozmedzí od troch do päťnásobku minimálnej mzdy (minimálnej mzdy), dnes je to 4611 rubľov. To znamená, že maximálna pokuta pre obyčajného občana, ktorý postavil dom bez dokumentov, bude o niečo viac ako 23 tisíc rubľov, nie je to také strašidelné. Skutočnosť, že podľa ruských právnych predpisov môžu orgány donútiť vlastníka neoprávnenej budovy, aby budovu zbúral a na svoje vlastné náklady, vývojári z nejakého dôvodu len zriedka premýšľajú.

Je pravda, že v prípade právnických osôb sa výška pokuty za výstavbu squatterov mnohokrát zvyšuje a dosahuje minimálnu mzdu 50 – 100.

Mimochodom, na susednej Ukrajine, kde donedávna jednotlivci platili pokutu za neoprávnenú výstavbu vo výške iba 850 hrivien (asi 3,5 tis. Rubľov), sa dnes takéto pokuty úplne zrušili. Je pravda, že to platí iba pre objekty prvej alebo tretej kategórie zložitosti, do ktorých patria všetky nízkopodlažné obytné budovy. Majitelia budov štvrtej a piatej kategórie komplexnosti, tj priemyselných zariadení a viacpodlažných obytných komplexov, budú teraz musieť platiť zvýšené pokuty – na Ukrajine sa naopak sprísnili požiadavky na ne..

Podľa odborníkov v oblasti výstavby, získanie všetkých potrebných dokumentov pre výstavbu domu, počnúc prípravou projektu, schválením vo všetkých prípadoch a podpisom oprávnenými osobami, trvá najmenej štyri až päť mesiacov av niektorých prípadoch môže trvať roky. Mnoho vývojárov nechce strácať toľko času, a preto začnú stavebné práce bez dokumentácie.

Ďalším dôvodom vzniku neoprávnenej výstavby je neochota minúť podľa budúcich majiteľov domov zbytočné prostriedky na objednanie stavebného projektu v licencovanej projekčnej kancelárii. Okrem toho nie je žiadnym tajomstvom, že často na hygienickej stanici, v hasičskom zbore av environmentálnej službe budete musieť zaplatiť „za dobrý prístup“. Výsledkom je, že toto všetko môže mať za následok značné množstvo. Samokonštrukcia sa preto často nazýva pokusom ušetriť peniaze na stavbu domu..

A nakoniec, veľmi často nedovolená výstavba vyplýva z nevedomosti súčasných právnych predpisov, ktorí dodržiavajú zákon a slušní občania. Pozoruhodný príklad – človek dostal dachu od štátu, ktorý dnes už pred mnohými rokmi neexistuje. Na mieste postavil dom, vyrastali tu deti a vnúčatá si už hrali. A neobťažoval sa vydávať dokumenty pre taký pozemok, len nevedel, že je to potrebné, dom považoval za svoj neodňateľný majetok. Dokumenty sú niekedy vypracované, ale nesprávne neexistuje jasný katastrálny plán, schválený architektonický projekt, zápis všetkých informácií o pridelení pozemku a každej kapitálovej štruktúre, ktorá je na ňom umiestnená, do registra obchodného domu..

Dôvodom neoprávnenej prestavby bytu je samozrejme to, že štandardné projekty sú navrhnuté pre priemerného priemerného nájomcu a nemôžu uspokojiť potreby všetkých vlastníkov bytov. Preto sa snažia rozšíriť úžitkovú plochu na úkor balkóna a chodby, presunúť dvere a položiť okná, aby vytvorili útulnejší a pohodlnejší byt, podľa ich názoru, bývanie.

Združenie právnikov Ruska tiež zdôrazňuje, že hlavným dôvodom vzniku neoprávnenej výstavby je jednoznačná nedokonalosť organizačného a právneho mechanizmu na implementáciu práva vlastníkov pozemkov na ich rozvoj. Táto nedokonalosť sa prejavuje predovšetkým v dĺžke samotného postupu získania stavebného povolenia, vypracovania a schválenia potrebnej projektovej dokumentácie, registrácie vlastníctva už dokončenej stavby a získania povolenia na vykonávanie stavebných prác. Ďalším dôvodom veľkého výskytu nepovolenej výstavby právnici označili veľké finančné náklady spojené s realizáciou dizajnu, právnych a iných prác..

Aké je riziko squatterov?

Samozrejme, ak je neoprávnená budova garážou, ktorá sa objavila na správne navrhnutom pozemku, prístavbe alebo kúpeľnom dome, dôsledky tejto stavby nebudú príliš závažné. Ako už bolo uvedené, administratívna pokuta čaká na vlastníka a na potrebu ním absolvovaného postupu získať potrebné dokumenty na stavbu, zaregistrovať ju na ZINZ a dohodnúť sa s tými istými požiarnymi a hygienickými orgánmi..

Sanácia v byte a pripojenie sa na lodžiu alebo balkón môže tiež ohroziť pokutu a potrebu vrátiť byt do pôvodného stavu rozhodnutím súdu. Áno, ide o značné náklady a stratu času, ale vidíte, nejde o katastrofu.

Ale chata postavená na poľnohospodárskej pôde, postavená priamo na brehu vodnej nádrže, v chránenej krajinnej oblasti a tak ďalej, orgány môžu skutočne zbúrať. Takéto prípady sa pravidelne opisujú v správach, takže pri výbere pozemku na výstavbu by ste mali byť veľmi opatrní a účel pôdy by sa mal najprv skontrolovať..

Ak vznikla squatterová budova z dôvodu porušenia stavebných noriem a pravidiel a úrady boli schopné túto skutočnosť dokázať, je majiteľ povinný túto budovu napraviť a nedostatky odstrániť. A iba v prípade, že odmietne vyhovieť príkazom regulačných orgánov, vyvstane otázka zbúrania budovy.

