Bytové domy: história a perspektívy výstavby v modernom Rusku

Obsah článku

• Bytové domy v modernom Rusku na príklade Moskvy a Petrohradu
• Moskovské bytové domy storočia XXI
• ?Bytové domy v Petrohrade
• Svetová skúsenosť
• Obnova výstavby bytových domov v rámci hlavného programu „Bývanie“
• ??Vyhliadky na bytové domy na ruskom trhu s nehnuteľnosťami

O projektoch na výstavbu bytových domov v Rusku, najmä v Moskve, v súčasnosti aktívne diskutujú niektorí predstavitelia, ktorí sa snažia nájsť optimálne riešenie problému poskytovania občanom dostupného bývania..

Všeobecne platí, že nájomné v domoch s priemernou úrovňou sa pohybovalo od 10 do 100 rubľov za mesiac. Elitné bývanie v niektorých bytových domoch stojí viac ako 1 000 rubľov mesačne. To je cena nájmu bytu v dome princa Šcherbatova, ktorý sa nachádza na Novinskom bulváru, 11.

Pre porovnanie, v roku 1880 bola priemerná mzda pracovníka v Rusku 30,38 rubľov a v rokoch 1913 – 37,5 rubľov. A za 10 kopeckov by ste mohli vypiť pohár vodky alebo jesť koláč.

Obdobie prosperity bytových domov v Rusku sa skončilo začiatkom 20. storočia príchodom boľševikov k moci. Po októbrovej revolúcii v roku 1917 stratili nájomné domy svoj pôvod v dôsledku znárodnenia bytového fondu.

Bytové domy v modernom Rusku na príklade Moskvy a Petrohradu

Moskovské bytové domy storočia XXI

Myšlienka revitalizácie bytových domov začala z úst orgánov hlavného mesta znieť už v roku 1999. Realizácia tohto projektu v tom čase však bola vážne brzdená existujúcim zákonom o bytovej politike, ktorý umožnil nájomníkom bytov v bytových domoch privatizovať bývanie.

Po prijatí viacerých zákonov, ktoré takúto privatizáciu zakázali, bol postavený prvý bytový dom v meste Bolshoy Nikolovorobinsky Lane o 10. Tento 47-bytový dom bol postavený Moskovským ministerstvom investičných programov pre výstavbu (DIPS) a prijatý v prevádzke v roku 2003.

Náklady na projekt bytového domu DIPS boli 12,3 milióna dolárov. Tento dom stále existuje a stal sa pomerne úspešným projektom. Pripomíname, že prenájom bytu je tu dosť drahý – od 2,5 tisíc do 12 tisíc dolárov.

Napriek tomu, že sa ukázalo, že je veľký záujem o bytový dom DIPS (v súčasnosti je to 98% obyvateľov a zvyšné byty sa pravidelne prenajímajú na krátke obdobie), experiment moskovských orgánov ešte nepokračoval. Faktom je, že úrady musia súťažiť o klientov so súkromným sektorom, ktorý na hlavnom imaní predstavuje levý podiel bytov na prenájom. Správa veľkého domu navyše nie je jednoduchá a nákladná..

Z týchto dôvodov sa v súčasnosti v Moskve okrem bytového domu v Bolshoy Nikolovorobinsky Lane začal realizovať iba jeden plnohodnotný projekt, ktorý postavila obchodná spoločnosť..

Na konci roku 2007 postavila spoločnosť Barkley prvý elitný bytový dom v hlavnom meste? „Barkli-Plaza“, ktorý sa nachádza na Prechistinskej nábreží – v najdrahšej oblasti Moskvy.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Obytný komplex zahŕňa 5 samostatných budov, ktorých výška sa pohybuje od 5 do 7 poschodí. Moderné business centrum triedy A sa nachádza v prvých poschodiach Barkley Plaza a na zvyšku sa nachádzajú elitné byty určené na prenájom. Ceny potvrdzujú exkluzívny stav bývania: za byt o rozlohe 75 m2. m s jednou spálňou bude musieť platiť od 10 tisíc dolárov mesačne, a za penthousy a päťizbové byty nad 255 štvorcových. m – od 32 tisíc dolárov mesačne.?

?Bytové domy v Petrohrade

?Prvý bytový dom v modernom Petrohrade bol vytvorený fínskym investičným dôchodkovým fondom, ktorý odkúpil časť domu na Kolomyazhsky Prospekt.

Fíni sa zaujímajú o tento sektor trhu s nehnuteľnosťami, pretože v Rusku, najmä v Petrohrade, prakticky neexistuje. Investori preto očakávajú, že dostanú slušný príjem, a to na základe skutočnosti, že pri súčasnom nedostatku bývania bude dopyt po bytoch v ich bytovom dome.

