Ako zarobiť peniaze na búranie päťposchodovej budovy

Obsah článku

• Čaká sa na búranie
• Výmena za príplatok
• Riziká a výpočty
• Registračná cena

Apartmány v päťposchodových budovách — Na prvý pohľad je výrobok nevzhľadný: malý, stiesnený, s mnohými problémami s komunitou (neexistuje spoločná kúpeľňa, bez výťahu a bez sklzu odpadu). Dopyt po tomto bývaní bol a zostáva stabilný. Okrem toho tieto byty kupujú nielen tí, ktorí nemajú dosť peňazí na niečo lepšie, ale aj súkromní investori. Zistili sme, že tento sektor trhu je z hľadiska ziskovosti porovnateľný s luxusným bývaním. Je pravda, že riziká sú oveľa vyššie.

Čaká sa na búranie

Mestské úrady sľubujú, že o niekoľko rokov sa Moskva úplne zbaví päťpodlažných budov. Už teraz staré panelové domy so zelenými dvormi a starými ženami na vstupe uvoľňujú územie pre nové monolitické budovy. Chruščov je napriek tomu stále pomerne zastúpený na sekundárnom trhu s bytmi: objem ich ponuky na sekundárnom trhu s bytmi v hlavnom meste takmer prevyšuje ponuku iných typov bývania. Je zrejmé, že hlavnou výhodou päťpodlažných budov v očiach potenciálnych kupujúcich vždy bola a zostáva ich relatívna lacnosť v porovnaní s dobrými panelovými a ešte monolitickými domami, nehovoriac o moderných nových budovách, ktoré viackrát prevyšujú päťposchodové budovy v ich spotrebiteľských kvalitách. Byty v domoch, ktoré sú formálne určené na búranie, sa však prenajímajú, predávajú a kupujú. Pozornosť kupujúcich však priťahuje len lacnosť tohto bývania? Možno majú súkromní investori tajný výpočet.

Začnime malým príbehom – to isté môžu povedať obyvatelia doslova ktoréhokoľvek moskevského Chruščov. Alexandra Nikolaevna Ivanova žije na 9. ulici Parkovaya už 30 rokov, pretože sa s manželom presťahovala do bytu v prvom poschodí úplne novej päťpodlažnej budovy desať minút od stanice metra Shchelkovskaya. A zelené nádvoria v ich okolí nie sú darom ušľachtilých investorov, ale výsledkom činnosti obyvateľov. „Boli sme mladí, aktívni,“ spomína si Alexandra Nikolaevna. „Na subbotnikoch boli všetky dvorce okolo stromov vysadené stromami. Byt Alexandry Nikolaevny už dlho potrebuje veľké opravy. Potrubia sa nekonečne upchávajú, podlahy sa hnijú, rámy okien sú suché. Dalo by sa obrátiť na vnučky a neter. Ale Alexandra Nikolaevna to nechce.

„Prečo utrácať peniaze za opravy, ak bude dom zbúraný,“ zdôvodňuje. Ak áno, tak prečo mrhať peniazmi v byte? “

Natalia, neter Alexandra Nikolaevna, má rovnaký názor. Na 11. ulici Parkova práve tapetu znova prilepila. Je škoda minúť viac peňazí. Je pravda, že z času na čas musíte niečo napraviť: dom je starý – jedna alebo druhá vec sa neustále zhoršuje. Niekedy si Natalya dokonca pomyslí: možno predať? Avšak za čiastku, že pomôže pre jej trojizbový byt, si môžete kúpiť „kopeckú figúrku“, iba ak sa nebudete pohybovať mimo Moskovského okruhu. Čaká sa na sľúbené presídlenie.

Rovnaké myšlienky nenechávajú obyvateľov Moskvy stovky päťpodlažných budov. Najväčší počet je dnes sústredený na severe („Rechnoy Vokzal“), juhozápad („Profsoyuznaya“, Cheryomushki) a juhovýchodne od Moskvy („Tekstilshchiki“)..

Výmena za príplatok

Program demolácie päťpodlažného a chátrajúceho bývania bol schválený dekrétom moskovskej vlády 2. júla 2002. V stredných a južných okresoch hlavného mesta zatiaľ nezostali prakticky žiadne päťposchodové budovy. Yugo-Vostochny bude v roku 2008 oslobodený od „khrushchebov“, Vostochného a severovýchodu – v roku 2009 a severného, ​​juhozápadného a Zelenogradského – v roku 2010.

