Hypotekárna zmluva

Slovo „hypotéka“ má grécke korene a začalo sa používať v 6. storočí. BC. Aténsky reformátor Solon v roku 594 pnl uskutočnil jeho slávne reformy, v dôsledku ktorých bola zavedená sloboda vôle a boli zrušené dlhy na zemi.

Predtým, v Aténach, bol prísľubom týchto záväzkov osobnosť samotného dlžníka, ktorý, ak by nebolo možné splatiť dlh, by sa mohol stať otroctvu. Archon Solon navrhol metódu veľmi progresívneho premeny osobnej zodpovednosti na majetkovú zodpovednosť. Na hranici pozemku dlžníka bol nainštalovaný stĺpik s nápisom, že tento majetok slúži ako zábezpeka na pohľadávky za určitú sumu, boli uvedené mená dlžníka a veriteľa, v čase, keď sa mal dlh vrátiť. Tento stĺp sa nazýval „hypotéka“ (stojan). Takýto stĺp bol postavený na parcele ako znak zákazu dlžníka vyňať z neho všetko, čo bolo prinesené, priniesť a priniesť. Následne sa toto slovo používalo na označenie hypotéky na nehnuteľnosť na pôžičku. Neskôr za týmto účelom začali používať špeciálne knihy zvané hypotéka.

Vzhľadom na to, že vláda Ruskej federácie schválila Koncepciu rozvoja systému hypotekárnych úverov na bývanie v Ruskej federácii * 1 a zvýšený záujem občanov a právnických osôb o hypotekárne úvery, problém správnosti vypracovania, vykonávania a štátnej registrácie hypotekárnych zmlúv sa stáva naliehavým..

V súlade s odsekom 1 čl. 1 spolkového zákona zo 16. júla 1998 N 102-FZ „O hypotéke (záložné právo k nehnuteľnosti)“ * 2 (ďalej len „zákon o hypotékach) podľa dohody o založení nehnuteľného majetku (dohoda o hypotéke) jedna strana je záložcom, ktorý je veriteľom záväzku zabezpečené hypotékou, má právo na uspokojenie svojich peňažných pohľadávok voči dlžníkovi na základe tejto povinnosti z hodnoty založenej nehnuteľnosti druhej strany – záložcu, najmä voči iným veriteľom záložcu, s výnimkami stanovenými spolkovým zákonom.

Na základe čl. 8 zákona o hypotékach sa hypotekárna zmluva uzatvára v súlade so všeobecnými pravidlami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie * 3 o uzatváraní zmlúv, ako aj s ustanoveniami zákona o hypotékach..

1. ZÁVER DOHODY O HYPOTEKTORE

V súlade s odsekom 1 čl. 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda považuje za uzavretú, ak sa medzi stranami vo forme požadovanej vo vhodných prípadoch dosiahne dohoda o všetkých podstatných náležitostiach dohody. Podstatné sú podmienky týkajúce sa predmetu zákazky, podmienky uvedené v právnych predpisoch alebo iných právnych aktoch ako nevyhnutné alebo potrebné pre zmluvy tohto typu, ako aj všetky podmienky, v súvislosti s ktorými sa musí na žiadosť jednej zo strán dosiahnuť dohoda.

Základné podmienky hypotekárnej zmluvy stanovuje zákonodarca v článku 1 ods. 9 zákona o hypotékach. V hypotekárnej zmluve sa musí uviesť najmä predmet hypotéky, jej hodnotenie, povaha, výška a doba trvania povinnosti zabezpečenej hypotékou. Podobné ustanovenia sú obsiahnuté v čl. 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, venovaného záložnej zmluve.

Ak sa strany transakcie nedohodnú na jednej zo špecifikovaných podmienok alebo ak v hypotekárnej zmluve chýba, považuje sa táto za neuzavretú. Malo by sa poznamenať, že uznanie zmluvy ako neuzatvorenej v prípade neexistencie základných podmienok v nej alebo z dôvodu, že sa strany nedohodnú na týchto podmienkach, má za následok následky neplatnosti transakcie stanovenej v čl. 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zvážte základné podmienky hypotekárnej zmluvy stanovené platným zákonom.

1.1. Predmet hypotekárnej zmluvy

Zákon o hypotékach v § 2 ods. 9 sa ustanovuje, že predmet hypotéky je v zmluve určený uvedením jej mena, miesta a opisu postačujúceho na identifikáciu tohto subjektu.

