Hypotéky: 10 tipov a mylných názorov

Po prvé, získanie úveru znamená potrebu mesačných (v presne definovaný deň) platieb na zaplatenie istiny a úrokov z úveru. Vo väčšine prípadov môžete peniaze vložiť v hotovosti na účet v pobočke veriteľskej banky alebo bezhotovostným prevodom z inej banky (napríklad vydaním pokynu účtovnému oddeleniu zamestnávateľa na prevod určitej sumy mesačne podľa stanovených podrobností). Hlavná vec je, že v deň nasledujúcej platby máte na bežnom účte požadovanú sumu. Ak napríklad potrebujete odísť na dlhú dobu, musíte vložiť dostatočnú sumu na splatenie niekoľkých mesačných platieb..

V prípade omeškania sa účtuje pokuta (v rôznych bankách 0,2 – 0,5% za každý deň omeškania platby). Ak je však nevýznamný, vysvetľuje sa to veľmi dobrými dôvodmi a dlžník sa predtým vyznačoval „vynikajúcou platobnou disciplínou“, banka sa môže obísť bez sankcií.

10 tipov na získanie úveru

1. Posúďte svoje schopnosti.

Najprv zistite, o koľko pôžičky môžete požiadať a koľko bude byt nakoniec stáť. Kalkulačky úverov, ktoré sú na webových stránkach mnohých bánk, vám to pomôžu. Majte na pamäti, že vo väčšine prípadov nemôže byť mesačná splátka vyššia ako 40% z príjmu a maximálna výška úveru je spravidla obmedzená na 70 – 80% nákladov na kúpu bytu. Sprostredkovatelia úverov môžu tiež pomôcť pri výbere hypotekárneho programu – špeciálne agentúry určené na zhromažďovanie informácií o balíčkoch hypotekárnych služieb, poradenstvo dlžníkovi a pomoc pri zbieraní dokumentov a získaní úveru.

2. Súhlaste so svojím šéfom.

Zistite u zamestnávateľa, či súhlasí s potvrdením vášho príjmu a v akej forme sa to uskutoční (osvedčenie vo forme 2-NDFL, list vo forme voľného formulára podpísaný manažérom alebo osobný rozhovor medzi šéfom a správcom úveru). Ak vaša spoločnosť nie je ochotná poskytovať informácie o skutočnom plate svojich zamestnancov, oplatí sa vyhľadať „lojálnu“ banku, ktorá bude súhlasiť s iným dokladom o príjmoch..

3. Úroková sadzba nie je všetko.

Nemá zmysel dohodnúť sa na pôžičke vo výške viac ako 15% ročne v rubľoch a 12% ročne v cudzej mene. Majte však na pamäti, že banka môže deklarovať nízku úrokovú sadzbu, ale stále účtuje pomerne značné „kompenzačné“ poplatky, ako je ročný poplatok za správu účtu alebo nafúknuté sadzby od poisťovne s blízkym poistením..

4. Nenechajte sa pri pohovore mazať.

Naďalej vás budú brať otvorene – úveroví úradníci majú dobrú predstavu o tom, koľko stojí stráženie detí, údržba auta atď. A ak sa vám stále podarí oklamať bankárov a získať veľkú sumu úveru, môžete pre seba vytvoriť problémy: mesačne platby do banky môžu byť z hľadiska rodinného rozpočtu ohromujúce.

5. Pozorne si prečítajte zmluvu.

Ideálnou možnosťou je konzultovať s právnikom o „jemných“ bodoch zmluvy. Body vyžadujúce osobitnú pozornosť – možnosť revízie podmienok pre poskytnutie úveru, prerušenie platieb, zodpovednosť dlžníka v prípade omeškania atď..

6. Buďte pripravení na neočakávané.

Je možné, že získanie úveru si bude vyžadovať bankové poplatky navyše k bankovým poplatkom. Pomerne významnou sumou sú zvyčajne náklady na hľadanie bytu – služby realitnej kancelárie, zbierka dokumentov atď. Zistite, aké dokumenty sa musia predložiť banke na uzavretie dohody. Pamätajte, že ich zoznam sa môže v procese uzatvárania obchodov výrazne rozšíriť. Majte na pamäti, že niektoré banky ukladajú služby „svojich“ notárov za nadhodnotené sadzby.

7. Rozhodnite sa na trhu.

Sadzba na „primárne“ pred registráciou bývania vo vlastníctve vo väčšine bánk je vyššia o 2-3 percentuálne body. S prihliadnutím na najnovšie zmeny právnych predpisov sa očakáva, že ceny na primárnom trhu s nehnuteľnosťami porastú. V prípade kúpy nového bytu však zvyčajne nemusíte utrácať peniaze za realitné kancelárie a nie je potrebné overovať právnu čistotu získaného bývania. Okrem toho nie každé „sekundárne bývanie“ je vhodné na hypotéku – dom by nemal byť zbúraný, inak banka nebude súhlasiť s poskytnutím takého bytu..

