Maloleté – práva detí pri predaji a výmene bytov

Obsah článku

• „Hororový príbeh“ pre kupujúceho
• „Bolesti hlavy“ pre predajcu
• Ešte pár odtieňov
• Dokumenty

Predaj alebo výmena bytu, ako aj ďalšie transakcie s nehnuteľnosťami vo všeobecnosti, sú jednou z tém, ktoré spôsobujú najväčší počet otázok. Okrem toho sa samotný predajca a samozrejme kupujúci môžu obávať správneho vykonania všetkých dokumentov sprevádzajúcich transakciu. Čím vyššia je suma transakcie, tým viac sa strany obávajú, že sa stanú obeťami podvodníkov alebo jednoducho čelia potrebe správneho opätovného vystavenia dokladov, zhromažďovania ďalších osvedčení a povolení.

V tomto článku nebudeme hovoriť podrobne o každej fáze uzatvárania transakcie pri predaji a kúpe nehnuteľnosti, ale dotkneme sa iba jedného dôležitého bodu – práv detí zaregistrovaných v tomto obytnom priestore alebo vlastníkov podielu v byte alebo dome..

Téma účasti maloletých na rôznych transakciách s nehnuteľnosťami v našej krajine sa stala na začiatku 90. rokov akútnou a odvtedy nestratila svoj význam, čo nie je prekvapujúce – podľa štatistík je takmer 60% transakcií na realitnom trhu jedným z účastníkov – a to buď dieťa. na strane kupujúceho alebo predávajúceho.

„Hororový príbeh“ pre kupujúceho

Hlasná a už zaseknutá veta – „Deti sú naše všetko!“ – pri registrácii kúpy alebo výmeny bytu nadobúda osobitný význam a význam. Maloleté osoby sú najviac nechránenou kategóriou, a preto sú štátne orgány obzvlášť ostražité práve kvôli dodržiavaniu svojich práv. Upozorňujeme, že ruská legislatíva je veľmi prísna z hľadiska ochrany práv maloletých. Ich záujmy a práva sa prakticky zvyšujú na úroveň absolútnej priority a upravujú sa v nich početné legislatívne akty: Rodinný zákon Ruskej federácie, Občiansky zákonník, Zákon o privatizácii bytového fondu, Ústava, Bytový zákon a ďalšie dokumenty..

Rovnaká situácia sa však vyskytla aj na susednej Ukrajine – práva detí sú chránené zákonom o rodine, zákonmi „o základoch sociálnej ochrany občanov bezdomovcov a deťmi z ulice“ a „o ochrane detí“, ktoré prísne regulujú proces predaja a ďalšie transakcie s nehnuteľnosťami, na ktorých neplnoletí.

Podľa zákona má dieťa na rovnakom základe ako dospelí všetky práva na bývanie aj na majetok – môže zdediť alebo darovať nehnuteľnosť alebo jej časť, zúčastňovať sa na privatizácii bývania atď. Súčasne v súlade s ruskými právnymi predpismi ani rodičia, ako aj iní zákonní zástupcovia maloletého dieťaťa – opatrovníci alebo adoptívni rodičia, sa nemôžu zbaviť svojho majetku bez predchádzajúceho súhlasu úradných opatrovníkov a opatrovníkov..

Na základe tohto prístupu právnych predpisov k ochrane práv detí sa do nasledujúceho momentu najviac bojí potenciálnych kupcov nehnuteľností, v ktorých sú zaregistrovaní maloletí: ak súd zistí, že v dôsledku transakcie boli porušené práva mladých obyvateľov oficiálne registrovaných na predanej alebo vymenenej ploche. , môže vyhlásiť transakciu za neplatnú.

Kuzma Petrov-Vodkin. V detskej izbe. 1925

Toto pravidlo sa okrem toho uplatňuje nielen na tie byty, v ktorých sú majiteľmi maloleté osoby, ale aj na tie nehnuteľnosti, v ktorých sú deti jednoducho registrované. Najdôležitejšie je, že podľa súčasných právnych predpisov sa pri uzatváraní transakcií s nehnuteľnými predmetmi, v ktorých sú deti zaregistrované, nevyžaduje povolenie opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu..

