Ako dokončiť nákup vidieckeho domu

Obsah článku

• Zber a príprava dokumentov 1
• Predbežná zmluva o predaji a kúpe nehnuteľnosti
• Uzatvorenie kúpnej zmluvy
• Na záver uvádzame nasledujúce.

Ruš, každodenný život, hluk a prach, stojace ako stĺp na uliciach veľkých miest, nás skôr či neskôr tlačia na myšlienku nákupu vlastného prímestského bývania. V posledných rokoch vzrástol dopyt Rusov po výstavbe a kúpe prímestskej nehnuteľnosti o takmer 40%, čo vo všeobecnosti naznačuje zvýšenie životnej úrovne obyvateľstva a rozvoj hospodárstva našej krajiny..

Pri kúpe vidieckeho domu by sme sa mali v prvom rade rozhodnúť, na aký druh ubytovania budú určené – trvalé alebo sezónne. V závislosti od toho sa môžu jeho náklady, umiestnenie a prítomnosť alebo neprítomnosť určitých technických komunikácií líšiť..

Bez ohľadu na to, či máte v úmysle žiť vo svojom novom dome natrvalo alebo na krátkych cestách, veľkou výhodou takéhoto bývania bude rozvinutá infraštruktúra obce, v ktorej sa nachádza. Pri kúpe domu mimo mesta by sa preto mala venovať osobitná pozornosť dopravným linkám, dostupnosti prístupových ciest k domu, celoročnému zásobovaniu vodou, prítomnosti strážcov v dedine a čo je najdôležitejšie – buďte trpezliví, pretože v praxi nie je nákup rezidenčných nehnuteľností zďaleka najrýchlejším procesom..

Nákup vidieckeho domu možno zhruba rozdeliť do 3 etáp.

Zber a príprava dokumentov 1

Kúpa vidieckeho domu, rovnako ako každá iná transakcia, sa začína zbieraním balíka potrebných dokumentov. Predávajúci spravidla dokumenty vyhľadáva a kupujúci ich kontroluje na základe pravosti. Pri kúpe vidieckeho domu by sa mala osobitná pozornosť venovať prítomnosti nasledujúcich dokumentov od predajcu:

1. Osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva pozemku.
2. Osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva nehnuteľného objektu.
3. Dokument o stavebnom povolení.
4. Zákon o uvedení nehnuteľností do prevádzky.
5. Dokumenty k jednotlivým budovám (garáž, sauna, stodola atď.).

Potenciálny kupujúci je okrem toho povinný zabezpečiť, aby na mieste neexistovali hraničné spory so susedmi, a zabezpečiť, aby veľkosť pozemku bola v súlade s deklarovanými údajmi v dokumentoch..

Predajca nehnuteľností musí následne vyberať:

Rodné listy maloletých a pasy dospelých majiteľov domov.V prípade, že jeden z vlastníkov nehnuteľnosti nedosiahol vek plnoletosti, jeho rodič, opatrovník alebo správca musí požiadať opatrovnícku a správcovskú spoločnosť o získanie príslušného povolenia na predaj domu. Manželia / manželky, vlastníci nehnuteľností, by sa mali zúčastniť uzatvorenia zmluvy o spoločnom predaji bytov. Ak nie je možné, aby sa jeden z manželov dostavil, je strana prítomná pri transakcii povinná v mene svojho manžela / manželky predložiť povolenie na predaj domu, osvedčené notárom. V opačnom prípade kupujúci riskuje, že bude čeliť problému „rozdelenia majetku“ manželov.

Dokumenty o titule k nehnuteľnosti.Patria sem: kúpno-predajná zmluva, dohoda o výmene, dohoda o darovaní, manželská dohoda, osvedčenie o dedičstve, súdne rozhodnutie a ďalšie dokumenty..

Katastrálny pas.Katastrálny pas je výpis zo štátneho katastra nehnuteľností, ktorý obsahuje informácie o nehnuteľnostnom objekte potrebnom na registráciu práva na nehnuteľnosť, ako aj transakcie s ním..

Technický pas pre obytné priestory.Technický pas je informačný a referenčný dokument, ktorý odráža skutočný stav bývania. Registrácia tohto pasu je základným atribútom akýchkoľvek transakcií pri kúpe, predaji alebo výmene nehnuteľností. Technický pas budovy obsahuje informácie o počte miestností, celkovej ploche miestnosti, materiáloch použitých pri stavbe stien a priečok, ako aj o inventárnej hodnote miestnosti..

Pôdorys domu.Pôdorys je grafickou aplikáciou technického alebo katastrálneho pasu areálu, v prípade potreby však môže byť vyhotovený ako samostatný dokument. Pôdorys sa používa na vypracovanie vysvetlenia bytu, legalizáciu sanácie a tiež na registráciu všetkých transakcií s nehnuteľnosťami. Tento dokument sa vydáva na základe zodpovedajúcej žiadosti ZINZ. Doba jeho výroby priamo závisí od zložitosti a naliehavosti objednávky..

