Zarábanie peňazí na predaj nehnuteľností: tajomstvá úspešného prehodenia

Obsah článku

• Jasný akčný plán je prvým krokom každého plutvy
• 1. Analýza situácie na trhu s nehnuteľnosťami
• 2. Jasný plán vynakladania finančných prostriedkov
• 3. Možnosti kompenzácie možných strát
• 4. Analýza právnych predpisov o registrácii transakcií pri nákupe a predaji nehnuteľností
• Ako si vybrať tú správnu položku na nákup
• 1. Podhodnotené bývanie
• 2. Zabezpečovací majetok
• 3. Nútený naliehavý predaj bývania
• 4. Apartmány bez rekonštrukcie
• Kľúčom k úspechu pri prehodení je mať tím odborníkov
• Kľúčom k úspechu je odborná oprava s minimálnymi nákladmi
• Umenie rýchleho predaja domu
• Možnosť 1. Bezodkladná dražba
• Možnosť 2. Telefonická aukcia
• Možnosť 3. Predaj realitnej kancelárii
• Daňová otázka
• Metóda 1
• Metóda 2
• Metóda 3

Flipping – kúpa domu za účelom jeho rýchleho ďalšieho predaja, čo je veľmi populárny spôsob, ako zarobiť peniaze na Západe. V Rusku tento spôsob generovania príjmu zatiaľ nie je populárny. V tomto článku vám poskytneme tipy, ktoré môžu čitateľom pomôcť pri úspešnom vyhodení peňazí..

Jasný akčný plán je prvým krokom každého plutvy

Dobre naplánované – napoly hotové. Tento aforizmus je obzvlášť dôležitý pre ľudí, ktorí listujú. Bez jasného a naplánovaného akčného plánu je takmer nemožné zarobiť si peniaze na rýchly predaj bytov. Je potrebné jasne pochopiť postupnosť krokov.

1. Analýza situácie na trhu s nehnuteľnosťami

Začiatočník plutva musí starostlivo preštudovať a pochopiť súčasnú situáciu na realitnom trhu: priemernú trhovú hodnotu rôznych typov bývania, prognózu zmien ich cien v budúcnosti, úroveň dopytu po týchto objektoch a podobné problémy. To vám umožní vybrať si správny majetok, ktorý sa má kúpiť, a zvýšiť tak jeho rýchly a ziskový predaj..

2. Jasný plán vynakladania finančných prostriedkov

Je tiež dôležité jasne naplánovať, koľko peňazí sa vynaloží na celú operáciu ďalšieho predaja, pričom sa zohľadní cena nehnuteľnosti, náklady na zlepšenia v nej vykonané, reklama pre potenciálnych kupcov, právna podpora, platenie daní..

Keďže sa transakcia musí vykonať čo najrýchlejšie, nemali by ste sa zapojiť do hypotéky alebo požiadať o pôžičku, aby ste získali chýbajúce prostriedky, pretože všetka administratíva bude vyžadovať veľa času a úroky z pôžičky môžu „zjesť“ významnú časť zisku.

Pri zostavovaní rozpočtu pre svoju finančnú transakciu vyhradte malú sumu na nepredvídané výdavky. Koniec koncov, v ideálnom zmysle sa niečo vždy pokazí. Bude veľmi sklamaním, že z dôvodu nejakej maličkosti, ako je neočakávané zvýšenie cien stavebných materiálov, je váš starostlivo naplánovaný obchod v ohrození..

3. Možnosti kompenzácie možných strát

Ďalším dôležitým aspektom, ktorý je potrebné vopred zvážiť, je výpočet možností kompenzácie strát v prípade, že nehnuteľnosť nie je možné dlho predať. Môžete vypočítať možný príjem z prenájmu nehnuteľností, ktoré plánujete kúpiť na prenájom.

4. Analýza právnych predpisov o registrácii transakcií pri nákupe a predaji nehnuteľností

Je dôležité analyzovať právne predpisy o vykonávaní takýchto transakcií. Je dôležité jasne pochopiť, aké doklady sú potrebné od kupujúceho a predávajúceho pri uzatváraní zmluvy o predaji bývania, kam sa zaregistrovať vlastníctvo a mnoho ďalších bodov. To vám umožní stratiť čas pri nákupe alebo predaji predmetu..

