Čo možno očakávať od trhu nehnuteľností v roku 2015: trendy, riziká a prognózy cien

Obsah článku

• Riziká nákupu nehnuteľností v čase krízy
• Zníženie ziskovosti nájomného bývania
• Riziko kúpy bytov na základe zdieľaných stavebných zmlúv
• Ťažkosti so získaním nehnuteľnosti s hypotékou
• Čo ovplyvní tvorbu cien
• Zvýšenie dane z nehnuteľností
• Kolísanie výmenného kurzu rubeľ
• Úroveň príjmu obyvateľstva
• Zvýšenie diskontnej sadzby centrálnej banky na 17%
• Aký druh bývania je výhodnejšie kúpiť v čase krízy
• Druh nehnuteľnosti
• umiestnenia
• Cenový segment
• Čas nadobudnutia

Riziká nákupu nehnuteľností v čase krízy

Na prvý pohľad sa zdá, že investovanie do nehnuteľností v čase krízy je rozumným nápadom, ale Rusi, ktorí sa chystajú uchýliť k tomuto spôsobu investovania, by mali zohľadniť všetky možné riziká..

Zníženie ziskovosti nájomného bývania

Podľa portálu Rosrielt len ​​v decembri 2014 priemerné nájomné za 2-izbové byty vo väčšine veľkých ruských miest výrazne poklesli: v Moskve – o 13,5%, vo Vladivostoku – o takmer 30%, v Tyumen – o 16% , v Belgorode – o 11%.

V roku 2015 odborníci predpovedajú ešte výraznejší pokles cien nájomného, ​​pretože platobná schopnosť Rusov klesne, a počet prenajatých bytov sa nevyhnutne zvýši v dôsledku nehnuteľností získaných s cieľom zachovať úspory. Najväčšie straty utrpia majitelia luxusných bytov, ktorých ceny podľa niektorých predpovedí klesnú o takmer 40%.

Spolu so znížením príjmu v roku 2015 sa náklady prenajímateľa tiež zvýšia v dôsledku plánovaného zvýšenia dane z nehnuteľností približne trikrát..

Riziko kúpy bytov na základe zdieľaných stavebných zmlúv

Ak investori nedokončia výstavbu domu a nevrátia peniaze klientom, môžu akcionári riskovať, že zostanú bez bytu. V súvislosti so zvýšením diskontnej sadzby centrálnej banky na 17% sa pravdepodobnosť výskytu takýchto situácií mnohonásobne zvyšuje, pretože veľké množstvo ruských nových budov sa stavia na vypožičaných peniazoch. Napríklad len pár týždňov po zvýšení diskontnej sadzby veľká stavebná spoločnosť Morton oznámila, že v roku 2015 sa produkcia nových projektov zníži o 35%.

Ťažkosti so získaním nehnuteľnosti s hypotékou

Podľa niektorých správ je podiel bytov nakúpených s hypotékami na ruskom trhu 30%, v prípade nehnuteľností v nových budovách je toto číslo ešte vyššie – 50%. Tento finančný nástroj bol hlavnou „hnacou silou“ rastu bytovej výstavby.

V roku 2015 sa pre mnohých Rusov táto možnosť nákupu nehnuteľností stane jednoducho neznesiteľnou, pretože potom, čo centrálna banka zvýši diskontnú sadzbu, úrok z hypoték v ruských bankách bude 18 – 20%. Je nepravdepodobné, že by štátne dotácie, ktoré sú vynikajúce pre mnohé kategórie hypotekárnych dlžníkov, nejako radikálne ovplyvnili situáciu..

Čo ovplyvní tvorbu cien

Je veľmi ťažké presne predpovedať, ako sa budú ceny nehnuteľností v Rusku v roku 2015 správať, ale na tvorbu cien nehnuteľností v priebehu roka bude mať vplyv niekoľko faktorov..

Zvýšenie dane z nehnuteľností

Tento faktor povedie k poklesu dopytu po metropolitnom bývaní, pretože byty v Moskve majú spravidla veľmi vysokú katastrálnu hodnotu, a z tohto ukazovateľa sa vypočíta výška dane z nehnuteľností..

Kolísanie výmenného kurzu rubeľ

Ceny bytov priamo závisia od výmenného kurzu rubľa. Očakáva sa, že v blízkej budúcnosti sa kurz stabilizuje, keďže vládne opatrenia už začali konať, ktoré boli prijaté na podporu národnej meny. Túto skutočnosť uznali aj predstavitelia MMF vo vyhlásení pred niekoľkými dňami..

