Ako správne zostaviť nájomnú zmluvu

Prenajímaním bytov prostredníctvom renomovaných realitných kancelárií sa nájomníci domnievajú, že v prípade konfliktov s majiteľmi domov majú zaručenú pomoc. A oni sú vážne sklamaní: agenti odmietajú účasť na domácich stretnutiach. Niekedy sa ukáže, že sľuby realitných kancelárií zvoliť si ďalšie bývanie, ak nesúhlasíte s majiteľmi bytu, nestoja za cenu – ako je tomu v prípade čitateľov „peňazí“, ktorí zanechali správy na našich webových stránkach. V skutočnosti sú hodnotné iba slová uvedené v zmluve. A nie s agentúrou, ale so samotným prenajímateľom.

Dajte si pozor, zlá pani

Nemôžete udržať psa, potom fajčiť, potom riadiť dievčatá – rozsah tvrdení, ktoré môže majiteľ bytu náhle mať nájemca, je nápadný v jeho šírke. „Trh s nehnuteľnosťami na prenájom nehnuteľností na bývanie je najkontroverznejším trhom so službami,“ hovorí kategoricky členka výboru pre ochranu spotrebiteľských práv na nehnuteľnosti v rámci Moskovskej asociácie realistov (Veronika Panková). „Nedávno sme mali taký prípad: mladý muž si prenajal izbu v„ kopeckej časti “od starej ženy, ale bol tam schopný žiť iba mesiac. Babička ju požiadala, aby ju masírovala, potom nakupovala jedlo, ale dievčatá mu z žiarlivosti nemohli dovoliť.“ Majitelia bytov často obťažujú nájomcov proti dohodám, ktoré boli dosiahnuté ústne pri podpise nájomnej zmluvy. Rodiny s deťmi dávajú veľa dôvodov na otravovanie škodlivých majiteľov: hovoria, že vaša dcéra namaľovala na tapetu tvár – renovovala celý byt. Alebo naopak, časy zrelej stagnácie sú pre hostesku také drahé, že by plocho odmietla meniť ošunpanú tapetu. Dôvodom konfliktu medzi čitateľkou „peňazí“ Elenou Mikheevovou, ktorá zanechala odkaz na našej webovej stránke, a majiteľkou štvorcových metrov, ktorú si prenajala, bol nábytok: nájomcovi bolo zakázané dovážať vlastné, ktoré prikázalo žiť v miestnych ruinách. Nakoniec sa stáva, že všetko je v poriadku s vašimi deťmi, psami a zásuvkami, ale samotný majiteľ sa ukáže ako katastrofa, ktorá sa domnieva, že má právo navštíviť si prenajatý byt s použitím kľúča dvakrát za týždeň. Nehovoriac o podvodných schémach, keď sa ukáže, že vlastník, od ktorého ste si prenajali byt, v skutočnosti taký nie je, a oznámený skutočný vlastník požaduje, aby bezodkladne vydal svoje štvorcové metre.

Podobný príbeh sa stal s klientom agentúry „Defect“ Maxim Komov. „Môj agent si vzal byt a spoločne sme išli na stretnutie s majiteľom. Ukazoval pas s povolením na pobyt a doklad, v ktorom bol uvedený ako kupca tohto bytu. Agent sa pozrel na dokumenty, pretože v mojej zmluve s„ Defact “sa uvádzalo, že by mal skontrolovať Podpísali zmluvu, dostal som kľúče, majiteľ bol predplatený dva mesiace vopred, agent bol uvedený do prevádzky vo výške 100% mesačného nájomného, ​​“hovorí pán Komov. Keď nešťastný nájomca prišiel do prenajatého bytu o deň neskôr s vecami, ukázalo sa, že v ňom už žili ľudia, ktorí si ho prenajali prostredníctvom iného agenta od tej istej osoby. Ukázalo sa, že majiteľ, rovnako ako doklady, ktoré mu boli ukázané, nebol skutočný: sám si prenajal byt od pôvodného vlastníka pred mesiacom a pol a falšoval titulné dokumenty. Podľa pána Komova agentúra zodpovedná za právnu čistotu transakcie spočiatku pripustila svoju vinu a prisľúbila kompenzáciu nákladov (celkovo predstavovali 90 tisíc rubľov), ale nebola v žiadnom zhone vrátiť peniaze. A na jednom mieste bolo klientovi povedané, že „spoločnosť bola zatvorená.“.

