Vyhľadávanie a nákup nehnuteľností v Taliansku

Obsah článku

• Postup pri hľadaní a kúpe talianskej nehnuteľnosti
• Ako hľadať
• Registrácia nehnuteľností
• Dane, výdavky
• konečne

V strede Stredozemného mora, ktoré sa rozbieha pozdĺž alpských svahov, ohýba sa na rovinu Padova a plní sa Apeninský polostrov, ktorý je posiaty mnohými malými ostrovmi v Stredozemnom mori, leží prekrásne Taliansko – cieľ miliónov turistov z celého sveta.!

Taliansko je známe ako najväčšie centrum medzinárodného cestovného ruchu. Každý rok sa tu kŕdeľ vyše 50 miliónov ľudí, aby sa oboznámili s rodinou európskej kultúry a umenia, ktorá je známa svojimi talentmi..

Vzhľadom na rozmanitú klímu tejto krajiny určenú jej územnou dĺžkou má každý právo zvoliť si miesto dovolenky podľa svojich predstáv: či už sú to zasnežené Alpy a Apeniny alebo útulné pobrežie. Alebo možno chcete zostať tu navždy? A čo vidiecky dom alebo malá vila na pobreží Jadranského mora?

Spravidla je to história talianskych nehnuteľností, jej NÁZOV, ktorý sem priťahuje mnoho zahraničných kupcov. Okrem toho má Taliansko obrovské množstvo jedinečných historických miest, ktoré v kombinácii s nádhernými zlatými plážami a prvotriednym zábavným a rekreačným priemyslom robia z tejto krajiny skvelé miesto na investovanie do nehnuteľností..

Lacné bývanie v Taliansku „na celý život“ je možné kúpiť iba na severe krajiny. Na rozdiel od hlučnej oblasti letoviska budú ceny tu čo najpriaznivejšie. Celkovo sa vzhľadom na krízu majetkové hodnoty v mestách v severnom Taliansku znížili v priemere o 5 až 10%. Okrem toho sa dopyt po nehnuteľnostiach napríklad v Janove, Verone, Turíne a Palerme znížil o 12 – 15%. Teraz sa cena bežného dvojizbového bytu v Taliansku za 70 tisíc eur stala bežnou.

Michael Longo. Palermo. 2009

Talianske prímestské nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú na príjemnom pobreží Stredozemného mora, sú medzi zahraničnými kupujúcimi naďalej mimoriadne žiadané. Dôvodom je prítomnosť vysoko rozvinutej siete cestnej dopravy a kvalitnej infraštruktúry talianskych letovísk. Akákoľvek realitná kancelária (aj s malými skúsenosťami) vám odporučí kúpiť nehnuteľnosť v Taliansku, ktoré sa nachádza na pobreží, konkrétne v južných provinciách krajiny a pri pobreží Sicílie. Bývanie na týchto miestach vždy priťahovalo podnikateľov, ktorí chcú svoje peniaze výhodne investovať.

Bohatí občania našej krajiny dokázali oceniť všetky výhody investovania peňazí do talianskej nehnuteľnosti, možno je na čase, aby ste to tiež urobili?

Postup pri hľadaní a kúpe talianskej nehnuteľnosti

Ako hľadať

Predstavme si teda, že ste sa rozhodli kúpiť taliansku nehnuteľnosť. Prvá vec, ktorá vám poradí, ak nehovoríte taliansky a vôbec neviete „kde začať“ – kontaktujte „našu“ realitnú agentúru, ktorá zároveň musí byť pobočkou jednej z talianskych stavebných spoločností alebo agentúr. Za služby takejto spoločnosti budete musieť zaplatiť oveľa nižšiu províziu ako za prácu „čisto ruských“ agentúr, ktoré sa navyše môžu ukázať ako obyčajní podvodníci..

