Vyhliadky na hypotekárny úver na bývanie na rok 2011

Obsah článku

• Nižšie úrokové sadzby a ďalšie prekvapenia
• Bankári dúfajú …
• Záloha na hypotéku
• Hypotekárny dopyt
• Čo očakávať od roku 2011

Všeobecné oživenie makroekonomickej situácie v Rusku v roku 2010 viedlo k stabilizácii cien nehnuteľností na bývanie ak oživeniu hypoték ako hlavnej súčasti pôžičiek pri kúpe nehnuteľností..

Ak by sa situácia s hypotékou v rokoch 2008 a 2009 mohla stručne opísať pomocou okrídlenej citácie filmu: „Pacient je pravdepodobnejší mŕtvy ako živý …“.

Nižšie úrokové sadzby a ďalšie prekvapenia

Pokles úrokových sadzieb z novo vydaných hypotekárnych úverov sa stal hlavnou udalosťou na prilákanie nových dlžníkov. Podľa prieskumu, ktorý uskutočnilo stredisko LEVADA (november 2010), bola najvýznamnejšou charakteristikou pri otvorení hypotéky pre 35% respondentov práve nízka úroková sadzba. Druhé a tretie miesto boli obsadené lehotou splatnosti (31%) a veľkosťou prvej splátky (29,5%).

Prvou organizáciou, ktorá vo februári 2010 oznámila zníženie hypotekárnych úrokov, bola Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie (AHML), ktorá vo svojom sortimente úverových produktov oznámila výskyt 9% ročne (Novostroyka atď.).

V apríli taká ikonická ťažká váha ruského finančného systému, ako je Sberbank, oznámila zníženie sadzby. V rámci úverových programov „Hypotekárny štandard“ a „Hypotéka +“ poskytovaných spoločnosťou Sberbank sa sadzby v priebehu roka znížili trikrát. Podľa N. Karaseva, vedúceho oddelenia úverovania retailu v Sberbank, „Minimálna sadzba na pôžičky rubeľa na konci roka je 9,5%.“ Je pravda, že takéto minimum je k dispozícii iba pre pôžičky na obdobie nepresahujúce 10 rokov a iba pre firemných klientov Sberbank, ale aj pre ostatných klientov, ktorí nie sú zahrnutí do tejto kategórie, úroky z hypotekárnych úverov Sberbank pomerne výrazne klesli z ukazovateľov z roku 2009..

Pokles sadzieb ovplyvnil najmä hypotekárne úvery rubeľ.

Komerčné banky sa tiež museli rozhodnúť znížiť sadzby hypotekárnych úverov. Napríklad Raiffeisenbank znížila úrokové sadzby trikrát v roku 2010 „Naša banka vydáva úroky na hypotéky na nákup nehnuteľností na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami na bývanie od 11,75%“ – hovorí Andrey Stepanenko, vedúci oddelenia pre poskytovanie služieb jednotlivcom v Raiffeisenbank CJSC.

Vypočítaná spoločnosťou Kreditmart v novembri 2010, minimálna all-ruská úroveň hypotekárnych úrokov (pre sekundárny trh s nehnuteľnosťami) bola 11,86% v prípade rubeľových úverov a 9,6% v prípade dolárových úverov. Dynamika priemernej trhovej sadzby pre produkty hypotekárnych rubeľ podľa „Kreditmart“ je v novembri 2010 – októbri 2010 – októbri 2009 výrečný reťazec 15,19 – 15,71 – 18,68%, resp..

Podľa názoru väčšiny odborníkov zníženie sadzby ovplyvnilo najmä hypotekárne úvery rubeľ. Generálny riaditeľ IPOTEK.RU D. Ovsyannikov nazýva ročné zníženie sadzieb takmer o jedno percento – zo 14,6 na 13,7%. Podľa hlavy Rusipoteka A. Ippolitov, pokles je ešte väčší – 12,7%. Vzhľadom na to, že minimálna úroveň hypotekárnych úverov v novodobej histórii Ruska bola zaznamenaná v marci 2008 na úrovni 12,4%, môžeme konštatovať porovnateľnosť úrokových sadzieb hypotekárnych úverov na konci roka 2010 s úrovňou pred krízou. Ak by sme v roku 2011 mali očakávať ďalšie zníženie úrovne splátok hypotéky (v priemernej medzibankovej podobe), potom je to zanedbateľné.

