Riziká a výhody pri kúpe hypotekárneho bytu

Obsah článku

• Faktory určujúce cenu zastavených bytov
• Vzťah medzi dlžníkom a bankou
• Realitné zručnosti
• Charakteristika bytu
• Neznesiteľné splátky úveru
• Simulovaný predaj bytu
• Nákup „štandardného“ hypotekárneho bytu od banky
• Systémy vyrovnania hypotekárnych bytov
• zhrnutie

Po prvé, definujme terminológiu – v tomto článku nákup hypotekárneho bytu znamená nadobudnutie nehnuteľnosti od celkom „prosperujúcich“ majiteľov hypotekárnych bytov a od nešťastných hypotekárnych dlžníkov, ktorí sú nútení predať bývanie pod tlakom životných podmienok, alebo získanie už zabaveného bytu od banky.

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

V spoločnosti existuje rozšírený názor na veľký prínos takýchto transakcií pre byty, ktoré nie sú v stave zlyhania – možnosť ušetriť takmer dvojnásobok osobného rozpočtu v porovnaní s trhovými cenami. Ako kompenzácia za túto hypotetickú výhodu sa šíri rovnako stabilný názor na veľké riziká takýchto transakcií spojené s nesplnením povinností predchádzajúceho vlastníka, nedostatočnou právnou spoľahlivosťou atď..

Realitné kancelárie a banky, ktoré poskytujú hypotekárne úvery, nevedú žiadne všeobecné štatistiky o predaji hypotekárnych bytov. Objem tohto odvetvia na trhu s nehnuteľnosťami je možné odhadnúť na základe pripomienok niekoľkých zodpovedných špecialistov v oblasti nehnuteľností v Rusku. Ak vedúci oddelenia elitnej nehnuteľnosti skupiny A-Realty A. Ryumin nazýva počet takýchto transakcií vo svojej spoločnosti nie viac ako 3% z celkového počtu, šéf hypotekárnej služby RELIGHT-Realty I. Kazhikina oznámi 7% … Podľa regionálneho riaditeľa INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie bol počet takýchto transakcií v jeho spoločnosti v minulom roku 9% z celkového počtu, vedúci oddelenia sekundárneho bývania BEST-Nedvizhimost E. Bulychev odhadoval podiel transakcií so zabezpečeným bývaním na 20 %. Y. Lurie tvrdí, že „realitné kancelárie neustále predávajú nehnuteľnosti založené bankami“, to znamená, že jej trhový podiel možno považovať za významný. Ako vysvetľuje E. Bulychev, väčšina takýchto transakcií „sa uskutočňuje na základe slobodnej vôle majiteľov – napríklad predaj bytu s jednou miestnosťou na kúpu dvojizbového bytu po narodení dieťaťa atď.“ “

Predaj pod nátlakom je podľa jednomyseľného názoru všetkých odborníkov najmenším segmentom transakcií s hypotékami..

Väčšina majiteľov hypotekárnych nehnuteľností, ktorí nie sú schopní splácať svoje pôžičky, sa obrátia na realitné spoločnosti ešte skôr, ako ich donútia predať banky. M. Markarová, Managing Partner MAYFAIR Properties, odhaduje počet takýchto „skutočne zlyhaných“ predajov pre svoju spoločnosť na 20-25% z celkového počtu predaných hypotekárnych bytov. Predaj pod nátlakom je podľa jednomyseľného názoru všetkých odborníkov najmenším segmentom transakcií s hypotékami. A. Vladykin, vedúci oddelenia hypotekárnych úverov v spoločnosti NDV-Nedvizhimost, to vysvetľuje skutočnosťou, že k takýmto prípadom dochádza až po veľkom oneskorení platieb – najmenej 6 mesiacov. „Banky sa snažia problém vyriešiť„ pokojne “, ponúkajú odklady, znižujú mesačné platby a rozhodujú sa podať žalobu až po vyčerpaní limitu svojej trpezlivosti.“.

