Spoločné a spoločné vlastníctvo nehnuteľností – problémy a riešenia

Obsah článku

• Spoločné vlastníctvo nehnuteľností
• Čiastočné vlastníctvo nehnuteľností
• Platba účtov, daní a pôžičiek za spoločné a spoločné vlastníctvo bytu alebo domu
• Vyradenie spoločných a spoločných nehnuteľností: nákup, predaj, výmena, registrácia

Vlastné bývanie je pre mnohých Rusov snom a cieľom života, ale aj tí, ktorí už vlastnia nehnuteľnosť, len zriedka môžu s úplnou istotou povedať: „Tento byt je len môj.“.

Rezidenčné nehnuteľnosti sú často spoločným vlastníctvom alebo rozdelené na určité akcie, to znamená, že patria viacerým majiteľom naraz, ktorí musia spoločne vyriešiť všetky problémy, ktoré sa vyskytnú, napríklad dohodnúť sa na tom, či vykonať opravu teraz, alebo ak je to v poriadku, zaplatiť účty za energie atď. A pri predaji alebo kúpe takýchto bytov alebo domov vznikajú naraz viaceré problémy a nuansy, ktoré si vyžadujú starostlivú pozornosť a znalosť súčasnej legislatívy..

Aký je rozdiel medzi spoluvlastníctvom a spoločným vlastníctvom obytnej nehnuteľnosti? Ako je možné takéto spoločné vlastníctvo predať alebo vymeniť? Čo spoluvlastníci musia vedieť, aby sa nedostali do zložitej situácie a aby neboli podrobení zdĺhavému súdnemu procesu?

Spoločné vlastníctvo nehnuteľností

Špecifiká spoločného a spoločného vlastníctva nehnuteľností sú upravené časťami článku 244 Občianskeho zákonníka Ruska. Podľa jeho ustanovení je spoločné vlastníctvo obytných nehnuteľností možné pre rôzne typy bývania, najmä:

• súkromný dom alebo jeho časť;
• byt alebo časť bytu;
• samostatná miestnosť.

Spolumajiteľstvo s nehnuteľnosťami môže byť výsledkom:

• získanie bytu alebo domu ako dedičstva, ak podľa zákona alebo podľa podmienok vôle môže niekoľko dedičov uplatniť nárok na majetok naraz;
• spoločný nákup alebo výmena obytného priestoru;
• privatizácia nehnuteľností;
• pridelenie časti bytu alebo domu občanovi na základe súdneho rozhodnutia.

Napríklad, ak bol štátny byt sprivatizovaný jedným z manželov, potom sa bývanie stáva spoločným majetkom na základe ustanovení ruského zákona o rodine, ktoré uznávajú majetok získaný počas manželstva ako spoločné vlastníctvo manželov..

Vasily Maximov. Rodinná sekcia. 1876

Hlavný rozdiel medzi spoločným vlastníctvom a spoločným vlastníctvom je, že v tomto prípade nie je uvedené, ktorá časť obytného priestoru vlastní. Ak teda hovoríme o manželoch, potom sa bývanie považuje za patriace im, to znamená, že v prípade rozvodu je majetok jednoducho rozdelený na polovicu. Ak existujú troch alebo viacerých dedičov, potom sa automaticky predpokladá, že vlastnia rovnaké časti – jednu tretinu, štvrtinu atď..

Čiastočné vlastníctvo nehnuteľností

V prípade čiastočného vlastníctva obytnej nehnuteľnosti sa presne určia časti vlastníkov. Počas privatizácie, na žiadosť účastníkov, je možné ich podiely okamžite uviesť, spravidla rovnaké, podľa počtu občanov zaregistrovaných v danej obytnej oblasti a ktorí nepodpísali odmietnutie privatizácie občanov..

Takéto rozdelenie musí byť zaznamenané v osvedčení o registrácii vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ak je v tomto dokumente uvedené, že spolumajitelia vlastnia polovicu, jednu tretinu a tak na časť bytu, takéto vlastníctvo sa stáva spoločným. Ak nie je špecifikovaná veľkosť časti každého vlastníka, potom je takéto vlastníctvo spoločné.

Dôležitá nuansa – spoločné vlastníctvo sa môže zdieľať, ak spoluvlastníci chcú objasniť, ktoré akcie vlastní každý z nich, a vypracovať potrebné dokumenty..

Navyše, najčastejšie je podiel bytu alebo domu nejakou veľmi abstraktnou hodnotou, je to iba určité percento alebo zlomok z celkovej plochy bývania a nie konkrétne štvorcové metre obytnej plochy. Takže v prípade sporu medzi spolumajiteľmi nemožno hovoriť o tejto alebo tej miestnosti, napríklad – „Vlastním obývaciu izbu a vlastníte spálňu.“ Ak chcete získať vlastníctvo konkrétnych štvorcových metrov, musíte sa obrátiť na súd alebo sa dohodnúť so zvyškom vlastníkov na postupe používania bytu alebo domu.