Úplné zrušenie alebo čiastočné zníženie bankových poplatkov pri žiadosti o hypotéku je tiež pozitívnou správou v roku 2010 pre nových dlžníkov. V apríli Sberbank zrušila takúto nepriamu platbu hypotekárnych úverov. Niektoré komerčné banky (napríklad Flexinvest) nasledovali jeho príklad. Tie finančné bankové inštitúcie, ktoré znížili províziu namiesto toho, aby ju úplne zrušili, prestali účtovať pokuty za predčasné splatenie pôžičiek (rovnaká Raiffeisenbank atď.)

Podľa odboru kvality a strategického marketingu Societe Generale Bank sa v roku 2010 priemerná lehota na poskytovanie úverov na bývanie v Rusku v porovnaní s rokom 2009 v priemere zvýšila takmer dvakrát (22,5 roka namiesto 13). Objavili sa úplne nové úverové produkty s dobou platnosti 30 až 50 rokov. Rozsah hypotekárnych úverov sa výrazne rozšíril. Ako generálny riaditeľ NBIK („Nezávislý úrad hypotekárnych úverov“) E. Taubkina svedčí o možnosti hypotéky v troch menách (rubľoch, dolároch, eurách) skutočné programy pre mladé rodiny, spoľahlivých dlžníkov a stálych klientov – vrátane komerčné banky. E. Taubkina tiež hovorí o vzniku hypotekárnych programov v roku 2010, podľa ktorých v čase úplného uzavretia pôžičky môže byť zodpovedný dlžník vo veku 75 rokov. Pred rokom a pol to bolo jednoducho nemysliteľné..

Bankári dúfajú …

Minulý rok 2010 bol poznačený výrazným znížením požiadaviek na dlžníkov z bankových inštitúcií. Do kategórie potenciálnych hypotekárnych klientov patria občania s malými pracovnými skúsenosťami (v mnohých bankách stačí jeden rok zamestnania na poslednom pracovnom mieste) a majitelia firiem (dokonca aj jednotliví podnikatelia). Počet zamietnutí bánk sa znížil, znížili byrokratické požiadavky na registráciu dokladov o príjmoch. Vedúci oddelenia sekundárneho bývania v agentúre „Kutuzovsky Prospect“ A. Devyatykh oznamuje návrat na trh úverových produktov s minimálnym balíkom dokumentov, ktorých posúdenie sa vykonáva v zrýchlenom režime. N. Konyakhina, regionálny riaditeľ DeltaCredit pre centrálny federálny okres, zároveň poukazuje na veľkú starostlivosť a profesionalitu zamestnancov bánk pri posudzovaní úverových prípadov. „Úverová analýza sa stala prísnejšou a podrobnejšou. Dôvodom odmietnutia budú pravdepodobne meškania minulých pôžičiek – najmä škodlivých -, “hovorí N. Konyakhina.

Dôkladnosť zálohovej platby potvrdzuje gramotnosť dlžníka pri plánovaní výdavkov a správe ich vlastného rozpočtu….

Novým fenoménom po krízovom poskytovaní hypoték bola pozornosť bankárov voči počtu závislých osôb v rodine zodpovedného dlžníka (do roku 2008 sa to prakticky nezohľadňovalo). Ako D. Ovsyannikov (generálny riaditeľ IPOTEKA.RU) vysvetľuje, pre každého nepracujúceho člena rodiny znižuje mesačnú zaručenú pôžičku o 5 až 10 tisíc rubľov. Ak vezmeme do úvahy trvanie hypotéky, celková výška úveru sa môže veľmi výrazne znížiť – z pol milióna na milión rubľov alebo dokonca viac, a tieto čísla sú iba pre jednu závislú.

