Spoločná výstavba: riziká a záruky

Obsah článku

• Čo je vlastná výstavba
• Prečo je výstavba vlastného kapitálu zisková?
• Riziká spojené s výstavbou majetku
• Záruky poskytované dohodou o účasti na spoločnej stavbe
• Ako sa chrániť pred rôznymi rizikami pri účasti na spoločnej stavbe

Čo je vlastná výstavba

30. decembra 2004 nadobudol účinnosť federálny zákon „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností a o zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie“. Vyrovnanie vzťahov s verejnosťou, ktoré sa objavuje v procese získavania finančných prostriedkov od jednotlivcov na spoločnú výstavbu, bolo výzvou času a v prvom rade muselo chrániť práva, záujmy a majetok tých, ktorí investujú do spoločnej výstavby, to znamená majiteľov akcií..

Na základe noriem vyššie uvedeného zákona je spoločná stavba typ stavby založený na dohode o účasti na spoločnej stavbe. Zmluva o účasti na spoločnej výstavbe je dohoda, podľa ktorej jedna strana (developer) sa zaväzuje postaviť bytový dom v určitom časovom období a previesť ho na účastníka spoločnej stavby po získaní povolenia na uvedenie do prevádzky a druhá strana (účastník spoločnej stavby) sa zaväzuje zaplatiť, ako je stanovené v zmluve. cena a prevziať postavený objekt.

Ako vidíte, zákon definuje dve strany dohody o účasti na spoločnej stavbe: developer a účastník zdieľanej stavby.

Developer je právnická osoba, ktorá je vlastníkom alebo nájomcom pozemku a priťahuje od účastníkov zdieľanej výstavby prostriedky na výstavbu bytových domov alebo iných nevýrobných nehnuteľností na tomto pozemku. Účastník zdieľanej stavby (populárny akcionár) je fyzická alebo právnická osoba, ktorá poskytla developerovi prostriedky na výstavbu bytového domu s cieľom získať vlastníctvo postaveného objektu po jeho uvedení do prevádzky..

Účastníkom zdieľanej stavby je v skutočnosti investor a dohoda o účasti na zdieľanej výstavbe je investičnou dohodou, avšak na ochranu práv účastníkov takejto dohody je upravená osobitným zákonom a nie všeobecnými pravidlami občianskeho zákonníka o investičnej zmluve. Základné podmienky dohody o účasti na vlastnom imaní sú:

1. Predmet zákazky (konkrétny objekt musí byť určený podľa projektovej dokumentácie, ktorá bude po získaní povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky prevedená na účastníka spoločnej stavby).
2. Lehota na odovzdanie objektu účastníkovi zdieľanej stavby.
3. Zmluvná cena a postup jej platby.

Dohoda o účasti na spoločnom staviteľstve sa uzatvára písomne ​​a podlieha povinnej štátnej registrácii. V praxi sa spoločná výstavba vykonáva takto: developer (stavebná spoločnosť) kupuje alebo prenajíma pozemok na výstavbu bytového domu, uzatvára dohody o účasti na spoločnej výstavbe s majiteľmi akcií; Akcionári platia často v splátkach náklady na byt stanovené v zmluve a po uvedení domu do prevádzky ho dostávajú.

Prečo je výstavba vlastného kapitálu zisková?

Pre mnohých obyvateľov Ruska je spoločná výstavba takmer jediným skutočným spôsobom, ako si zaobstarať vlastný byt, pretože trhová cena nehnuteľností je pre väčšinu Rusov nedostupná a bankové pôžičky zahŕňajú výrazný preplatok za byt, kvôli príliš vysokým úrokovým sadzbám, okrem toho, po globálnej finančnej kríze, dôvere verejnosti v banky a pôžičky sú takmer nulové. Spoločná výstavba umožňuje kúpiť byt za relatívne nízku cenu, pretože po uvedení bytového domu do prevádzky sa cena bytov v ňom výrazne zvyšuje, navyše sa platby vo väčšine prípadov odkladajú až do dokončenia výstavby..

Nevýhodou zdieľanej výstavby je, že účastník zdieľanej výstavby môže získať svoj byt až po dokončení stavby, pri kúpe bytu na úver sa do neho môžete okamžite presťahovať, avšak konečné náklady na byt v prvom a druhom prípade sú jednoducho neporovnateľné.