Na základe hypotekárnej zmluvy je nehnuteľný majetok uvedený v článku 1 ods. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorého práva sú registrované spôsobom ustanoveným pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a obchodom s nimi, vrátane:

1) pozemky, s výnimkou pozemkov uvedených v čl. 63 zákona o hypotékach;
2) podniky, ako aj budovy, stavby a iný nehnuteľný majetok používaný v podnikateľskej činnosti;
3) obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností;
4) letné chaty, záhradné domy, garáže a iné budovy na spotrebiteľské použitie;
5) letecké a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne predmety.

Je potrebné poznamenať, že zákon o hypotékach (článok 63) neumožňuje hypotéky na pozemky, ktoré sú v štátnom alebo obecnom vlastníctve..

Okrem toho nie je dovolené hypotéku prenajímať časť pozemku, ktorej plocha je menšia ako minimálna veľkosť stanovená regulačnými aktmi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a regulačnými aktmi orgánov miestnej samosprávy pre pozemky na rôzne účely a povolené použitie. Napríklad v Moskovskom regióne je minimálna veľkosť pozemkov poskytnutých občanom na vlastníctvo roľníckeho hospodárstva (farmy) 2,0 hektáre, na záhradníctvo – 0,06 ha, na farmárstvo – 0,04 ha a na výstavbu krajiny – 0 , 06 ha * 4.

Na základe čl. 69 zákona o hypotékach, hypotéka na budovu alebo stavbu je povolená iba so súčasnou hypotékou na základe tej istej zmluvy na pozemok, na ktorom je táto budova alebo stavba umiestnená, alebo na časť tohto pozemku, ktorá funkčne poskytuje zastavený predmet, alebo právo prenajať tento pozemok alebo jeho zodpovedajúcu časť vo vlastníctve záložcu. Ustanovenia tohto článku sa musia dodržiavať aj v prípade, že sa na pozemok stava hypotéka na nehnuteľný majetok v súlade s požiadavkami právnych predpisov Ruskej federácie..

Časť majetku, ktorej rozdelenie nie je možné v naturáliách bez zmeny jeho účelu (nedeliteľná vec), nemôže byť nezávislým subjektom hypotéky. Toto ustanovenie zákona o hypotékach je podrobne vysvetlené v článku 2 informačného listu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 28. januára 2005 N 90 „Preskúmanie postupu pri posudzovaní sporov týkajúcich sa hypotekárnej zmluvy rozhodcovskými súdmi“ (ďalej len – informačný list N 90) * 5. … Predmetom hypotéky môže byť samostatná miestnosť, ktorej práva, na ktoré sú ako samostatný predmet nehnuteľného majetku zaregistrované predpísaným spôsobom, a ktoré nie sú súčasťou oblasti tejto miestnosti.

Okrem toho sa na záložné právo nájomcu podľa lízingovej zmluvy na tento majetok uplatňujú pravidlá o hypotéke nehnuteľností, pretože federálne právo nestanovuje inak a nie je v rozpore s podstatou nájomného vzťahu..

V hypotekárnej zmluve musíte uviesť popis predmetu hypotéky. Dohoda konkrétne určuje druh nehnuteľnosti založenej na základe hypotekárnej zmluvy (budova, štruktúra, pozemok atď.). Pri opise nehnuteľností musíte uviesť:

– názov predmetu hypotéky, ktorý je uvedený v osvedčení o štátnej registrácii nehnuteľného majetku;
– oblasť majetku;
– adresa, kde sa nehnuteľnosť nachádza;
– podmienené alebo katastrálne číslo nehnuteľnosti.

Odsek 3, odsek 2, čl. 9 zákona o hypotékach tiež ustanovuje, že ak je predmetom hypotéky nájomné právo patriace hypotekárnemu záložcovi, prenajatý majetok musí byť definovaný v hypotekárnej zmluve rovnakým spôsobom, ako keby bol sám osebe predmetom hypotéky, a musí byť uvedená doba nájmu.