Unified Housing Document (EZD).S pomocou tohto dokumentu občania Ruskej federácie vyriešia mnoho otázok týkajúcich sa bývania súvisiacich s transakciami s nehnuteľnosťami: privatizácia, predaj, nákup, výmena atď. EZD môžete získať v Unified Information and Settlement Center (EIRTS), a to úplne zadarmo. Stačí napísať vhodnú žiadosť a priložiť k nej potrebné dokumenty.

Kópia FLS.FLS (finančný osobný účet) je dokument obsahujúci údaje o byte a osobách v ňom zaregistrovaných. Vyššie uvedená organizácia je zodpovedná za vydávanie kópií FLS – EIRT.

Osvedčenie o neexistencii dlhu za bývanie a komunálne služby.Bez nich nie je možné uzatvoriť kúpnu zmluvu.

Osvedčenie od neuropsychiatrického alebo narkologického dispenzára určené predajcovi a iným registrovaným osobám, ktoré vyvracia prítomnosť duševných chorôb alebo drogovej závislosti.Po ukončení transakcie sa často (av súdnom konaní) často preukáže, že majiteľ nehnuteľnosti je čiastočne duševne chorý, šialený alebo čiastočne schopný. V súlade s občianskym právom to znamená neplatnosť dokončenej transakcie nákupu a predaja a právnu neplatnosť uzavretej zmluvy.

Notársky overená žiadosť o zrušenie registrácie.Zrušenie registrácie vykonávajú územné orgány Federálnej migračnej služby alebo miestna správa obce.

Riešenie otázky dedičov, ktorí sa uchádzajú o nehnuteľnosť.Kupujúci sa môže ubezpečiť, že neexistujú žiadni noví dediči návštevou notára, ktorý vydal predávajúcemu osvedčenie o dedičstve. Pravidlo, ktoré by si mali pamätať predajcovia aj kupujúci nehnuteľností: zhromažďovanie a právna analýza dokumentácie minimalizujú riziko uzavretia „zlej dohody“..

Predbežná zmluva o predaji a kúpe nehnuteľnosti

Predbežná zmluva o predaji a kúpe nehnuteľnosti je úradným vyjadrením strán o ich súhlase s ďalšou spoluprácou, z čoho v budúcnosti vyplýva uzavretie zmluvy o predaji nehnuteľnosti. Táto dohoda obsahuje podmienky, na základe ktorých bude budúca dohoda uzavretá.

Predbežná zmluva je primárnou formou hlavnej zmluvy. Nedodržanie podmienok predbežnej zmluvy vedie k neplatnosti hlavnej kúpnej zmluvy.

Na základe občianskeho práva musí predajná zmluva uzatvorená na základe predbežných podmienok obsahovať:

1. Podmienky týkajúce sa predmetu (názov, množstvo a kvalita tovaru).
2. Hlavné podmienky hlavnej kúpnej zmluvy.

Okrem toho musí predbežná dohoda špecifikovať obdobie, počas ktorého majú strany v úmysle uzavrieť hlavnú dohodu. V prípade, že táto otázka nie je upravená predbežnou dohodou, je hlavná kúpna a predajná zmluva uzavretá do jedného roka od dátumu uzavretia primárneho dokumentu. Ak sa hlavná zmluva neuzavrie v dohodnutej (alebo ustanovenej zákonnej) lehote, záväzky vyplývajúce z predbežnej kúpnej a predajnej zmluvy sa ukončia..

Malo by sa poznamenať, že predbežná dohoda o predaji a kúpe sa ukončí v čase uzavretia hlavnej dohody medzi stranami..

V prípade podvodu jednej zo strán z uzavretia hlavnej kúpnej zmluvy má druhá strana právo podať opravné prostriedky na súde, požiadať o vynútenie uzavretia zmluvy, ako aj o náhradu strát spôsobených neoprávneným únikom z uzavretia zmluvy..

Predbežná dohoda si na rozdiel od hlavnej nevyžaduje registráciu štátu. V súlade s platnou legislatívou je hlavná kúpna a predajná zmluva zaregistrovaná na štátnom oddelení Federálnej služby pre registráciu, katastrálny úrad a kartografiu..

Uzatvorenie predbežnej dohody o predaji a kúpe je teda potrebné na oficiálnu konsolidáciu partnerstiev medzi jej stranami..

Uzatvorenie kúpnej zmluvy

Uzatvorenie kúpnej zmluvy je konečnou fázou transakcie. V súlade s platnými občianskymi zákonmi je kúpna zmluva vyhotovená písomne ​​vo forme jediného dokumentu podpísaného oboma stranami. Takáto dohoda musí byť v súlade s povinnými požiadavkami stanovenými spolkovým zákonom a inými regulačnými právnymi aktmi Ruskej federácie platnými v čase jej uzavretia..

