Výmena bytov podľa schémy „trade-in“: klady a zápory

Obsah článku

• Zvláštnosti výmeny bytov „trade-in“
• Výhody výmeny bytu v rámci schémy výmeny
• Nevýhody „výmena“

Schéma uzatvárania transakcií, ktorá sa nazýva „trade-in“ (trade-in), sa už na ruskom trhu už nemôže nazývať nová, ale v oblasti nehnuteľností sa zatiaľ nerozšírila. Môžete jednoducho opísať princíp tohto systému v akcii – „ten starý sa vzdá na úkor nákupu novej veci“..

Pokiaľ ide o trh s nehnuteľnosťami, transakcie v rámci systému „trade-in“ sú zriedkavé. V súčasnosti v Moskve a Petrohrade pôsobí iba málo realitných kancelárií na princípe „Váš byt výmenou za novú budovu“. Takýto výmenný program získal na automobilovom trhu omnoho väčšiu popularitu – mnoho predajcov automobilov ponúka veľmi populárnu službu – „dáte nám staré auto, samozrejme, dá vám nové auto, samozrejme, za príplatok.“.

Táto forma výmeny samozrejme skracuje podmienky transakcie a umožňuje kupujúcemu rýchlo získať novú vec bez toho, aby strácala čas hľadaním kupujúcich, ktorí stále nepotrebujú staré nehnuteľnosti. Ak je však na trhu s automobilmi všetko viac či menej jasné a pomerne jednoduché, potom systém „trade-in“ na ruskom trhu s nehnuteľnosťami získal množstvo funkcií a pre kupujúceho sa nie vždy stáva najlepšou voľbou..

V tomto článku sa pokúsime zvážiť všetky vlastnosti výmeny bytov na princípe „trade-in“, jeho výhody a nevýhody..

Zvláštnosti výmeny bytov „trade-in“

Je zrejmé, že byt je oveľa drahšia a nevyhnutnejšia vec ako auto. Dokonca aj obyčajná „odnushka“ v starej budove v Moskve môže stáť niekoľko miliónov rubľov, takže kupujúci aj predávajúci pristupujú k transakciám s nehnuteľnosťami s osobitnou opatrnosťou a pozornosťou..

V prípade transakcie typu „trade-in“ realitná kancelária okamžite kúpi starý byt majiteľa a na oplátku poskytne bývanie v novej budove, tj započítaním. Toto je hlavný rozdiel medzi týmto typom transakcie a alternatívnym predajom a nákupom so spätným odkúpením starých obytných priestorov, keď realitná agentúra jednoducho prostredníctvom navrhnutých kanálov dá navrhnutý pozemok na bezplatný predaj a čaká na nájdenie kupujúceho..

Najkratší možný časový rámec možno nazvať hlavnou črtou transakcie typu „trade-in“ – tým, že starému bytu sa dá zaplatiť časť ceny za nový, kupujúci sa môžu okamžite presťahovať na nové miesto pobytu, transakcia zvyčajne trvá doslova dva až tri dni, čo si vyžaduje kontrolu dokladov o titule a plnenie zmlúv.

Ako špecialista na takéto burzové systémy, právnik Oleg Sukhov, poznamenáva, že systém „trade-in“ sa používa na primárnom aj sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami. Ako príklad uvedieme schému výmeny bytov, napríklad v blízkosti stanice metra Skhodnenskaja, ktorá má dve obývačky pre priestrannejší trojizbový byt v Khimki. Trhová cena dvojizbového bytu v tejto oblasti je približne 6 miliónov rubľov, pretože realitná kancelária kupuje bývanie so zľavou – v priemere 25%, jeho cena bude stanovená na 4,5 milióna rubľov. Toto množstvo pôjde na získanie nového životného priestoru. Priemerná cena noty s tromi rubľmi v Khimki je 6,7 milióna rubľov, takže noví vlastníci budú musieť zaplatiť ďalších 2,2 milióna rubľov.

