Funkcie kúpy domu v Austrálii

Obsah článku

• Postup registrácie vlastníctva austrálskeho nehnuteľností
• Nákup nehnuteľností v Austrálii: primárny sektorový objekt
• Dodatočné náklady pri kúpe domu na primárnom trhu
• Ako je kúpa domu na sekundárnom trhu
• Dodatočné náklady pri kúpe druhého domu
• Komunálne platby
• Kedy teda kúpiť

Ťažká situácia pri získavaní nehnuteľností v Rusku núti mnohých občanov hľadať lukratívne ponuky v zahraničí. Niekto priťahuje európska jednoduchosť registrácie transakcií, niekto nie je ľahostajný k nízkym nákladom na bývanie, ktoré sú typické pre množstvo ázijských krajín, a ešte iné sú jednoducho radi, že majú príležitosť žiť na novom mieste. V posledných rokoch si realitný trh starostlivo vytvoril obraz štátu, ktorý vám môže ponúknuť všetky vyššie uvedené výhody – Austrália. Je to skutočne tak – zistíme v našom novom článku.

Austrália je úžasný štát, ktorý zaberá niekoľko ostrovov a celý kontinent. Táto krajina je zo všetkých strán obklopená vodami svetových oceánov a na veľkom území nájdete najrozmanitejšie podnebie, ktoré však bude vždy teplé. Austrália je skutočné letovisko, teploty tu pod úrovňou teploty sa tu jednoducho nestávajú. Je pravda, že si tu zvyknete byť zmätení, pretože podľa našich štandardov prichádza zima v Austrálii v lete a v zime v zime..

Tu je to, čo Austrália ponúka ľuďom, ktorí premýšľajú, ako si kúpiť dom na týchto vzdialených brehoch?

Po prvé, Austrália je ekonomicky veľmi pohodlná krajina s trvalo vysokou životnou úrovňou. Neexistuje prakticky žiadna inflácia, ale ceny nehnuteľností rastú rýchlo a stabilne – investície do austrálskych nehnuteľností sa dajú robiť s úplným pokojom. Nájomné bývanie v Austrálii je navyše dosť drahé, takže kúpený dom alebo byt sa týmto spôsobom vyplatí za 10 – 15 rokov.

Po druhé, Austrália je skvelým miestom nielen na rekreáciu, ale aj na prácu, štúdium a všeobecne – na celý život. Diplomy austrálskych univerzít sú kótované na celom svete, je celkom možné, aby si tu návštevníci našli dobrú prácu, hlavnou vecou je plynulosť austrálskej angličtiny a viacročné vízum vám umožní stráviť v Austrálii toľko času, koľko len chcete, stačí raz za rok znova vydať.

Po tretie, nákup nehnuteľností v Austrálii, ako uvidíte ďalej, je absolútne bezpečný a prebieha s minimálnymi formalitami – to sa dá povedať o veľmi zriedkavej krajine. Zákony o nadobúdaní a registrácii nehnuteľností sú tu jednoduché a zrozumiteľné, navyše sa nezmenili už niekoľko desaťročí, čo zaručuje stabilitu každej právne významnej transakcie..

Štvrtou výhodou nákupu nehnuteľností v tomto prípade sú prekvapivo nízke úrokové sadzby (1 – 3% ročne), pri ktorých austrálske banky poskytujú pôžičky zahraničným občanom na nákup bývania. Okrem toho na získanie hypotekárneho úveru budete musieť banke predložiť pas a dohodu o kúpe nehnuteľnosti, ktorá bude obsahovať informácie o zaplatenej prvej splátke (30 – 40% nákladov na bývanie). Minimálne formality. Od vás sa často nevyžaduje nič iné. Preto by ste mali premýšľať o tom, či si stále môžete požičať a dovoliť si o niečo priestrannejší domov?

Postup registrácie vlastníctva austrálskeho nehnuteľností

Podľa austrálskeho práva má každý cudzí občan právo na voľný nákup bývania v primárnom sektore a sekundárnom sektore vo vlastnom mene..

