Ako nakladať so svojím podielom v byte bez konfliktu a so ziskom

Obsah článku

• Správny predaj podielu
• Trikrát pod trhom
• Kontrola na základe súdneho príkazu
• Neoprávnené nahlásenie
• Predaj akcií
• Kto nakupuje akcie

V našej krajine je prax spoločného vlastníctva bývania spoločnou a veľmi rozšírenou praxou. Od doby privatizácie prešla väčšina nehnuteľností do súkromného vlastníctva práve akciami.

Dnes sa nehnuteľnosť často kupuje aj za čiastkové vlastníctvo. Napokon nie je možné vyhnúť sa spoločnému vlastníctvu pri rozdelení spoločných nehnuteľností medzi bývalých manželov, môže to vzniknúť počas darovania, dedičstva bývania atď. Je právne správne nazývať takýchto spoluvlastníkov spoluvlastníkov bývania..

Pokiaľ vzťah medzi spolumajiteľmi nie je poznačený konfliktom, nikto z nich sa necíti znepokojený stavom vlastníctva nehnuteľností. Len čo však spolumajitelia stratia vzájomné porozumenie, nevyhnutne nastane problém rozdelenia tohto konkrétneho majetku. A riešenia tohto problému nie sú ani zďaleka jednoduché.

Typický príklad: manžel vlastní byt v rovnakom pomere. Po smrti manžela sa jeho podiel (polovica bytu) delí medzi vdovu a syna zosnulého. Potom má žena tri štvrtiny domu a syn má štvrtinu. Ak si druhý chce vziať svoj podiel, najjednoduchšou možnosťou bude predaj bytu a rozdelenie výnosov úmerne k akciám. Vdova však môže byť proti takémuto rozhodnutiu a práve v tomto prípade vzniká mimoriadne konfliktná situácia. Dieťa zosnulého sa môže jednoducho vzdať právneho dedičstva, ale môže si tiež hájiť svoje vlastnícke právo. Z jeho strany bude legálne presťahovať sa do bytu, previesť svoj podiel na správu dôvery alebo ho predať. A v tomto prípade sú pre vdovu omnoho nepríjemnejšie scenáre, až do minimálnych nákladov na predaj jej podielu na bývaní a jeho ponechanie.

Správny predaj podielu

Ak má spoluvlastník bytu v úmysle predať ho v súlade so zákonom, musí o tom informovať ostatných spoluvlastníkov a vyzvať ich, aby vykonali nákup. Takéto oznámenie sa zvyčajne podáva písomne ​​s uvedením presnej ceny. V prípade písomného odmietnutia zvyšku vlastníkov alebo ak sa navrhovaný podiel v nasledujúcom mesiaci nevykúpi, má spoluvlastník plné právo predať svoj podiel akémukoľvek kupujúcemu.

Poznámka: predajná cena musí úplne zodpovedať cene, za ktorú predajca písomne ​​ponúkol svoj podiel iným spoluvlastníkom. V opačnom prípade môžu spolumajitelia bytu požiadať o zrušenie transakcie.

Trikrát pod trhom

Realitní odborníci zdôrazňujú, že čiastkové vlastníctvo domu nie je vlastníctvom konkrétnej izby v byte. Napríklad spoluvlastník nemusí mať ani právo bývať v tomto byte, a preto cena jeho spoločného vlastníctva sa vôbec nerovná trhovej hodnote nehnuteľnosti z hľadiska plochy. Podľa niektorých odborníkov je meter štvorcový podiel nehnuteľnosti obvykle lacnejší ako meter štvorcový v byte alebo dome s jedným majiteľom asi o 15 – 40%. Iní odborníci vyjadrujú údaj o 20-30% nákladov na obyčajné nehnuteľnosti ako cenu podielu na byte. Okrem toho prax skôr potvrdzuje najnovšie údaje, ak vezmeme do úvahy náklady na celé byty a ich podiel na nich aspoň na príklade ruských megacitov. Akcie v malých bytoch (problémové akcie) strácajú najviac na cene, pričom súčasné bydlisko všetkých spoluvlastníkov je fyzicky nemožné.

Pripomeňme si teda situáciu s manželkou a synom zosnulého, ktorí majú v zdedenom byte rovnaké podiely. Syn má právo predať svoju štvrť domu iba za ôsmu trhovú hodnotu, pretože nikto nebude kupovať za vysokú cenu. Zároveň môže vdova zaplatiť rovnakú cenu za ôsmu časť bytu a v skutočnosti si môže kúpiť objekt dvakrát tak drahý, pretože potom sa stáva jediným a úplným vlastníkom celého bytu..

