Ako si vybrať hypotekárny program

V súčasnosti existuje v Moskve niekoľko desiatok úverových inštitúcií, ktoré vydávajú hypotekárne úvery (v Rusku ich je viac ako 180). Ako si vybrať banku ponúkajúcu optimálne úverové podmienky pre nákupy domov? Začnime tým, čo má spotrebiteľ k dispozícii ešte predtým, ako sa skontaktujeme s bankou, pretože väčšina bánk nevynakladá finančné prostriedky na inzerciu hypotekárnych programov..

Pre uľahčenie analýzy je možné hypotekárne programy rozdeliť na tieto hlavné zložky: cieľový trh, mena pôžičky, záloha, ročná úroková sadzba, výška úveru, doba úveru, čas preskúmania aplikácie, výška dodatočných nákladov na získanie úveru.

Cieľový trh

Prevažná väčšina bánk, ktoré vydávajú hypotekárne úvery, pôsobí iba na sekundárnom trhu s bytmi (odhaduje sa, že približne 70% hypotekárnych programov sa poskytuje klientom kupujúcim hotové bývanie). Medzi aktívnych hráčov ponúkajúcich programy pre kupujúcich nových budov patria Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank a niektorí ďalší. Je však potrebné poznamenať, že podľa odborníkov predstavuje Sberbank až 90% úverov poskytnutých na primárnom trhu. Zároveň nie všetky domy sú považované za úver na primárnom trhu, ale iba nové budovy schválené veriteľskou bankou. V zásade ide o budovy, ktoré už boli postavené a odovzdané štátnej komisii. Ak dom nie je pripravený, banka si vyhradzuje právo skontrolovať developera a odmietnuť poskytnúť úver bez vysvetlenia dôvodov. Neobľúbenosť kúpy bytov v nových budovách medzi hypotekárnymi úverovými inštitúciami je spôsobená najmä takými faktormi, ako je predĺžená doba výstavby a absencia záložného práva až do okamihu registrácie bytu..

Úverová mena

Väčšina bánk ponúka hypotekárne úvery v amerických dolároch (vyše 70% programov). Niektoré banky (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank, atď.) Ponúkajú pôžičky v dolároch a rubľov. Banky Societe Generale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank a iní pridávajú eurá do rubľov a dolárov. Moskovská hypotekárna agentúra a Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie (AHML) pracujú iba s pôžičkami rubeľa.

Počiatočný poplatok

V podstate praktizujú klasiku, akceptovanú na celom svete, počiatočnú platbu vo výške 30% nákladov na bývanie. Niektoré banky (DeltaCredit, City Hypotekárna banka, MDM-Bank, Soyuz, atď.) Majú hypotekárne programy s 20% akontáciou. Niekedy existujú ponuky s 10% alebo dokonca 0% akontáciou (napríklad z banky FORA), ale takéto ponuky sú zvyčajne sprevádzané vyššími úrokovými sadzbami (a počas prvých 18 mesiacov sú zvyčajne vyššie ako v nasledujúce obdobie splatnosti). Prax ukazuje, že je nesmierne ťažké získať pôžičku presahujúcu 75 – 80% nákladov na bývanie v skutočnosti a na primárnom trhu je záloha zvyčajne okolo 40% nákladov na bývanie..

Ročná úroková sadzba

Priemerná základná úroková sadzba je v súčasnosti 11% v cudzej mene a 15% v rubľoch, čo je dvakrát až trikrát viac ako podobné sadzby v ekonomicky vyspelých krajinách. V súčasnosti sa zníženie úrokovej sadzby v našej krajine spomalilo a podľa predpovedí Asociácie ruských bánk do roku 2008 dosiahne 8 – 8,5%, čo je príliš veľa pre civilizovaný trh..
Minimálne devízové ​​úrokové sadzby je teraz možné zaznamenať vo VIP banke a v banke Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, ale nepatria k lídrom príslušného trhu. Takíto veľkí hypotekárni hráči, ako sú Vneshtorgbank, City Hypotekárna banka, Raiffeisenbank, DeltaCredit a International Moscow Bank, uplatňujú na väčšinu vydaných pôžičiek úrokové sadzby od 10,5%. Maximálne devízové ​​úrokové sadzby (18%) sa teraz dajú zaznamenať v Lokobank, FORA-bank a European Trust Bank.
Banky DeltaCredit, Raiffeisenbank a Gazprombank využívajú aj tzv. Pohyblivé úrokové sadzby LIBOR, ktoré sa môžu meniť v závislosti od výkyvov finančných ukazovateľov na svetovom trhu. Z tohto dôvodu má uzavretie dohody s takouto sadzbou zvýšené riziko pre spotrebiteľa, pretože v priebehu dlhého obdobia poskytovania úverov sa môžu úrokové sadzby zvyšovať aj znižovať..

Výška pôžičky

Veľkosť poskytnutých hypotekárnych úverov je veľmi rôznorodá. Minimálne pôžičky môžu byť 2 tisíc dolárov (DeltaCredit Bank), maximálne – 400 tisíc dolárov (mestská hypotekárna banka a medzinárodná moskovská banka) a dokonca 500 tisíc dolárov (národná hypotekárna spoločnosť a prvý OVK). V priemere sa poskytujú pôžičky vo výške 10 000 až 200 000 až 3 000 000 USD.

Úverové obdobie

Podmienky poskytovania hypotekárnych úverov sa môžu pohybovať od šiestich mesiacov do 27 rokov. Maximálny termín je pomerne zriedkavý (takéto programy sú k dispozícii v bankách FORA, European Trust Bank a AHML) a uplatňujú sa iba v prípade rubeľových pôžičiek. Vo všeobecnosti je postoj k takýmto dlhodobým pôžičkám v našej krajine negatívny, a to tak medzi bankami, ako aj medzi spotrebiteľmi, ktorí nie sú morálne pripravení niesť úverové bremeno tak dlho. Termín je v zásade 10 až 15 rokov. Dĺžka úveru spravidla závisí od veku dlžníka, pretože pôžička sa musí splatiť pred dosiahnutím dôchodkového veku..

Čas na posúdenie žiadosti

Obdobie preskúmania žiadosti je v zásade 14 dní. Úverové výbory pracujú najrýchlejšie v Absolutbank (od 1 dňa), MDM-Bank (3-5 dní), Únii (5 dní) a Európskej dôveryhodnej banke (do 7 dní); najpomalší – v banke Prvý O.V.K. (2 – 3 týždne) a Medzinárodná priemyselná banka (1 mesiac).

Dodatočné náklady na získanie úveru

Dodatočné náklady na získanie úveru najčastejšie dosahujú až 1,5% objemu úveru, ale pre niektorých to môže byť významnejšia suma. Dodatočné náklady zahŕňajú: poplatok za spracovanie aplikácií (1–2,6 tis. RUB), poplatok za výber hotovosti, jednorazovú bankovú províziu, poplatok za službu za pôžičku, poplatok za prenájom bunky, poplatok za otvorenie účtu atď..
Okrem toho by mal dlžník pamätať na to, že na získanie a udržiavanie hypotekárneho úveru je potrebné každoročne platiť účty za poistenie ich života a majetku, vykonávať jednorazové platby za hodnotenie kúpeného bytu a platiť registračné poplatky za predaj a kúpu nehnuteľnosti. Okrem toho banky spravidla ponúkajú, aby zaplatili za rovnaké poistenie nie tam, kde je to vhodné pre dlžníka, ale iba v tých spoločnostiach, s ktorými banka spolupracuje.