Je potrebné poznamenať, že cudzí občania majú v Austrálii právo na nákup týchto nehnuteľností:

1. Bývanie vo fáze výstavby.V takom prípade sa prvá splátka vyplatí pred začatím výstavby a následná platba sa uskutoční po dohode s organizáciou stavby..
2. Pripravený (už postavený) dom, byt alebo mestský dom.To znamená, že už postavená nehnuteľnosť, ktorá ešte nebola uvedená do prevádzky.
3. Starý nebytový majetok.Takéto bývanie musí byť zbúrané, ako aj následná výstavba novej budovy. Okrem toho by sa na výstavbu nového majetku mala minúť suma presahujúca polovicu hodnoty starých nebytových nehnuteľností. Počas rekonštrukcie budovy je bývanie v nej zakázané.
4. Pozemok určený na výstavbu.Pri kúpe pozemku musí kupujúci predložiť plán budúcej obytnej budovy. Okrem toho by sa stavebné práce v tomto zariadení nemali odkladať o viac ako jeden rok od dátumu nákupu miesta..
5. Obytné bývanie.Hlavnou črtou tohto nákupu je dodržiavanie termínov – je potrebné kúpiť nehnuteľnosť 12 mesiacov pred uplynutím platnosti víza. Je potrebné poznamenať, že podľa austrálskeho práva mu vlastníctvo nehnuteľnosti cudzincom nedáva právo získať vízum alebo povolenie na pobyt.

Po rozhodnutí kupujúceho o výbere nehnuteľnosti musí stavebné povolenie získať predložením žiadosti (formulár R3) rade pre kontrolu zahraničných investícií (ďalej len „FIRB“)..

Predložená žiadosť posúdi rada do jedného mesiaca a rozhodnutie o jej zamietnutí alebo uspokojení sa zašle priamo žiadateľovi.

Niektoré kategórie občanov majú právo na nákup nehnuteľností v sekundárnom sektore bez súhlasu FIRB, napríklad zahraničných študentov študujúcich na austrálskych univerzitách. Tieto osoby majú nárok na kúpu „sekundárneho bývania“, nehnuteľnosť sa však musí nachádzať v blízkosti vzdelávacej inštitúcie a jej hodnota nesmie prekročiť 300 tisíc AUD (austrálske doláre). Transakcia sa okrem toho považuje za zákonnú, iba ak v čase jej uzavretia existuje platné študentské vízum na obdobie najmenej 12 mesiacov. Podľa zákona nemôže zahraničný študent po zakúpení nehnuteľnosti žiť na inom mieste av prípade uplynutia platnosti alebo premiestnenia víza sa musí majetok predať.

V praxi sa vývojári nezávisle zaoberajú otázkami získania povolenia na predaj nehnuteľností cudzincom. Postup registrácie a predaja je teda značne zjednodušený..

Podľa austrálskeho práva môže byť iba polovica bytov v rozostavanej budove predaná zahraničným občanom. Toto pravidlo platí aj pre nízkopodlažnú výstavbu – na predaj je iba 50% domov na území novej bytovej výstavby.

Nákup nehnuteľností v Austrálii: primárny sektorový objekt

Ako viete, nehnuteľnosť v Austrálii si môžete kúpiť dvoma spôsobmi:

1. Získajte vízum a kúpte si nehnuteľnosť.
2. Kúpiť nehnuteľnosť „v neprítomnosti“ (na diaľku uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu).

Poďme sa zaoberať bežnejšou druhou možnosťou. Predovšetkým musí kupujúci na webe stavebnej spoločnosti vybrať niekoľko zaujímavých nehnuteľností. Kupujúci potom urobí písomnú alebo ústnu ponuku na kúpu. Ak bude táto ponuka prijatá, developerská spoločnosť v reakcii na túto skutočnosť pošle kupujúcemu zmluvu o uzavretí obchodu, ktorá musí byť podpísaná a odoslaná späť..

Okrem toho musí kupujúci previesť 1% hodnoty nehnuteľnosti na účet vývojára a po nejakej dobe ďalších 9% z celkovej hodnoty nehnuteľnosti. Platba 10% vkladu je povinný atribút nákupu „primárneho majetku“ v Austrálii. Táto suma je uhradená bankovou platbou alebo v hotovosti a slúži tiež ako záruka, že vybraný objekt bude z predaja odstránený (približne na 2 až 3 týždne).

Ak je teda transakcia ukončená z iniciatívy kupujúceho, záloha sa mu vráti v plnej výške. Ak transakcia pokračuje, táto suma bude pripísaná na celkovú kúpnu cenu. Je potrebné poznamenať, že pokiaľ je „primárny objekt“ vo výstavbe, kupujúci môže previesť právo vlastniť tento majetok, pričom štátnu pokladnicu platí 2-3% z celkových nákladov na nehnuteľnosť..

Spravidla by ste mali byť poverení skúseným a licencovaným odborníkom na spracovanie nákupu nehnuteľností v Austrálii, konkrétne právnikom pracujúcim v austrálskom štáte, v ktorom ste sa rozhodli získať „primárny majetok“..