Riziká spojené s výstavbou majetku

Pred prijatím federálneho zákona „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností a o zmene a doplnení niektorých zákonov v Ruskej federácii“ zdieľaná výstavba, keďže v Rusku už dlho existoval fenomén. Uskutočnilo sa najmä na základe investičných dohôd alebo dohôd o spoločných činnostiach. Mechanizmy spolupráce medzi akcionárom a developerom stanovené v týchto dohodách nemohli úplne pokryť všetky aspekty takýchto právnych vzťahov, a preto neboli dostatočne chránené práva investorov (tj akcionárov), čo sa stalo vynikajúcim základom pre činnosť bezohľadných vývojárov. Zákon o účasti na zdieľanej stavbe poskytoval účastníkom zdieľanej stavby náležitú záruku, chrániac ich pred svojvoľnosťou vývojárov, a preto vývojári, ktorí chceli mať viac práv a menej povinností, museli hľadať spôsoby, ako obísť nový zákon. Ako viete, ten, kto sa pozerá, vždy nájde, pretože v médiách sa pravidelne objavovali aj správy o ďalších podvodníkoch. Vo väčšine prípadov sa vývojári snažia jednoznačne neprekročiť zákon, ale jednoducho ležať s občanmi, ktorí chcú kúpiť bývanie, nie s dohodami o účasti na spoločnej výstavbe, ale s inými občianskoprávnymi dohodami, ktoré nezaručujú akcionárom rovnaký stupeň ochrany. Najrozšírenejšie sú predbežné zmluvy o predaji a kúpe a systémy vyúčtovania. Je pozoruhodné, že donedávna väčšina stavebných spoločností, dokonca aj najväčšia a prijímajúca štátna podpora, pracovala presne podľa týchto schém..

Stručne popíšme mechanizmy implementácie takzvaných „šedých schém“ zdieľanej konštrukcie:

1. Uzatvorenie predbežnej dohody o kúpe a predaji bytu.Namiesto dohody o majetkovej účasti sa uzatvára predbežná dohoda o kúpe a predaji, podľa ktorej sa developer zaväzuje po výstavbe bytového domu uzavrieť hlavnú dohodu o predaji a kúpe bytu s akcionárom. Zároveň vlastníctvo celého bytového domu a jeho jednotlivých bytov vlastní developer a prevedie sa na akcionára po uzavretí hlavnej kúpnej a predajnej zmluvy. Legislatíva nestanovuje možnosť platby za takúto zmluvu, preto vývojári často prijímajú peniaze a „rezervujú“ ich ako platbu za hlavnú zmluvu. Okrem toho sa v predbežnej zmluve o kúpe a predaji bytu neurčuje dátum uvedenia zariadenia do výstavby. Ďalšou zraniteľnosťou predbežnej zmluvy o predaji a kúpe je to, že nepodlieha štátnej registrácii, čo znamená, že developer má možnosť uzavrieť niekoľko dohôd o jednom byte a v histórii ruskej spoločnej výstavby bolo veľa takýchto prípadov..
2. Požičiavanie prostriedkov na účet.Na vykonanie takejto pôžičky sa vyžaduje aj predbežná dohoda o kúpe a predaji, ku ktorej sa pripája dohoda o kúpe zmenky, ktorej hodnota sa rovná cene bytu. To znamená, že kupujúci na základe predbežnej zmluvy o predaji a kúpe dostáva od developera povinnosť predať mu byt po uvedení domu do prevádzky a zdá sa, že za tento nákup platí vopred výmenou. Medzi predbežným predajom a kúpnou zmluvou a nákupom faktúry však v skutočnosti neexistuje nijaká právna súvislosť. Preto môže developer na konci výstavby zaplatiť faktúru nie bytom, ale peniazmi, a predbežná dohoda o predaji a kúpe zostáva v platnosti, avšak na ňu neboli pripísané žiadne finančné prostriedky, čo vývojárovi umožňuje stanoviť vyššiu cenu v hlavnej kúpnej a predajnej zmluve (trhová cena bytu) na primárnom trhu). Výsledkom je, že akcionár jednoducho dal peniaze vývojárovi na pôžičku na niekoľko rokov, pretože si môžete kúpiť byt za trhovú cenu v akomkoľvek inom dome..

Okrem vyššie uvedených schém zahŕňajú riziká zdieľanej výstavby nesúlad kvality zhotoveného objektu s podmienkami dohody a všeobecne akceptovanými normami, bankrot developera a priame podvody (napríklad pritiahnutie peňazí od obyvateľstva s následným „skrytím“ neznámym smerom), tieto opatrné výbery developera, tieto riziká možno znížiť, ak nie na nulu, potom na veľmi nízku pravdepodobnosť.