Ako si vybrať tú správnu položku na nákup

Existuje niekoľko druhov nehnuteľností, z ktorých ploutve môžu zarobiť.

1. Podhodnotené bývanie

Byty alebo domy, v blízkosti ktorých sa budú čoskoro budovať dôležité zariadenia infraštruktúry, sa po dokončení ich výstavby určite zvýšia. Môžu to byť stanice metra, hypermarkety alebo veľké kancelárske centrá..

V Rusku sa široko propagovali špekulácie s bytmi v nových budovách v Soči. Podnikaví podnikatelia, ktorí si v nich kúpili byty vopred a predali ich pred krízou, zarobili za pár mesiacov veľa peňazí..

Podobná situácia by podľa prognóz odborníkov mala nastať v predvečer svetového pohára FIFA v roku 2018. Rast cien nehnuteľností v mestách, kde sa konajú majstrovské zápasy, by sa mal začať niekoľko mesiacov pred začiatkom majstrovstiev sveta.

2. Zabezpečovací majetok

Banky uskutočňujú aukcie na predaj majetku dlžníkov. Náklady na takúto časť sa spravidla začínajú na 80% a môžu klesnúť na 40% hodnoty ocenenia na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Informácie o aukciách sa často zverejňujú na webových stránkach bánk. Je pravda, že plutvy ich budú musieť neustále monitorovať, aby získali potrebné informácie, zatiaľ čo tie najcennejšie predmety kupujú zainteresované osoby nie na verejných dražbách, ale súkromne, ale napriek tomu sa niektorým Rusom podarí získať slušné bývanie na aukciách za lacné.

3. Nútený naliehavý predaj bývania

Stáva sa, že majitelia bytu alebo domu sa rozhodli presťahovať do iného mesta alebo krajiny, alebo kvôli neočakávaným nepredvídaným okolnostiam naliehavo potrebujú veľkú sumu peňazí. V takom prípade nebudú dlho rokovať a ich bývanie bude pravdepodobne kúpené za cenu nižšiu, ako je trhová hodnota. Takéto možnosti nie sú bežné, ale zisk priniesol viac ako len kompenzáciu všetkých ťažkostí pri ich hľadaní.

4. Apartmány bez rekonštrukcie

Najjednoduchšou možnosťou pre plutvu je kúpiť byt bez dokončenia alebo v „mŕtvom“ stave. Podľa niektorých správ dobré opravy zvyšujú náklady na bývanie o 5-10%. A po kvalitnom dokončení elitnej nehnuteľnosti môže byť zisk 20-25% zo sumy investovanej do bytu.

Bez ohľadu na to, aký typ nehnuteľnosti si Flipper vyberie, musí si uvedomiť, že najjednoduchším spôsobom je predať dostupné bývanie, ktoré si rodina s priemerným príjmom môže dovoliť. Samozrejme, pri ďalšom predaji elitného domu alebo bytu môžete získať oveľa väčší zisk, ale hľadanie kupcov pre takýto objekt je oveľa ťažšie..

Kľúčom k úspechu pri prehodení je mať tím odborníkov

Prevádzka opätovného predaja bytov je rozdelená do mnohých etáp a každá z nich vyžaduje špeciálne znalosti, a preto je pre ľudí, ktorí sa chcú obracať, veľmi dôležité vybrať tím odborníkov, v ktorom bude za svoju časť práce zodpovedný každý..

To sa neobíde bez:

• skúsený realitný agent s dobrými znalosťami trhových podmienok, ktorý bude schopný vybrať vhodnú nehnuteľnosť a potom nájsť kupca;
• ľudia, ktorí budú vykonávať renováciu domu alebo aspoň (ak plutiev robí opravy sám) dobrý dizajnér, ktorý urobí návrh projektu;
• kompetentný právnik, ktorý môže prevziať právnu podporu transakcií.

Kľúčom k úspechu je odborná oprava s minimálnymi nákladmi

Aby interiér bytu zapôsobil na kupujúcich, nie je potrebné investovať desiatky tisíc dolárov do obnovy. Koniec koncov, drahé neznamená štýlové. Je oveľa dôležitejšie vytvoriť dobrý projekt dizajnu bývania.

