Ako vymeniť byt

Obsah článku

• Čo máš
• Výmena privatizovaných bytov
• Dokumenty
• Koľko stojí
• Alternatívne riešenie
• Buď opatrný
• Mestská burza
• A opäť o dokumentoch

Výmena bytu je jednou z najťažších transakcií s nehnuteľnosťami, pretože v skutočnosti zahŕňa prvky veľmi časovo náročnej transakcie pri kúpe a predaji bytu. Aby ste sa na túto transakciu správne pripravili, je potrebné sa najprv oboznámiť s obsahom článkov o kúpe a predaji bytov, ktoré nájdete na tejto webovej stránke..

Pri výmene osoba, ktorá chce zmeniť svoj domov za iný, rovnocenný, lepší alebo úspornejší, nevyhnutne pôsobí ako „druh predávajúceho“ aj v úlohe „druhu kupujúceho“. Je nútený pripraviť svoj byt na výmenu a dať mu prezentáciu. Musí zbierať a obnovovať veľa dokumentov o svojom majetku. A zároveň musí skontrolovať byt svojej protistrany, ktorá mu bola ponúknutá, za výmenu čistoty v doslovnom zmysle slova a čistoty v právnom zmysle slova.

Prirodzene si môže najať realitnú spoločnosť, ktorá sa postará o všetky problémy súvisiace s kontrolou dokumentácie k bytu, ktorú má jeho protistrana. Realitná spoločnosť skontroluje pravosť titulných dokumentov, určí, či má obytný priestor ponúkaný na výmenu nejaké zaťaženie a či je táto možnosť plná nepríjemných prekvapení, napríklad neoholeného okraja, ktorý prišiel z miest obmedzenia a tvrdil „svoj vlastný kútik“..

Poďme však nechať realitné kancelárie lenivé.

Tu budeme hovoriť o tom, ako si vymeniť byt sami. Odhalíme vám „pravidlá hry“ a poučíme vás o tom, ako ich dodržiavať, aby ste v dôsledku transakcie dosiahli požadovaný životný priestor, a navyše, aby ste mohli šťastne vypočítať, koľko ste ušetrili na realitných službách, a čo si za tieto peniaze môžete kúpiť za zariadenie nového bytu.

Čo máš

Najprv premýšľajte o tom, čo sami ponúkate výmenou. Je váš dom sprivatizovaný alebo ide o obecný majetok? Ak áno, nezabudnite ho privatizovať. Skutočnosť je taká, že je oveľa ťažšie a niekedy dokonca nemožné vymieňať si obytný priestor, ktorý vlastní na základe dohody o sociálnom nájme, a jeho cena na realitnom trhu v prípade nákupných a predajných transakcií je výrazne nižšia. Podľa toho, s rovnakými kvalitatívnymi charakteristikami bytov, bude privatizovaný byt s najväčšou pravdepodobnosťou vymenený za dodatočnú platbu.

Ale aj pri výmene privatizovaného bytu je potrebné vziať do úvahy veľa nuancií. Situácia výmeny privatizovaného bytu za privatizovaný byt je, ako to bolo, zrkadlovým obrazom. Pretože to, o čom hovoríme, sa teraz vzťahuje rovnako na váš byt, ako aj na byt osoby, s ktorou si chcete vymeniť.

Výmena privatizovaných bytov

Ak nežijete sami alebo ak máte v byte zaregistrované bydlisko iných osôb, musíte k všeobecnému balíku dokumentov potrebných na registráciu transakcie pripojiť písomný súhlas všetkých týchto ľudí. Tento dokument musí byť vyhotovený a podpísaný za prítomnosti notára, ktorý potvrdí jeho podpisy.

Súhlas s výmenou musia získať všetky osoby, ktoré sú registrované v tomto obytnom priestore, nezáleží vôbec na tom, či sú alebo nie sú vašimi príbuznými. Súhlas sa musí získať aj od osôb, ktoré nežijú v tomto byte, ale na základe zákona mám na to akékoľvek práva. Ide najmä o rozvedeného manžela / manželku alebo manžela / manželku, každého iného spoluvlastníka, ktorý je v naliehavej vojenskej službe alebo na dlhej pracovnej ceste..

Od opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu by sa malo povolenie na výmenu získať, ak je v byte zaregistrovaný pobyt nespôsobilých alebo čiastočne spôsobilých osôb, ako aj maloletých. Súčasne majú poručnícke a poručnícke orgány právo nevydať takéto povolenie, ak sa po výmene bytu zhoršia životné podmienky neplnoletých osôb a iných opatrovníkov..

