Prečo prudké zvýšenie tempa novej bytovej výstavby nie je pre Rusko prospešné

Obsah článku

• A ceny sú stále vyššie a vyššie
• Čo môže viesť k nerovnováhe ponuky a dopytu na domácom trhu?
• záver

Stavebný priemysel v Rusku sa v posledných rokoch aktívne rozvíjal. Podľa vlády tempo rastu v stavebníctve prevyšuje tempo rastu HDP. V súčasnosti je jedným z najdynamickejšie sa rozvíjajúcich odvetví ruského priemyslu..

Spolu s ostatnými segmentmi pokračuje vývoj trhu nehnuteľností na bývanie pomerne vysokou mierou. Krajina aktívne stavia nové bývanie. Podľa odborníkov v minulom roku vývojári už takmer dohnali úroveň pred krízou.

Zdá sa, že je to dobré: viac ponuky znamená dostupnejšie bývanie pre obyvateľstvo. Tu však leží veľký problém..

Dopyt nanešťastie nedrží krok s rastom ponuky a orgány z nejakého dôvodu zabudli alebo sa rozhodli túto skutočnosť ignorovať. Vláda aktívne realizuje program na zvýšenie objemu výstavby obytných budov v krajine, ale neprijíma opatrenia na stimuláciu dopytu. Výsledkom je, že čoraz menej ľudí si môže dovoliť kúpiť bývanie ponúkané na trhu..

Úrady plánujú do roku 2015 zvýšiť objem bytovej výstavby na 90 miliónov metrov štvorcových ročne

Objem bytovej výstavby v Rusku sa výrazne zvyšuje, v skutočnosti sa vývojári dokázali zotaviť z krízy a začali aktívne pracovať. Ak bol maximálny ukazovateľ pre uvedenie obytných nehnuteľností do prevádzky zaznamenaný v roku 2008 a dosiahol 64,1 milióna metrov štvorcových, stavitelia v minulom roku dokázali uviesť na trh 62,3 milióna metrov štvorcových. To je o 6,6% viac ako v roku 2010.

Podľa ministra regionálneho rozvoja Ruskej federácie Viktora Basargina bude v roku 2012 v Rusku zadaných ďalších 67 miliónov metrov štvorcových. bývanie. To znamená, že v porovnaní s rokom 2011 bude objem stavebných prác 7,5%.

Minister potvrdil, že už boli vydané povolenia na výstavbu nových bytových domov s rozlohou viac ako 55 miliónov metrov štvorcových. Zvyšný objem sa získa na úkor individuálnej bytovej výstavby, pričom sa berie do úvahy, že podľa oficiálnych informácií je stavebný fond približne 82 miliónov metrov štvorcových..

Okrem toho si úrady na ďalšie tri roky stanovili cieľ zabezpečiť zvýšenie objemu výstavby obytných nehnuteľností v Ruskej federácii na 90 miliónov metrov štvorcových. m za rok.

Ak vezmeme do úvahy ukazovatele stavebníctva v regiónoch krajiny, potom je moskovský región bezpodmienečne na čele, kde podľa výsledkov roku 2011 bolo postavených 13,2% všetkých domácich bytov uvedených do prevádzky. Druhé miesto zaujíma Krasnodarské teritórium (5,9%), tretie miesto je Petrohrad (4,3%). Na tomto zozname je Moskva na 8. mieste. Do prvej desiatky patrí aj región Tatarstan, Baškortostan, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nižný Novgorod a Novosibirsk..

Hodnotenie ruských regiónov podľa objemu zadaného bývania na konci roku 2011

Toto odvetvie však má množstvo významných výziev. V prvom rade ide o byrokratizáciu a veľké množstvo administratívnych prekážok. Napríklad s cieľom zaregistrovať pozemok a získať povolenie na výstavbu nového domu musí developerská spoločnosť podstúpiť 53 schvaľovacích postupov. Staviteľom niekedy trvá viac ako rok, kým získajú všetky potrebné dokumenty.

Napríklad v hodnotení Doing Business sa Rusko radí na 177. miesto medzi všetkými krajinami sveta z hľadiska jednoduchosti podnikania v stavebníctve..

Ruské orgány plánujú v nasledujúcich rokoch zvýšiť objem novej bytovej výstavby z dôvodu zjednodušenia a zníženia nákladov..

