Nájomné alebo hypotéka: klady a zápory

Obsah článku

• Prenájom: výhody, výhody a riziká
• Hypotéka: výhody, výhody a riziká
• záver

Podľa štatistík zverejňovaných Národným úradom Ruska je v priemere 22,6 metrov štvorcových bývania na obyvateľa našej krajiny. Ako vidíte, štatistika je veľmi zaujímavá veda, pretože, ako sa zdá, takéto údaje naznačujú, že každý Rus má normálny životný priestor. Nič také! Podľa všetkých rovnakých štatistík je asi 10% ruských rodín v rade na získanie bytu alebo účasť na štátnom programe „Dostupné bývanie“ a 60% musí zlepšiť svoje životné podmienky..

Rusi však nepotrebujú zverejňovanie štatistických údajov, aby jednomyseľne vyhlásili, že problém bývania v našej krajine je jedným z najbolestivejších a najakútnejších. Vlastný byt zostáva snom mnohých mladých rodín, ktoré sú nútené požiadať banky o hypotéku alebo si prenajať byt.

Oficiálne údaje naznačujú, že iba asi 3% rodín si prenajímajú bývanie od jednotlivcov. Tento percentuálny podiel je samozrejme oveľa vyšší, pretože strany transakcie nie vždy formalizujú nájomnú zmluvu. Zároveň, ako poznamenali vedúce banky Ruska, v roku 2011 sa počet zmlúv o kúpe bývania na základe hypotekárneho úveru zdvojnásobil. Štatistiky ukazujú, že okolo 19,8% rodín, ktoré v poslednom roku potrebovali nové bývanie, si kúpilo byty alebo súkromné ​​domy na hypotéku. A počet rodín, ktoré riešia svoje problémy s bývaním získaním hypotekárneho úveru, každoročne rastie – v roku 2015 sa podľa odborníkov ich počet zvýši na 30%.

Môžeme s istotou povedať, že nájomné a hypotéky na bývanie zostávajú hlavnými možnosťami riešenia „problému s bývaním“, je to dosť ťažká voľba, ktorá si vyžaduje presné výpočty a dôkladný prístup. Pokúsme sa zistiť, v ktorých prípadoch je výhodnejšie vziať si hypotekárny úver a prenajať si dom.

Prenájom: výhody, výhody a riziká

Prenájom domu je transakcia s nehnuteľnosťami, do ktorej sú zapojené dve strany – majiteľ bytu a nájomca. Prenajímateľ, ktorý z akéhokoľvek dôvodu v súčasnosti nežije vo svojom byte, sa rozhodne zarobiť si alebo aspoň kompenzovať náklady na zaplatenie energií a za určitých podmienok poskytuje nájomcovi svoj domov, ktorého hlavnou úlohou je včasná platba a rešpektovanie majetku prijatého na nájom.

Náklady na prenájom jednoizbového bytu v rôznych mestách Ruska sú, samozrejme, veľmi odlišné. Takže, ak v Moskve za prenajaté „odnushka“ nájomníci budú musieť zaplatiť v priemere 31 tisíc rubľov (podľa nehnuteľností RosRielt za apríl 2012), v Soči – 25 tisíc rubľov, potom v Petrohrade – 17 tisíc, Saratov – 11 tisíc , Omsk – 10 000 av Cheboksary iba 7 000 rubľov.

Ruské skúsenosti ukazujú, že najvýhodnejšie je prenajať si byt bez nábytku a domácich spotrebičov (samozrejme v tomto prípade vznikajú problémy s presťahovaním, ale náklady na „prázdny“ byt sú oveľa nižšie). Nájomníci zvyčajne nájdu najvýhodnejšie ponuky nie prostredníctvom realitných kancelárií (ktoré tiež vyžadujú platbu za svoje služby), ale prostredníctvom priateľov a prenajímatelia sami radšej zveria svoj majetok priateľom alebo na odporúčanie niekoho blízkeho..