Hlavnou nepríjemnosťou, ktorá čaká bežných občanov, ktorí postavili dom bez povolenia a projektu, je neschopnosť formalizovať vlastníctvo bývania, a teda neschopnosť s ním úradne vykonať následné kroky. Samokonštrukciu teda nebude možné realizovať, zdediť, darovať atď. Podľa týchto dokumentov sa nezdá, že pred hľadaním kupujúcich budete musieť prejsť zdĺhavým postupom legalizácie neoprávnenej stavby a samozrejme zaplatiť pokutu..

Oveľa závažnejšie následky vzniknú, ak sa bytový dom, v ktorom sa už začal predaj metrov štvorcových, ukázal ako vlastná výstavba. V tomto prípade sú hlavnými obeťami akcionári, ktorí investovali do výstavby domu, ktorého developer nemal požadovaný balík dokumentov alebo porušil stanovené normy a pravidlá výstavby. Situácia je veľmi nepríjemná. Takáto veľká štruktúra sa dá legalizovať oveľa ťažšie ako súkromná chata, takže kupujúci sa ocitnú bez peňazí a bez bývania.

Neoprávnená výstavba sama o sebe môže okrem problémov s orgánmi a pokutami predstavovať nebezpečenstvo pre obyvateľov – bola postavená bez príslušného projektu na mieste, kde sa s najväčšou pravdepodobnosťou nevykonali žiadne geodetické a inžinierske prieskumy. Preto je pomerne ťažké zaručiť bezpečnosť obyvateľov..

Vážna prestavba v byte môže tiež viesť k nebezpečným následkom – praskliny na nosných stenách, strop, ktorý padol od susedov zdola, poškodená ventilácia spoločného domu – to sú len niektoré z výsledkov bezmyšlienkovej prestavby bytu. Napríklad podľa požiadaviek na protipožiarnu bezpečnosť by na lodžiách mala zostať prázdna stena so šírkou najmenej 1,2 – 1,6 metra. Majitelia tu mohli čakať na hasičov a schovávať sa pred plameňmi, ak je už prístup k schodisku blokovaný ohňom. Pripojením lodžie k bytu sa majitelia pripravujú na núdzovú „únikovú cestu“ v prípade požiaru..

Legalizácia stavby squatterov je skutočná?

Ak sa majiteľ neoprávnene postaveného nehnuteľného predmetu stretne s otázkou, či mu bude udelené úradné právne postavenie, musí pred začatím výstavby prejsť takmer všetkými etapami, ktoré zanedbával..

Najprv musíte ešte vypracovať projekt už dokončeného domu kontaktovaním architektonického úradu, ktorý má príslušnú licenciu. Niekedy špecialisti idú na umiestnenie budovy a nezávisle vykonajú všetky potrebné opatrenia na vypracovanie plánu, niekedy môže majiteľ zaslať fotografie letného domu a približný plán lokality s uvedením veľkosti domu a umiestnenia prístavieb..

Ďalej musí byť projekt domu koordinovaný so všetkými regulačnými orgánmi – požiarnymi a sanitárnymi službami, inžinierskymi spoločnosťami dodávajúcimi plyn, elektrinu a vodu, ako aj s miestnym odborom architektúry a výstavby. Potom musíte získať tzv. Kópiu územného plánu rozvoja mesta alebo obce, kde červená čiara bude označovať oblasť obsadenú nepovolenou výstavbou..

Potom budete musieť kontaktovať kanceláriu technického inventára a získať technický pas pre budovu.

Odborníci poznamenávajú, že táto cesta je veľmi dlhá, trvá najmenej rok a pokiaľ ide o náklady potrebné na schvaľovanie a prijímanie dokumentov, v každom prípade je celkom porovnateľná s veľkou opravou domu..

V tejto súvislosti majitelia neoprávnenej stavby uprednostňujú súd, aby preukázali svoje právo vlastniť dom na súde. Súd môže uznať neoprávnenú výstavbu ako legálnu, ak „výstavba zariadenia neporušuje záujmy iných osôb“, tj nezasahuje do susedov, plánov mestského rozvoja atď. Je potrebné si uvedomiť, že ešte predtým, ako sa obrátite na súd, budete musieť vypracovať projekt domu a pripraviť doklady potvrdzujúce, že samostroy spĺňa všetky stavebné predpisy a predpisy..

Ďalšou ľahšou možnosťou je využiť vládne programy, ktoré uľahčujú proces legalizácie malých vidieckych domov a nízkopodlažných budov. Podobné programy existujú v Rusku a na Ukrajine, ale fungujú iba pre budovy prvej a druhej kategórie zložitosti.

Ak chcete legalizovať sanáciu, musíte prerobiť projekt bytu, zavolať zástupcov ZINZ, ktorí posúdia rozsah reštrukturalizácie a vykonajú zmeny v technickom pase bytu. V takom prípade bude musieť byť v každom prípade zaplatená pokuta. Majitelia bytov, ktorí už prešli procesom legalizácie sanácie, poznamenávajú, že dobré vzťahy so zástupcami správcovskej spoločnosti, ZINZ a susedmi sú veľmi dôležité.

V každom prípade takýto zložitý postup legalizácie neoprávnenej stavby často vystraší aj tých majiteľov, ktorí by chceli dať svojmu domovu úradný štatút. A služby sprostredkovateľov, ktorých je teraz veľa, sú veľmi drahé..

Zostáva len smutne poznamenať, že predbežné získanie povolení na výstavbu a legalizácia už postavenej novej budovy sú veľmi podobné „boju s veternými mlynmi“, čo je v tomto prípade byrokratický systém..