Od čias rímskeho súkromného práva vieme, že uzavretie akejkoľvek transakcie vedie k vzniku určitých právnych vzťahov medzi jej subjektmi. Zmluva o predaji nehnuteľnosti je ukážkovým príkladom tohto postulátu. Uvádzame hlavné práva a povinnosti predávajúceho vyplývajúce z uzavretia tejto zmluvy.

Predajca nehnuteľnosti má právo požadovať:

1. Úhrada sumy uvedenej v zmluve.
2. Úhrada hodnoty nehnuteľnosti a úrokov, ak sa dom nezakúpi včas.
3. Platba za nehnuteľnosť.
4. Odmietnutie splnenia uzatvorenej zmluvy, ak kupujúci odmietne zaplatiť kúpu a prevziať nehnuteľnosť.

Okrem toho musí predajca nehnuteľnosti:

1. Prevod nehnuteľnosti na kupujúceho bez akýchkoľvek prekážok, ak kupujúci nesúhlasí s prijatím predmetu zaťaženého akýmikoľvek právami.
2. Uhradiť kupujúcemu za straty spôsobené tretími stranami počas zabavenia majetku, ak kupujúci nevedel o existencii dôvodov, ktoré spôsobili zhabanie majetku.
3. Konať na strane kupujúceho nehnuteľnosti v prípade občianskeho nároku na zaistenie veci treťou osobou..
4. Prevod nehnuteľnosti na kupujúceho v správnej forme, ktorá bola predtým založená v kúpnej zmluve.

Kupujúci má zase právo požadovať:

1. Včasný prevod majetku, ktorý mu bol predaný.
2. Zníženie hodnoty majetku, ako aj ukončenie zmluvy, ak je nehnuteľnosť zaťažená akýmikoľvek právami.
3. Súlad majetku s technickými a architektonickými charakteristikami predmetu v čase uzavretia zmluvy.

Kupujúci má teda právo dosiahnuť:

1. Ekvivalentné zníženie transakčnej ceny.
2. Bezplatné odstránenie nedostatkov majetku na určité časové obdobie (zvyčajne do dvoch rokov).
3. Náhrada za straty spojené s odstránením týchto nedostatkov.
4. Vrátenie zaplatenej hodnoty majetku v prípade odmietnutia plnenia zmluvy.

V tomto prípade sa kupujúci zaväzuje:

1. Prijmite nehnuteľný objekt.
2. Platiť za nákup pred alebo po prevode, pokiaľ kúpna zmluva alebo iný právny akt neustanovuje inak.
3. Zaplaťte za nákup predmetu za cenu stanovenú v kúpnej zmluve.

Na vypracovanie kúpno-predajnej zmluvy, ako aj následnú štátnu registráciu budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

1. Spoločné vyhlásenie oboch strán o štátnej registrácii kúpnej zmluvy.
2. Potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti, potvrdenie o zaplatení štátnej registrácie.
3. Názov a ďalšie uvedené dokumenty.

Registráciou kúpno-predajnej zmluvy získajú noví majitelia domu svoje zákonné práva vo vzťahu k nadobudnutému majetku a transakcia sa stáva úplne legitímnou.

Správne realizovaná kúpna zmluva hodnotí, minimalizuje a eliminuje všetky možné riziká spojené s nákupom prímestskej nehnuteľnosti.

Na záver uvádzame nasledujúce.

Dnes je takmer nemožné chrániť kupujúcich nehnuteľností pred nežiaducimi dôsledkami tejto transakcie, pretože ani doklady o titule predajcu neposkytujú stopercentnú záruku, že vlastnícke práva k nehnuteľnosti v danom čase..

Skutočným potvrdením vlastníckeho práva je zodpovedajúci výpis z registračnej knihy vydaný štátnou evidenciou a službou katastra nehnuteľností. Tento výpis obsahuje informácie o právach a obmedzeniach (zaťaženiach) práv k majetku.

Avšak aj tu existuje „medzera“ pre podvodníkov a podvodníkov – výpis z registračnej knihy je platný jeden mesiac od dátumu vydania, a preto žiadny z kupujúcich nie je odolný voči bezohľadným predajcom..

Bohužiaľ, pred podvodníkmi sa môžete úplne chrániť iba dokončením transakcie nákupu a predaja prostredníctvom registrátora a za účasti spoľahlivej realitnej kancelárie – to je jediný pravdivý (ale aj najdrahší) spôsob, ako kúpiť vidiecky dom. Registrátor bude monitorovať a analyzovať situáciu so scudzeným objektom a realitná agentúra bude analyzovať históriu nehnuteľnosti a priamo uzavrie transakciu..