V Rusku ako celku pomer hypotekárnych platieb / príjmu vzrástol v porovnaní s predkrízovým ukazovateľom a je 40%. „Existujú samozrejme také banky, v ktorých tento počet dosahuje 70%, ale väčšina uprednostňuje skutočné údaje o sumách, ktoré sú dlžníci schopní minúť na splatenie pôžičky,“ uviedol D. Ovsyannikov..

Záloha na hypotéku

Tento parameter hypotekárneho úveru je zahrnutý v samostatnej kapitole z dôvodu opačnej dynamiky v porovnaní s inými charakteristikami poskytovania úverov na bývanie. Ak je vo všeobecnosti možné v roku 2010 konštatovať bezpodmienečné zmiernenie úverových podmienok, potom hypotéka bez akontácie prestala byť „reklamným skandovaním“, na akú úlohu bola pripravená pred krízou v niektorých bankách. V roku 2010 na hypotekárnom trhu prakticky neexistuje taký úverový produkt. Vysvetľuje to zástupkyňa vedúceho oddelenia RosEvroBank L. Pestretsova: „Hypotéky bez akontácie sú pre banky najmenej atraktívne, a to najmä z dôvodu nespoľahlivosti tejto kategórie dlžníkov, a to aj v období makroekonomickej stability, nehovoriac o krízových rokoch.“ Udržiavanie hypotéky bez zálohovej platby v jednotlivých bankách je v súčasnosti možné klasifikovať ako deklaratívne – úroky z nich začínajú 17% ročne, navyše sa banková provízia vo výške 7% a viac účtuje len za vydanie takejto pôžičky..

„Vo všeobecnosti sa percentuálna úroveň prvej splátky pre dlžníkov stala oveľa realistickejšou, keďže sa do konca roka 2010 znížila na úroveň 20 – 30% z celkovej výšky hypotéky a dokonca až na 10% (špeciálna ponuka Sberbank),“ poznamenáva E. Makhota, viceprezident Promsvyazbank. Väčšina odborníkov tvrdí, že optimálna prvá splátka je najmenej 20% nákladov na bývanie (napríklad E. Taubkina, NBIK alebo B. Rotenstein, spoločnosť „100Creditov.ru“). Podľa NBIK je úrok z prvej splátky vo výške 10% 13,85% (v najlepšom prípade!) A prvá splátka vo výške 20% vám umožňuje počítať s sadzbou nie viac ako 12% ročne. V prípade úrokov z hypotéky predstavuje takmer dva body obrovský rozdiel tak v konečnej výške preplatku, ako aj vo výške mesačných splátok..

Podľa A. Stepanenka (Raiffeisenbank) „solídnosť počiatočnej platby potvrdzuje gramotnosť dlžníka v plánovaní výdavkov a riadení vlastného rozpočtu, čo zase potvrdzuje jeho úverovú bonitu“.

Hypotekárny dopyt

V roku 2010 sa dopyt po hypotekárnych úveroch niekoľkokrát zvýšil. Podľa údajov, ktoré mala banka Societe Generale Vostok k dispozícii, boli v decembri 2010 pôžičky poskytnuté trikrát viac ako v januári. AHML poskytuje štatistiku o vydávaní 187,3 tisíc hypotekárnych úverov v hodnote viac ako 234 miliárd rubľov v prvých troch štvrťrokoch 2010, čo je 2,6-krát viac ako rovnaký dočasný ukazovateľ za rok 2009..