Pokiaľ ide o byty, ktoré sa zúčastňujú na obchodných transakciách, špecializované realitné kancelárie predložili niekoľko požiadaviek:

• Obytný priestor by sa mal nachádzať výlučne na území hlavného mesta. Byty na predmestí alebo napríklad v oblasti Leningradu sa v súčasnosti na takýchto transakciách nezúčastňujú. Je to kvôli relatívne nízkemu dopytu po takýchto transakciách v iných mestách as veľkým rozdielom v nákladoch na bývanie – výška dodatočnej platby za byt v novej budove v Moskve, ktorá bola prijatá výmenou za bývanie niekde v Elektrostale alebo Dolgoprudnom, bude príliš veľká. Súčasne výmenou za byt s „povolením na pobyt v Moskve“ môžu vývojári a realitné kancelárie ponúknuť nielen bývanie v jednej z mnohých nových budov v hlavnom meste, ale aj vidiecku chalupu alebo mestský dom v jednej z dedín pri Moskve. Všetko záleží na tom, aké objekty vývojár stavia a aké možnosti sú dnes k dispozícii;
• byt musí byť vo vlastníctve predávajúceho a nesmie sa prenajímať, hoci dlhodobo, odborníci dôkladne a starostlivo kontrolujú doklady o titule;
• realitné kancelárie berú do úvahy iba byty, izbu v rodinnej ubytovni, komunálny byt alebo podiel jednej osoby na celkovom životnom priestore pri transakciách podľa schémy „trade-in“;
• Osobitné požiadavky sa kladú na „čistotu“ bytu. Je veľmi nežiaduce, ak je jeden z majiteľov maloletých a na uzavretie transakcie sa vyžaduje povolenie opatrovníckeho a poručníckeho výboru. V tomto prípade realitná agentúra predávajúceho s najväčšou pravdepodobnosťou odmietne..

Výhody výmeny bytu v rámci schémy výmeny

Hlavnou výhodou výmeny starého bývania za nové podľa tohto systému je naliehavosť a efektívnosť. Toto je najrýchlejší spôsob, ako sa presťahovať do svojho obľúbeného, ​​oveľa pohodlnejšieho bytu alebo vidieckej chaty, bez toho, aby ste čakali na predaj starého obytného priestoru, získanie hypotekárneho úveru atď..

Okrem toho v prípade transakcie sprostredkovania obchodu sa realitná agentúra postará o všetky starosti a ťažkosti spojené s administratívou a právnou podporou pri výmene životného priestoru. Predajca bytu nebude musieť minúť peniaze na reklamu, vydávanie oznámení, zbieranie dokumentov, míňanie peňazí na odborné posúdenie a tak ďalej..

Nevýhody „výmena“

Napriek nesporným výhodám má „úverová“ burza nehnuteľností aj niekoľko nevýhod, ktoré viedli k nízkej popularite trhu s nehnuteľnosťami. Medzi hlavné nevýhody takejto výmeny patrí:

• nedostatok výberu. Určitá realitná kancelária alebo konkrétny developer spravidla ponúka na obchodovanie iba byty vo svojom vlastnom rezidenčnom komplexe, preto nie je vždy poskytnutá možnosť vybrať si oblasť bydliska alebo umiestnenie budovy;
• cena starého bytu, ktorý sa zúčastňuje výmeny, bude v každom prípade nižšia ako v prípade jeho predaja na voľnom trhu. Všetci vývojári a vývojové agentúry kupujú byty so zľavou, ktorá môže dosiahnuť 20 – 25% trhovej ceny, čo je, berúc do úvahy kapitálové ceny, so stratou 1-1,5 milióna rubľov z nákladov na bývanie. Finančné prostriedky sa neplatia predajcovi, ale okamžite sa pripíšu na účet vývojára ako hlavná platba za nový obytný priestor;
• Nie vždy sa majitelia domov, ktorí sa zúčastnili na transakcii podľa „úverovej“ schémy, môžu okamžite presťahovať do nového, pohodlného bytu. Vývojári často ponúkajú bývanie v domoch, ktoré sú stále vo výstavbe, takže budete musieť počkať na dokončenie prác a uvedenie domu do prevádzky. Okrem toho môže nový byt vyžadovať opravy, ktoré tiež oddialia chvíľku šťastného prebratia domácnosti na dlhú dobu. Celé toto obdobie – predtým, ako sa presťahujete do nového bytu a dokončíte v ňom opravy a dokončovacie práce, budete sa musieť zhovárať s príbuznými alebo si prenajať dom, pretože starý byt sa už stal majetkom realitnej kancelárie alebo developera a často sa mu podarilo nájsť nových majiteľov. Takéto dodatočné náklady a nepríjemnosti zbavujú obchodnú transakciu jej hlavnej výhody – rýchlosti presťahovania sa do nového domu;
• pravdepodobnosť stretnutia bezohľadných agentúr ponúkajúcich schému, ktorú Oleg Samoilov, generálny riaditeľ Relight-Real Estate, nazýva „falošný obchod“. V tomto prípade developer rezervuje nový byt iba na určité obdobie a preberá zodpovednosť za toto obdobie za predaj starého bývania. Ak nie je možné byt predať pred dohodnutým časom, na predávajúceho sa vyvíja tlak, ktorý núti znížiť cenu. Jedinou výhodou takého systému je teda zaručená rezervácia novo postaveného bytu, avšak stanovenie tejto lehoty ruší aj stanovenie termínu predaja sekundárneho bytu, takže odborníci nevidia v takejto službe realitných kancelárií zmysel..

Po prvýkrát sa obchodné transakcie na ruskom trhu s nehnuteľnosťami objavili v roku 2009, keď kríza viedla k výraznému zníženiu dopytu po bytoch a vidieckych domoch na primárnom trhu. Vývojári sa snažili pritiahnuť pozornosť potenciálnych kupcov na nové budovy a zvýšiť predaj pomocou takejto burzovej schémy „vzájomného započítavania“..

Ako sa však ukazuje v praxi, za posledné tri roky sa takýto systém nestal žiadaným a ak má predávajúci v úmysle kompenzovať časť nákladov nového bytu predajom starého, v 90% prípadov sa použije alternatívna schéma dvojitého nákupu a predaja, keď je vystavené sekundárne bývanie. na predaj realitnej kancelárie.

Odborníci jednomyseľne radia pri využívaní výmenných programov, iba ak je riziko, že dôjde k neprítomnosti v byte v novej budove, príliš veľké a samotný bytový komplex už bol uvedený do prevádzky..

Pri všetkých ostatných možnostiach je lepšie rozmýšľať niekoľkokrát – stojí za to stratiť značnú časť nákladov na vlastný byt a v zhone. Podľa niektorých odborníkov je najlepšou alternatívou systému obchodovania s hypotékami hypotekárny úver so schopnosťou splácať ho v budúcnosti na úkor prostriedkov získaných z predaja bytových priestorov. V tomto prípade môže predávajúci pomaly zbierať dokumenty a hľadať kupujúcich, neznížiť cenu, aby predal byt naliehavo a zároveň, vzhľadom na rýchlosť splácania hypotéky, nebude preplatiť príliš veľa záujmu..

Systém hypotekárnych úverov v našej krajine má, samozrejme, aj niekoľko nedostatkov a nemožno ho nazvať dokonalým, ale nevýhody výmeny bytu podľa schémy vlaku sú viac ako výhody, a preto je nepravdepodobné, že by sa v blízkej budúcnosti stala populárnejšou na realitnom trhu v našej krajine. … Okrem nápadných nevýhod, ktoré znižujú atraktívnosť takéhoto systému pre predajcov, samotní vývojári nemusia prilákať kupujúcich pomocou systému „úverov“ – dopyt po nových budovách v Moskve je stabilný a v blízkej budúcnosti sa nezníži..