Zároveň sa v uznesení Ústavného súdu Ruska z 8. júna 2010 č. 13-P „V prípade kontroly ústavnosti podľa článku 292 ods. 4 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ uznáva, že ak podmienky transakcie porušujú práva na bývanie dieťaťa v rodičovskej starostlivosti, je to zahrnuté priamy rozpor s ústavou Ruskej federácie. Takýto rozpor – ak je dieťa bez domova alebo dostalo bývanie, ktoré nespĺňa hygienické alebo iné normy – sa môže stať dôvodom neplatnosti transakcie..

Aby sa predišlo takej nepríjemnej situácii vo všetkých ohľadoch, je to možné iba na základe predchádzajúceho písomného súhlasu opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu v mieste ich bydliska na prepustenie maloletého, ako aj na predaj alebo výmenu bývania. Predajca, tj vlastník domu alebo bytu v súčasnosti, sa bude touto otázkou zaoberať pri príprave podkladov na realizáciu. A kupujúci musia pamätať na to, že pri štúdiu dokladov o byte, ktorý sa mu páči, by mal okamžite objasniť, či sú v tomto obytnom priestore zaregistrovaní neplnoletí, ktorý je vlastníkom každej časti bývania, a tiež vyžaduje povolenie od správcovskej rady. Inak to znamená, že v prípade neexistencie tohto dokumentu sa transakcia stáva príliš riskantnou..

„Bolesti hlavy“ pre predajcu

Predstavme si, že nie ste kupujúci, ktorý potrebuje iba skontrolovať dostupnosť všetkých potrebných dokladov, konkrétne predajcu, ktorý chce predať byt, ktorý patrí vám osobne alebo vašej rodine..

Aké kroky musíte podniknúť, aby ste zarobili peniaze výhodne a pokiaľ možno rýchlo? Hovoríte – na vyhodnotenie bytu, to znamená na sledovanie trhu s takýmito nehnuteľnými predmetmi, zhromažďovanie certifikátov od ZINZ, pasovej kancelárie, správcovskej spoločnosti, platenia účtov za energie atď. Ak však časť bytu patrí dieťaťu dedičstvom, darom alebo účasťou na privatizácii, prvým krokom k predaju bytu by mala byť návšteva opatrovníckeho a záručného úradu..

Predávajúci bude musieť presvedčiť úradníkov, že v dôsledku predaja bytu neutrpia záujmy dieťaťa, to znamená, že nezostane na ulici, ale na oplátku dostane rovnocenný životný priestor. Okrem toho rodičia (opatrovníci, adoptívni rodičia) budú musieť preukázať, že po predaji tohto bývania sa hodnota majetku maloletého, ktorý vlastní podiel v byte alebo dome, nezníži..

Boris Kustodiev. Umelcove deti. 1913

V tejto súvislosti môžu nastať problémy napríklad v prípade predaja bytu v Moskve na následný nákup vidieckeho domu v moskovskom regióne alebo v inom regióne. Náklady na obyčajný byt v centre hlavného mesta nie sú úmerné cenám nehnuteľností v mestách blízko Moskvy, a ešte viac v iných regiónoch. Takže, aj keď vám predaj stiesneného dvojizbového bytu umožní kúpiť priestranný dom, v ktorom bude mať dieťa vlastnú izbu, opatrovnícke a záručné úrady nemusia vydať povolenie, pretože cena novej nehnuteľnosti je oveľa nižšia. V tomto prípade sa rodičia môžu pokúsiť uviesť iné argumenty – ekologickú situáciu v centre metropoly, blízkosť príbuzných, vhodné podnebie, zlepšené životné podmienky, prítomnosť lepšie plateného zamestnania pre rodičov, školu a materskú školu na novom mieste, veľkú oblasť nových nehnuteľností atď. Vládne agentúry si to však zriedka berú za slovo a najlepším argumentom by bolo otvorenie bežného účtu v mene maloletého, na ktorý sa bude vzťahovať časť nákladov na predaný byt, ktoré vznikli dieťaťu ako jednej zo strán transakcie. Takýto argument môže presvedčiť úradníkov lepšie ako akékoľvek nepodložené ubezpečenia.

