Apartmány – luxus alebo investícia

Obsah článku

• Byty ako segment trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v hlavnom meste
• Apartmány získavajú na popularite
• Byty ako investičný objekt
• Právne aspekty
• Perspectives

Čo je to byt? Niekto si myslí, že je to luxus, ale pre niekoho je to najvhodnejší objekt na investovanie. Byt je legálne izba v ubytovacích zariadeniach s rozlohou 40 metrov štvorcových, ktorá pozostáva z 2 alebo viacerých izieb a má všetky potrebné kuchynské vybavenie.

John Walsom. Interiér domu.

V praxi sa však apartmány chápu ako priestranné priestory o rozlohe 100 – 250 metrov štvorcových v prestížnych komplexoch s rôznym využitím alebo v obchodných centrách. Tak či onak, byty sú elitnou nehnuteľnosťou. A v poslednom čase sa stali čoraz populárnejšími a žiadanejšími v Moskve.

Byty ako segment trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v hlavnom meste

V Rusku začali byty v roku 2007 aktívne vstupovať na realitný trh. Tento formát nehnuteľností v hlavnom meste sa začal ponúkať v rámci mnohých projektov komplexov zmiešaného využitia a verejných a obchodných centier. Dnes sa v centre Moskvy ponúkajú apartmány v približne 10 multifunkčných komplexoch. Podľa informácií elitného oddelenia predaja nehnuteľností agentúry Penny Lane Realty sa mnoho bytov ponúka v moskovskom medzinárodnom obchodnom centre „Moskva City“, v Empire Tower MFC, City Capitals, Eurasia, Federation, Mercury City Tower..

Apartmány sú pomerne drahým typom nehnuteľnosti. Cena bytov sa pohybuje od 5 000 do 35 000 dolárov za meter štvorcový. Cena závisí od oblasti, podlahy, typu domu, úrovne služieb a dokonca aj od pohľadu z okna. V Moskve sú priemerné náklady na byt asi 8 tisíc dolárov za meter štvorcový. Zároveň 15% z celkovej ponuky pripadá na byty, ktoré stoja 5 až 6 tisíc dolárov za meter štvorcový, a 25% sú predmety v hodnote od 8 tisíc do 15 tisíc dolárov za meter štvorcový. Okrem rezidenčných apartmánov MFC zahŕňa aj luxusné reštaurácie, obchodné centrum, nákupné centrum, salón krásy, športový klub, saunu a mnoho ďalšieho. Budova komplexu je vybavená podzemným parkoviskom. Obyvateľom sa poskytuje celá škála hotelových služieb: upratovanie, služby vrátnika a ďalšie.

V štruktúre nájomcov a kupujúcich metropolitných bytov, ktoré sú súčasťou multifunkčných komplexov, približne 70% pripadá na podiel veľkých spoločností, z ktorých každá štvrtina je domáca. Zvyšných 30% tvoria súkromní klienti, ktorí prichádzajú do Moskvy na obchodné účely, medzi nimi podiel cudzincov dosahuje až 40 – 45%.

Apartmány získavajú na popularite

Ľudia, ktorí žijú mimo hlavného mesta, sa zaujímajú hlavne o byty v Moskve. Poloha objektu a jeho vysoký stav sú pre nich dôležité. Pozornosť venovanú tomuto druhu nehnuteľností ukazujú aj vysokopostavení zamestnanci, pre ktorých je nepohodlné cestovať každý deň do svojich domovských domov, takže niekedy uprednostňujú byty v hlavnom meste..

Tikhobraz Nikolay. Interiér v Petrohrade. 1844

Podľa agentúry MIEL-Commercial Real Estate, s dlhodobým prenájmom (od jedného roka) alebo pri kúpe bytu, je potenciálnym klientom spravidla muž (veľmi zriedka žena) vo veku 30 – 45 rokov, s príjmom 5 000 dolárov.

Postoj ruského podnikania k bytom sa postupne mení, tento formát nehnuteľností sa stáva čoraz bežnejším.

Medzi priania spotrebiteľov a hlavné požiadavky, ktoré majú potenciálni zákazníci na bytové miestnosti, je možné pomenovať dokončenie apartmánov „na kľúč“ s kompletným zariadením a dodatočnú službu zodpovedajúcu hotelovému servisu..

Rast záujmu o byty v hlavnom meste je spôsobený súčasným nedostatkom 3-hviezdičkových hotelov a pomerne vysokými, niekedy nie úplne opodstatnenými cenami izieb v luxusných hoteloch, ako aj domácimi zvláštnosťami trhu s prenájmom bytov. Postoj ruského biznisu k bytom sa postupne mení, tento formát nehnuteľností sa stáva stále viac známym, rozšíreným, a preto stále viac žiadaným zástupcami podnikateľskej elity..