8. Vyberte realitnú kanceláriu.

Realitný agent musí byť verný hypotéke. V opačnom prípade vám bude donekonečna opakovať, že „čistý“ predaj bytu by išiel oveľa rýchlejšie, ak by ste požiadali o ďalšie dokumenty a požiadali o ďalšie platby, neznášal by to. Okrem toho musí realitná kancelária poskytnúť záruku právnej čistoty bytu. Získanie správneho vlastníka vášho domu po dvoch alebo troch rokoch splácania úveru môže byť nákladné. V takom prípade za vás poisťovateľ zaplatí banku, ale vynaložené peniaze nie je možné vrátiť.

9. Skontrolujte únikové cesty.

Zhodnoťte, ako rýchlo nájdete nové zamestnanie s prijateľnou úrovňou príjmu na splácanie úveru. A ak váš manžel koná ako spoludlžník, pred podaním žiadosti o hypotéku premýšľajte o podpísaní manželskej zmluvy, aby ste zabránili značnému počtu problémov s opakovanou registráciou dlhu a rozdelením majetku v prípade rozvodu..

10. Zamyslite sa znova.

Podľa väčšiny dlžníkov, ak je možné obísť sa bez hypotéky a kúpiť byt „čisté“ (napríklad po obdržaní pravidelnej pôžičky), stojí za to ho použiť. Ak vezmeme do úvahy úrokové platby, náklady na „hypotekárny“ byt sa zvýšia o 60 – 90%. Okrem toho až do úplného splatenia úveru nebudete môcť voľne nakladať s bývaním, akékoľvek transakcie s ním musia byť dohodnuté s hypotekárnou bankou.

10 mylných predstáv

Mylná predstava č. 1: úver na kúpu bytu vydávajú realitné agentúry

Napodiv, toto mylné predstavenie neustále čelia hypotekárne agentúry. Medzitým pôžičky vydávajú banky a agentúry poskytujú sprostredkovateľské služby – pomáhajú potenciálnym dlžníkom vybrať si vhodný hypotekárny systém, správne posúdiť svoje žiadosti, zbierať dokumenty atď. Asi 80% dlžníkov sú ľudia, ktorí si vymieňajú nehnuteľnosť za lepšiu pomocou hypotéky. Vyžaduje si to predovšetkým posúdenie existujúcej nehnuteľnosti; v druhom – priania klienta. Okrem toho majú banky osobitné požiadavky na byt zakúpený prostredníctvom hypotéky. Hľadanie vhodnej nehnuteľnosti, berúc do úvahy podmienky banky, je tiež úlohou realitnej kancelárie.

Mylná predstava č. 2: banka nestanovuje osobitné požiadavky na príjem dlžníkov, pretože kúpený byt je zastavený, čo znamená, že banka nič neriskuje

Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky sa kúpená nehnuteľnosť ponechá ako záložné právo – ide o záruku pre banku. Cieľom banky však nie je vrátiť investované peniaze, ale získať z nich zisk (t. J. Úrok z úveru). Preto sú stanovené určité požiadavky na výšku príjmu dlžníka. Výška úveru priamo závisí od výšky platu. Na žiadosť banky by výška mesačných splátok úveru nemala byť vyššia ako 35–40% mesačného príjmu (úradného alebo neoficiálneho). Na základe príjmu dlžníka sa pre neho vypočíta maximálna výška mesačných platieb a od toho bude závisieť maximálna výška úveru, ktorú je banka pripravená poskytnúť klientovi. Hypotekárny systém vám zároveň umožňuje zvýšiť výšku príjmu, pričom sa zohľadní celkový príjem manželov..

Mylná predstava č. 3: pri kúpe bytu na úver je byt vo vlastníctve banky

Táto chyba sa vyskytuje v dôsledku skutočnosti, že si ľudia zamieňajú hypotéku a majetok. V skutočnosti je byt zakúpený prostredníctvom hypotéky zastavený v banke. Sľub je však iba zaťažením. Dlžník sa stáva vlastníkom kúpeného bytu a okamžite. Dlžník môže bývať v byte, registrovať všetkých členov rodiny alebo dokonca prenajať byt (so súhlasom banky). Jedinou prekážkou (je zaregistrovaná v RRB) je, že pokiaľ kupujúci nesplatí úver, nemôže predať ani vymeniť byt..