Niektorí majitelia domov, ktorí ho úplne využili, sa správajú ešte radikálnejšie. Zvyšné podiely nemôžu byť bez ich súhlasu realizované, čo znamená, že bez spätného odkúpenia akcií iných ľudí je možné beztrestne zbaviť celý byt alebo dom..

Ak spoluvlastníci nemôžu vyriešiť problém rozdelenia svojich akcií bez konfliktu, niektorí z nich musia roky žiť v obkľúčení ostatných spoluvlastníkov, ktorí nemajú povolenie na vstup do bytu. Táto taktika je účinná, ale nie v prípade, ak sa vlastník menšej akcie vážne zaviaže hájiť svoje právo byť spoluvlastníkom. Existuje niekoľko právnych možností, ako tento problém vyriešiť:

• urovnanie sporu prostredníctvom súdu;
• neoprávnená registrácia;
• predaj vášho podielu kupujúcemu tretej strany;
• predaj vášho podielu spolumajiteľovi, ktorý vlastnil nehnuteľnosť.

K dispozícii je tiež piata možnosť – požiadať o pridelenie vášho podielu vo forme obytného pozemku. Je to však skôr teoretický spôsob riešenia problému, pretože v bežných mestských bytoch je takmer nemožné implementovať to bezbolestne pre všetkých spoluvlastníkov..

Kontrola na základe súdneho príkazu

Právnici tvrdia, že spoluvlastníci by mali v ideálnom prípade dobrovoľne vytvoriť podmienky na používanie spoločného bytu. Konštruktívny dialóg však vždy nefunguje a tu sa musíte obrátiť na súd. V takom prípade je rozhodnutie súdu do značnej miery závislé od prítomnosti / neprítomnosti každého zo spoluvlastníkov iných nehnuteľností, závislých osôb, finančnej situácie účastníkov sporu atď. V byte s jedným bytom sa takmer určite ustanoví právo na pobyt veľkého vlastníka menšieho podielu, ak nemá iné bývanie, a majiteľ väčšej akcie bude „spýtaný“ z napadnutého bytu z dôvodu vlastníctva iných obytných nehnuteľností. Nie je neobvyklé, aby súd vyhostil agresora z bytu a dal spoluvlastníkovi zelenú s porušenými právami. V situáciách s viacizbovými bytmi však súd všetkým majiteľom umožňuje používať rôzne izby, pričom sa berie do úvahy veľkosť vlastníckych podielov a samotné izby.

Trvanie takého sporu je zvyčajne šesť mesiacov až rok. A dokonca ani po dokončení procesu mier obvykle neprichádza do vzťahu spolumajiteľov. Spravodlivosť nemôže napokon vylúčiť osobný konflikt a spolumajitelia môžu pravidelne meniť zámky na predných dverách. V takýchto situáciách nemôžu pomôcť ani súdni exekútori, ani polícia. Jediným spôsobom, ako sa dostať von, je znovu sa obrátiť na súd.

Neoprávnené nahlásenie

Teoreticky je možné tento problém vyriešiť bez toho, aby sa uchýlil k sporu. Keď človek nemá povolenie na vstup do svojho domu, má každé právo vstúpiť do neho sám a dokonca na to použiť silu (iba aby prelomil dvere, ale nebránil alebo nezničil steny domu). Túto situáciu upravuje článok 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: správanie utláčaného spoluvlastníka bude zo zákona vykladané ako sebaobrana práv. Advokáti dôrazne odporúčajú poskytnúť dôkazy o tom, že sa pokúsili o mierové vyriešenie problému skôr, ako sa pokúsili rozbiť dvere. Napríklad to bude kópia telegramu potvrdená poštou so žiadosťou páchateľa o poskytnutie prístupu do jeho domu a poskytnutie kľúčov alebo predbežné vyhlásenie polícii proti uzurpátorovi. Takéto opatrenia zabránia nárokom na spoluvlastníka, ktorý vstúpil do domu zo strany orgánov činných v trestnom konaní. Musíte však pochopiť, že osobný konflikt spoluvlastníkov sa ešte prehĺbi.

Predaj akcií

Dôležitý bod: byt s viacerými majiteľmi môže byť podľa zákona v spoločnom spoločnom vlastníctve alebo v spoločnom vlastníctve bez vymedzenia akcií podľa článku 224 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. A v druhom prípade nemá žiaden zo spoluvlastníkov právo predať svoju časť, pretože legálne a v skutočnosti jednoducho neexistuje. Zároveň sa však také bývanie môže po dohode spoluvlastníkov alebo na súde opätovne zaregistrovať do spoločného vlastníctva.