Pri zastavení pozemku sa ustanovenia odseku 1 čl. 18 spolkového zákona z 21. júla 1997 N 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s ňou“ * 6 (ďalej len „zákon o registrácii“), ktorý ustanovuje, že dokumenty preukazujúce prítomnosť, výskyt, ukončenie, prevod , obmedzenie (zaťaženie) práv k nehnuteľnostiam a práv predložených na štátnu registráciu musí byť v súlade s požiadavkami stanovenými právnymi predpismi Ruskej federácie a odrážať informácie potrebné na štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam v zjednotenom štátnom registri práv (ďalej len „USRR“). Okrem toho v súlade s odsekom 2 čl. 8 pozemkového zákonníka Ruskej federácie v zmluvách, ktorých predmetom je pôda, označuje kategóriu pôdy. Na základe článku 2 ods. 7 krajinského zákona sa pozemky využívajú v súlade s ich určeným účelom. Právny režim pozemkov je určený na základe ich príslušnosti k určitej kategórii a povolenému využívaniu v súlade s územným vymedzením území, všeobecnými zásadami a postupmi, pre ktoré sú stanovené federálnymi zákonmi a požiadavkami osobitných federálnych zákonov..

Preto pri zastavení pozemkov v zmluve musí byť v zmluve uvedená kategória pôdy a druh povoleného použitia pozemku..

V hypotekárnej zmluve musí byť uvedené aj právo (majetok, nájom atď.), Na základe ktorého majetok, ktorý je predmetom hypotéky, patrí hypotekárnemu záložcovi a názov orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou (ďalej len „úrad“, vykonávajúci štátnu registráciu práv), ktorí zaregistrovali toto záložné právo.

1.2. Posúdenie predmetu hypotéky

V súlade s odsekom 3 čl. 9 zákona o hypotékach sa posudzovanie predmetu hypotéky určuje v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie dohodou záložcu so záložcom v súlade s požiadavkami čl. 67 zákona o hypotékach a je uvedený v hypotekárnej zmluve v peňažnom vyjadrení.

Zásada posudzovania predmetu záložného práva dohodou strán sa javí ako celkom primeraná, pretože iba dohodou strán o tejto podmienke zmluvy je možné v tomto právnom vzťahu dosiahnuť maximálnu rovnováhu záujmov protistrán * 7.

Pri hypotéke štátny a obecný majetok sa jeho posudzovanie vykonáva v súlade s požiadavkami stanovenými federálnym zákonom alebo spôsobom ním stanoveným..

V prípade záložného práva na nedokončenú výstavbu nehnuteľného majetku, ktorý je v štátnom alebo obecnom vlastníctve, sa posudzuje trhová hodnota tohto majetku..

V dohode niekedy strany uvádzajú niekoľko hodnotení hypotekárneho subjektu: napríklad náklady odhadnuté ZINZ, náklady stanovené predstavenstvom záložcu a náklady stanovené stranami. V tomto ohľade sa v jednom okamihu uznala zmluva ako neuzavretá z dôvodu, že nebolo stanovené posúdenie predmetu hypotéky. Podľa nášho názoru táto prax nie je úplne správna – je potrebné brať do úvahy iba hodnotenie dohodou strán, zvyšné informácie sú uvedené ako referencie. V súčasnosti sa postup uznávania takýchto neuzavretých zmlúv mení, ale je stále lepšie uviesť v zmluve iba jedno hodnotenie – dohodou strán * 8.

Je možné nesúhlasiť s autorom tohto hľadiska, pretože strany majú právo uviesť niekoľko ratingov, ale s výhradou dostupnosti posúdenia, na ktorom sa strany dohodli. Napríklad pri zastavení pozemkov s hypotékou strany často označujú štandardnú hodnotu pozemku, trhovú hodnotu stanovenú nezávislým znalcom, účtovnú hodnotu a nakoniec sumu, v ktorej strany hypotéku posúdili. Kľúčovým bodom v tomto prípade je veta v dohode: „Strany hodnotia predmet hypotéky.“ Toto hľadisko potvrdzuje aj informačný list č. 90. Konkrétne, v jeho článku 19 sa uvádza, že ak zmluvné strany v hypotekárnej zmluve uvedú niekoľko rôznych hodnotení predmetu hypotéky, takáto dohoda sa nemôže považovať za neuzavretú, ak je možné určiť, ktoré z hodnotení predstavujú, že , na ktorom sa strany dohodli ako na podstatnú podmienku hypotekárnej zmluvy.