Kugach Jurij Petrovič, z nedávnej minulosti

Veľmi dôležitým bodom pri transakciách so založeným „zlyhaním“ nehnuteľností je vysvetlenie I. Kazhikina („RELIGHT-Nedvizhimost“): „Agresívny tlak na vlastníka hypotekárneho bytu od veriteľov, nákupcov, realitných kancelárií a ďalších osôb, aby ho prinútil predať nehnuteľnosť bez súdneho rozhodnutia. spadajú pod článok 179 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie “. Vysvetlite našim čitateľom, že tento článok občianskeho zákonníka sa zaoberá nezákonnosťou transakcie uskutočnenej pod vplyvom hrozieb a zložitých okolností za mimoriadne nepriaznivých podmienok. Podľa I. Kazhikiny takéto transakcie „majú v budúcnosti akúkoľvek šancu byť vyhlásené za neplatné na súde“. A. Saprykina, zástupca vedúceho spoločnosti Delta Estate, dodáva, že kúpa hypotekárneho bytu prostredníctvom dražby (po súdnom rozhodnutí) ukladá kupujúcemu „potrebu zabezpečiť, aby proti bývalému vlastníkovi nebolo možné sa proti rozhodnutiu súdu odvolať“. “ V opačnom prípade sa následné dlhé „súdne spory pre nových majiteľov môžu stať veľmi pravdepodobnými a výsledok nebude ľahké vopred vypočítať“..

Faktory určujúce cenu zastavených bytov

Vzťah medzi dlžníkom a bankou

Kritickosť finančného vzťahu v páre dlžník – banka. Čím bližšie je úverová situácia k učebnicovej vete „Y – y, ako sa všetko deje …“, tým nižšia je cena za „predvolený byt“. Veľká celková výška dlhu spolu s pokutami a úrokmi spolu s dlhou dobou ignorovania platieb dlžníka umožňuje banke diktovať podstatné podmienky transakcie. T. Vorobyová, zástupkyňa vedúceho Moskovskej realitnej agentúry, hovorí o rekordnom počte vo svojej praxi „údaj o 25% cenového rozdielu medzi hypotekárnym bytom a jeho trhovou cenou“. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) považuje nízku cenu za „hlavný faktor určujúci záujem potenciálnych kupcov o hypotekárny byt“. A. Bannikov, vedúci oddelenia sekundárnych nehnuteľností v Azbuka Zhilya, však pripomína, že väčšina predaja zastavených bytov sa vyskytuje po „priateľskej“ dohode medzi bankou a dlžníkom a „spokojnosť oboch strán s touto dohodou neumožňuje počítať s výrazným znížením ceny zastaveného bytu v porovnaní s priemernou trhovou cenou. indikátor „.

Realitné zručnosti

Znalosť realitnej kancelárie môže výrazne ovplyvniť cenu hypotekárneho bytu. Tento faktor je dobre ilustrovaný príkladom dvoch konkrétnych dohôd o Moskve na jeseň roku 2010, ktoré citoval Yu Lurie. V prvom prípade nákup hypotekárneho trojizbového bytu v blízkosti stanice metra Polezhaevskaya uskutočnil realitný maklér za cenu o 800 000 rubľov nižšiu ako najbližšia najlacnejšia podobná ponuka na trhu. Ďalšou epizódou je predaj dvojizbového bytu v Domodedove skúseným realitným agentom. Po primeranom záujme svojho agenta o maximálnu cenu dostal dlžník trhovú hodnotu bytu – to znamená, že sa predal ešte drahšie ako priemerná cena.!

Charakteristika bytu

Spotrebiteľské vlastnosti predaného hypotekárneho bytu môžu výrazne zvýšiť jeho hodnotu. A. Ryumin („skupina A-Realty“) svedčí o veľkom dopyte po dobre umiestnených bytoch s kvalitnými opravami: „v prípade takýchto predmetov je určitá obava kupujúcich z transakcií týkajúcich sa banky viac ako kompenzovaná ich pohodlím a pohodlím“.

Vincent Van Gogh. Izba Vincenta van Gogha v Arles. 1888

„Kvalitné spotrebiteľské vlastnosti hypotekárneho bytu umožňujú dlžníkovi primerane očakávať, že bude predávať za cenu porovnateľnú s trhovým priemerom,“ dodáva E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Neznesiteľné splátky úveru

Neznesiteľné mesačné platby do banky v kombinácii s obmedzenou dobou predaja. Faktorová charakteristika elitnejšieho segmentu hypotekárnych nehnuteľností. Konkrétnym príkladom je A. Ryumin o predaji elitného ateliéru Arbat v septembri 2010. „Napriek trhovej hodnote 6,2 milióna dolárov bola hlavným dôvodom„ zníženia “prístrešku na 5,5 milióna dolárov potreba platiť banke 100 000 dolárov mesačne.“ Túto položku môžete považovať za osobitný prípad položky 1, keď má samotná banka záujem „riadiť“ situáciu s hypotekárnym bytom do „dlhovej slepej uličky“ a nezávisle ju uplatniť za zníženú cenu..

