Ako kúpiť pozemok pre individuálnu bytovú výstavbu

Obsah článku

---

• Kategórie pôdy a ich zamýšľaný účel
• Pozemok na bývanie: spôsoby získania
• Nákup pozemkov na výstavbu na sekundárnom trhu
• Uzatvorenie dohody o predaji pôdy
• Štátna registrácia prevodu vlastníctva pozemku na základe kúpnej a kúpnej zmluvy
• Kúpa pozemku na výstavbu zo štátneho pozemku

---

Predtým, ako pristúpime k opisu postupu na získanie pozemku pre individuálnu bytovú výstavbu, je potrebné zistiť, ktoré pozemky sú vhodné na výstavbu. Táto otázka je obzvlášť dôležitá pred nákupom pôdy na sekundárnom trhu, tj od jednotlivcov, pretože pri stretnutí s nie príliš poctivým realitným maklérom a kupujúcim, ktorý sa veľmi neznal v právnych predpisoch týkajúcich sa pôdy, je možné kúpiť také pozemky, ktorých vývoj bude mať za následok niekoľko kolízií..

Ako skutočný príklad môže slúžiť tento skutočný prípad: na vybudovanie väčšieho vidieckeho domu získal určitý občan dva susedné pozemky. Plány novo vytvoreného vlastníka zahŕňali ďalšie zjednotenie pozemkov, ale po prvej návšteve miestnej správy sa ukázalo, že k zjednoteniu nebolo určené. Faktom je, že iba jeden z nich mal špecifický účel výstavby a druhý bol určený na poľnohospodárske použitie (priamy účel – kamiónová výroba). Je takmer nemožné zmeniť účel takéhoto webu. V dôsledku toho nemohol majiteľ postaviť dom požadovanej veľkosti a vôbec nepotreboval poľnohospodársku pôdu. Je veľmi problematické dokázať, že dohoda o predaji a kúpe bola v tomto prípade uzavretá podvodom, a v každom prípade súdne konanie trvá, mierne povedané, veľa času. Aby ste predišli takýmto prípadom, musíte prechádzať kategórie pôdy a ich zamýšľaný účel a nezabudnite tiež dôkladne preštudovať katastrálne pasy zakúpených pozemkov..

Kategórie pôdy a ich zamýšľaný účel

Článok 7 pozemkového zákonníka Ruskej federácie definuje sedem kategórií pôdy: poľnohospodárska pôda; pozemky osád; pôda na priemyselné, energetické, dopravné a iné účely nezlučiteľné s individuálnou bytovou výstavbou; pozemky osobitne chránených oblastí a predmetov; lesné pozemky; vodný fond; rezervné pozemky.

Právny režim používania tejto alebo tejto stránky je však určený nielen kategóriou, do ktorej patrí, ale aj okamžitým účelom. Existuje veľa takýchto stretnutí, preto sa zameriame na tie, ktoré umožňujú výstavbu domu.

Pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu – tu účel hovorí sám za seba. Takéto pozemky sa klasifikujú ako osada.

Dom môže byť postavený aj na pôde s iným účelom – na letných chatkách alebo záhradných pozemkoch, ktoré patria do kategórie poľnohospodárskej pôdy, však dom postavený na chalupe nemožno zaregistrovať, pretože de iure nie je určený na trvalý pobyt, ale na Okrem toho musíte pestovať ovocné stromy a / alebo kríky bobúľ (postup plánovania a výstavby záhradných pozemkov je stanovený v SNiP 30-02-97 „Plánovanie a rozvoj území záhradníckych združení“)..

Keď sa budeme zaoberať kategóriami pozemkov a ich zamýšľaným účelom, prejdeme do zložitejšej fázy – nadobudnutie vlastníctva alebo prenájmu pozemku na výstavbu bytového domu..

Pozemok na bývanie: spôsoby získania

Existujú dva spôsoby, ako získať pozemok určený na výstavbu: kúpa takéhoto pozemku na sekundárnom trhu, tj od súkromných osôb, alebo jeho nadobudnutie z majetku štátu alebo obcí (odkúpenie). Môžete získať pôdu zadarmo, ale takáto príležitosť je poskytnutá iba pre Hrdinov Sovietskeho zväzu a Ruskej federácie, plnoprávnych držiteľov Rádu slávy, Hrdinov socialistickej práce, držiteľov Rádu pracovných slávy troch stupňov. Bohužiaľ, nie každý má také služby týkajúce sa vlasti, a preto sa väčšina musí uchýliť k kúpe pôdy od súkromných osôb alebo od štátu..

Existujú dva spôsoby, ako kúpiť pozemok od štátneho pozemkového fondu: bez predchádzajúcej dohody o umiestnení predmetov a naopak – s predbežnou dohodou o umiestnení predmetov. V prípade bytovej výstavby sa však bez predchádzajúceho súhlasu o umiestnení objektu poskytuje iba postup akvizície. Preto je v prípade výstavby samostatného bytového domu relevantný iba prvý spôsob privatizácie štátneho pozemku..