1.3. Látka, veľkosť a trvanie záväzku zabezpečeného hypotékou

Podľa článku 4 ods. 9 zákona o hypotékach musí byť záväzok zabezpečený hypotékou uvedený v hypotekárnej zmluve s uvedením jej výšky, základu jeho vzniku a doby plnenia. V prípadoch, keď je táto povinnosť založená na akejkoľvek dohode, musia sa uviesť strany tejto dohody, dátum a miesto jej uzavretia. Ak sa má v budúcnosti určiť výška záväzku zabezpečeného hypotékou, musí sa v hypotekárnej zmluve uviesť postup a ďalšie potrebné podmienky na jeho určenie..

Hypotekárna zmluva tak špecifikuje všetky základné podmienky hlavnej povinnosti, aby sa zabezpečilo splnenie hypotéky, ktorá sa poskytuje.

Ak záväzok zabezpečený hypotékou podlieha plneniu po častiach, v hypotekárnej zmluve musia byť uvedené podmienky (frekvencia) zodpovedajúcich platieb a ich sumy alebo podmienky, ktoré umožňujú tieto sumy určiť..

Na základe článku 6 ods. 9 zákona o hypotékach, ak sú práva hypotéky potvrdené hypotékou, je to uvedené v hypotekárnej zmluve, s výnimkou prípadov vydania hypotéky na hypotéku na základe zákona.

Hypotekárne otázky podrobne prediskutované skôr * 9.

2. ŠTÁTNA REGISTRÁCIA HYPOTEKEJ ZMLUVY

Podľa odseku 1 čl. 10 zákona o hypotékach sa hypotekárna zmluva uzatvára písomne ​​a podlieha štátnej registrácii. Dohoda, v ktorej chýbajú niektoré z údajov uvedených v prvej kapitole tohto článku, alebo porušuje pravidlá na vypracovanie a vydanie hypotéky podľa článku 4 ods. 13 zákona o hypotékach nepodlieha štátnej registrácii ako hypotekárna zmluva.

Citovaný článok prešiel zmenami v súvislosti s prijatím spolkového zákona č. 216-FZ z 30. decembra 2004, ktorým sa zrušila povinná požiadavka na notársku overenie hypotekárnej zmluvy. Táto skutočnosť znížila náklady zmluvných strán a skrátila podmienky jej uzavretia..

Požiadavka na notifikáciu hypotekárnych zmlúv bola uznaná ako neopodstatnená, pretože notárska inštitúcia v skutočnosti zdvojnásobila funkcie štátnej registrácie. Uloženie orgánu vykonávajúcemu štátnu registráciu práv, povinnosť overiť zákonnosť transakcie podliehajúcej registrácii (článok 1 ods. 1 zákona o registrácii) sa časovo zhodovalo s rovnakou funkciou, ktorú má notár (článok 1 Základy právnych predpisov Ruskej federácie o notároch z 11. februára). 1993 N 4462-1 * 10).

Účastníkom hypotekárneho úverovania vznikli okrem materiálnych nákladov značné časové náklady, keď prešli dvoma postupmi súčasne (notárska registrácia a štátna registrácia). Táto okolnosť zvýšila náklady na hypotekárne úvery, znížila jeho dostupnosť pre obyvateľstvo av dôsledku toho brzdila rozvoj trhu s hypotekárnymi úvermi..

Na druhej strane, tento román stanovuje pre zmluvné strany dodatočné požiadavky pri uzatváraní zmluvy. Musia riadne vypracovať hypotekárnu zmluvu, aby nevznikali žiadne otázky orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv. Pri poskytovaní hypotekárneho úveru pri poskytovaní pôžičky občanom a uzatváraní hypotekárnych zmlúv bude mať funkcia kontroly právnej spôsobilosti dlžníka a neprítomnosť zástupcu na strane úveru úverové a iné organizácie, pretože je v jeho záujme zabezpečiť riadne vykonávanie zmluvných vzťahov * 11.

Strany však môžu na základe cl. 2 s. 2 čl. 163 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie rozhodnúť o notárskom overení hypotekárnej zmluvy, ktorú uzavreli. V tomto prípade bude notárska sadzba: 200 rubľov. – ak je predmetom hypotekárnej zmluvy obydlie a 0,3% z výšky hypotekárnej zmluvy, ale nie viac ako 3 000 rubľov. – ak predmetom hypotéky budú iné nehnuteľnosti, s výnimkou lodí a lietadiel, ako aj plavidlá vnútrozemskej plavby.

