Schéma výmeny. Ako rýchlo získať bývanie v čase krízy

Obsah článku

• Aká je podstata systému trade-in
• Aký majetok je možné vymeniť
• Schéma transakcie. Klasický obchod
• Schéma vykonávania alternatívnej transakcie výmeny
• Čo treba hľadať pri uskutočňovaní transakcie výmeny
• Výhody a nevýhody takýchto obchodov
• Kedy je výhodné používať schému výmeny?

Aká je podstata systému trade-in

Schéma obchodovania sa pôvodne používala výhradne v automobilovom priemysle. Spočívalo to v tom, že ste mohli dať svojmu starému autu a na oplátku si kúpiť nové auto za nižšiu cenu, mínus náklady na staré auto.

Postupne sa podobný postup začal používať pri transakciách s nehnuteľnosťami. Spravidla sa ponúka svojim klientom vývojárom, ktorí sa snažia rýchlo predať byty v rozostavanej budove. Realitné kancelárie niekedy ponúkajú kúpu bytu v rámci schémy výmeny.

Pre takéto transakcie existujú dve možnosti:

1. Pokiaľ ide o kompromis, najčastejšie sa rozumie, že developer alebo realitná kancelária kúpi svoje bývanie od vlastníka bytu a potom bývalý majiteľ získa novú nehnuteľnosť od toho istého developera alebo realitnej kancelárie, zvyčajne za väčšiu sumu. Táto nehnuteľnosť je vopred rezervovaná pre člena systému výmeny, takže určite nebude ponechaný bez strechy nad hlavou. Pri takýchto transakciách obvykle interval medzi predajom starého domu a prechodom na nový netrvá dlhšie ako niekoľko dní. Toto je klasický systém výmeny..
2. Druhým typom kompromisu (nazývaného aj alternatívna transakcia) je, že majiteľ bytu uzavrie dohodu s developerom alebo realitnou kanceláriou, podľa ktorej je jeho bývanie ponúkané na predaj a byt je vyhradený pre majiteľa nehnuteľnosti, ktorú získa v rámci systému trade-in..

Po predaji vlastnej nehnuteľnosti dostane peniaze, za ktoré si kúpi rezervovaný byt. Takéto zmluvy sa uzatvárajú na konkrétne obdobie (od jedného do niekoľkých mesiacov alebo jedného roka). Ak sa v tejto dobe nehnuteľnosť nepredá, transakcia sa neuskutoční.

Aký majetok je možné vymeniť

Nie všetky bývanie je možné predať v rámci schémy výmeny. Vývojári a realitné kancelárie zvyčajne navrhujú niekoľko kritérií:

1. Nehnuteľnosť sa musí nachádzať v rovnakom meste ako nový dom, ktorý chcete kúpiť. V opačnom prípade bude pre druhú stranu dohody ťažšie ju implementovať a pri výmene je rýchlosť transakcie jedným z najdôležitejších kritérií..
2. Niet pochýb o tom, že osoba vlastní byt legálne. V opačnom prípade sa zvyšuje riziko, že v prípade domácnosti nebude kupujúci, čo znamená, že k transakcii nedôjde..
3. Obydlie by nemalo mať dlhú históriu zmeny vlastníctva (obyčajne sa riadi trojročným obdobím držby). V opačnom prípade sa zvyšuje riziko, že predaj by mohol napadnúť jeden z predchádzajúcich vlastníkov..
4. Majiteľ domu musí byť v plnoletosti. Podľa zákona nie je možné predať byt v mene maloletého, kým sa nezíska povolenie od opatrovníka a opatrovníckeho orgánu a kým sa nezíska ekvivalentný majetok v mene dieťaťa, čo je v rozpore s logikou systému obchodovania..
5. Táto nehnuteľnosť by mala byť predmetom záujmu širokej škály potenciálnych kupcov. Komunálny byt nemôžete predať výmenou, pretože je veľmi ťažké nájsť kupca.
6. V byte nesmú byť registrovaní nájomníci. To bude opäť skomplikovať predaj takéhoto majetku..

Schéma transakcie. Klasický obchod

1. Vyberie sa nehnuteľnosť alebo developer, ktorý kúpi byty podľa schémy výmeny.
2. Posúdenie bytu.
3. Všetky podrobnosti transakcie sú diskutované.
4. S developerom sa uzatvára dohoda o rezervácii, podľa ktorej je nové bývanie vyhradené pre majiteľa bytu.
5. Byt je kúpený realitnou kanceláriou alebo developerom a rovnaké peniaze sa použijú na nákup vyhradeného bývania.
6. Bývalý vlastník bytu formalizuje vlastníctvo nového majetku.