Rôzne možnosti získania pozemkov, na ktorých bude postavený dom v budúcnosti, možno vo všeobecnosti vyjadriť takto:

Kúpa pozemku pre individuálnu bytovú výstavbu:

• Kúpiť na sekundárnom trhu.
• Nákup z mestských a štátnych pozemkov. nehnuteľnosť bez predchádzajúcej dohody o umiestnení predmetov (kúpiť na dražbe).
• Získajte ho zadarmo (iba určité kategórie obyvateľstva).

Nákup pozemkov na výstavbu na sekundárnom trhu

Nadobudnutie pozemku od súkromných vlastníkov je procedurálne omnoho jednoduchšie a rýchlejšie ako kúpa pozemku od štátneho alebo obecného majetku, avšak v tomto prípade je potrebné pripraviť sa na vyššiu úroveň hospodárskej súťaže, a teda na vyššie náklady.

Uzatvorenie dohody o predaji pôdy

Na kúpu pozemku na výstavbu súkromného domu je potrebné uzavrieť dohodu o predaji pozemku s osobou, ktorej tento pozemok patrí (predajca pozemku), v súlade s požiadavkami stanovenými v siedmom odseku kapitoly 30 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (články 549 – 552, 554 – 557) ). Zmluva sa uzatvára písomne ​​s povinným uvedením nasledujúcich podmienok:

• predmet zmluvy (musíte uviesť údaje, ktoré vám umožnia definitívne určiť pozemok, ktorý sa má predať: umiestnenie pozemku, kategória pozemku, jeho účel, celková plocha)
• zmluvná cena stanovená dohodou strán.

Aby vlastníctvo pôdy prešlo z bývalého vlastníka na vás, musí sa tento prevod zaregistrovať v rámci postupu povinnej štátnej registrácie. Preto po odsúhlasení všetkých podrobností dohody o kúpe a predaji pôdy a podpísaní tejto dohody je potrebné prejsť do druhej etapy..

Štátna registrácia prevodu vlastníctva pozemku na základe kúpnej a kúpnej zmluvy

Postup pri registrácii štátu je upravený federálnym zákonom „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s ním“..

Prevod práv je zaregistrovaný (poznámka, nie dohoda, ale prevod práv) v inštitúcii spravodlivosti za registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Musíte sa obrátiť na úrad pre umiestnenie pozemku, na ktorý získate vlastníctvo. Na registráciu prevodu vlastníctva kupujúci aj predávajúci predložia dokumenty príslušnému registračnému orgánu..

Nižšie je zoznam požadovaných dokumentov:

• žiadosť o registráciu;
• prijatie platby za registráciu;
• doklady potvrdzujúce túto osobu a potvrdzujúce vaše oprávnenie ako kupujúceho;
• dohoda o predaji pôdy;
• katastrálny plán.

Skutočnosť, že dokumenty boli prijaté, musí byť zapísaná v účtovnej knihe a vy musíte dostať potvrdenie o prijatí dokladov o vlastníctve pre štátnu registráciu. Tento doklad musí obsahovať všetky dokumenty, ktoré ste predložili na registráciu.

Po predložení žiadosti s balíkom dokumentácie ju justičná inštitúcia posúdi do jedného mesiaca a rozhodne o registrácii. Tento postup zahŕňa:

• právne preskúmanie a potvrdenie zákonnosti kúpnej a predajnej zmluvy;
• zistenie neexistencie zaťaženia a práv tretích strán na pozemok, ktorý je predmetom dohody, ako aj zistenie neexistencie iných faktorov, ktoré môžu spôsobiť neplatnosť transakcie;
• zápisy o štátnej registrácii vlastníctva konkrétneho pozemku do jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ním.

Následne registračný orgán urobí nápisy na dokumentoch o vlastníctve a vydá osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva pozemku. Toto osvedčenie potvrdzuje štátne uznanie vášho vlastníctva konkrétneho pozemku.

Kúpa pozemku na výstavbu zo štátneho pozemku

Jednotlivci (fyzické a právnické osoby) môžu získať vlastníctvo pozemkov vo vlastníctve štátu (čo je v podstate privatizácia) iba za poplatok. Možnosti získania pozemkov bezplatne jednotlivými kategóriami občanov sú uvedené vyššie. Pozemkový zákon vylučuje možnosť nemotivovaného odmietnutia poskytnúť pozemky pre občanov a právnické osoby. V tomto nariadení sa uvádza aj vyčerpávajúci zoznam dôvodov zamietnutia. Tieto dôvody sú:

• stiahnutie lokality z obehu;
• zákaz privatizácie pôdy. Takýto zákaz môže byť stanovený federálnym zákonom;
• pozemková rezervácia pre potreby štátu alebo miestnej samosprávy.