Okrem toho podľa odseku 1 čl. 20 zákona o hypotékach sa štátna registrácia hypotéky vyplývajúcej z hypotekárnej zmluvy vykonáva na základe spoločného uplatnenia záložcu a záložného veriteľa. Štátna registrácia hypotéky vyplývajúcej z notárskej zmluvy o hypotéke sa vykonáva na základe žiadosti záložcu alebo záložného veriteľa..

Nedodržanie pravidiel o štátnej registrácii hypotekárnej zmluvy vedie k jej neplatnosti. Takáto dohoda sa považuje za neplatnú (odsek 3, článok 1 ods. 1 zákona o hypotékach).

Hypotekárna zmluva sa považuje za uzavretú a nadobúda účinnosť dňom jej registrácie.

Ak je hypotekárna zmluva zahrnutá do úveru alebo inej zmluvy obsahujúcej záväzok zabezpečený hypotékou, musí forma a štátna registrácia tejto zmluvy spĺňať požiadavky stanovené pre hypotekárnu zmluvu..

Ak je v hypotekárnej zmluve uvedené, že práva záložného veriteľa sú potvrdené hypotékou, spolu s takouto dohodou sa hypotéka odovzdá orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv. Ak uzavretie príslušnej dohody znamená vznik hypotéky na základe zákona, v prípade vyhotovenia hypotéky zodpovedajúca dohoda a hypotéka.

2.1. Postup štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy

Ako už bolo spomenuté, štátna registrácia hypotekárnej zmluvy uzatvorenej jednoduchou písomnou formou sa vykonáva na základe spoločnej žiadosti záložcu a záložcu. Ak je hypotekárna zmluva vyhotovená v notárskej forme, potom na vykonanie štátnej registrácie postačuje žiadosť záložného veriteľa alebo záložného veriteľa..

Aké doklady sú potrebné na štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy?

Podľa odseku 1 čl. 20 zákona o hypotéke na štátnu registráciu hypotéky vzniknutej na základe hypotekárnej zmluvy sa musí predložiť:

– hypotekárna zmluva a jej kópia;
– dokumenty uvedené v hypotekárnej zmluve ako prílohy;
– doklad potvrdzujúci zaplatenie štátneho poplatku;
– ďalšie doklady potrebné na štátnu registráciu hypotéky v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s ňou.

Podanie na štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy

Je potrebné poznamenať, že ustanovenie zákona o hypotékach týkajúce sa počtu kópií hypotekárnej zmluvy, ktoré sa musia predložiť na štátnu registráciu, je v rozpore s článkom 5 ods. 18 zákona o registrácii. Toto ustanovenie zákona o registrácii predovšetkým ustanovuje, že sa nepredkladajú dokumenty potrebné na štátnu registráciu práv, ktoré vyjadrujú obsah transakcií uskutočňovaných jednoduchou písomnou formou a ktoré sú základom štátnej registrácie prítomnosti, výskytu, ukončenia, prevodu, obmedzenia (zaťaženia) práv. v menej ako dvoch origináloch, z ktorých jedna musí byť po štátnej registrácii práv vrátená držiteľovi autorských práv, druhá je vložená v prípade dokladov o titule.

V skutočnosti je tento rozpor vyriešený nasledovne. V prípade, že hypotekárna zmluva je vyhotovená v notárskej forme, platí ustanovenie zákona o hypotékach, t. originál hypotekárnej zmluvy a jej notársky overená kópia sa predkladajú na štátnu registráciu, ktorá sa umiestňuje v prípade dokladov o vlastníctve. V prípade, že je zmluva vyhotovená jednoduchou písomnou formou, platí ustanovenie zákona o registrácii, t. na štátnu registráciu sa predkladajú najmenej dve originály hypotekárnej zmluvy, v prípade dokladov o titule sa umiestňuje jedna kópia.

V hypotekárnej zmluve podpísanej jednoduchou písomnou formou sa zdá byť vhodné uviesť počet kópií, v ktorých sa uzatvára, pričom je potrebné uviesť, že jedna kópia bola vyhotovená pre orgán, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv..