Ak vezmeme do úvahy dopyt po bytoch na geografickom základe, potom 35 – 40% dopytu pripadne na nájomcov a kupujúcich zaujímajúcich sa o byty nachádzajúce sa v centrálnom administratívnom okrese. Takéto apartmány obyčajne zodpovedajú charakteristikám 4-5 hviezdičkových hotelových izieb. 45 – 50% sú nájomníci a kupujúci, ktorí majú záujem o nehnuteľnosti nachádzajúce sa v juhozápadných a západných správnych okresoch. Ich vlastnosti zodpovedajú vlastnostiam izieb v 4-hviezdičkových hoteloch. Ďalšou výhodou týchto bytov je vysoko rozvinutá dopravná a sociálna infraštruktúra, ako aj pomerne priaznivé prostredie. Apartmány umiestnené v rezidenčných oblastiach Moskvy tvoria 10 – 15% celkového dopytu. Takéto zariadenia zodpovedajú úrovni služieb 3-hviezdičkových hotelov.

Treba tiež poznamenať, že v celkovom dopyte po bytoch v hlavnom meste má záujem o prenájom približne 75% potenciálnych zákazníkov a iba 25% o kúpu.

Byty ako investičný objekt

Okrem toho sa byty nedávno stali populárnym nákupom medzi podnikateľskou elitou v Moskve. Teraz mnohí považujú tento druh nehnuteľností za vhodný investičný objekt..

Apartmány sú zaujímavé pre investorov, ktorí ich v budúcnosti chcú prenajať zahraničným hosťom. Ako sme už uviedli, v skutočnosti viac ako polovica dopytu po bytoch v hlavnom meste pripadá na cudzincov. Dôvodom je skutočnosť, že byty sú typom bývania v západnej tradícii. Pre väčšinu cudzincov je tento formát nehnuteľností známy a známy už dlho..

Igor Čajkovskij. Čas sú peniaze. 1999

A keďže dopyt po apartmánoch je veľký a v poslednom čase rastie, investovanie peňazí do tohto segmentu nehnuteľností môže investorovi priniesť významný zisk..

Pokiaľ ide o investície do výstavby multifunkčných komplexov s bytmi, je to pre vývojárov veľmi náročný projekt. Takéto projekty sa vyznačujú komplexnou profesionálnou prevádzkou, vysokými nákladmi vzniknutými po uplynutí doby prenájmu. Okrem toho pri vývoji projektu musíte nájsť vhodné miesto, ktoré musí byť úplne dokonalé. V prípade nájomných projektov vzniká okrem samotnej stavby ďalší bod – následné riadenie a údržba komplexu. Z tohto dôvodu nie je výstavba multifunkčných komplexov v hlavnom meste príliš aktívna. Vzhľadom na to, že dopyt rastie, sa v blízkej budúcnosti pravdepodobne zvýši aj ponuka bytov. Tento segment elitného trhu s nehnuteľnosťami má v Moskve významné vyhliadky na rozvoj.

Právne aspekty

Mnoho potenciálnych kupujúcich vníma byty ako elitné nehnuteľnosti, ktorých prítomnosť v objekte dáva majiteľom nejaké osobitné spoločenské postavenie.

Existuje však niekoľko jemných právnych otázok. Vzhľadom na to, že byty sú oficiálne klasifikované ako nebytové priestory, nie je možné v nich ako v ktorejkoľvek inej hotelovej izbe sa zaregistrovať. Pre väčšinu potenciálnych kupcov bytov však tento druh nehnuteľností nie je hlavným bývaním, a preto pre nich nie je postup registrácie nevyhnutný..

Apartmány v Rusku už nikoho neprekvapujú, stali sa na ruskom trhu známymi objektmi.

Avšak pre vývojárov stav bytov ako nebytových priestorov umožňuje ich zahrnutie do multifunkčných komplexov, ktoré sa stavajú na územiach, ktoré pôvodne neboli určené na výstavbu bytových komplexov. Mnohí odborníci poznamenávajú, že tento faktor ovplyvní tento rok vývoj trhu s bytmi v hlavnom meste..

Perspectives

Dnes je v Moskve dodávka elitných bytov asi 30% zo všetkých elitných nehnuteľností. To naznačuje, že v priebehu niekoľkých posledných rokov sa byty z jednotlivých ponúk rozrástli na nezávislý a pomerne sľubný segment trhu, ktorý už pevne obsadil svoje miesto..

Je nepravdepodobné, že byt bude veľmi obľúbený u bežnej populácie. Je to kvôli pomerne vysokej cene a stavu elitného bývania. Existuje však dopyt po nich, ktorý je stály a stabilný..

Niektorí odborníci tvrdia, že vzhľadom na to, že dopyt po kvalitných obytných nehnuteľnostiach v hlavnom meste je nenasýtený, bude dopyt po apartmánoch naďalej rásť, ak sa bude vykonávať riadny marketing. Je tiež možné predvídať vysoký dopyt po apartmánoch v oblastiach podnikateľskej činnosti, ako aj v tradičných „elitných“ oblastiach centrálneho správneho obvodu. Existujú však aj opačné názory, podľa ktorých v blízkej budúcnosti nedôjde k výraznému zvýšeniu ponuky bytov v Moskve..

Čas ukáže, ktorý z odborníkov má pravdu. S istotou možno povedať iba jednu vec – byty v Rusku už nie sú prekvapujúce, na ruskom trhu sa stali bežnými objektmi. Každý rok tento segment elitného trhu s nehnuteľnosťami získava stále viac priaznivcov a potenciálnych klientov. A dopyt, ako viete, vedie k ponuke.