Simulovaný predaj bytu

Imitácia predaja dlžníkom je pomerne zriedkavým faktorom, keď cenu zastaveného bytu určuje dlžník s úmyselným prekročením ceny, aby sa minimalizovala pravdepodobnosť jeho predaja. Ako vysvetľuje gén. Riaditeľ „IPOTEK.RU“ D. Ovsyannikov, tieto prípady sa niekedy zaznamenávajú ako „metóda bezohľadného dlžníka, aby sa zabránilo tlaku zo strany banky, keď sú platby oneskorené o menej ako 6 mesiacov“. Aby sa predišlo psychickému bankovému „tlaku“ vo forme telefonických hovorov, poštových listov atď. Držiteľ hypotekárneho úveru s požiadavkami na splatenie dlhu poskytuje banke dôkaz o svojej činnosti pri predaji hypotekárneho bytu, ale cena, ktorú stanoví, spôsobuje prinajlepšom zmätok medzi potenciálnymi kupujúcimi. Podľa D. Ovsyannikov je si vedomý prípadu, keď je cena o 35% vyššia ako priemer na trhu. Ďalší vývoj tejto situácie je možný buď smerom k bodu 1, alebo k obnoveniu splátok hypotéky. Podľa zástupkyne S. Ivanovej. Predseda rady CB Agropromcredit: „Takéto kroky nielen vážne poškodia úverovú históriu dlžníka, ale môžu tiež prinútiť banku začať súdne konanie s maximálnym možným stupňom možných pohľadávok voči klientovi.“

Nákup „štandardného“ hypotekárneho bytu od banky

Tie objekty nehnuteľností, ktoré sa po súdnom rozhodnutí predávajú „násilne“, sa predávajú na aukciách a náklady určuje výlučne banka. A práve za také transakcie môže byť cena skutočne výrazne nižšia ako trhová cena – ale iba to môže, čo sa v praxi vždy nestane. Ak je gén. riaditeľ spoločnosti „Finnesco“ N. Mozgalevskaya odhaduje cenu týchto bytov najmenej o 10% nižšia ako priemerná úroveň na trhu, zatiaľ čo vedúci „Rusipoteka“ A. Ippolitov nazýva oveľa skromnejšie číslo 5 – 6%. Podľa riaditeľa IPOTEK.RU D. Ovsyannikov sa obchody s hypotekárnymi bytmi s predajnou cenou „pod 25% trhovej ceny sú mimoriadne zriedkavé“. Banky, ktoré dostali právo nakladať s neplánovaným bytom, nemajú právo predávať takúto nehnuteľnosť samostatne a priťahujú k tomu realitnú spoločnosť, čo zvyšuje náklady a v dôsledku toho aj konečnú cenu hypotekárneho bytu..

Zákon stanovuje, že predovšetkým finančné prostriedky z predaja dražobných bytov idú do banky, dlžník môže počítať iba s ich zostatkom. Okrem toho, ako hovorí Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): „Ak prijaté aukčné fondy nepostačujú na pokrytie bankových výdavkov, zvyšnú časť získa späť bývalý majiteľ bytu a banková inštitúcia môže podať novú žalobu takmer okamžite po dražbe.“.

Počas obdobia klesajúcich cien nehnuteľností (sezónnych alebo krízových) sa dlžník môže ocitnúť v situácii, keď skutočná predajná hodnota hypotekárneho bytu nebude kryť pôžičku. Ako vysvetľuje T. Vorobyová („Moskovská agentúra nehnuteľností“), takéto situácie sa zvyčajne upravujú zmluvou o pôžičke pri jej podpísaní a banky zahŕňajú do štandardného textu klauzulu o zodpovednosti dlžníka so všetkým majetkom, ktorý majú. „Takáto doložka o úverovej zmluve sa stáva veľmi nepríjemným prekvapením pre majiteľov zastavených bytov – koniec koncov väčšina z nich verí, že ak nedokážu splácať úver, riskujú iba zastavenú nehnuteľnosť.“.

Systémy vyrovnania hypotekárnych bytov

Federálny zákon Ruskej federácie „o hypotéke“ dostatočne podrobne upravuje transakcie s hypotékou. Takmer všetci odborníci konsolidovaným spôsobom tvrdia, že hlavné ťažkosti tohto druhu transakcií s nehnuteľnosťami nesúvisia s pochybnou „právnou čistotou“ transakcie, ale s ťažkosťami so synchronizáciou činností všetkých zainteresovaných strán – kupujúceho, predajcu, banky, notára, registračnej komory atď..