Je potrebné pripomenúť, že kuchyňa, chodba, kúpeľňa a kúpeľňa sa v každom prípade považujú za spoločné vlastníctvo, spoluvlastníci môžu tieto priestory využívať na rovnakom základe a tieto miestnosti nemožno rozdeliť. V osobitnom pomere môže súd v samostatných obývacích izbách prideliť iba štvorcový meter. Ak je na účely rozdelenia bývania na samostatné časti potrebná sanácia a zároveň sa situácia ostatných majiteľov môže zhoršiť, napríklad v dôsledku novej steny sa ich časť bývania zmenší, súd môže dokonca zakázať pridelenie určitej miestnosti ako podielu..

Platba účtov, daní a pôžičiek za spoločné a spoločné vlastníctvo bytu alebo domu

V prípade spoluvlastníctva nehnuteľností, keď podiely majiteľov neboli stanovené, bytové a komunálne podniky zapíšu jednu platbu za byt alebo dom. Je na nich, ako spoluvlastníci zaplatia účty za elektrinu, vodu a plyn.

Ak je bývanie v spoločnom vlastníctve, v platobnom príkaze môžu byť uvedení všetci spoluvlastníci, môže sa vydať aj niekoľko platobných dokladov – pre každého majiteľa podielu v byte. Ak sa vydá iba jedna platba, môžu spoluvlastníci rozdeliť celkovú sumu splatnú podnikom poskytujúcim služby v oblasti bývania a komunálnych služieb za poskytnuté služby podľa svojich podielov, tj rozdeliť ich na tri, štyri alebo viac častí..

Zároveň, ak jeden z majiteľov odmietne platiť za služby, zvyšok bude musieť za to platiť, pretože zodpovednosť leží na pleciach všetkých spoluvlastníkov, a ak sa vodárenská spoločnosť rozhodne vypnúť vodu pre nezaplatenie alebo vypnúť kanalizáciu, všetci obyvatelia bytu budú bez výnimky trpieť – služby siete sú spoločné, ako kúpeľňa s kúpeľňou.

Anna Shchegoleva. Susedia. 2010

Hypotekárny úver na byt v prípade spoluvlastníctva platia tiež všetci vlastníci spoločne. Súhlasí s tým, že každý z nich bude platiť iba svoju časť, bude musieť byť medzi sebou, banka sa o tieto podrobnosti často nezaujíma, a ak napríklad manželia, ktorí majú spoločné vlastníctvo za rovnakých podmienok, zastavia platby za pôžičku, finančná inštitúcia má právo predať celý byt.

V prípade čiastočného vlastníctva však každý vlastník platí pôžičku iba za svoju časť domu. V takom prípade, ak sa ukáže, že dlžník je zlomyseľným neplatičom, banka získa právo uložiť sankciu iba za svoj podiel, bez toho, aby to malo vplyv na majetok ostatných vlastníkov, ktorí pravidelne platili. Banková inštitúcia môže predať podiel v byte vo vlastníctve neplatiča za podmienok bezplatného predaja, musí však najprv ponúknuť kúpu tejto časti domu iným majiteľom v súlade so súčasným predkupným právom na kúpu, o čom sa budeme baviť nižšie..

Vyradenie spoločných a spoločných nehnuteľností: nákup, predaj, výmena, registrácia

Ihneď objasníme, že spoluvlastníci nemôžu voľne nakladať so svojou účasťou v spoločnom vlastníctve nehnuteľnosti. Napríklad, ak dvaja dedičia dostali jeden byt a podiely každého z nich nie sú presne určené, to znamená, že dedičstvo sa stalo spoločným majetkom, sú jednoducho nútení rokovať medzi sebou. Nie je možné predať vašu časť nehnuteľnosti bez súhlasu druhého dediča, je na súdnom rozhodnutí, aby ste určili svoj podiel a tým premenili spoločné vlastníctvo na spoločné vlastníctvo alebo aby sa dohodli s druhým dedičom na podmienkach predaja alebo výmeny..

Tiež v byte, ktorý je spoločným majetkom, nemôžete niekoho zaregistrovať bez súhlasu druhého majiteľa, nebude fungovať ani predávať alebo vymieňať takéto bývanie bez písomného súhlasu ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že môžeme povedať, že spoločný byt je skutočne bežný a všetci majitelia budú musieť rozhodnúť o svojom osude iba spoločne. Alebo alokujte konkrétne podiely z celkového obytného priestoru, ktorý je možné samostatne zlikvidovať.