Predaj vašej stávky je najjednoduchšou možnosťou implementácie. Je samozrejme potrebné, aby spoluvlastníci poslali písomné oznámenia o predaji, aby splnili niekoľko ďalších formalít, ale v každom prípade je ľahšie ako začať súdne konanie alebo použiť fyzickú silu pri pokusoch využiť vašu časť domu.

Ak existuje ústna dohoda o predaji akcie so spolumajiteľmi, oznámenia sa nebudú vyžadovať. Registrácia nákupu a predaja sa vykonáva ako štandard. Situácia je komplikovaná tým, že spolumajitelia odmietajú kúpiť vlastné akcie a predať ich tretím stranám. Potom sa obchod zvyčajne oneskorí vyhýbaním sa oznámeniam o predaji. V každom prípade je potrebné majiteľom zaslať telegramy alebo doporučené listy. V prípade pretrvávajúceho ticha zo strany notifikovaných spoluvlastníkov, po uplynutí ktorého sa im podiel nepredá, súd takmer určite uzná zákonnosť transakcie..

Existuje ďalšie radikálne riešenie problému, ktoré si nevyžaduje kontakt so spolumajiteľmi. Skutočnosť je taká, že pri darovaní časti bývania sa nevyžaduje súhlas druhej strany. Ak darček zakrýva predaj, transakciu možno napadnúť na súde, ale je takmer nemožné dokázať predaj.

Ďalším spôsobom, ako obísť spoluvlastníkov, je prísľub. Majiteľ akcie sa zostavuje v súlade s čl. 807 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie s tretím kupujúcim, zmluva o pôžičke vo výške rovnajúcej sa plánovaným nákladom na predaný podiel. Tento podiel predstavuje kolaterál pre pôžičku. Zástavné právo je zaregistrované u spoločnosti Rosreestr, majiteľ dostáva peniaze od veriteľa a strany potom vypracujú dohodu o náhrade: zahalený kupujúci odpustí dlh a na oplátku dostane predmet záložného práva – v skutočnosti podiel v byte. Nevýhodou takéhoto systému sú možné problémy pri registrácii záložného práva v Rosreestone, preto je v takýchto prípadoch optimálne uchýliť sa k službám profesionálnych realitných kancelárií alebo právnikov. Vo veľkých ruských mestách existujú realitné kancelárie, ktoré s takýmito objektmi pracujú.

Kto nakupuje akcie

Realitné kancelárie obvykle rozdelia kupujúcich domov do nasledujúcich kategórií.

Prvý získa podiel na svoje bývanie v byte v nádeji, že bude rokovať so zvyškom spolumajiteľov. Netreba dodávať, že táto možnosť je veľmi riskantná.?

Iní kupujú časť nehnuteľností, aby získali trvalú registráciu. Tu môže byť podiel smiešne malý – dokonca stotinu, pretože na registráciu v mieste bydliska sa nevyžaduje súhlas spolumajiteľov. Potrebujete iba predložiť cestovnému pasu doklady potvrdzujúce vlastníctvo akcie. Podľa odborníkov však nebude fungovať registrácia tretích strán bez súhlasu spolumajiteľov. Výnimka sa týka iba maloletých detí, ktoré sú pridelené svojim rodičom.

Lupiči, ktorí nadobúdajú akcie v byte, aby vlastníkom stanovili svoje vlastné podmienky, sú zvyčajne presvedčení, aby svoj podiel predali. Druhý typ kupujúcich predstavuje veľký problém pre majiteľov akcií, ktorí vyhodili ostatných spoluvlastníkov zo svojich domovov. Profesionálny lupič je schopný zabezpečiť svojim susedom neznesiteľné životné podmienky. Napríklad majiteľ štvrtej časti bytu v noci úmyselne zaplavil dolné poschodia, ktorých obyvatelia žalovali všetkých vlastníkov bytu. Ukazuje sa, že pre majiteľa zvyšku bytu je výhodnejšie predať svoj podiel nájazdníkovi ako vyplatiť náhradu susedom..

Čitatelia tohto článku teraz vedia: dokonca aj s najagresívnejším spoluvlastníkom bytu je možné zaobchádzať úplne legálnym spôsobom. Je však tiež zrejmé, že najlepším riešením nie je eskalovať konflikt, ale pokúsiť sa dosiahnuť dohodu so spolumajiteľmi, odkúpiť zvyšné akcie alebo predať spolu bývanie. Výsledkom bude väčší zisk a menej času a zbytočných nervov..