A ceny sú stále vyššie a vyššie

Do konca prvého štvrťroka 2012 sa Rusko, po 12 mesiacoch, dostalo z hľadiska tempa rastu cien nehnuteľností do top 10 krajín. Analytici spoločnosti Knight Frank udelili Rusku 8. miesto vo svojom oficiálnom hodnotení indexu globálnych cien nehnuteľností, ktorý zahŕňa krajiny, v ktorých je zaznamenaná najvyššia miera rastu hodnoty rezidenčných nehnuteľností. Celkovo tento rok analytici preskúmali ukazovatele 53 krajín.

Knight Frank vypočítal, že priemerná cena jedného štvorcového metra bývania na ruskom primárnom trhu bola 44 956 rubľov.

Podľa odborníkov v priebehu roka, bývanie v našej krajine vzrástli ceny o viac ako 8%. Toto je maximálna hodnota za posledné 3 roky. Je pozoruhodné, že predtým naša krajina v tomto ratingu neklesla nad 30. pozíciu. Pred rokom bolo Rusko na 49. mieste z 50 krajín.

Rio de Janeiro

Podľa Knight Franka sú traja najlepší svetoví lídri v raste cien nehnuteľností na bývanie takto:

• 1. miesto – Brazília (+ 23,5%);
• 2. miesto – Estónsko (+ 13,9%);
• 3. miesto – India (+ 12%).

Viac ako v Rusku ceny nehnuteľností na bývanie v priebehu roka vzrástli aj v Nemecku, Rakúsku, Turecku a Kolumbii.

Výskum spoločnosti Knight Frank tiež poznamenáva, že v Rusku sa v porovnaní s úrovňami spred 6 a 3 mesiacov pozoruje ešte pôsobivejšia dynamika rastu cien. Napríklad, ak porovnáme ceny s štvrťrokom III 2011, potom rezidenčné nehnuteľnosti v krajine vzrástli o 4,8% (6. výsledok na svete). V porovnaní s štvrťrokom IV – ceny vzrástli o 2,9% (5. miesto na svete).

Vo svetovom rebríčku Lloyds TSB International sa Rusko umiestnilo na druhom mieste z 32 krajín sveta z hľadiska rastu cien nehnuteľností na bývanie za posledných 10 rokov. Výpočty odborníkov ukazujú, že ceny nehnuteľností na bývanie sa v našej krajine v období od roku 2001 do roku 2011 zvýšili o 209%. Upozorňujeme, že pri výpočte cenovej dynamiky sa brala do úvahy inflácia.

Prvé tri v rebríčku sú nasledujúce:

• 1. miesto – India (+ 284%);
• 2. miesto – Rusko (+ 209%);
• 3. miesto – Južná Afrika (+ 161%).

Analytici spoločnosti Lloyds poznamenali, že najväčší nárast cien nehnuteľností je zaznamenaný v tých krajinách, kde je najvyšší rast HDP. Napríklad pôsobivý nárast cien bytov a obytných budov v Indii prirodzene odráža zvýšenie HDP za posledných 10 rokov o 280% (v priemere o 14,3% ročne)..

Celkový HDP 10 najlepších lídrov v rebríčku, ktorý zahŕňal aj Litvu, Hongkong, Bulharsko, Francúzsko, Nový Zéland, Austráliu a Nórsko, vzrástol v sledovanom období o 155%..

Zároveň ceny nehnuteľností v Rusku av druhom štvrťroku 2012 naďalej rastú.

Podľa správy uverejnenej ministerstvom pre regionálny rozvoj na konci mája 2012 je medzi desiatimi najvýznamnejšími regiónmi, ktoré vedú z hľadiska nákladov na bývanie, nasledujúca situácia:

Tabuľka ukazuje, že ceny rastú vo všetkých regiónoch rôznymi spôsobmi, avšak podľa predpovedí odborníkov bude pozitívna dynamika pokračovať v blízkej budúcnosti v celej krajine..

Čo môže viesť k nerovnováhe ponuky a dopytu na domácom trhu?

Úrady sú presvedčené, že čím viac nových bytov je postavených a vstupujú na trh, tým viac ľudí ich bude môcť kúpiť..

Plánuje sa stimulácia vykonávania nových projektov a prilákanie nových investorov do výstavby bývania rozdelením nákladov na budovanie infraštruktúry. To je výhodné pre vývojárov, napríklad spoločnosť stavia obytný dom alebo dedinu a potrebné vybavenie sociálnej infraštruktúry a štát prideľuje finančné prostriedky na výstavbu cesty alebo kompenzuje developerovi časť nákladov na výstavbu infraštruktúry.