Teraz väčšina otvorene špekulatívnych investorov opustila finančný trh s hypotekárnymi úvermi – ďalší predaj nebol v posledných rokoch nijako zvlášť ziskový (a niekedy dokonca neziskový). Podľa A. Devyatykha (Kutuzovského prospektu) „dopyt po hypotekárnych produktoch je obmedzený obavami dlžníkov, že sa kríza bude opakovať“. Podľa B. Rotensteina (100 Kreditov.ru) „úroveň predkrízového dopytu po hypotekárnych úveroch sa v budúcom roku určite nedosiahne. Rast cien nehnuteľností sa neočakáva a úrokové sadzby z úverov sú napriek poklesu stále výrazné. ““

Väčšina odborníkov spája rast dopytu po úveroch s priaznivým cenovým prostredím na ruskom trhu s nehnuteľnosťami a odloženým dopytom od roku 2009. Podľa spoločnosti RossReestr sa na hypotekárnom trhu v roku 2010 po prvýkrát v posledných rokoch nevyskytli sezónne výkyvy (ktoré sa zaznamenali v predkrízových rokoch aj v rokoch 2008 – 2009). Podľa N. Konyakhina (DeltaCredit) je to „jasný znak stagnácie ako predchodcu stability“..

Podobné hodnotenie potvrdzuje aj populárny názor: novembrová anketa centra LEVADA poskytla výrečný údaj 84,7% (!) Respondentov, ktorí považujú hypotéky za riskantné podnikanie. Doteraz také percento našich spoluobčanov nie je presvedčených o svojom vlastnom finančnom blahobyte ani o stabilite hospodárstva ako celku, je tu niekto, kto môže rásť v hypotékach – ale s povinnou podmienkou priaznivého rozvoja svojej rodnej krajiny …

Čo očakávať od roku 2011

Väčšina odborníkov predpovedá výrazný nárast dopytu po hypotékach v roku 2011. Promstroybank (podľa E. Makhota) plánuje „do konca roka 2012 obnoviť objem hypotekárnych úverov na úroveň pred krízou“. Analytické centrum Rusipoteka poskytuje ešte optimistickejšie údaje o celkovom objeme nových hypotekárnych úverov v Rusku v roku 2011 vo výške 600 miliárd rubľov, čo je porovnateľné s prosperujúcim rokom 2007 (720 miliárd rubľov)..

Najžiadanejšími klientmi pre banky budú dlžníci, ktorí plánujú solídne akvizície s pozitívnou úverovou históriou..

Odborníci predpovedajú, že pokles hypotekárnych úrokových sadzieb bude pomalý a zanedbateľný. Podľa D. Ovsyannikov – „IPOTEK.RU“ (s čím väčšina odborníkov súhlasí) „priemerné hypotekárne sadzby do konca roka 2011 budú činiť 12,5%.“ Výraznejšie zníženie sadzieb ako 1% ročne, hovorí Rothenstein (100Creditov.ru), je možné iba vtedy, ak dôjde k obmedzeniu inflácie a „zníženiu pod súčasnú úroveň 8%, čo je nepravdepodobné“..

Môžeme teda s vysokou mierou istoty predpokladať:

1. Rok 2011 bude rokom skutočného oživenia hypotekárnych úverov v Rusku ako celku, výrazne sa rozšíri ponuka hypotekárnych produktov a počet bánk pôsobiacich v tomto finančnom sektore..
2. Zníženie úrokových sadzieb a zvýšenie lojality bánk povedú k výraznému zvýšeniu počtu dlžníkov. Hypotekárne podmienky pre konkrétneho občana už takmer dosiahli úroveň pred priaznivosťou pred krízou a v nasledujúcom roku sa zlepšia iba.
3. Medzibanková súťaž o prilákanie klientov sa prejaví predovšetkým poklesom počiatočnej hypotekárnej splátky (za predpokladu, že ceny nehnuteľností sú stabilné)
4. Najžiadanejšími klientmi pre banky budú dlžníci, ktorí plánujú solídne akvizície s pozitívnou úverovou históriou, ako aj účastníci projektov „platu“..
5. Všetko uvedené v odsekoch 1 – 4 je možné iba za podmienky stabilného rozvoja ruskej ekonomiky a neexistencie politických a spoločenských otrasov v našej krajine..