Podmienky, ktoré tieto spoločnosti vytvorili pre ruských kupujúcich talianskych nehnuteľností, sú čo najpohodlnejšie a najbezpečnejšie. Môžete sa zoznámiť so zaujímavými ponukami ešte pred cestou do zahraničia, pričom si môžete zvoliť vhodnú možnosť podľa vlastného uváženia a primeranú vášmu rozpočtu..

Špecialisti realitnej kancelárie s Vami konzultujú a dostanete komplexné právne a ďalšie informácie o predmete vášho záujmu. A po úvodnom oboznámení sa s nehnuteľnosťou idete do Talianska. Nezabudnite, že sami platíte za letenky a ubytovanie v hoteli (na turistické vízum), hoci niektoré agentúry preberajú všetky tieto povinnosti, tieto služby však nie sú príliš lacné..

Daniel Wall. Manarola Taliansko

Na tradičnom mieste sa s vami stretne rusky hovoriaci manažér vybranej talianskej spoločnosti, ktorý vám zabezpečí prezeranie vopred vybraných nehnuteľností, a tiež vám poskytne komplexnú pomoc pri kúpe tohto významného nákupu..

Keďže nadobúdanie nehnuteľností sa uskutočňuje výlučne v bezhotovostnej forme, s cieľom urýchliť proces nákupu talianskych „metrov“ sa čo najskôr obáva otvorenia osobného bežného účtu v jednej z európskych bánk (najlepšie v taliančine).

Registrácia nehnuteľností

Hneď ako ste sa rozhodli pre výber nehnuteľnosti a ste pripravení kontaktovať predajcu, prejdeme k prvému kroku „Trattativa“ – rokovania a vyjednávanie.

Ruská pobočka talianskej realitnej agentúry, ako zástupca vašich záujmov, pošle list („Proposta d’acquisto“ – neodvolateľná ponuka na nákup) do ústredia v Taliansku, v ktorom je uvedená cena, za ktorú chcete tento alebo tento majetok získať. Potom sa v Taliansku vytvorí dokument, v ktorom sú napísané všetky charakteristiky nehnuteľnosti, o ktorú sa zaujímate, jej polohu, cenu, postup a podmienky nákupu, ako aj platobné podmienky..

Ak potvrdíte závažnosť svojich zámerov kúpiť tento predmet, spolu s listom talianskej agentúre opustíte „Caparra“ – záloha, preddavok, ktorého výška spravidla nepresahuje 5% deklarovanej hodnoty tovaru. To znamená, že napíšete šek na meno predávajúceho (vlastníka nehnuteľnosti), zatiaľ čo peniaze ešte neboli prevedené na jeho účet..

Po vykonaní vkladu talianska agentúra koordinuje s vlastníkom nehnuteľnosti vašu ponuku na kúpu, na základe ktorej máte právo rozhodnúť, či ste spokojní s požiadavkami predajcu na odpoveď alebo nie..

Ak potrebujete nejaký čas na premýšľanie, môžete objekt „rezervovať“, to znamená, že ho na krátky čas (nie viac ako 10 dní) odstrániť z predaja. Za to je realitná kancelária vyplatená určitá suma peňazí. Ak ste na konci obdobia nezmenili názor na kúpu nehnuteľnosti, jej vlastník ponuku podpíše a dostane šek, ktorý ste napísali. Ak predajca nie je spokojný napríklad s cenou, podmienkami alebo spôsobom platby, má právo požadovať zmeny v Proposta d’acquisto.

Dan Bozich. Talianska dedina

Kupujúci má právo rozhodnúť, či akceptuje podmienky predávajúceho. V druhom prípade sa mu záloha vráti v plnej výške. Ak vlastník nehnuteľnosti súhlasí s navrhovanou ponukou a už podpísal potrebné dokumenty, ale kupujúci zmenil názor na poslednú chvíľu, šek mu nebude vrátený.

Ak sa strany dohodli, potom druhým krokom na ceste k kúpe nehnuteľnosti bude „Preliminare di compravendita“ alebo „Preliminare di vendita“ – predbežná (primárna) zmluva potvrdená notárom, ako aj platba majiteľovi nehnuteľnosti 5 – 30% hodnoty nehnuteľnosti ( záleží na mnohých faktoroch).