Realitní developeri v praxi spolupracujú priamo s právnikmi, a preto im dávajú plné práva na vykonanie transakcie. Cieľom tohto partnerstva je urýchliť proces prípravy a spracovania potrebnej dokumentácie..

Po uvedení bytu do prevádzky, developer oznámi kupujúcemu dokončenie stavby, preto je povinný zaplatiť zvyšných 90% z ceny objektu (do 1-3 mesiacov). Nesplnenie tejto povinnosti vedie k uznaniu zmluvy ako neplatnej, zatiaľ čo predtým vložený vklad sa nevracia.

Záverečný deň obchodu je spravidla stanovený na konečné vyrovnanie. Rokovania s predajcom však môžu byť zamerané na dohodnutie čiastočnej platby..

Po ukončení transakcie sa majiteľovi domu odovzdá kópia kúpnej a predajnej zmluvy, ktorá v plnej miere potvrdzuje jeho právo vlastniť kúpenú nehnuteľnosť..

Ak uprednostňujete osobnú prehliadku bytov, ktoré vás zaujímajú, potom si musíte po prevode 1% hodnoty nehnuteľnosti na účet vývojára požiadať o vízum a odletieť do Austrálie..

Táto možnosť uzavrieť obchod sa prakticky nelíši od vyššie opísaného postupu s tým rozdielom, že kupujúci môže samostatne študovať nehnuteľnosť, ktorú má rád, a osobne sa oboznámiť so všetkými dokumentmi..

Len málo kupujúcich vie, že realitné služby môžu výrazne ušetriť čas strávený pri výbere nehnuteľnosti. Realitné kancelárie hľadajú nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky klienta, organizuje inšpekciu predmetov, ktoré majú radi, pomoc pri realizácii nákupno-predajnej transakcie.

Ak kupujúci nenakupuje žiadnu nehnuteľnosť počas prehliadky vystavenej realitnou agentúrou, musí takáto organizácia vopred stanoviť minimálnu platbu za poskytnuté služby. Niektoré agentúry ako kompenzáciu za efektívnu kontrolu nehnuteľností ponúkajú svojim klientom náhradu cestovných výdavkov alebo darček, napríklad poznávací výlet..

Služby realitných organizácií stoja kupujúceho v priemere 1,5 až 2% z hodnoty nehnuteľnosti. Na uzatvorenie zmluvy s realitnou kanceláriou potrebuje kupujúci iba jeden doklad totožnosti. Ak je nehnuteľnosť vydaná na úver, bude kupujúci potrebovať kompletný balík dokladov.

Cudzinec musí v skutočnosti získať úverovú inštitúciu, aby získal úver: občiansky preukaz, informácie o príjmoch, zmluva o kúpe nehnuteľnosti a doklad potvrdzujúci platbu 10% vkladu. Hypotekárne úvery v Austrálii sa poskytujú do 30 rokov a ich sadzba nepresahuje 8 – 9% ročne.

Dodatočné náklady pri kúpe domu na primárnom trhu

Výška dodatočných nákladov pri kúpe „primárneho bývania“ priamo závisí od stupňa pripravenosti objektu. Nákup nehnuteľností v štádiu výstavby je teda sprevádzaný zaplatením dane vo výške 1% z hodnoty predmetu. Ak už bola nehnuteľnosť postavená a uvedená do prevádzky, môže sa táto daň zvýšiť na 2,5%. Povinný registračný poplatok je 0,2 – 0,5% z celkových nákladov na bývanie. Platba kolkov (kolkových poplatkov) môže navyše doplniť „prasiatko o dodatočné náklady“ o 3 – 5% hodnoty nehnuteľnosti..

Dodatočné náklady spojené s nákupom domu v primárnom sektore v Austrálii sa vo všeobecnosti môžu pohybovať od 5 do 9% hodnoty nehnuteľnosti. Nezabudnite však na platenie za služby právnika, realitnej spoločnosti, stavebnej inšpekcie a ďalších organizácií..

Ako je kúpa domu na sekundárnom trhu

Rovnako ako v prípade kúpy primárneho domu musí kupujúci zaplatiť malý vklad, aby potvrdil závažnosť svojich zámerov a záujmu o kúpu nehnuteľnosti. Musí sa však previesť na realitnú agentúru (výška tohto vkladu je približne 1 000 AUD). V tejto fáze nebude kupujúcemu bránená možnosť vyjednávať, pretože predávajúci môže urobiť ústupky a výrazne znížiť cenu..