Okrem toho treba poznamenať, že program demolácie päťpodlažných budov v Moskve sa skutočne realizuje. A sľúbené je celkom možné uveriť. Akákoľvek päťpodlažná budova v Moskve je preto odsúdená na demoláciu. Jedinou otázkou je načasovanie.

Tu začína zábava. Kupodivu sú byty v päťpodlažných budovách v Moskve časom drahšie. Cena za ne závisí nielen od oblasti, ale aj od obdobia demolácie. Čím bližšie k „fatálnej línii“, tým drahšie. Podľa odborníkov cena bytu v päťposchodovej budove, pre ktorú je dátum demolácie presne známy, rastie najmenej o 10%. A dnes je podiel týchto bytov na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami tak malý – asi 18%.

Kupujúci apartmánov „odsúdených na zánik“ je možné zhruba rozdeliť do dvoch kategórií. Prvú skupinu tvoria ľudia, pre ktorých je hlavnou výhodou bývania jej lacnosť. Päťposchodové budovy sú ideálnou voľbou pre tých, ktorí si chcú kúpiť lacný obytný priestor v Moskve: za 90 – 120 000 dolárov môžete hľadať „jednoizbový“ alebo dokonca „dvojpodlažný“ byt v prijateľnej vzdialenosti od metra. Existuje veľa dôvodov pre také nízke ceny pre moderné Moskva, vyjdeme z dvoch hlavných. Tieto apartmány sú veľmi nepríjemné a malé. Sú však lacné, a to najmä z dôvodu ich malej rozlohy, pretože absolútne náklady na byt v hlavnom meste sa vo väčšine prípadov počítajú vynásobením počtu metrov štvorcových určitými teoretickými nákladmi..

Ďalšou kategóriou kupujúcich sú súkromní investori. Majú dlhodobý dosah: vedia, že nepredvídateľný lacný byt v Chruščove sa o rok alebo dva zmení na nové bývanie, čo bude stáť oveľa viac. Majiteľ obytného priestoru v búranom dome môže podľa vlastného uváženia dostať kompenzáciu za peniaze alebo metre štvorcové. V prvom prípade mu budú preplatené náklady na byt za trhovú cenu plus náklady na všetky náklady spojené s nákupom nového bývania a sťahovania (provízia realitnej spoločnosti, ktorá bude musieť zaplatiť za hľadanie nového bytu, mzdy sťahovateľov, atď.).

Ak sa osoba rozhodne pre odškodnenie „v naturáliách“, potom sa mu v súlade s novým bytovým zákonníkom a zákonom „Záruky mesta Moskvy za osoby, ktoré prenajímajú obytné štvrte“ poskytne byt v rovnakom priestore ako dom určený na búranie. Výnimkou sú Zelenograd a Centrálny správny okres: v nich sú byty uvádzané v rámci okresu. Čo však nie je vôbec zlé pre obyvateľov centrálnej časti mesta: štvorcový meter ciest vo všetkých častiach centrálneho správneho obvodu..

Najlepšie pre osadníka je, že poskytnutý byt musí mať toľko izieb, ako ten, ktorý daná osoba stratila. Požiadavka na zodpovedajúci počet izieb navyše nezávisí od skutočnej veľkosti bytu a jeho usporiadania. Je zrejmé, že väčšina migrantov znateľne získa zábery. Na porovnanie: štandardná veľkosť jednoizbového bytu v starých domoch je 30 – 32 štvorcových metrov. m, dvojizbový – 45-50 štvorcových. m. V moderných nových budovách ekonomickej triedy, priemerná veľkosť „odnushki“ – 40-45 metrov štvorcových. m, „kopeck kus“ – 55-70 štvorcových. m. To znamená, že skúsený investor s dobrými znalosťami a vlastníctvom potrebných dôverných informácií môže včas kúpiť byt v zbúranej päťposchodovej budove (tj pred ukončením predaja v odsúdenom dome) a jednoducho vyhrať na počte metrov štvorcových. Môžu bežať v rôznych variáciách od 10 do 20. Vynásobením rovnakým priemerom 4 000 dolárov za meter štvorcový a dostaneme sumu okolo 50 – 60 tisíc dolárov, čo investor skutočne dostane zaručené.

Za ďalšie zábery osoba buď nič neplatí, alebo je príplatok minimálny. Mesto skutočne venuje túto oblasť bývalému majiteľovi za právo zbúrať dom, v ktorom žil. Tento darček sa stáva čistým ziskom pre kupujúcich starých bytov. Upozorňujeme, že výška zisku nijako nezávisí od spotrebiteľských vlastností bytu: napríklad obyvatelia prvého poschodia dostávajú nové byty všeobecne.