Toto odporúčanie platí aj pre notársku zmluvu o hypotéke, ale potom sa predložia na registráciu najmenej dve originály kópií zmluvy, z ktorých jedna je pre orgán vykonávajúci štátnu registráciu práv alebo v dohode (v notárskej forme) sa uvádza, že orgán vykonávajúci štátnu registráciu práv je predložená kópia zmluvy.

Podanie na štátnu registráciu dokladov uvedených v hypotekárnej zmluve ako príloh

V tomto prípade hovoríme o dokumentoch, ktoré sú špecifikované v hypotekárnej zmluve, ako príloha k dohode. V praxi to môže byť celý rad dokumentov: od katastrálneho plánu pozemku až po správu o posúdení nehnuteľnosti..

Pri predkladaní dokladov na štátnu registráciu sa musíte riadiť par. 4 s. 5 čl. 18 zákona o registrácii, ktorý ustanovuje, že ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu práv (s výnimkou aktov štátnych orgánov a aktov orgánov miestnej samosprávy, ako aj aktov súdov, ktoré zakladajú práva na nehnuteľný majetok) sa predkladajú najmenej v dvoch kópiách, v jednom z ktorý – originál po štátnej registrácii práv musí byť vrátený držiteľovi autorských práv.

Okrem toho sa na štátnu registráciu práv predkladajú kópie aktov orgánov štátnej správy a aktov orgánov miestnej samosprávy, ako aj akty súdov, ktoré zakladajú práva na nehnuteľný majetok, a to najmenej v dvoch kópiách, z ktorých jedna musí byť po štátnej registrácii práv vrátená držiteľovi autorských práv..

Podanie na štátnu registráciu dokladu potvrdzujúceho zaplatenie štátneho poplatku

V súlade s odsekom 22 čl. 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie sa štátna daň za registráciu štátu platí v týchto sumách:

1) hypotekárna zmluva, vrátane zápisu do Unifikovaného štátneho registra práv na nehnuteľnosti a transakcií s ňou týkajúcich sa hypotéky ako zaťaženia práv na nehnuteľnosť:
jednotlivci – 500 rubľov; organizácie – 2 000 rubľov;

2) dohody o zmene a doplnení alebo vypovedaní hypotekárnej zmluvy vrátane vykonania príslušných zmien v zápisoch do zjednoteného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou:
jednotlivci – 100 rubľov;
organizácie – 300 rubľov..

V prípade, že sa medzi fyzickou osobou a právnickou osobou uzavrie hypotekárna zmluva alebo zmluva vrátane hypotekárnej zmluvy zabezpečujúcej splnenie povinnosti, s výnimkou dohody, ktorá má za následok vznik hypotéky, štátna povinnosť za právne významné úkony sa účtuje vo výške stanovenej pre jednotlivci.

Berúc do úvahy ustanovenia odseku 4 ods. 5 čl. 18 zákona o registrácii sa dokument o zaplatení štátneho poplatku predkladá najmenej v dvoch kópiách, z ktorých jedna je originál po štátnej registrácii práv, musí byť vrátená držiteľovi autorských práv.

Podanie na štátnu evidenciu dokladov potrebných na štátnu registráciu hypotéky v súlade s legislatívou Ruskej federácie o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou

Na základe ods. 3 s. 1 čl. 13 zákona o registrácii, pri štátnej registrácii práv sa vykonáva právne preskúmanie dokumentov a overenie zákonnosti transakcie. Vzhľadom na skutočnosť, že registrujúci orgán vykonáva právne preskúmanie zákonnosti transakcie, je potrebné predložiť dokumenty súvisiace s touto transakciou na štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy..

Napríklad v súlade s odsekom 1 čl. 78 federálneho zákona z 26. decembra 1995 N 208-FZ „Akciové spoločnosti“ (ďalej len „zákon o akciových spoločnostiach“), je hlavnou transakciou transakcia (vrátane pôžičky, úveru, záložného práva, ručenia) alebo niekoľko vzájomne súvisiacich transakcií súvisiacich s nadobudnutím , odcudzenie alebo možnosť priameho alebo nepriameho odcudzenia majetku spoločnosťou, ktorej hodnota je 25% alebo viac z účtovnej hodnoty majetku spoločnosti. Okrem toho sa na základe článku 1 ods. 79 zákona o akciových spoločnostiach musí byť hlavná transakcia schválená predstavenstvom (dozornou radou) spoločnosti alebo valným zhromaždením akcionárov. V tomto ohľade je pre štátnu registráciu potrebné predložiť doklady o schválení hlavnej transakcie alebo doklad potvrdzujúci, že hypotéka nie je hlavnou transakciou pre záložcu..