Bezprostredne po ponuke na kúpu, ako aj v procese nadobúdania primárnych nehnuteľností, je vhodné, aby strany transakcie uzavreli predbežnú dohodu alebo tzv. „Oznámenie o predaji“, ktoré obsahuje podrobnosti o stranách, informácie o ich zástupcoch (ak existujú), adresa nehnuteľnosti, jej náklady, podmienky predaja a ďalšie podmienky.

Oznámenie o predaji zasiela realitný agent obom stranám transakcie, ako aj ich zástupcom. Takéto oznámenie sa spravidla podáva ústne..

Táto etapa sa vyznačuje aj technickou a právnou kontrolou stavu nehnuteľnosti. Vypracúvanie a overovanie dokladov, ako aj kontrola právnej stránky transakcie vykonáva realitný agent a právnici – zo strany kupujúceho a predávajúceho..

Deň podpísania zmluvy sa považuje za „nulu“. Od tejto chvíle má kupujúci do štyroch dní právo vzdať sa záväzkov, ale bude musieť zaplatiť 0,25% z hodnoty nehnuteľnosti uvedenej v zmluve.

Kupujúci má právo do 7 až 14 dní odo dňa podpísania zmluvy skontrolovať prípadné skryté vady nehnuteľnosti. Na vykonanie takéhoto postupu musí kupujúci pozvať nezávislého inšpektora, ktorý na základe uskutočneného výskumu urobí vhodný záver. Náklady na služby tohto špecialistu sú približne 300 – 400 AUD.

Na základe vyššie uvedeného dokladu má kupujúci právo požadovať zníženie ceny nehnuteľnosti, odstrániť vady alebo úplne odstúpiť od zmluvy bez toho, aby stratil čokoľvek. Je dôležité dodržať termíny a neskoro podať žalobu na predajcu nehnuteľností.

Dodatočné náklady pri kúpe druhého domu

Okrem nákladov na kúpu domu musí kupujúci zaplatiť aj niektoré výdavky, ktorých výška priamo závisí od štátu, v ktorom sa objekt nachádza, od výšky transakcie a ďalších faktorov..

Vládne dane vyberané z nákupu primárneho majetku sa v skutočnosti príliš nelíšia od daní zo sekundárneho bývania. Okrem toho, že v druhom prípade musia byť zahrnuté náklady na právne služby, príprava a preklad dohody, získanie úveru a služby realitného agenta.

Komunálne platby

Priemerné mesačné účty za energie v Austrálii sú 200 – 360 AUD (na 3 osoby v rodine). Náklady na tieto platby závisia od typu a oblasti bývania..

Možno náklady na verejné služby sú jednou z mála nevýhod života v austrálskej pevnine. Tu sú ešte drahšie ako v Európe.

Kedy teda kúpiť

Podľa predpovedí austrálskych ekonómov sa hodnota nehnuteľností v krajine do roku 2014 môže znížiť o 20%!

Všimnite si, že od roku 2010 ceny nehnuteľností v krajine klesli o 6%. Podľa odborníkov je už predražená nehnuteľnosť v Austrálii plne oprávnená na prudký pokles cien. Odborníci sú presvedčení, že tento pokles bude pokračovať až do roku 2014.

Podľa svetových štatistík cien nehnuteľností je Austrália jednou z vedúcich pozícií v tomto zozname. Ceny nehnuteľností v Austrálii podľa oficiálnych údajov ekonomickej správy presahujú hodnoty nehnuteľností o 36%.

Prudký pokles predaja nehnuteľností sa v polovici júla 2012 zintenzívnil, napriek prognózam odborníkov, že prudký pokles úrokových sadzieb z úverových programov vzbudí záujem kupujúcich..

Ak sa spoliehate na príklad miest v Austrálii, ako sú Elwood, Balaklava alebo St Kild, kde je priemerná hodnota nehnuteľnosti vyššia ako 500 000 dolárov, potom do roku 2014 ceny nehnuteľností v týchto mestách nepresiahnu 400 000 dolárov..

Stručne povedané, poznamenávame, že všeobecne – Austrália je celkom dobrým miestom na kúpu nehnuteľností.

Po poklese cien, ktorý podľa odborníkov skončí o rok alebo dva, sa hodnota nehnuteľností opäť zvýši, takže v rokoch 2014 – 2015 bude najlepší čas na kúpu vlastného „letného domu“ v Austrálii. Ak máte, samozrejme, „navyše“ dva alebo tristo tisíc dolárov. Ale aj keď nie, na tom nezáleží. Austrálske banky sú vždy pripravené poskytnúť cudzincom skutočne výnosný hypotekárny úver.