Záruky poskytované dohodou o účasti na spoločnej stavbe

Dohoda o majetkovej účasti na výstavbe bezpochyby poskytuje akcionárovi viac záruk na ochranu jeho práv ako vyššie uvedené dohody. Popíšeme hlavné tieto záruky:

1. Základnými podmienkami dohody o účasti na spoločnej stavbe sú predmet, cena a termín. To znamená, že vývojár sa zaväzuje previesť vám konkrétny objekt včas a za stanovenú cenu. Ak dohoda tieto podmienky neobsahuje, môže byť na súde zrušená. Tieto podmienky je možné zmeniť iba na základe dohody strán..
2. Spoločná dohoda o účasti je predmetom štátnej registrácie. To znamená, že developer nebude môcť naraz uzavrieť niekoľko zmlúv na jeden byt..
3. Pravidlá predkladania štvrťročných správ vývojármi o implementácii aktivít týkajúcich sa získavania finančných prostriedkov od účastníkov zdieľanej výstavby, schválené nariadením vlády Ruskej federácie z 27. októbra 2005 N 645, zaručujú štátnu kontrolu nad výstavbou zariadenia.
4. Právo prilákať finančné prostriedky od obyvateľstva (majiteľov akcií) od developera vzniká až po štátnej registrácii vlastníctva alebo prenájmu na pozemok, získaní stavebného povolenia, ako aj po vypracovaní a vyhlásení projektového vyhlásenia..
5. Developer nesie riziko náhodnej straty spoločného objektu stavby pred jeho prevodom do vlastníctva akcionára.
6. V prípade úmrtia účastníka na spoločnej stavbe jeho práva a povinnosti prechádzajú na dedičov.
7. Pri kúpe nehnuteľností prostredníctvom dohody o účasti na spoločnom staviteľstve výlučne pre osobné a rodinné potreby a nie pre podnikateľskú činnosť sa vzťahy vyplývajúce z dohody, ktoré nie sú upravené zákonom o účasti na spoločnom staviteľstve, riadia právnymi predpismi na ochranu spotrebiteľa..
8. Záruky za kvalitu predmetu zmluvy o spoločnej spoluúčasti na výstavbe sú stanovené v článku 7 zákona „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností“. Podľa ustanovení tohto článku nesmie byť záručná doba na dokončený majetok kratšia ako päť rokov. V prípade odchýlok od zmluvných podmienok, ktoré zhoršili kvalitu predmetu, ako aj iných nedostatkov, má účastník zdieľanej stavby právo požadovať od developera odstránenie nedostatkov v primeranej lehote (bezplatne) alebo zníženie ceny zákazky alebo náhradu nákladov na odstránenie nedostatkov..

Ako vidíte, zákon „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností“ poskytuje široké záruky pre práva majiteľov podielov, ale aby ste mohli tieto záruky využiť, musíte poznať svoje práva a venovať náležitú pozornosť rôznym podmienkam dohody o účasti na zdieľanej stavbe..

Ako sa chrániť pred rôznymi rizikami pri účasti na spoločnej stavbe

Právne predpisy, ako aj život vo všeobecnosti, neposkytujú úplné záruky ekonomickej bezpečnosti pri uzatváraní akýchkoľvek občianskoprávnych dohôd, najmä investičných. Je však možné a dokonca potrebné chrániť seba a svoje blaho v čo najväčšej miere pred nepríjemnou vyššou mocou. Ako sa to dá urobiť?

1. Najskôr je potrebné preštudovať zákon „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností“. Aj keď hľadáte pomoc profesionálnych právnikov, je vhodné poznať základné normy právnych predpisov v oblasti spoločnej výstavby..
2. Spolupracujte so spoločnosťou, ktorá sa osvedčila na stavebnom trhu, s veľkými aktívami, bez významných dlhov a čistou povesťou. Zákon „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností“ stanovuje povinnosť vývojára predložiť sprievodné dokumenty, osvedčenie o registrácii štátu, osvedčenie o registrácii dane, finančné a ekonomické výkazy, výročné správy za posledné tri roky každej osobe, ktorá o to požiada, a tiež správu audítora za posledný rok. Ak existuje vo vašom regióne občianske združenie na ochranu práv majiteľov podielov, potom je možné získať značné množstvo informácií o činnosti stavebných spoločností zaoberajúcich sa výstavbou podielov..
3. Uzavrieť dohodu o účasti na spoločnej výstavbe a nie iné dohody, ktoré vývojárovi umožnia obísť zákon „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností“.
4. Skontrolujte doklady o vlastníctve developera pre pozemok, na ktorom sa stavba vykonáva alebo bude vykonávať (osvedčenie o vlastníctve alebo nájomná zmluva); uistite sa, že developer má povolenie na výstavbu bytového domu a tiež, že vyhlásenie o projekte je riadne uverejnené a (alebo) zverejnené.
5. Pri uzatváraní zmluvy venujte osobitnú pozornosť jej predmetu, podmienkam a cene. Pamätajte, že ak v zmluve nie je splnená niektorá z týchto podmienok, súd ju môže vyhlásiť za neplatnú. Upozorňujeme, že dohoda nadobúda platnosť až po registrácii štátu.