Ak sa však podvodníci stretnú predovšetkým s tými, ktorí sa zaoberajú službami samostatných sprostredkovateľov alebo pseudo-agentúr, potom klienti realitných spoločností s veľkými menami nie sú chránení pred tyraniou vlastníkov bytov. Dnes ste agentovi dali značnú čiastku – mesačný poplatok za prenajatý byt (náklady na prenájom priemerného „odnushka“ v Moskve sa už blíži 1 000 dolárov), zajtra ste sa hádali s majiteľom (ktorý, mimochodom, okamžite dostal, podľa bežnej praxe, platbu na dva mesiace) ), choďte na agentúru – a vy sa takmer určite dostanete od brány. Ak ste pri príprave zmlúv neboli ostražití, neochota agentov vyriešiť vaše problémy bude pravdepodobne úplne legálna, upozorňuje Veronika Panková z IDA.

Podrobnosti o vypracovaní

Povinnosti realitných kancelárií sú stanovené v zmluve o poskytovaní služieb. Každá agentúra má svoju vlastnú, ale vidíte spoločnú črtu, ktorá je pre klientov veľmi nepríjemná: je veľmi zriedkavé, aby štandardná zmluva obsahovala klauzulu o účasti realitných kancelárií v budúcnosti (tú, ktorá sa začne nasledujúci deň po tom, ako si strany potriasť rukou vo vybranom byte) osud ich klientov. „Realitná kancelária vám dlhuje presne to, čo bolo v zmluve sľúbené. Mnoho realitných kancelárií nechce byť arbitrom v prípade konfliktu medzi vlastníkom domu a nájomcom,“ hovorí Veronika Panková. nájomca a prenajímateľ bude mať úplné porozumenie “.

Zvyčajne je súbor služieb predpísaný v zmluve s agentúrou minimálny: hľadanie bytu na základe parametrov špecifikovaných klientom a organizácia jeho prehliadania. „Počet možností pre byty v reálnom živote, ktoré môžeme ponúknuť, výrazne prevyšuje počet ponúk, ktoré ľudia môžu nájsť čítaním reklám na póloch av novinách,“ hovorí Maria Zhukova, prvá zástupkyňa riaditeľa Miel-Arenda. Podľa logiky realitných kancelárií sa ukázalo, že ich klienti platia predovšetkým peniaze za prístup k základňam agentúr a za možnosť ušetriť čas, ktorý by sa musel stráviť nezávislými hovormi prenajímateľom. Zdravý rozum však nariaďuje, že ak sa dnes nájde byt pre vás a zajtra sa ukáže, že v ňom nemôžete žiť podľa svojej vlastnej slobodnej vôle, potom je to rovnaké, akoby sa pre vás nič nenašlo. Preto realitné kancelárie spravidla popri zmluve o sprostredkovaní s klientom preberajú ešte jednu povinnosť: pomáhajú vypracovať nájomnú zmluvu, ktorá upravuje vzťah medzi vlastníkom bytu a jeho nájomcom. Práve táto pracovná zmluva sa v prípade konfliktných situácií javí ako kameň úrazu..

Nájomnú zmluvu je možné uzavrieť aj s prenajímateľom, ktorého ste našli bez pomoci realitných kancelárií. Pomoc profesionálneho právnika pri príprave takéhoto dokumentu vás bude stáť asi 3 000 rubľov, hovorí Bogdan Leskiv, právnik spoločnosti „Legal Protection“. Realitné kancelárie nepožadujú tieto peniaze od klienta: všetko je zahrnuté v provízii. Preto je možné, že sa takéto zmluvy na vlastnosti spotrebiteľa niekedy podobajú syru, ktorý je súčasťou pasca na myši. Realitný agent najčastejšie zabezpečuje, aby boli hlavné body spresnené v šablóne nájomnej zmluvy: doba trvania zmluvy, údaje o vlastníckej zmluve o byte, postup pri vyrovnaní, mesačné náklady na prenájom, podmienky jeho zvýšenia počas trvania zmluvy. Ale čo dievčatá, fajčenie, domáce zvieratá a schopnosť dovážať svoj vlastný nábytok? V štandardných dohodách o prenájme sa o tom nenachádza ani slovo. „Videl som zmluvy na jednej alebo dvoch stranách. Čo je tam napísané?“ Pani Panková je rozhorčená. „Normálna zmluva je najmenej štyri strany. Čím viac podrobností, tým lepšie“.

„Aby sa predišlo možným konfliktom s majiteľom, na prvom stretnutí s ním diskutujte o podmienkach, ktoré sú pre vás nevyhnutné, a požiadajte ich, aby boli zahrnuté do nájomnej zmluvy,“ radí Maria Zhuková z Miel-Arenda. Pravdepodobne nie je možné predvídať všetky nuansy. Medzi hlavných odborníkov patria: počet osôb, ktoré majú právo bývať spolu s vami, postup pri návšteve bytu majiteľom, ubytovanie zvierat, vykonávanie opráv a úhrada nákladov zaň, vývoz a dovoz nábytku, fajčenie v interiéri, platenie účtov, zodpovednosť za škodu a nevýhody nehnuteľnosti, počet hostí, ktorí môžu byť v byte cez deň a v noci. Aby vás majiteľ neobvinil z poškodenia jeho nábytku, je vhodné k zmluve pripojiť súpis majetku, v ktorom musia byť zaznamenané všetky zistené škody..