Vláda sa samozrejme snaží akýmkoľvek spôsobom riešiť predovšetkým problém nedostatku bývania. Podľa štatistík je v súčasnosti priemerné zabezpečenie populácie v Rusku bývaním okolo 21 metrov štvorcových. m na osobu. Navyše aj z týchto štvorcových metrov pripadá približne 40% na chátrajúce a núdzové bývanie. Pre porovnanie, v Číne je toto číslo 23 metrov štvorcových. m na obyvateľa, v USA – 65 štvorcových metrov. m., v Holandsku – 74 štvorcových metrov. m.

Úrady však pri riešení problému nedostatočného kvality bývania nezohľadnili potrebu stimulovať dopyt. Bez ohľadu na to, ako ťažké sa snažia urobiť dostupnejšie bývanie, zatiaľ sa, nanešťastie, pozoruje opačný obraz. Z dôvodu rastúcich cien si mnohí jednoducho nemôžu dovoliť luxus nového bytu..

Áno, je tu viac ponuky, ale efektívny dopyt s ňou neudržiava krok. Výsledkom je, že mnohí odborníci sa zhodujú na tom, že ak sa politika nezmení a neprijmú sa ďalšie opatrenia, o niekoľko rokov (možno aj za 1,5 až 2 roky) bude vyčerpaný efektívny dopyt. Tento problém bude obzvlášť naliehavý v Moskve, Moskovskej oblasti a vo viacerých ďalších veľkých mestách..

A tu čelí trh ďalšiemu problému. V prípade nadmerného zásobovania ceny prirodzene klesnú a podľa niektorých analytikov môže Rusko v tejto situácii už čeliť kolapsu trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, zrúcanine mnohých vývojárov, zmrazeniu výstavby a iným negatívnym dôsledkom..

Úrady to musia zohľadniť a musia uplatňovať účinnú politiku, ktorá pomôže udržať rovnováhu na trhu. Medzitým sa, žiaľ, prijímajú iba jednostranné rozhodnutia, ktoré nie sú schopné komplexne vyriešiť existujúci problém..

záver

Na záver by som chcel povedať, že problém nedostatku bývania v našej krajine je stále jedným z hlavných. Vláda opakovane vyhlásila, že riešenie tejto problematiky je jednou z prioritných oblastí štátnej politiky, na ktorú sú vyčlenené milióny rozpočtových prostriedkov..

Nestačí však postaviť veľa domov. Je potrebné zabezpečiť, aby si občania, ktorí potrebujú nové bývanie alebo lepšie podmienky bývania, mohli kúpiť nový byt. Medzitým trh nevidí veľmi priaznivý obraz, keď si taký luxus môže dovoliť menej ľudí..

Spolu s vykonávaním programu na zvýšenie objemu výstavby by federálne a regionálne orgány mali venovať osobitnú pozornosť tomu, ako urobiť dostupnejšie nové bývanie..

Na jednej strane to možno dosiahnuť tým, že sa postaví viac domov v ekonomickej triede. V súčasnosti existuje v krajine veľká potreba malých bytov. Mnoho občanov je pripravených kúpiť si malý nový byt za minimálnu cenu. Kedysi „Chruščov“ pomohli vyriešiť problém bývania miliónov ľudí. Všetko sa deje v tom, že aj v moderných podmienkach je to veľmi lacné bývanie, ktoré bude veľmi žiadať. Mnoho ľudí chce mať samostatný byt. Aj keď malý, ale nový a váš vlastný.

Na druhej strane je potrebné použiť ďalšie opatrenia na dotovanie obyvateľstva. S realizáciou programu poskytovania bývania pre mladé rodiny už máme dosť dobré skúsenosti. Okrem toho pokračuje dodnes vykonávanie federálneho programu „Dostupné bývanie pre mladú rodinu“, ktorý zabezpečuje vydávanie lacných hypotekárnych úverov. Samozrejme, ak sa chcete zúčastniť na takomto programe, musíte splniť určité podmienky a zhromaždiť veľa dokumentov, ale to poskytuje len málo rodinám určitú šancu kúpiť si vlastný dom..

Ďalej je potrebné pokračovať v tomto smere a vyvíjať nové mechanizmy pomoci obyvateľstvu..

Situácia na trhu je, žiaľ, taká, že bez priamej finančnej podpory štátu nebude možné v Rusku sprístupniť bývanie. Tento problém môže vyriešiť iba prísna kontrola, kompetentná politika a štátna podpora.

Anna Belova, rmnt.ru