Prínosom nie je iba záznam. Náklady na nové bývanie sú a priori vyššie ako náklady na staré bývanie. Cena najskromnejších jednoizbových bytov v nových budovách sa začína okolo 110 000 dolárov. Náklady na nové budovy pred našimi očami rastú, keď sa objavia nové podlahy, a napriek dnešnej stabilizácii odborníci predpovedajú zvýšenie nákladov na nové budovy najmenej o 15% do konca roka. Vďaka starostlivému výberu možností môže takáto operácia priniesť hmatateľné zisky v krátkom čase..

Dnes si môžete kúpiť dvojizbový byt v Khrushcheve, päť minút jazdy mestskou hromadnou dopravou od stanice metra Shchelkovskaya za 122 000 dolárov. Desať minút od tej istej stanice je cena kusu kopecky v rozostavanej budove približne 183 000 dolárov. Prvá oblasť je 42 štvorcových. m, druhý – 72,2 štvorcových. m.

Riziká a výpočty

Napriek atraktívnosti tohto typu investície sú na ceste nástrahy. Po prvé, pri takejto transakcii je ľahké vynechať načasovanie. Nový zákon o bývaní vyžaduje, aby boli obyvatelia najmenej rok vopred upozornení na demoláciu. Každý však vie, že požiadavky zákona sú v našej realite niekedy nepredvídateľným spôsobom refrakčné. Realitné kancelárie sa museli viackrát zaoberať skutočnosťou, že ľudia boli o vysťahovaní informovaní doslova mesiac pred demoláciou domu. Je to veľmi jednoduché: akonáhle sa nájde investor, úrady sa začnú ponáhľať. Stať sa vlastníkom takýchto informácií však nie je vôbec také zložité, ako by sa mohlo zdať na prvý pohľad. Špecialisti na úrovni prefektúry sa stále zúčastňujú rôznych prípravných opatrení, ktoré predchádzali podpísaniu vládneho nariadenia Moskvy o uznaní budovy za stav núdze alebo o demolácii v rámci akéhokoľvek mestského programu. Ich spoznanie bude užitočné pre každého začínajúceho investora. Ich služby sú lacné, niekedy stačí dosť spoločných výletov do reštaurácie. Informácie získané od nich môžu byť skutočne neoceniteľné. Aj keď nie sú všadeprítomní: projekt sa môže spomaliť aj v horných vrstvách byrokratickej moci – ľudia pracujú všade, kde majú svoj podiel na tomto procese, a ak je niekto nad počtom, návrh uznesenia sa môže stratiť. Náhodou.

Rozvrhy sa teda dodržiavajú, ale sú flexibilné. Dátum búrania sa blíži a ustupuje. To znamená, že očakávania, že sa o rok presťahujete do nového bytu, nemusia byť opodstatnené a budete musieť o niekoľko rokov bojovať s únikom potrubí a prievanom..

Aj keď sa to dá zohľadniť aj vo fáze nákupu. Malo by sa pamätať na to, že poradie závisí nielen od harmonogramu kancelárie starostu, ale aj od popularity oblasti. Napríklad v Cheryomushki je demolácia oveľa aktívnejšia ako kdekoľvek inde v Maryine Roshcha. Ak vývojári požadujú túto oblasť pre nové budovy, päťpodlažné budovy sa rýchlo zbúrajú.

Ďalší dôležitý bod: byt ako kompenzácia sa poskytuje osobe, iba ak nevlastní iný domov. Inak sa peňažná kompenzácia stane „útechou“. A spravidla je táto suma nesmierne nižšia ako skutočné náklady na byt na trhu. Hoci v skutočnosti v histórii Moskvy ešte neboli prípady, keď sa niekto rozhodol využiť právo na peňažné odškodnenie za demoláciu domu. Realitné kancelárie a právnici, s ktorými sme sa zhovárali, si v žiadnom prípade nemôžu nič také spomenúť. A nepodarilo sa nám nájsť žiadne precedensy v súdnych sporoch. Dôvodom je extrémne neurčitý postup výpočtu tejto náhrady. Neexistujú žiadne normy, pojem „trhové ocenenie“ je dosť voľný. Pred štyrmi rokmi sa jeden z osadníkov rozhodol požiadať o skutočnú trhovú hodnotu svojho trojizbového bytu v centre mesta a dokonca vziať do úvahy dobré opravy, ktoré sa v ňom urobili pred dvoma rokmi. Jasne mu však bolo vysvetlené, že maximum, na ktoré sa môže spoľahnúť, je suma vypočítaná vynásobením štvorcových metrov celkovej plochy bytu priemernými nákladmi na meter štvorcový v hlavnom meste. Muž všetko pochopil správne a dlžil nový byt.