Najlepšie možnosti prenájmu zahŕňajú prípady, keď to kupujúci bytu v novej budove poskytuje na dlhú dobu. Takéto prípady nie sú ani zďaleka nezvyčajné. Nový vlastník sa možno jednoducho rozhodol takto investovať dostupné prostriedky, ktoré sa objavili a okamžite plánovali prenajať byt, alebo sa zmenila jeho rodinná situácia. Nie je to také dôležité, čo to spôsobilo – neočakávané dedičstvo, neúspešná svadba alebo presun do iného mesta, ale neobsadený byt by nemal byť prázdny, majiteľ rozhodne a začne hľadať nájomcov. V malých mestách nie sú také byty neobvyklé, dokonca aj pri „smiešnom“ nájme, o niečo vyššie ako účty za energie. Tento typ prenájmu je v konečnom dôsledku prínosom pre samotných nájomcov aj pre nájomcu, ktorý si je istý, že jeho dom je v dobrých rukách..

A napriek tomu, že nájomníci si prenajímajú byt od priateľov, ktorí neobmedzujú slobodu konania, zvyšujú svoje poplatky iba v prípade zvýšenia poplatkov za služby a doba prenájmu je veľmi vzdialená – „pokiaľ deti nevyrastú a nepotrebujú bývanie“, prenajatý byt zostáva cudzincom a napríklad vykonávanie veľkých opráv musí byť koordinované s majiteľom.

Oveľa viac problémov sa objaví, ak strany transakcie – prenajímateľ a nájomca neboli predtým oboznámení a vlastník domu sa snaží ovládať každý krok dočasného nájomcu, zakazuje napríklad mať domáce zvieratá a tak ďalej. Okrem toho, ak nebol uzavretý formálny prenájom, v ktorom je uvedená presná výška nájomného, ​​môžu nájomníci kedykoľvek očakávať veľmi nepríjemné prekvapenie – zvýšenie mesačných platieb. A majitelia môžu tiež kedykoľvek požiadať o prenájom z prenajatého bytu (hoci sa oficiálne akceptuje, že nájomcovi poskytnú aspoň mesiac, aby hľadal nový domov).

Hypotéka: výhody, výhody a riziká

Podľa odborníkov je trh s hypotekárnymi úvermi v našej krajine veľmi mladý a ešte nemá ani dvadsať rokov, takže sa stále vyvíja a zlepšuje. Výsledky, ako sa hovorí, sú už „zjavné“ – počet transakcií na nákup bytov na základe hypotekárneho úveru sa v priebehu rokov zvýšil desaťnásobne a sadzby z bankových úverov postupne (aj keď pomerne pomaly) klesajú.

V súčasnosti je priemerná hypotekárna úroková miera v Rusku 11,8 – 12,2%. Cena za meter štvorcový sa v krajine výrazne líši v závislosti od mesta a je celkom v súlade so situáciou na trhu s nájomným bývaním. Takže v Moskve za 1 štvorcový meter obytnej nehnuteľnosti budete musieť v priemere zaplatiť približne 160 tisíc rubľov, v Soči – 100 tisíc, v Petrohrade – 85 tisíc, v Moskovskom regióne – 70 tisíc, v Ufa – 53 tisíc a v Saratove – iba 32 tisíc rubľov.

Na porovnanie hypotekárnych splátok s platbami za prenájom bytu môžete použiť online kalkulačku (teraz sú podobné na takmer každej webovej stránke veľkej banky) alebo si jednoducho urobiť jednoduché výpočty.

Vezmime napríklad malý, jednoizbový byt v Moskve s rozlohou 40 metrov štvorcových – 160 tisíc rubľov * 40 = 6,4 milióna rubľov. Vezmime si súčasnú priemernú úrokovú sadzbu banky – 12% ročne – predstavte si, že úver berieme za výhodných podmienok – na obdobie 20 rokov, a to aj bez počiatočnej platby, a dostávame mesačnú platbu 70 469 rubľov (rovnaké platby). V prípade diferenciálnych platieb sa „mesačná splátka“ začína ”z 90 666 rubľov a do konca 20. roka hypotekárneho úveru sa zníži na 26 933 rubľov mesačne.

Ak vezmeme do úvahy priemerné nájomné v Moskve (pamätajte – 31 000 rubľov), prenájom „odnushka“ v hlavnom meste je teraz určite oveľa ziskovejší ako nákup na úver.