Osobitná pozornosť by sa mala venovať dokumentu, ktorý preukazuje vlastníctvo. Ak to znamená, že majiteľ vlastní iba časť bytu, je potrebné získať súhlas (podpis v nájomnej zmluve alebo notársky overený súhlas) zvyšných vlastníkov, ako aj všetkých osôb starších ako 14 rokov registrovaných v byte. Inak sa jedného dňa môže jeden z nich objaviť pri vašich dverách, vyhlásiť, že nemá kam žiť a legálne zostať v byte. Pracovná zmluva uzavretá medzi dvoma súkromnými osobami je legitímna bez notárskej certifikácie, uviedli právnici: v dokumente je dostatok pasových údajov a podpisov strán. Ak majiteľ obviňuje nájomníka z porušenia zmluvy, nebude pracovať na jeho vysťahovaní bez boja. „Všetky spory podľa dohody sa môžu vyriešiť iba na súde a trvá to v priemere deväť mesiacov,“ hovorí Dmitrij Nikolaev, právnik Moskovskej advokátskej komory Yurprofi. Podľa právnika je najpravdepodobnejšie, že vlastník bytu bude musieť na súde hľadať pravdu: policajt nebude nájomcu vysťahovať s nájomnou zmluvou. „Okresný policajný dôstojník, ak nie je príbuzným vlastníka bytu, sa nebude chcieť ponoriť do týchto problémov,“ tvrdí právnik. „Exekútori sa zaoberajú vysťahovaním.“.

Majiteľ bytu však môže zničiť život nájomcu bez toho, aby narazil na prahy súdu: jednoducho začne terorizovať nájomníka hovormi a návštevami. V takomto prípade sa váš let od neprimeraného vlastníka môže považovať za vašu porážku: „Ak sa rozhodnete odsťahovať, predpokladá sa, že ste pracovnú zmluvu ukončili z vlastnej iniciatívy,“ varuje Dmitrij Nikolaev. „Dokumenty, ktoré agentúra ponúka, zvyčajne naznačujú, že V tomto prípade nemá nájomca ani nárok na vrátenie sumy vkladu (druhý druhý mesačný poplatok zaplatený ihneď po uzavretí zmluvy: v prípade bežného vývoja udalostí ide o zaplatenie posledného mesiaca pobytu v prenajatom priestore. – „Peniaze“) ““.

Príjemné však nie je ani odvrátenie útokov bláznivej pani bez toho, aby ste prenajali pevnosť na rok. Bolo by ideálne, keby služba na výber bytu nebola formálna, ale bola skutočne poskytnutá. To je jednoduchým spôsobom, aby ste mohli bývať v pokoji v byte, ktorý našli agenti. Podľa Veroniky Pankovej je východiskom z tejto situácie využitie služieb realitných kancelárií, ktoré zaručujú, že ak sa vám nepodarí vyhnúť konfliktu s prenajímateľom, vyberiete si inú možnosť za peniaze, ktoré ste zaplatili raz.

Reklamné podvody

Niektorí realitné kancelárie hovoria o záruke za svoje služby. Je pravda, že podľa pani Pankovej je možné takéto realitné agentúry v Moskve stále počítať na jednej strane. V podstate je presvedčená, že ide o agentúry strednej kategórie, ktoré majú záujem o formovanie svojej reputácie. Ale čo tí, ktorí majú na trhu dlhoročnú reputáciu? Korešpondent spoločnosti „Deneg“ pod zámienkou potenciálneho klienta zavolal agentúry tzv. „Veľkej štvorky“, ktorá predstavuje leví podiel na všetkých transakciách: BEST, INCOM, MIAN a Miel. Bola iba jedna otázka: zaručujete výber iného bývania za províziu už zaplatenú, ak ma majiteľ prvého bytu prežije? V posledných troch agentúrach prisľúbili poskytnúť takúto záruku a podmienky sa nazývali rovnaké: ak do troch mesiacov po uzavretí nájomnej zmluvy je klient nútený svoj byt bez vlastného zavinenia vypratať, hľadá nové bývanie zadarmo.

„Ak sa majiteľ ukáže ako podvodník a zamestnanec našej spoločnosti pri uzavretí nájomnej zmluvy túto skutočnosť nezistil, bezplatne vyberieme nový byt pre klienta a vrátime mu celú sumu provízie,“ dodáva Maria Zhukova z Miel-Arenda.