Dôležitým bodom – na základe vyššie uvedených požiadaviek sa môže zdať, že rodičia budú musieť kúpiť nové bývanie, a nie horšie ako staré, ešte pred predajom bytu. V praxi je takýto obrat udalostí jednoducho nereálny – je to, že s novým výnosom z predaja sa obyčajne kúpi nový dom alebo byt. Preto opatrovnícke orgány najčastejšie vyžadujú súčasné získanie nového bývania s rovnakou alebo väčšou plochou..

Ak dieťa nebolo vlastníkom domu, ale bolo jednoducho zaregistrované v oblasti, ktorá sa predáva a podlieha výmene, opatrovnícke orgány ho okamžite požiadajú, aby sa zaregistroval do nového obytného priestoru – kúpil alebo už vlastní jeden z rodičov (opatrovníci, adoptívni rodičia). V tomto prípade pasový úrad v skutočnosti nezaopatrí maloletého z bytu bez súhlasu opatrovníckeho a záručného úradu..

Ešte pár odtieňov

Dôležitý bod sa týka privatizácie bývania, v ktorom je dieťa zaregistrované – rodičia nemôžu napísať odmietnutie účasti na privatizácii pre maloletého, takže zodpovedajúci podiel v byte alebo dome by sa v každom prípade mal stať majetkom dieťaťa zaregistrovaného v privatizovanej obytnej zóne..

Úrady opatrovníctva zvyčajne požadujú, aby sa obaja rodičia dostavili na povolenie prepustiť alebo predať „domov s dieťaťom“. Ak sa jeden z nich nachádza v zahraničí alebo v inom regióne, musíte poskytnúť jeho písomné povolenie na vykonanie transakcie s nehnuteľnosťami, osvedčené notárom alebo konzulátom. To isté platí pre rodiča, ktorý sa nemôže osobne obrátiť na opatrovnícke orgány z dôvodu vážnej choroby. Ak v čase získania povolenia nie je známe miesto pobytu „zárodočného“ rodiča, budete musieť vyhlásiť požadovaný zoznam a počkať, kým sa nenájde „strata“. Povolenie druhého rodiča sa nevyžaduje iba v prípade pozbavenia jeho rodičovských práv, uznania súdom ako nezvestného, ​​smrti alebo ak bol otec zaznamenaný iba na základe slov matky.

Ak jeden z rodičov úmyselne ignoruje výzvu, aby sa dostavil na opatrovnícke úrady, aby získal povolenie na predaj bytu a prepustenie dieťaťa, požaduje peniaze na jeho podpis, druhý môže preukázať zlobu svojho konania poskytnutím svedkov a pravdivým oznámením všetkých okolností svojho rodinného života zástupcom správnej rady. Rozhodnutie v tomto prípade bude prijaté individuálne – ak poručnícke úrady uznajú, že transakcia je v záujme dieťaťa a v dôsledku toho sa zlepšia jeho životné podmienky alebo sa zvýši hodnota majetku, povolenie sa môže vydať bez súhlasu druhého rodiča, ktorý z osobných dôvodov bráni..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Deti v okne

Je potrebné získať povolenie od opatrovníckeho orgánu na predaj alebo výmenu bytov, ktorých podiel patrí dieťaťu, a to aj vtedy, keď v tomto byte v tomto byte nežije, ale je zaregistrovaný v inej oblasti a dokonca aj v inom regióne alebo štáte..

Registrácia dieťaťa mladšieho ako 10 rokov je možná iba v mieste registrácie jedného z rodičov, takže nebude možné zaregistrovať dieťa u priateľov a známych s cieľom získať povolenie na jeho odstránenie z predaného bytu..

Ak im finančné možnosti rodičov umožnia najskôr si kúpiť nové bývanie a potom predať starý byt, je vhodnejšie okamžite zaregistrovať nehnuteľnosť iba pre seba a až potom prideliť zodpovedajúci podiel maloletej osobe. Inak nastane situácia, keď dieťa vlastní dva podiely v rôznych bytoch, a bude ťažké získať povolenie od opatrovníckeho orgánu na zbavenie maloletej osoby z nich – na oplátku nebude čo poskytnúť.