Ako už bolo uvedené vyššie, v prípade bytovej výstavby sú pozemky predmetom spätného odkúpenia bez predchádzajúceho súhlasu, preto je potrebné zamerať pozornosť práve na tento mechanizmus na získanie vlastníckych alebo nájomných práv k pôde. Pozemky na výstavbu bez predchádzajúceho súhlasu s umiestnením predmetov môžu byť prevedené do vlastníctva alebo dlhodobého prenájmu jednotlivcom iba prostredníctvom dražby formou aukcií. Výnimkou je získanie pozemku vo vlastníctve alebo prenájme v rámci zastavaného územia osobou, s ktorou bola uzavretá dohoda o výstavbe zastavaného územia..

To znamená, že vo väčšine prípadov je možné pozemok na výstavbu kúpiť zo štátneho pozemku výlučne na dražbe. Predtým, ako je požadovaný pozemok ponúkaný na dražbu, by sa však malo prijať množstvo ďalších opatrení, ktoré sú stanovené v zákone o Ruskej federácii a federálnom zákone „o štátnom katastri nehnuteľností“. Miestne samosprávy alebo miestne výkonné orgány, ktoré majú k dispozícii záujmovú krajinu. na pozemok, poskytnite nasledujúci postup na poskytnutie pozemku:

• vytvorenie pozemku v súlade s požiadavkami spolkového zákona „o štátnom katastri nehnuteľností“;
• určenie povoleného použitia lokality (v tomto prípade – pre individuálnu bytovú výstavbu);
• vytvorenie technických podmienok na pripojenie k inžinierskym komunikáciám v súlade s Pravidlami na určovanie a poskytovanie technických podmienok na pripojenie objektu investičnej výstavby k inžinierskym sieťam;
• usporiadanie ponúk po vydaní príslušného rozhodnutia, uverejnenie v médiách o usporiadaní výberového konania alebo dražby a prijatí príslušných žiadostí od iných osôb.

Ide o akčný plán vlastníka pôdy, tj orgánu samosprávy (ak sa pozemok nachádza v rámci sídla) alebo výkonného orgánu (ak pozemok nepatrí do kategórie pôdy pre sídla) pri poskytovaní pozemkov jednotlivcom. Nečakajte však, že celý postup budú vykonávať úradníci a budete musieť čakať iba na aukciu. Ak chcete získať pozemok z obecného alebo štátneho majetku, musíte:

1. Žiadosť so žiadosťou o poskytnutie pozemku určeného na individuálnu bytovú výstavbu miestnym orgánom (samospráve alebo výkonným orgánom).
2. Objednajte si kópiu, na ktorej by mal byť predložený topografický plán pozemku, o ktorý máte záujem.
3. Zistite, či existujú nejaké prekážky týkajúce sa stránok, ktoré vás zaujímajú (zákonné práva tretích strán, napríklad vecné bremená atď.). Na tento účel je tiež potrebné predložiť žiadosť a priložiť k nej kópiu územného plánu, na ktorý sa v prípade neexistencie zaťaženia umiestni príslušná pečiatka..
4. Podobný postup sa používa na zistenie, či existujú nejaké zákazy konštrukcie na konkrétnom pozemku („červené čiary“, napríklad potrubie vedúce cez pozemok)..
5. Všetky doručené dokumenty spolu so žiadosťou o poskytnutie pozemku určeného na individuálnu bytovú výstavbu, na vlastníctvo alebo nájom, sa predkladajú na konečné posúdenie a rozhodovanie miestnej samospráve alebo výkonným orgánom..

Po dokončení všetkých vyššie uvedených krokov miestne orgány súhlasia rozhodnutie uskutočniť aukciua uverejňovať informácie o svojom vlastníctve v médiách. Predmetom dražby je podľa vášho deklarovaného práva vlastnícke alebo nájomné právo na pozemok v rámci individuálnej bytovej výstavby. Nominálna hodnota pozemku sa určuje podľa údajov z katastra nehnuteľností, preto je táto hodnota výrazne nižšia ako trhová hodnota. Ak do jedného mesiaca od oficiálneho uverejnenia aukcie nikto nepodal žiadosť o účasť v aukcii, máte právo na odkúpenie stránky v nominálnej hodnote. Samozrejme, vo väčšine prípadov existujú tí, ktorí chcú kúpiť pozemok, a preto musí iniciátor aukcie vydržať konkurenciu, často dosť tvrdú, od ostatných uchádzačov..

Protokol o výsledkoch aukcie, je podkladom pre uzavretie zmluvy o predaji a kúpe pozemku pre bytovú výstavbu alebo o uzatvorení nájomnej zmluvy týkajúcej sa tohto pozemku a následnej štátnej registrácie prijatých práv na pozemky.

Vo väčšine prípadov sa po uskutočnení aukcie s víťazom uzavrie trojročná nájomná zmluva. Počas tohto obdobia je osoba, ktorá dostala pozemok na užívanie, povinná ho postaviť v súlade s určeným účelom. Ak je táto podmienka splnená, web sa nakoniec prevedie do súkromného vlastníctva.