Napríklad v Saratove, najlacnejšom z ruských miest, bude obrázok samozrejme trochu odlišný. Za rovnaký jednoizbový byt s rozlohou 40 štvorcov budete musieť zaplatiť iba 40 * 32 tisíc rubľov = 1,28 milióna rubľov. Zoberme si rovnaké, skôr mierne podmienky hypotekárneho úveru – na obdobie 20 rokov nedochádza k akontácii a sadzba banky je 12% a dostávame mesačnú splátku 14 093 rubľov. Avšak, ako si spomíname, nájomné v Saratove je len 11 000 rubľov, takže ani tu sa hypotéka nestala ekonomicky výhodnejším riešením..

To znamená, že s cieľom konkurovať nájomnému bývaniu za rovnakých podmienok sa musia poskytovať hypotéky najmenej na 30 rokov a bankové úrokové sadzby z úverov by nemali prekročiť 5% ročne (čo, mimochodom, tak nedávno prisľúbil Vladimir Putin). Až potom klesnú mesačné splátky hypotéky za „odnushku“ v Saratove na 6 871 rubľov a v Moskve – na 34 356 rubľov, to znamená, že budú môcť konkurovať platbám nájomného.

A v každom prípade, pri hypotéke na 20 až 30-ročnú pôžičku, dôjde k pomerne značnému preplatku, ktorý môže dosiahnuť 50, alebo dokonca 100% ceny samotného bytu..

Ide však iba o čísla, nákup bytu na hypotéku je vo všeobecnosti dlhodobejší projekt ako prenájom domu – je dosť ťažké predstaviť si nájomnú zmluvu na byt alebo dom navrhnutý na obdobie najmenej 10-15 rokov. Okrem toho sú sadzby hypoték stanovené iba raz – v čase uzavretia zmluvy a najčastejšie sú stanovené tak, aby nepríjemné prekvapenia v podobe neočakávaného a neoprávneného zvýšenia mesačnej splátky neohrozovali kupujúcich. A samozrejme nie je potrebné koordinovať s bankou všetky fázy opráv, hlásiť psa, ktorý sa objavil v rodine, a tak ďalej..

Okrem toho je známe, že náklady na bývanie v našej krajine neustále rastú, čo je výhodné pre kupujúcich, ktorí si vzali hypotéku, a môže sa stať problémom pre nájomcov..

záver

Takéto porovnanie jasne ukazuje, že prenájom bytu a hypotéky majú svoje výhody a nevýhody, takže určite – všetko, iba nájomné bývanie, dobre, táto hypotéka, sa nedá urobiť, a naopak.

Zdá sa, že obe možnosti riešenia problému bývania majú právo existovať a poskytovať svoje cieľové publikum. Je zrejmé, že ľudia, ktorí si prenajímajú byty, sú často ľahkí ľudia – študenti, občania, ktorí prišli do cudzieho mesta, aby zarobili peniaze, mladí ľudia, ktorí práve začali spolu žiť a ešte nemali deti, atď. Ale pre manželské páry na dlhú dobu, zaťažené deťmi a majetkom akumulovaným v priebehu rokov života, „putovanie“ v prenajatých bytoch je takmer neprijateľnou možnosťou, doslova extrémnym prípadom (hoci – ľudia žijú takto roky a desaťročia, deti menia školy, ak sa sťahujú, vyrastajú a získať „svoje vlastné“, obyčajne aj prenajaté bývanie).

Hlavnou prekážkou toho, aby sa hypotekárne úvery stali ziskovejšou možnosťou ako nájomné bývanie, sú vysoké úrokové sadzby, prítomnosť zálohy a krátke úverové podmienky. Ak bude pokračovať klesajúci trend úrokových mier z úverov v našej krajine, program poskytovania výhodných hypotekárnych úverov mladým rodinám konečne začne fungovať, potom budú mať hypotéky v ruských mestách viac obvyklý charakter ako nájomné bývanie. Kým nájomné je jednoznačne vodca.

Pri výbere medzi prenájmom bytu a získaním hypotekárneho úveru je potrebné pripomenúť, že nestabilita hospodárstva, častejšie hospodárske krízy, pravdepodobnosť straty vysoko plateného zamestnania a ďalšie nepredvídané okolnosti robia z dlhodobej hypotéky pomerne riskantnú transakciu s bankou. Váš vlastný byt je, samozrejme, veľmi chladný a príjemný, ale musíte si byť pevne istí spoľahlivosťou vášho zdroja príjmu, aby ste sa nenašli bez takého vlastného domova..