Mimochodom, v tejto fáze sú služby agentúry pre DPH a realitné agentúry platené (v Taliansku výška odmeny za vykonanú prácu agentúre spravidla nepresahuje 3 – 5% hodnoty nehnuteľnosti). Preliminare di compravendita predpisuje informácie o stranách a podmienkach transakcie (osobné údaje strán, charakteristika majetku, jeho hodnota, platobný postup a podmienky). Dokument okrem toho uvádza dátum konečnej zmluvy. Od okamihu uzavretia zmluvy Preliminare di vendita je výhradné právo na kúpu nehnuteľnosti prevedené na kupujúceho a od tohto momentu je tento majetok oficiálne stiahnutý z predaja..

V prípade, že sa kupujúci pri realizácii záverečnej zmluvy náhle vzdá kúpy nehnuteľnosti, úplne stratí predtým vyplatenú sumu peňazí (vklad), ale ak sa transakcia stane nemožnou z dôvodu predávajúceho, musí zaplatiť kupujúcemu sumu vyplateného vkladu dvojnásobne (!).

Derek McCrea. Talianska krajina. 2009

Uzatvorenie konečnej zmluvy (príprava a kontrola dokumentov) trvá približne jeden mesiac.

Na otvorenie účtu v talianskej banke budete mať samozrejme viac času, samozrejme, ak ste sa o to pôvodne nestarali. Kupujúci musí previesť zvyšok nezaplatenej sumy peňazí na svoj osobný účet v európskej banke a nezabudnúť na ďalšie náklady (dane)..

A nakoniec, po dokončení dôkladnej prípravy a overovania dokumentov je tretím krokom k dlho očakávanému prijatiu nehnuteľnosti Atto notarile di compravendita, notársky overená konečná zmluva podpísaná za prítomnosti strán, zástupcu agentúry, dvoch svedkov a tlmočníka. V súlade so zmluvou je vlastníctvo nehnuteľnosti úplne prevedené na kupujúceho nehnuteľnosti.

Po tom, čo prekladateľ oboznámi kupujúceho s činom v jeho „rodnom jazyku“ a notárovi poskytne záruku, že potenciálny vlastník nehnuteľnosti porozumel obsahu, zmluvné strany podpíšu zmluvu. Predávajúci dostane šek na zvyšnú sumu a kupujúci zaplatí za notárske služby (1 – 2% z kúpnej ceny), vyhotoví kópiu listiny, kľúče a stane sa skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Plnoprávnym vlastníkom sa však stane až po tom, čo bude tento úkon zaregistrovaný na oddelení evidencie majetku a kupujúci dostane výpis z registra nehnuteľností. Tento postup zvyčajne trvá najviac 45 dní..

Dane, výdavky

Nehnuteľnosť si môžete kúpiť od jej priameho vlastníka (sekundárny trh pre nové budovy), ako aj od stavebnej organizácie (primárny trh), ktorá predáva nehnuteľnosť. Ak sa vám páči prvá možnosť, budete musieť zaplatiť dane, ako napríklad kolkové dane (7%), katastrálne dane (1%) a vykonať ďalšiu platbu za prepísanie nehnuteľností v registri vlastníkov (2%). To znamená, že do štátu bude celkovo potrebné prispievať 10% hodnoty majetku.

Ak vaša voľba klesla na druhú možnosť, nezabudnite, že budete musieť zaplatiť pevnú katastrálnu daň, pevnú hypotekárnu daň a kolkovú daň – všetky tri dane vás budú stáť pol tisíc eur, okrem toho musíte zaplatiť DPH vo výške 10% z predajnej ceny nehnuteľností. To znamená, že si môžete kúpiť nehnuteľnosť z primárneho trhu nových budov za 500 eur plus 10% z predajnej ceny nehnuteľností..