Na registráciu dieťaťa v byte, v ktorom jedna z akcií patrí jeho matke alebo otcovi, sa súhlas ostatných akcionárov nevyžaduje..

Byt alebo dom, ktorý patrí dedičstvu alebo v dôsledku privatizácie sirôt alebo detí opustených bez rodičovskej starostlivosti a odoslaných do internátnych škôl a detských domovov na plnú štátnu podporu, je pridelený maloletým majiteľom a jeho bezpečnosť monitorujú opatrovnícke a záručné orgány. Akékoľvek transakcie s takýmto bývaním sa vykonávajú výlučne s ich súhlasom. Zodpovedajúci pokyn je podpísaný miestnymi orgánmi a zaslaný HOA v mieste sídla, správcovskej spoločnosti, ZINZ a Federálnej registračnej službe..

Dokumenty

S cieľom získať povolenie od opatrovníckeho a správcovského orgánu na predaj alebo výmenu bytov, ktorých podiel patrí maloletému, sa Komisii musia predložiť tieto dokumenty:

• vyhlásenie podpísané oboma rodičmi;
• súhlas dieťaťa (ak má už 14 rokov);
• výpis z domácej knihy a osobného účtu – musia byť originály;
• kópiu rodných listov maloletého majiteľa. Je tiež potrebné preukázať originál tohto dokumentu;
• dokumenty potvrdzujúce vlastníctvo všetkých bytových priestorov zúčastňujúcich sa na transakcii. Môže ísť o osvedčenie o vlastníctve obydlia, kúpnu zmluvu alebo zmluvu o výmene, osvedčenie o dedičskom práve atď.
• Osvedčenia ZINZ, kde sa uvedú náklady na životný priestor;
• katastrálny (pôdorysný) plán bývania;
• ak jeden z rodičov nemôže byť prítomný osobne, sú potrebné doklady potvrdzujúce jeho súhlas – notársky overené povolenie alebo osvedčenia o jeho úmrtí, vyhlásenie o nezvestných osobách atď .;
• osvedčenie daňového úradu o absencii nedoplatkov na dani z bývania.

Opatrovnícke orgány môžu často požadovať ďalšie doklady, napríklad osvedčenie EIRTS o dlhu za byt, osvedčenie o technickom stave bývania a doklady o zakúpenom dome alebo byte..

Všetky vyššie uvedené dokumenty musia byť správne vyhotovené a ich platnosť sa nesmie skončiť na mieste žiadosti.

Komisia opatrovníckych orgánov posudzuje každý prípad individuálne a často môže urobiť ústupky, ak sa domnieva, že dohoda je v záujme dieťaťa (napríklad namiesto mestského bytu sa dom kúpi vo vidieckej oblasti, pretože dieťa má astmu a potrebuje čerstvý vzduch). Alebo naopak, uveďte ďalšie požiadavky v prípade pochybností o čestnosti a primeranosti rodičov.

Balthus. Deti. 1937

Ako vidíte, prítomnosť maloletého vlastníka v byte alebo dome, ako aj jeho registrácia, značne komplikujú proces uzatvárania nákupných a predajných transakcií. Na jednej strane sa môže zdať, že takéto prísne požiadavky nie sú potrebné – existuje toľko problémov z dôvodu jedného dieťaťa! Ak si však pamätáte, koľko úplne zodpovedných rodičov sa stalo obeťou podvodníkov pri uzatváraní transakcií s nehnuteľnosťami, koľko rodičov sa jednoducho pokúšalo vyriešiť svoje finančné problémy predajom bytu, bez toho, aby premýšľali o tom, s čím by malo dieťa zostať v budúcnosti, ak spočítame počet nefunkčných rodín, v ktorých jeden z rodičov trpí závislosťou a môže sa rozhodnúť predať bývanie, aby vyhovoval jeho potrebám – účasť opatrovníckeho a záručného úradu vôbec nevyzerá ako zbytočné opatrenie na ochranu práv a záujmov detí.