Malo by sa tiež poznamenať, že ďalšia fínska spoločnosť, ktorá má vo svojej domovine asi 23 000 podobných domov, plánuje tiež začať stavať bytové domy v Petrohrade..

Fínska spoločnosť vlastní 276 bytov v 15 Kolomyazhsky prospekte, od 1 do 3 izieb, ktoré sa prenajímajú nájomcom na obdobie 11 mesiacov s možnosťou predĺženia nájmu. Podľa tejto dohody je nájomcom zakázané prestavať byt alebo natrieť steny. Aj za účelom vyvŕtania malej diery v stene, napríklad na zavesenie hodín alebo obrázku, budú nájomníci povinní kontaktovať servisnú službu bytového domu. Fínski majitelia vysvetľujú také prísne pravidlá pobytu tým, že všetky ich byty sú vyrobené v rovnakom štýle, ktorý nemožno porušiť.

Cena prenájmu v jedinom bytovom dome v Petrohrade závisí od rozlohy bytu aj od podlahy (podľa európskych noriem, čím vyššia je podlaha, tým je byt drahší). Za 1-izbový byt o výmere 37 m2. m bude musieť platiť 18 tisíc rubľov mesačne. Pre 3-izbový byt – od 41 tisíc rubľov mesačne.

Svetová skúsenosť

Na západe bola výstavba a údržba bytových domov na západe veľmi výnosná a úspešná činnosť, ktorá poskytuje majiteľom takýchto domov stabilný príjem na úrovni 10 – 12% ročne..

Vo veľkých európskych mestách predstavuje podiel bytových domov v súčasnosti až 30% trhu s obytnými nehnuteľnosťami v mestách. Mnoho mladých rodín považuje za výhodnejšie prenajať si byt než kúpiť bývanie, a to aj pri hypotekárnych úveroch..

Všimnite si, že podľa Medzinárodnej únie nájomníkov, teraz v krajinách východnej Európy, ktorá nedávno vstúpila do EÚ, si nájomné bývanie prenajíma približne 40% obyvateľov. V „starej“ Európe sú údaje vyššie: napríklad v Holandsku a Nemecku – 50%, vo Švajčiarsku – 70%.

Marcia Baldwin. Holland radové domy

Ak vezmeme jednotlivé európske mestá, potom v prevažnej väčšine obyvateľov žije v bytových domoch. Napríklad podľa štatistík je v Berlíne podľa štatistík 90% nájomcov av Štokholme – 100% (faktom je, že vo Švédsku je privatizácia bytov zakázaná – v dôsledku toho je v krajine ako celku len asi 10% bytového fondu v súkromnom vlastníctve)..

Pokiaľ ide o Spojené štáty, najväčšou časťou bytového fondu sú súkromné ​​domy. A iba 30% nehnuteľností sa prenajíma. To sa však nevzťahuje na veľké mestá. Vo veľkých mestách je veľký fond bytových domov určených na prenájom. Napríklad v San Franciscu sa prenajíma 65% bytového fondu av New Yorku 70%. V kanadskom Montreale žije asi 50% obyvateľstva v prenajatých bytoch.

Bytové domy v Európe a USA sú bežným a rozšíreným typom podnikania, ktoré prináša hmatateľný príjem.

Zároveň existuje aj tzv. Sociálne bývanie. Tento typ zahŕňa bytové domy, ktoré sú vo vlastníctve súkromných investorov, ale štát v rámci určitých sociálnych programov kompenzuje vlastníkom bytov rozdiel medzi trhovými a sociálnymi nákladmi na prenájom..

Skutočnosť, že ide o sociálne bývanie, vôbec neznamená, že domy sa nachádzajú v chudobných oblastiach alebo že v nich sú zlé životné podmienky. Domy sa môžu nachádzať vo veľmi slušných oblastiach, stále však vyzerajú lacno a nemôžu sa pochváliť drahými povrchovými úpravami. Životné podmienky sú však vo všeobecnosti slušné. Jedná sa o byty, ktoré sú najobľúbenejšie medzi študentmi a ľuďmi s priemerným príjmom..

Obnova výstavby bytových domov v rámci hlavného programu „Bývanie“

Moskovská vláda sa snaží nájsť riešenie nedostatku bývania v Moskve. Úrady opakovane nastolili otázku realizácie programu výstavby bytových domov v meste, ktorý by mohol pomôcť pri riešení tohto problému. Táto záležitosť však ešte nedosiahla praktické vykonávanie. Moskovská vláda však nedávno schválila program Bývanie, ktorý bol vyvinutý na obdobie rokov 2012 – 2016, v ktorom úradníci zabezpečili obnovu bytových domov v Moskve. V rámci tohto programu sa postavia domy dvoch typov:

• nesubvencované, ktorých výstavba je zabezpečená na úkor rozpočtu mesta;
• ziskové, ktoré bude postavené na úkor súkromných investorov.