Dokumenty

A teraz uvedieme dokumenty, ktoré musia byť poskytnuté na výmenu privatizovaného bytu, a ak vaša protistrana má aj privatizovaný byt, mali by ste ich od neho vyžiadať.

Ešte raz by sme vás chceli upozorniť na skutočnosť, že výmena privatizovaných bytov znamená zrkadlenie akcií strán. Prirodzene môžu existovať určité nuansy a podrobnosti, ale všeobecný princíp zostáva nezmenený..

Takže dokumenty …

V prvom rade ide o žiadosť vlastníka na miestny orgán o registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou vo forme navrhnutej týmto orgánom. Taktiež predkladajú doklady o vlastníctve bytu, výpis z domu, osvedčenie o neprítomnosti nedoplatkov pri platení nájomného a účty za energie, osvedčenie daňových orgánov o nedoplatkoch na daniach z majetku, doklady sa predkladajú od ZINZ, najmä technický pas, pôdorys a vysvetlenie..

Pred odoslaním dokumentov budete musieť za registráciu transakcie zaplatiť štátny poplatok. Pri registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je najlepšie zistiť platobné podrobnosti a výšku platby priamo v kancelárii miestneho úradu. K súboru dokladov priložiť pôvodné potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.

Registračný orgán na základe predložených dokladov zaregistruje zmluvu o výmene, ktorú strany dohody o výmene bytu podpíšu za prítomnosti notára..

Vzorovú zmluvu o výmennom obchode nájdete na internete. Okrem toho takmer všetky notárske kancelárie poskytujú služby na vypracovanie takejto dohody..

Zmluva o výmene musí uvádzať cenu oboch bytov. Je tu však jedna jemnosť..

Koľko stojí

A naozaj, koľko sú byty?

Faktom je, že keď ľudia menia byty, zdá sa, že pripúšťajú, že tieto byty majú rovnakú hodnotu. Sú pre nich také z hľadiska spotrebiteľských vlastností, inak by výmena nedala zmysel.

Vymenené byty však majú veľmi zriedka rovnakú trhovú hodnotu..

Na určenie trhovej hodnoty bytov možno pozvať profesionálneho a licencovaného odhadcu. Takto môžete zistiť rozdiel v nákladoch na byty a rozhodnúť sa o dodatočnej platbe..

Ale najčastejšie sa účastníci výmeny dohodnú na príplatku sami, definujúc ho akoby „okom“. To je presne ten prípad, keď „súhlas je produktom so vzájomným odporom strán“..

V zmluve sú však náklady na byty uvedené rovnako. Je to z praktických dôvodov, a preto strana, ktorá prijíma dodatočnú platbu, nebude z tejto sumy platiť daň. Je to celkom bežné a nevinné trik, keď sa dodatočná platba uskutoční po vykonaní transakcie z ruky do ruky, ale spravidla v prítomnosti notára..

V tejto situácii však môžete neúmyselne prehrať. Faktom je, že registrujúci orgán, ktorý analyzuje dokumenty, môže dospieť k záveru, že trhová hodnota vymenených bytov sa výrazne líši, a na základe toho uznať dohodu o výmene za neplatnú..

Od chvíle, keď štát uzavrie zmluvu, vlastníctvo bytov vzniká pre obe strany transakcie.

Alternatívne riešenie

Niekedy jedna zo strán transakcie výmeny bytu nemá v čase prípravy transakcie byt na výmenu.

Čo to znamená?

To znamená, že niekto má veľký záujem o kúpu bytu, ako je ten váš. Je spokojný so samotným bytom a oblasťou, v ktorej sa nachádza, as cenou. Na oplátku však nemá čo ponúknuť. To znamená, že nemá rovnocenný byt. Preto na svoje vlastné náklady získa byt rovný bytu, ktorý máte. V takom prípade sa s vami dohodne oblasť jeho umiestnenia a niektoré ďalšie podmienky..

Táto operácia sa nazýva alternatívna dohoda alebo skrytá výmena..

Je potrebné pripustiť, že táto metóda výmeny je veľmi výhodná, pretože skracuje čas potrebný na výber požadovanej možnosti, vytvára optimálne podmienky na vykonávanie viacstupňových výmenných transakcií..

Alternatívna transakcia sa formalizuje uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy. Samozrejme, podobne ako dohoda o výmennom obchode, je zmluva o predaji a kúpe zaregistrovaná na miestnom úrade na registráciu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi..

Buď opatrný

Pri uzatváraní výmennej zmluvy, ako aj pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy dôkladne preskúmajte dokumenty k bytu a dokumenty jeho majiteľa. „Nadmerná“ precíznosť a vytrvalosť v týchto veciach neublíži. Ak je vaša protistrana svedomitou osobou, porozumie všetkému správne a samozrejme preukáže podobnú pozornosť dokumentácii, ktorú ste predložili..