Nakoniec je tu možnosť, že byt poskytnutý ako náhrada za stratený ešte nebude vo vašej oblasti. V 90% prípadov sa zákon dodržiava, ale stále existovali precedensy, keď osoba proti svojej vôli dostala byt, v ktorom predtým nežil. A žiadne súdy nepomohli. Takéto situácie sú výnimkou, ale nikto nie je imúnny..

Registračná cena

Samotný postup pri kúpe bytu v búranom dome sa stále vykonáva rovnakým spôsobom ako pri kúpe bytu v akomkoľvek inom dome. V tomto prípade nie sú zákonom stanovené žiadne obmedzenia. Keď sa však vydá dekrét o demolácii domu a začne sa presídľovanie, registrácia transakcií s týmto objektom sa ukončí. Keď príde táto udalosť, je ťažké predvídať. Načasovanie závisí výlučne od rozhodnutia miestneho úradu cestovného pasu – v akom okamihu sa prestane registrovať v týchto apartmánoch. Na tento účel neexistujú žiadne všeobecné pravidlá. Pasové úrady sa to snažia urobiť vopred, inak musia čeliť hlavnému problému presídlených domov – prudkému nárastu rozvodov a počtu registrovaných príbuzných. Všimnite si, že predstavitelia mestských úradov sa pomerne efektívne naučili dokázať, že rozvod je fiktívny, a registrácia príbuzného sa uskutočnila po „uzavretí“ registrácie v dome..

Dôvodom je skutočnosť, že v právnych predpisoch o bývaní v Moskve existuje taká jemnosť: nájomníci päťpodlažných budov sa môžu registrovať, aby zlepšili svoje životné podmienky, ak má každý zaregistrovaný nájomca menej ako 10 m2. m obytného priestoru. V prípade obecných bytov je to 15 štvorcových metrov. m. Je potrebné poznamenať, že táto kategória nájomcov počas presídľovania dostáva nové byty mimo poradia. Je tiež dôležité, aby sa občania žijúci v jednom byte zjednotení podľa príznakov príbuzenstva alebo majetku, ale majúci vlastné zdroje príjmu, samostatný rozpočet a vedúci samostatnej ekonomiky, ak majú vôľu, uznali za rôzne rodiny. Preto podliehajú osobitnej registrácii ako osoby, ktoré potrebujú zlepšenie podmienok bývania. To znamená, že ak rodičia a ich dospelé dieťa a ich rodina žijú v rovnakom byte, môžu nezávisle požiadať o zlepšenie svojich životných podmienok. Okrem toho je zakázané ubytovať v jednej miestnosti dospelých občanov iného pohlavia bez ich písomného súhlasu (ak nie sú manželmi). Rozloha pridelená jednej osobe podľa zákona mesta Moskva je 18 štvorcových metrov. m. Ako to funguje v skutočnosti? Zoberme si napríklad priemernú rodinu (manžel, manželka a ich dospelý syn) žijúcu v päťpodlažnej budove v jednoizbovom byte. Takáto rodina by mala dostať dvojizbový byt. Poďme komplikovať situáciu. Syn sa oženil a zaregistroval s ním svoju manželku. Spolu so svojimi rodičmi požiadali o zlepšenie svojich životných podmienok osobitne. V tomto prípade sa môžu spoľahnúť na dva byty. Ak predpíšete aj starej mame, ktorá naliehavo potrebovala starostlivosť, môžete získať tri. Pravdepodobne nie je potrebné ďalej komplikovať, logika je už jasná.

Ako je zrejmé z príkladu, ktorý opakovane citoval šéf moskovského stavebného komplexu Vladimir Resin, kedysi zástupcovia oddelenia mestského bývania zaoberajúci sa presídľovaním domov, ktoré sa majú zbúrať, museli čeliť tejto možnosti: v jednom izbe bolo zaregistrovaných 14 nájomcov. Okrem toho boli všetky zaregistrované na úplne právnom základe. Z toho vyplýva záver: neexistuje žiadne obmedzenie pre prefíkanosť ľudí, ktorí majú prospech z akýchkoľvek štátnych slobodných. A záver číslo dva: dokonca aj na stabilnom trhu, keď ceny nerastú, ale pri mnohých kategóriách bývania dokonca klesajú, odborníci, ktorí sú oboznámení so zložitosťou právnych predpisov a starostlivo preštudovali problém, majú vždy príležitosť zarobiť si slušné peniaze. Preto sú špecialisti.