Existuje názor, že výmenný kurz rubľa voči doláru sa v priebehu roka 2015 posilní, čo povedie k poklesu cien rublov za nehnuteľnosti o viac ako 10%..

Úroveň príjmu obyvateľstva

Zníženie príjmov Rusov, ktoré sa očakáva v roku 2015, povedie k výraznému zníženiu dopytu po bývaní. Podľa zamestnancov analytického centra Est-a-Tet môže pokles dopytu predstavovať 30%, a ak bude ekonomická situácia v krajine dlhodobo nestabilná – o 40 – 60%. Dopyt po elitnej nehnuteľnosti sa navyše najviac zníži. Podiel nákupov rozpočtového bývania klesne oveľa menej, pretože veľa Rusov v krízových podmienkach investuje do nehnuteľností, ktoré možno predať najrýchlejšie.

Zvýšenie diskontnej sadzby centrálnej banky na 17%

Tento faktor ovplyvní ceny v nových budovách postavených za úverové peniaze. Teraz budú platby pre vývojárov za bankové pôžičky oveľa vyššie a, prirodzene, bude to kompenzované zvýšením nákladov na bývanie. Takže, podľa predpovedí partnera vývojovej spoločnosti „Khimki Group“, môžu ceny stúpnuť o 8-12%.

Aký druh bývania je výhodnejšie kúpiť v čase krízy

Druh nehnuteľnosti

Najsľubnejšie bývanie v čase krízy sú byty na sekundárnom trhu, postavené v rokoch 2005 – 2010. Ich výhody sú zrejmé: takéto domy sa príliš nelíšia od nových budov, pokiaľ ide o opotrebenie, byty v nich je možné kúpiť za veľkú zľavu a okrem toho má toto bývanie hotový vzhľad, takže jeho majitelia nebudú musieť žiť v stave neustálej obnovy.

Aj tento rok sa oplatí venovať pozornosť nehnuteľnostiam v nových budovách. Kvôli klesajúcim príjmom obyvateľstva a vysokým úrokovým sadzbám hypotéky nebudú byty v takýchto domoch vypredané príliš rýchlo a vývojári ich pravdepodobne predajú za veľké zľavy. Ale je príliš riskantné kúpiť bývanie v domoch v nulovej fáze, ideálnou možnosťou sú nové budovy v konečnej fáze výstavby. V tomto prípade je možné dúfať, že developer bude mať dostatok finančných prostriedkov na dokončenie výstavby domu. Mali by ste tiež venovať pozornosť účasti na výstavbe štátnych spoločností. To zvyšuje pravdepodobnosť dokončenia výstavby podľa plánu..

Ďalším zaujímavým typom nehnuteľností sú duplexy a meštianske domy v strednom a rozpočtovom segmente cien. Takéto bývanie si získava čoraz väčšiu obľubu u obyvateľov ruských megacitov každý rok. Preto sa po niekoľkých rokoch bude pravdepodobne predávať za vyššiu cenu..

umiestnenia

Najlepšie je kúpiť si bývanie v bežných oblastiach na spanie. Takéto byty budú žiadané v každej ekonomickej situácii a dajú sa ľahko predať alebo prenajať. Je tiež potrebné venovať pozornosť infraštruktúre oblasti: metro, obchody, trhy, materské školy, školy – to všetko ovplyvňuje atraktívnosť bývania pre potenciálnych kupujúcich..

Cenový segment

Mali by ste, samozrejme, uprednostniť bývanie v ekonomickej triede, ktoré si môže dovoliť najväčší počet Rusov. Venujte pozornosť luxusným nehnuteľnostiam, iba ak je byt vnímaný ako dlhodobá investícia. Môže byť ťažké predať ho v najbližších rokoch a ziskovosť z prenájmu bude nízka, ale hospodárska kríza sa skončí skôr alebo neskôr a potom sa cena takéhoto bývania nevyhnutne začne zvyšovať..

Čas nadobudnutia

Nemali by ste sa ponáhľať pri kúpe domu. Dopyt na trhu a platobná kapacita obyvateľstva, od ktorej závisí cena nehnuteľností, sa bude postupne znižovať. Preto je optimálnym časom na kúpu bytu druhá polovica roka alebo dokonca koniec roka 2015..