Schéma vykonávania alternatívnej transakcie výmeny

1. Hľadáme realitné kancelárie alebo developerov, ktorí môžu predávať bývanie v rámci systému obchodovania.
2. Posúdenie nehnuteľností.
3. Zhromažďujú sa všetky dokumenty potrebné na predaj nehnuteľností.
4. Zhromažďované dokumenty sa právne preskúmajú.
5. Majetok majiteľa je na predaj.
6. Po nájdení kupca bytu, ktorý vykoná zálohu, sa s developerom uzavrie rezervačná zmluva. To vám umožní rezervovať bývanie, ktoré čoskoro presunie majiteľ bytu..
7. Po predaji nehnuteľnosti uzavrie vlastník bytu s developerom pravidelnú majetkovú dohodu.
8. Vlastníctvo nového bývania sa formalizuje.

Čo treba hľadať pri uskutočňovaní transakcie výmeny

Oceňovanie nehnuteľností

Je dôležité, aby náklady na byt určil nezávislý odhadca. Ak tieto činnosti vykonávajú odborníci developerskej alebo realitnej spoločnosti, odhadovaná hodnota nehnuteľnosti bude s najväčšou pravdepodobnosťou podhodnotená..

Fixné náklady na kúpu bytu

Pri výbere spoločnosti, s ktorou sa bude obchodovať, je dôležité venovať pozornosť jednej podmienke: či bude za byt, ktorý bude kúpený, stanovená pevná cena. Nakoniec, ak sa byt účastníka transakcie predá iba o šesť mesiacov neskôr a do tej doby sa hodnota nehnuteľnosti, ktorá je preň vyhradená, zvýši o 10–20%, jednoducho nemusí mať dostatok peňazí na jeho kúpu. V dôsledku toho môže byť ponechaný bez svojho bytu a bez nového domova..

Ak sú do transakcie zapojené realitné kancelárie – iba dohoda o poskytovaní služieb

Ak vlastník bytu nekúpi novú nehnuteľnosť priamo od developera, ale prostredníctvom realitnej kancelárie, je potrebné zabezpečiť, aby sa dohoda medzi vlastníkom a agentúrou nazývala dohoda o službách, a nie dohoda o zastúpení. Podľa právnych predpisov možno dohodu o zastúpení vypovedať jednostranne.

Výhody a nevýhody takýchto obchodov

nevýhody:

1. Bez ohľadu na to, či si vlastník nehnuteľnosti zvolí akúkoľvek možnosť výmeny, bude nútený predať byt so značnou zľavou. V niektorých prípadoch môže ísť až o 30%.
2. Obdobie od okamihu, keď opustíte svoj domov, až kým nezískate novú nehnuteľnosť, je pre majiteľa bytu najnebezpečnejším obdobím. V skutočnosti zostáva na ulici.
3. Vývojári najčastejšie využívajú režim výmeny na rýchle predávanie bytov v budovách vo výstavbe, takže účastník tohto systému si bude musieť vybrať bývanie z obmedzeného počtu možností.
4. Pri alternatívnej možnosti výmeny sa najčastejšie vyžaduje záloha na nový dom. Ak sa starý byt nepredá v dohodnutom časovom rámci, záloha bude stratená.

výhody:

1. Po predaji nehnuteľnosti má jej majiteľ právo na kúpu nového bývania za pevnú cenu (ak je to stanovené v dohode o rezervácii). To je vážna výhoda, pretože bývalý majiteľ často po tom, čo strávil rok predajom svojho domu, zistil, že ceny na realitnom trhu sa zmenili a nový byt bude stáť oveľa viac, ako plánoval..
2. Pri klasickej možnosti výmeny sa transakcia uskutoční takmer okamžite. Toto je silný dôvod pre tento systém pre ľudí, ktorí naliehavo potrebujú nové bývanie..
3. Majiteľ domu nemusí tráviť veľa času a úsilia hľadaním kupujúcich a uskutočňovaním transakcie na predaj svojho majetku. Alebo to okamžite kúpi druhá strana transakcie typu trade-in, alebo druhá strana prevezme všetky problémy s predajom bytu..

Kedy je výhodné používať schému výmeny?

Uvádzame len niekoľko situácií, v ktorých môže byť systém výmeny pre Rusov výhodný:

1. Majiteľ bytu chce rýchlo získať drahšie bývanie, ale nemá možnosť si hypotéku kúpiť.
2. Majiteľ mestského bytu sa chce presťahovať do chatovej komunity vo výstavbe na predmestí. Ale zatiaľ čo predáva svoj dom, aby zachránil potrebné množstvo, výstavba obce bude dokončená a ceny nehnuteľností v nej prudko vzrastú..
3. Rodina, ktorá vlastní niekoľko bytov, ich chce vymeniť za veľký vidiecky dom, ale nechce strácať čas hľadaním kupcov pre všetky svoje byty..

Systém výmeny pri predaji a kúpe bytov môže byť skutočnou záchranou v čase krízy a nestabilitou cien nehnuteľností..