B. M. Kustodiev. Merchant. Starý muž s peniazmi. 1918

Medzi najbežnejšie systémy vyrovnania zastavených bytov patria:

1. Predávajúci dostáva od kupujúceho zálohu vo výške rovnajúcej sa jeho dlhu voči banke – hypotéke (alebo viacerým) as povinným vykonaním predbežnej dohody (sumy sú dosť veľké!). Podľa M. Markarovej (MAYFAIR Properties) banka po prijatí sumy dlhu v plnej výške vydá dlžníkovi oznámenie o súhlase s odcudzením zastaveného bytu. Ak má tento dokument v rukách, predávajúci a kupujúci podpíšu zmluvu o pravidelnom predaji a kúpe, ktorá sa musí zaregistrovať (a čím skôr tým lepšie) zaregistrovať v Rossreestr a získať výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam (USRR) o odstránení dlhového bremena z bytu..
2. Využitie bankových buniek – v deň transakcie sa do jednej bunky vloží suma, ktorú už dlžník už banke zaplatil, a predávajúci k nej získa prístup po predložení notárskej zmluvy o predaji a kúpe a výpisu z USRR o odstránení zaťaženia zo svojho bývalého bytu. Ako vysvetľuje E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), „priemerná lehota na odstránenie zaťaženia v registračnej komore je tri pracovné dni, takže kupujúci nič neriskuje“. Suma zostatku úveru sa vloží do inej bunky a predávajúci ho prevedie do banky – hypotéky v deň registrácie transakcie. Suma, ktorá presahuje úverové dlhy hypotekárneho bytu, predáva predávajúci kupujúcemu priamo, bez bankových služieb, po dokončení „operácie s bunkami“..
3. Kupujúci hypotekárneho bytu môže podpísať dodatok k zmluve o pôžičke, podľa ktorého sa stáva ručiteľom predávajúceho. Tento stav dáva kupujúcemu zastaveného bytu zákonnú právnu možnosť splatiť dlh dlžníka, po ktorom banka vydá oznámenie o svojom súhlase s plánovaným odcudzením bytu. Ďalej v Rossreestr sa súčasne uskutočňuje registrácia prevodu vlastníctva, registrácia kúpno-predajnej zmluvy a odstránenie prekážok. Odborníci odporúčajú opísať takúto schému čo najjasnejšie a najpodrobnejšie v predbežnej zmluve..

Náklady na právne úkony spojené s transakciami s hypotékami sú vyššie ako v prípade bežných nehnuteľností a môžu sa značne líšiť v závislosti od poplatkov autorizovaných notárov. Takmer všetky existujúce hypotekárne zmluvy obsahujú doložku o sankciách za predčasné ukončenie pôžičky – tieto sankcie sa budú musieť zaplatiť. V priemere, pre spoločnosť „BEST-Real Estate“ E. Bulychev uvádza údaj o nákladoch na výber z kaucie na 200 dolárov – zahŕňa registráciu a štátnu povinnosť.

Odborníci na realitnom trhu majú tendenciu považovať riziká spojené so získaním hypotekárnych bytov za vysoko prehnané. T. Vorobyova („Moskovská realitná agentúra“) hovorí o osobitnej dôkladnosti kontrol takýchto transakcií všetkými druhmi regulačných orgánov (až po prokuratúru a komoru pre účty): pravdepodobné a opakované kontroly týchto transakcií na realitnom trhu v budúcnosti. ““ M. Markarová („MAYFAIR Properties“) dodáva, že príslušné právne dodržiavanie federálneho zákona „o hypotékach“ a príslušných článkov Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „znižuje riziko zneplatnenia transakcií v zastavaných bytoch takmer na nulu.“ “.

zhrnutie

Predaj bytov krytých hypotékou je pozoruhodným segmentom na trhu s bývaním a vzhľadom na jasné znaky oživenia hypotekárnych úverov má vyhliadky na rast. Problémy s takýmto typom transakcie sú s väčšou pravdepodobnosťou spojené s vysokou byrokratickou zložitosťou ako s potenciálne vysokým právnym rizikom. Prevažná väčšina hypotekárnych bytov sa predáva za trhové ceny. Pravdepodobnosť nákupu lacne nesplácaného nehnuteľného objektu je pomerne porovnateľná s pravdepodobnosťou kúpy „obyčajného“ bytu s rovnakou zľavou, ktorá sa nijako netýka hypotéky. Realitní odborníci na vedomie, že rozhodnutie o kúpe konkrétneho hypotekárneho bytu sa zvyčajne robí s ohľadom na celú sadu parametrov – to je, cena a umiestnenie, kvalita opráv a dostupnosť infraštruktúry záleží. Tento prístup ďalej privádza sektor hypoték k všeobecným návrhom na predaj bytov..