Mylná predstava č. 4: pri kúpe bytu na primárnom trhu je hypotékou kúpený nedokončený byt

Toto nie je úplne pravda. Byt sa môže stať predmetom hypotéky až po zaregistrovaní vlastníckeho práva k nemu – v prípade nedokončeného bytu to nie je možné. Pri práci s primárnym trhom banky používajú dve schémy. Pri práci podľa prvej schémy si klient sám vyberie developerskú spoločnosť a objekt, v ktorom si kúpi byt. Vzhľadom na vysoké riziká v oblasti majetkovej účasti však banka vyžaduje, aby dlžník prisľúbil byt, ktorý už má. Po dokončení výstavby a vzniku vlastníctva nového bytu banka ruší zabezpečenie starého bytu a nový prijme ako zabezpečenie. V druhom systéme banka akredituje niekoľko stavebných spoločností, ktoré prešli finančným auditom. V tomto prípade je počet spoločností a predmetov, ktoré si môže dlžník vybrať, obmedzený, ale nie je potrebný žiadny kolaterál vo forme existujúceho bytu..

Mylná predstava č. 5: získanie úveru nič nestojí

Bohužiaľ to nie je pravda. Pri získaní hypotekárneho úveru musí byť dlžník pripravený na významné jednorazové platby. Napríklad len za posúdenie žiadosti úverovej komisie (bez záruky výsledku) budete musieť zaplatiť približne 100 dolárov. Po výbere objektu bude potrebné zaplatiť za jeho nezávislé hodnotenie (podľa odhadcu banky) – 100 – 150 USD. Za otvorenie bankového účtu platia od 0,75% do 1% z výšky úveru. Po zakúpení musíte zaplatiť aj poistné – 1,5 – 1,8% z výšky úveru.

Mylná predstava č. 6: bez peňazí na akontáciu by ste nemali myslieť ani na hypotéku

Záloha (tj suma, ktorá musí byť zaplatená za kúpu bytu na vlastnú päsť) je v rôznych bankách od 20-30% z ceny bytu. Existujú dva spôsoby, ako to urobiť bez akontácie. Prvým je získanie úveru na spotrebiteľské účely (prijatá suma sa investuje do kúpy bytu). Druhý spôsob je k dispozícii za predpokladu, že dlžník už vlastní niektoré nehnuteľnosti. V takom prípade sa transakcia môže uskutočniť v rámci systému výmeny hypoték. Peniaze prijaté z predaja existujúceho majetku sa pripíšu ako počiatočná platba..

Mylná predstava č. 7: ak banka poskytne dlžníkovi povolenie na určitú sumu, klient ho obdrží, bez ohľadu na cenu bytu

Ak banka vydala dlžníkovi povolenie na pôžičku, povedzme, v $ 30 000, dlžník presne očakáva túto sumu. Banka však stanovuje, že vydaná pôžička nepresiahne 80% (alebo 70% – v závislosti od banky) nákladov na byt. To znamená, že ak dlžník nájde byt v hodnote 35 000 dolárov, banka mu nedá sľúbené 30 000 dolárov, ale iba 28 000 dolárov (80% nákladov na byt). Nastáva tiež situácia, keď sa byt vybraný klientom posudzuje pod trhovou hodnotou prostredníctvom nezávislého posúdenia banky (požiadavky predajcu). V takom prípade banka súhlasí s poskytnutím úveru iba vo výške 80% (70%) odhadovanej hodnoty. Potom musí dlžník buď hľadať chýbajúce peniaze na nákup sám, alebo hľadať iný byt.

Mylná predstava č. 8: všetky riziká dlžníka sú poistené

Toto je bežná mylná predstava, že každá hypotekárna transakcia je nevyhnutne poistená. Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky si banky vyžadujú tieto druhy poistenia: poistenie vlastníckych práv, majetku, ako aj život a pracovnú kapacitu dlžníka. Všetky náklady na poistenie znáša dlžník. Zároveň nie sú poistené riziká dlžníka, ale riziká banky, av prípade poistnej udalosti sa všetky platby uhradia banke. Ak je to potrebné, môže dlžník poistiť svoje vlastné riziká, ale bude musieť za to platiť osobitne.

Mylná predstava č. 9: Ak dôjde k bankrotu banky, veritelia banky donútia dlžníka splatiť celý dlh naraz

To nie je pravda. Ak dôjde k bankrotu banky, jej aktíva idú k veriteľom. To však nemá vplyv na osud dlžníka. Dlžník jednoducho zmení príjemcu, v prospech ktorého platí zvyšnú sumu a úrok. Bez ohľadu na zmenu veriteľa sa podmienky úverovej zmluvy nemôžu v žiadnom prípade revidovať.

Mylná predstava č. 10: ak dlžník po niekoľkých rokoch splácania už nemôže splácať požadovanú sumu, banka odoberie všetko.

To nie je pravda. Po zaplatení úroku z úveru na niekoľko rokov sa osobe podarí splatiť časť úveru banke. Okrem toho sa stále poskytujú peniaze ako záloha. Tento podiel v byte patrí dlžníkovi. V prípade, že dlžník už nemôže splácať splátky úveru, vymieňa sa kúpený byt. Pre dlžníka je bývanie kúpené za sumu, ktorú zaplatil, a dodatočná platba ide na splatenie dlhu banke.