V prípade pochybností kontaktujte profesionálnych realitných kancelárií alebo právnikov, ktorí sa špecializujú na transakcie s nehnuteľnosťami. Okrem toho notár, ktorý osvedčuje vaše podpisy podľa dohody, je povinný skontrolovať dokumenty, na základe ktorých sa táto transakcia vykonáva. Slúži to ako dodatočná záruka „čistoty“ transakcie.

Mestská burza

Dohoda o výmene obecného bývania sa uzatvára trochu inak.

Okamžite by sa mala urobiť výhrada, že je prakticky nemožné priamo vymeniť privatizované bývanie za obecné bývanie. Najprv bude potrebné privatizovať obecný byt.

Je však možné vymeniť jeden obecný byt za iný obecný byt, ale len so súhlasom prenajímateľov týchto obytných priestorov na riešenie. Zároveň existuje veľa dôvodov, prečo sa dokončenie tejto transakcie stane nemožným..

Obecný byt nie je možné vymeniť za podobný byt, ak je vznesený nárok voči nájomcovi na ukončenie alebo zmenu zmluvy o spoločenskom prenájme bytu.

Takáto transakcia bude neplatná aj v prípadoch, keď je byt zatknutý, ak je predmetom zástavy, ak je právo na jeho použitie napadnuté na súde.

Byt, ktorý patrí do zvláštneho rezortného fondu alebo je bytom v hosteli, si nemožno vymeniť.

Nemožno sa zúčastniť na výmennej transakcii za predpoklad, ktorý bol vyhlásený za nevhodný na bývanie, alebo ak dom, v ktorom sa nachádza, podlieha demolácii, rekonštrukcii alebo je určený na iné účely.

Registračný orgán nevykoná transakciu, ak jej podmienky naznačujú významné zhoršenie životných podmienok jednej zo strán alebo niektorej zo strán po jej dokončení bude potrebné zlepšiť jej životné podmienky..

A opäť o dokumentoch

Ak neexistujú také prekážky pri výmene dvoch obecných bytov, registračnému orgánu sa musia predložiť tieto dokumenty:

• Vyhlásenie nájomcu obecného bývania (zodpovedný nájomca), ktoré musia podpísať všetci členovia rodiny, ktorí dosiahli plnoletosť, vrátane tých, ktorí v súčasnosti v tomto byte nežijú, aby podpísali svoj súhlas s transakciou.
• Originály a kópie objednávky a zmluvy o sociálnom prenájme obecného bytu.
• Výpis z knihy domov s informáciami o všetkých osobách, ktoré v súčasnosti žijú v tomto byte.
• Osvedčenie od ZhEK alebo jeho ekvivalentu o neprítomnosti nedoplatkov na platbách za bývanie a komunálne služby.

Rovnako ako v prípade výmeny privatizovaného bývania, na dokončenie transakcie sa musí poskytnúť súhlas opatrovníckeho a správcovského orgánu, ak v vymenenom obecnom byte žijú nespôsobilé osoby, osoby s obmedzenou právnou spôsobilosťou a maloleté osoby..

Pri výmene sa životné podmienky týchto kategórií občanov nemôžu zhoršiť.

Keď sa zhromažďujú všetky vyššie uvedené dokumenty a podľa vyššie uvedených podmienok, vymieňajú si zmluvné strany (zamestnávatelia) dohodu o výmene. Túto dohodu predkladá každý z nájomcov svojmu prenajímateľovi, aby získal súhlas na výmenu.

Prenajímateľ písomne ​​súhlasí alebo odmietne schváliť žiadosť podanú žiadateľom. Podľa zákona má prenajímateľ desať dní na posúdenie takejto žiadosti. Preto neváhajte a ponáhľajte neohrabaných úradníkov, ak sa čas začína „prekračovať“ za hranice slušnosti..

Po získaní takéhoto súhlasu každá z osôb, ktoré si vymieňajú obecné byty, uzavrie so svojím novým prenajímateľom zmluvu o sociálnom prenájme, po ktorej sa výmena považuje za úplnú..

Po výmene by sa dohoda o výmene mala zaregistrovať na miestnom úrade na registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi.

V tomto okamihu sa postup výmeny bytu považuje za ukončený av prípade privatizovaných bytov sa strany stanú vlastníkmi nového bývania a osoby, ktoré užívajú svoje byty na základe dohody o sociálnom nájomnom vzťahu, sa stanú nájomníkmi nového bývania..