Ak nehovoríme o podvodoch, potom je realitná kancelária, samozrejme, výhodnejšia na urovnanie konfliktu strán, než sa znova pohrávať s výberom bývania. Podľa pani Zhukovej agenti často dokážu vyriešiť problémy: „Pre každú situáciu existujú argumenty.“ „Majiteľ môže byť takmer vždy zastrašený políciou alebo daňovým inšpektorátom – nikto neplatí dane,“ – pod podmienkou anonymity agent malej realitnej spoločnosti zdieľal svoje skúsenosti s „Dengi“.

Je pozoruhodné, že špecialista spoločnosti „BEST-Real Estate“, ktorý odpovedal na výzvu korešpondenta „Peniaze“, bol veľmi prekvapený otázkou záručných povinností, uviedol, že nemá nič také, a navyše také sľuby konkurentov sú iba reklamným kúskom..

Prípad čitateľa knihy „Elena Mikheeva“ potvrdzuje túto tézu. Podľa nej bola pri rokovaniach v spoločnosti „INCOM nehnuteľností“ sľúbená vyzdvihnúť nové bývanie zadarmo v prípade konfliktu s majiteľom bytu počas prvých troch mesiacov pobytu. Ale hoci k sporu došlo takmer nasledujúci deň po príchode, agent povedal, že už svoju prácu vykonal. V reakcii na ústne sťažnosti naša čitateľka tvrdí, že vedúci oddelenia spoločnosti ju zdvorilo odporučil, aby sa obrátila na súd. Na žiadosť korešpondenta Deneg Elena Mikheeva skontrolovala, či v dohode s agentúrou existuje klauzula o záruke, ktorá by umožnila dúfať v úspech tohto procesu: ukázalo sa, že tam nič také nebolo zaznamenané. Agent jej poskytol záruky iba slovami, takže nároky voči nemu môžu byť iba v oblasti morálky, ale nie práva.

„Každý mesiac na schôdzi výboru posudzujeme nároky voči rôznym agentúram,“ poznamenáva Veronika Panková zo spoločnosti IDA. „Vo väčšine prípadov sa sťažnosti týkajú konkrétne záručných záväzkov.“ Záver nie je zložitý: nech vám sľubuje akýkoľvek agent, musíte ho požiadať, aby ho ukázal na papieri.

Zároveň, podľa pani Panková, ak hovoríme o realitných kanceláriách, ktoré už dlho pracujú na trhu, v polovici prípadov sa konflikty v rámci spoločností vyriešia. Hlavnou vecou je priviesť vrcholový manažment k priebehu vášho problému. Najjednoduchší spôsob, ako to dosiahnuť, je poslať overený list s oznámením adresovaným správcovi. Veronika Panková tiež radí ovplyvňovať agentúry pomocou verejných organizácií, do ktorých patrí jej odbor. „Vedenie spoločnosti niekedy súhlasí s tým, že bude pomáhať len vtedy, keď s nimi začnem hovoriť v mene výboru,“ poznamenáva a okamžite si vyhradzuje výhradu: „Aj keď prijímame sťažnosti proti všetkým spoločnostiam pôsobiacim v Moskve, môžeme kontrolovať iba aktivity tých, ktoré sú v Ruskom spolku realitných kancelárií alebo Moskovskej asociácii realitných kancelárií (asi 200 agentúr) „. Podľa pani Pankovej sa v štvrtine prípadov strany dohodli na priateľskej dohode. Ostatné prípady sa rovnako vyriešia v prospech jedného z nich. „Ak naše rozhodnutie nevyhovuje stranám, potom sa obrátia na súd. Ale to je len asi 5% prípadov,“ – povedal zástupca IDA.

Málokto sa naozaj dostane na súd, súhlasí s právnikom Dmitrijom Nikolaevom. „Priemerný čas na občianskoprávne konanie na súde je deväť mesiacov. Výkon súdnych rozhodnutí je ešte pomalší. Čas, peniaze a nervy sa nebudú vyplácať,“ vysvetľuje. Realitné kancelárie chápu, že nie všetci ich klienti sú odhodlaní obhajcovia ľudských práv alebo sporové strany, a preto im ponúkajú také ľahké stretnutie na súde. Je preto lepšie to neprinášať, nešetriť na vašom úsilí previesť po dohode s agentúrou všetky záručné povinnosti agentúry a po dohode s majiteľom bytu – maximálny počet nuancií súvisiacich s vaším životným štýlom. Keďže minimálna cena emisie sa už blíži 3 000 dolárov, únava už nevyzerá byť malicherná.