Vláda v súčasnosti pracuje na opatreniach, ktoré pomôžu prilákať domáce podniky k účasti na tomto programe. Mnoho odborníkov sa domnieva, že takýto program by mal byť prijatý už dávno. Podľa ich názoru má Rusko teraz všetky predpoklady na vytvorenie civilizovaného trhu s nájomným bývaním. V súčasnosti je domáci trh s nájomným bývaním v úplnom chaose. Len málo z nich oficiálne formalizuje vzťahy s nájomníkmi, čo niekedy vedie k vážnym problémom pre majiteľa aj nájomcu.

Výstavba bytových domov umožní nielen zvýšenie počtu bytov dostupných obyvateľstvu, ale aj zlepšenie kvality ponúkaných služieb. Občania si budú môcť prenajať byt nie od „súkromných obchodníkov“, ale od organizácie. Aj keď bude byt v bytovom dome stáť o niečo viac, nájomcovi budú zaručené bežné životné podmienky, celý rad služieb údržby bývania, ako aj oficiálna dohoda ustanovujúca práva a povinnosti strán..

??Vyhliadky na bytové domy na ruskom trhu s nehnuteľnosťami

Ako sme už uviedli, trh s bytovými dommi funguje v zahraničí už dlhý čas a tento typ bývania je obyvateľstvu pomerne známy. Na západe existuje právny rámec potrebný na efektívnu prevádzku bytových domov..

V modernom Rusku sa výstavba bytových domov, na rozdiel od západných krajín, kvôli svojej nízkej ziskovosti zatiaľ nerozšírila. Ruskí investori považujú akceptovateľný výnos na úrovni 7 – 10%, čo je dvakrát vyšší ako v porovnaní s existujúcim na trhu, pre Európu sa za normálny považuje 4% zisk. ?? Navyše, v našej krajine dnes samotný koncept bytového domu v legislatíve chýba, preto neexistuje právna úprava vzťahov v tomto sektore trhu s nehnuteľnosťami..

Pre úspešnú realizáciu projektov bytových domov a ďalší rozvoj tohto smerovania v Rusku je potrebné zabezpečiť stav bytového domu na legislatívnej úrovni..

Je tiež potrebné vyvinúť systém interakcie medzi investormi a štátom. Odborníci poznamenávajú, že štát by mal vyvinúť opatrenia na stimuláciu podnikania, ako aj poskytnúť určité záruky a ochranu pred nečestnosťou niektorých účastníkov..

?Medzi opatrenia štátnych stimulov, ktoré pomôžu dosiahnuť efektívny rozvoj tejto oblasti na trhu s nehnuteľnosťami na prenájom, je možné uviesť:

• zabezpečenie poradia priorít pri posudzovaní záležitostí týkajúcich sa výstavby bytových domov zo strany orgánov;
• organizovanie výberových konaní, v ktorých budú pozemky ponúkané na prenájom na výstavbu nájomných domov na nich;
• zavedenie zvýhodnenej sadzby nájomného za pozemky určené na výstavbu bytového domu na nich počas obdobia jeho výstavby, ako aj na určité obdobie po uvedení bytového domu do prevádzky atď..

Niektoré podmienky môžu fungovať ako vládne záruky, ktoré budú počas aukcie povinné, napríklad:

• pozemky ponúkané na dražbu musia kombinovať pozemky na výstavbu bytových domov a ekonomickej a obchodnej triedy;
• pozemky sú ponúkané na dražbu len pod podmienkou, že developer (investor) bude povinný poskytnúť určitý podiel z celkového počtu bytov v bytovom dome na prenájom niektorým kategóriám občanov štátom. Pomôže to implementovať program sociálneho bývania podobný západnému, keď štát kompenzuje investorovi časť nájomného za byt poskytnutý sociálne nechráneným (chudobným) skupinám obyvateľstva..

Je potrebné tiež poznamenať, že výstavba bytových domov sa dá efektívne využiť nielen v hlavnom meste, ale aj v regiónoch. Zaznamenali sa tu ešte priaznivejšie podmienky na ich výstavbu: menej ťažkopádne byrokratické prístroje a väčší počet voľných priestorov vhodných na výstavbu..

Na záver by som chcel povedať, že výstavba bytových domov je pre Rusko sľubným smerom. Aby sa však tomuto odvetviu umožnilo aktívne sa rozvíjať, je v tomto štádiu potrebná predovšetkým štátna podpora..