Ryan Radke. Taliansky trh

Preto registrácia nehnuteľností vo vlastníctve, bez ohľadu na trhovú možnosť, s ohľadom na notárske služby, vás bude stáť 10 – 12% z ceny nehnuteľnosti plus platba za služby realitnej kancelárie. Agentúra často dojednáva výšku provízie za prácu ešte pred nadobudnutím nehnuteľnosti potenciálnym vlastníkom. Zahŕňa to aj služby tlmočníka a zabezpečenie prepravy na prezeranie nehnuteľnosti. Odmena za prácu agentúry sa vypláca priamo pri podpise predbežnej (primárnej) kúpnej zmluvy.

Pre informáciu, v talianskych realitných kanceláriách je výška provízie dohodnutá vopred, ale zároveň by nemala prekročiť 5% z predajnej hodnoty nehnuteľnosti, okrem toho výška DPH je 20% zo sumy provízie..

Talianske právne predpisy okrem štátnych daní a iných platieb stanovujú aj ročné platby:

• „Imposta Comunale sugli Immobili“ alebo „I.C.I.“ – mestská (miestna) daň. Zameriava sa na platenie za služby, ako je zber odpadu a vymáhanie práva. Táto daň musí byť zaplatená vo výške 0,7% z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.
• V prípade, že je nehnuteľnosť prenajatá, je potrebné zaplatiť daň Irpef, ktorej výška je 30% ročného príjmu z prenajatej nehnuteľnosti.

Je potrebné poznamenať, že štátna daň vyberaná notárom môže byť zaplatená rôznymi spôsobmi v závislosti od nadobudnutého majetku:

• orná (poľnohospodárska) pôda podlieha 18% dani z predajnej hodnoty;
• pri kúpe letného domu alebo vily bude daň predstavovať 10% z katastrálnej hodnoty.

Nezabudnite, že maximálny úžitok a daňové výhody môžete získať až po získaní povolenia na pobyt v Taliansku – potom budete musieť zaplatiť iba 3% z predajnej hodnoty nehnuteľnosti.

konečne

Nezabudnite, že nadobudnutie nehnuteľnosti v Taliansku vám môže uľahčiť otvorenie víza, ale žiadnym spôsobom nezíska povolenie na pobyt, občianstvo alebo právo na trvalý pobyt v krajine..

Ryan Radke. Turisti v Taliansku

Ak nie ste talianskym občanom a legálne nezískate vlastníctvo talianskeho majetku, talianske veľvyslanectvo vám poskytne tieto výhody:

• Vydávanie a ročné predĺženie (obnovenie) multivisa schengenského typu, po prijatí ktorého môžete zostať 3 mesiace v každej polovici roka nielen v Taliansku, ale aj na území ďalších krajín zúčastňujúcich sa na schengenskej dohode..
• Ak chcete získať povolenie na pobyt v Taliansku, musíte si zaregistrovať svoju vlastnú spoločnosť na území tejto krajiny, ktorú je celkom jednoduché otvoriť. Okrem toho môže na zamestnancoch spoločnosti (tj vy) pracovať iba jeden zamestnanec..

Snažte sa byť ostražití pri hľadaní sprostredkovateľa!

Asi 80% talianskych realitných kancelárií sú podvodníci alebo inými slovami „čierni sprostredkovatelia“. V skutočnosti sú to tí istí obchodníci, nemajú však príslušnú licenciu vydanú Talianskou obchodnou komorou a fungujú sami. Čierni makléri ponúkajú obvyklú škálu služieb na prenájom a predaj nehnuteľností, často však nezaručujú splnenie svojich povinností. Na týchto „pracovníkov“ sa môžete „dostať“, ak sa rozhodnete uchýliť sa k službám realitnej kancelárie ponúkajúcej služby takmer „zadarmo“..

Spoľahlivosť ktorejkoľvek realitnej spoločnosti si môžete overiť tak, že vopred zistíte číslo licencie, ktoré jej vydala Talianska obchodná komora, a uveďte, ktorá z agentúr a v ktorom meste bola táto licencia vydaná.