Ak je záložca jednotlivec, musí sa na štátnu registráciu predložiť súhlas záložcu s uzavretím hypotekárnej zmluvy alebo dokladu potvrdzujúceho, že záložník nie je ženatý alebo neexistuje v čase nadobudnutia vlastníctva (nájomné práva). Táto požiadavka vyplýva z článku 3 ods. 35 zákona o rodine Ruskej federácie, ktorý stanovuje, že na to, aby jeden z manželov dokončil transakciu na vyradenie nehnuteľnosti a transakciu, ktorá vyžaduje registráciu v súlade s postupom ustanoveným zákonom, je potrebné získať notársky overený súhlas druhého z manželov..

Pri štátnej registrácii hypotekárnej zmluvy je okrem toho potrebné registrujúcemu orgánu predložiť:

– základné dokumenty strán transakcie (pre právnické osoby) (článok 4 ods. 4 zákona o registrácii);
– splnomocnenia a iné dokumenty, ktoré potvrdzujú právomoci zástupcov strán transakcie, ktorí podpísali hypotekárnu zmluvu a zmluvu o pôžičke;
– technický pas pre nehnuteľný predmet (článok 10 ods. 1 bod 1 zákona o registrácii);
– katastrálny plán pozemku (odsek 10, článok 1 ods. 1 zákona o registrácii);
– ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu.

3. HLAVNÉ DÔVODY NA POZASTAVENIE A (ALEBO) ZAMIETNUTIE V ŠTÁTNEJ REGISTRÁCII HYPOTEKEJ ZMLUVY

Hlavným dôvodom, ktorý bráni štátnej registrácii hypotekárnej zmluvy, je nepredloženie všetkých potrebných dokladov. Napríklad všetky splnomocnenia potvrdzujúce právomoci zástupcov strán transakcie nie sú vždy predložené na štátnu registráciu..

V praxi existujú prípady, keď sa počas právneho preskúmania predložených dokladov zistia nezrovnalosti v opise predmetu hypotéky. Stáva sa, že po štátnej registrácii vlastníctva nehnuteľného majetku došlo k zmenám v popise predmetu hypotéky (napríklad sa zmenilo inventárne číslo alebo adresa nehnuteľného objektu). V takom prípade je potrebné vykonať zmeny USRR.

Nie je neobvyklé, keď sa pri štátnej registrácii hypotekárnej zmluvy, ktorej predmetom je právo na prenájom pozemku, právnym preskúmaním zistí porušenie článku 1.1 čl. 62 zákona o hypotékach. Najmä v súlade s uvedeným odsekom, ak sa pozemok prevedie na základe nájomnej zmluvy na občana alebo právnickú osobu, nájomca pozemku má právo pozastaviť nájomné práva k pozemku v lehote platnosti zmluvy o prenájme pozemku. V rozpore s týmto ustanovením sa právo prenajímať prevádza na hypotéku na dobu presahujúcu dobu prenájmu. To znamená, že v tomto prípade bola zmluva o pôžičke uzavretá na dobu presahujúcu dobu prenájmu.

Hypotekárne zmluvy sa často prijímajú na účely registrácie štátu, ktoré nespĺňajú požiadavky zákona o hypotékach. Súčasne sa pozastaví štátna registrácia týchto zmlúv v súlade so zákonom o registrácii. Následne zmluvné strany uzavrú dodatočnú zmluvu, aby odstránili poznámky štátneho registrátora k hypotekárnej zmluve. V tomto prípade, berúc do úvahy ustanovenia odseku 2 čl. 10 zákona o hypotékach nemožno považovať dodatočnú zmluvu k hypotekárnej zmluve za takú, pretože práva a povinnosti strán hypotekárnej zmluvy vznikajú od momentu, keď štát túto registráciu uzavrie. Z toho vyplýva, že právne vzťahy medzi stranami vznikajú až od momentu, keď štát uzavrie hypotekárnu zmluvu a nie je možné v nich vykonať žiadne zmeny. Preto nie je možné vykonať žiadne zmeny a doplnky hypotekárnej zmluvy, ktorá nie je zaregistrovaná uzatvorením dodatočnej dohody.