Vďaka nemu môžete racionálne zariadiť nábytok a zmeniť osvetlenie, čo pomôže vizuálne zväčšiť priestor. A správne zvolené farebné kombinácie stien, vankúšov, kobercov, závesov, čalúnenia nábytku a rôznych doplnkov, ako sú maľby na stenách alebo figúrky na policiach, môžu dodať interiéru bytu osobnosť a zmeniť ho na nepoznanie..

Umenie rýchleho predaja domu

Existuje niekoľko možností pre rýchly predaj nehnuteľností, ktoré úspešne využívajú všetky realitné kancelárie už mnoho rokov..

Možnosť 1. Bezodkladná dražba

Niekoľko potenciálnych kupcov, ktorí prejavili záujem o nehnuteľnosť, sa pozýva, aby si nehnuteľnosť prezreli súčasne. To pre nich vytvára ilúziu, že byt je v dopyte a je potrebné ho „rýchlo vyťažiť“, až kým objekt „konkurenti neznesú“. Niektorí podnikatelia v oblasti nehnuteľností pozývajú falošných kupujúcich na stretnutie, ktoré so svojím zvýšeným záujmom provokuje skutočných zákazníkov k spontánnym nákupom.

Možnosť 2. Telefonická aukcia

Predajca sa striedavo zavolá na viacerých potenciálnych kupujúcich, ktorí sa dohodli na kúpe. Potom, čo prvý kupujúci súhlasí s nákupom bývania za vopred stanovenú cenu, vytočí číslo iného, ​​hovorí, že podmienky sa mierne zmenili a volá o niečo väčšiu sumu. Ak s tým druhý zákazník súhlasí, vytočí sa číslo tretieho a zavolá sa ešte väčšie množstvo. Takto môžete získať maximálnu predajnú cenu bytu bez toho, aby ste museli veľa času vyjednávať s klientmi..

Možnosť 3. Predaj realitnej kancelárii

Ak na dlhú dobu nie je možné nájsť kupca na bývanie, môžete skúsiť predať byt realitnej kancelárii. Táto možnosť je relevantná, ak na dlhú dobu kupujúci nie je v zariadení alebo plutva z nejakého dôvodu potrebuje rýchlo ukončiť projekt. Významnou nevýhodou tohto systému je predajná cena. Agentúra bude mať záujem o byt, ak bude mať príležitosť zarobiť si peniaze pri jeho ďalšom predaji. A preto musí byť jeho cena nižšia ako trhová cena. S rastúcim trhom s nehnuteľnosťami na bývanie by mal byť rozdiel 70 – 80%, s klesajúcim trhom – 50 – 60%.

Daňová otázka

Hlavným dôvodom, prečo sa prevracanie v Rusku nerozšírilo, sú zvláštnosti daňových právnych predpisov. Kupujúci nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ale predávajúci je povinný zaplatiť 13% z jeho predajnej hodnoty. Povedzme, že plutva kúpil byt za 4 milióny rubľov, vylepšil ho za 500 tisíc rubľov a potom ho predal za 6 miliónov rubľov. V tomto prípade je suma dane z obratu, ktorú je povinný zaplatiť, 780 000 rubľov, čo predstavuje podstatnú časť zisku. Existuje však niekoľko spôsobov, ako minimalizovať daňové riziká..

Metóda 1

Ak je suma predaja bytu nižšia ako tri milióny rubľov, daň z obratu je rovnaká 13%, ale predávajúci má právo na odpočet dane od štátu vo výške 260 000 rubľov a kupujúci – 130 tisíc rubľov. Je potrebné, aby sa nákup a predaj uskutočnil do jedného kalendárneho roka (zdaňovacie obdobie), inak zmluvné strany nebudú mať nárok na odpočet dane..

Metóda 2

V niektorých prípadoch, keď skutočná hodnota nehnuteľnosti presiahne zákonný limit, sa kupujúci a predávajúci dohodli, že v dohode sa uvedie suma menšia ako tri milióny a zvyšok peňazí sa prevedie v hotovosti. Aj keď je táto schéma nezákonná, tí, ktorí chcú takýmto spôsobom šetriť, sú stále.

Metóda 3

Podľa daňového poriadku Ruskej federácie, ak ho predávajúci nehnuteľnosti vlastnil viac ako tri roky od dátumu uzavretia zmluvy, nie je povinný vôbec platiť daň z obratu.