S vašim podielom v byte alebo dome môžete nakladať takmer voľne – vymeniť ho za iné bývanie, zaregistrovať niekoho z vašej strany, prenajať ho, použiť ako kolaterál, predať ho, nechať ho ako dedičstvo alebo darovať. Je potrebné objasniť, že spolumajitelia podielov na nehnuteľnostiach môžu vzájomnou dohodou zmeniť veľkosť svojich podielov.

Takmer jediným obmedzením voľného nakladania s akciami je preventívne právo na kúpu. Jeho podstata spočíva v skutočnosti, že majiteľ jednej z akcií musí pred uvedením svojej časti domu na predaj zadarmo informovať vlastníkov ostatných akcií o svojich plánoch. A keď sa rozhodnú, či si kúpia druhú časť domu za stanovenú cenu alebo sa vzdajú práva na prvostupňovú kúpu, môže majiteľ ponúknuť svoj podiel tretím stranám..

Algoritmus akcií pri predaji podielu v dome alebo byte teda vyzerá takto:

1. Majiteľ akcie, ktorý sa rozhodol predať svoju časť majetku, písomne ​​upovedomí ostatných spoluvlastníkov. Takéto oznámenie musí byť zaslané formou listu, aj keď majitelia iných akcií žijú v ďalšej miestnosti. List obsahuje nielen informácie o predaji akcie, ale tiež uvádza jej hodnotu, aby sa spoluvlastníci mohli rozhodnúť, či im táto možnosť vyhovuje alebo nie. Je lepšie a bezpečnejšie poslať taký list ako doporučený list s oznámením o prijatí, v takom prípade spolumajitelia, ktorí bránia predaju jednej z akcií, nebudú môcť vyhlásiť, že nedostali listy a nevedeli o predaji časti bývania..
2. Majiteľ čaká presne jeden mesiac od okamihu, keď majitelia ostatných akcií dostanú písomné oznámenie. Potom získa právo slobodne nakladať so svojou časťou majetku, aj keď nenasledovali žiadne kroky zo strany iných vlastníkov – súhlas s kúpou alebo písomné vzdanie sa preventívneho práva. Usudzuje sa, že bez písomného oznámenia vlastníkovi akcie ponúknutej na predaj o svojom súhlase s nákupom za určenú cenu sa automaticky vzdali svojho práva na prvý nákup. Dôležitá nuansa – majiteľ je povinný predať svoj podiel tretím stranám za cenu, ktorá bola uvedená v písomnom oznámení zaslanom ostatným vlastníkom. V opačnom prípade sa vlastníci iných akcií môžu proti transakcii odvolať v presvedčení, že boli podvedení a neposkytli úplné a presné informácie..
3. Pokiaľ sa nenašli žiadni kupci za podiel v byte za ponúknutú cenu a majiteľ sa rozhodol znížiť cenu, je opäť povinný majiteľom oznámiť ďalšie akcie. Možno sa tentoraz rozhodnú uplatniť svoje preventívne právo. To znamená, že list je zaslaný znova a čaká sa mesiac, ktorý je spoluvlastníkom daný na rozhodnutie..

Ďalšie obmedzenie platí v prípade prenájmu podielu v byte. V takom prípade musí vlastník, ktorý si chce prenajať svoju izbu nájomcom, získať písomný súhlas ostatných vlastníkov. Môžu sa písať vo voľnej forme, hlavnou vecou je zachovanie významu takého súhlasu – „nevadí mi prenájom bytov“. Podobné označenie spolu s podpismi všetkých spoluvlastníkov je možné uviesť aj na nájomnej zmluve vo forme známky na základe tejto dohody s ostatnými majiteľmi akcií v byte alebo dome..

Predtým, ako sa tak slobodne zbaví svojho podielu, musí však vlastník požiadať súd, aby ho špecifikoval. Bez takéhoto „pridelenia nepeňažného podielu“, to znamená dokumentárneho pokynu, je predaj virtuálnej „jednej tretiny“ v dvojizbovom byte veľmi problematický. Za takéto ponuky môžu samozrejme existovať kupujúci, ale cena podielu neprideleného v naturáliách bude niekoľkonásobne nižšia ako trhová hodnota štvorcových metrov, pretože kupujúci si zvyčajne dobre uvedomuje, aký druh „bitiek“ bude čeliť iným spoluvlastníkom..

Je možné prideliť konkrétny podiel v byte bez súdneho konania, ak spoluvlastníci dobrovoľne uzavrú dohody o skutočnom pridelení akcie. Mimochodom, súd zvyčajne rozhoduje o spoločnom užívaní bytu, najmä spoločných priestorov – chodby, kúpeľne atď. A určuje postup takéhoto použitia. Ak sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť pokojne, súd môže dokonca určiť čas použitia kúpeľne a kuchyne pre každého majiteľa samostatnej akcie..

Vasily Maximov. Všetko v minulosti. 1889

V prípade pridelenia nepeňažného podielu v súkromnom dome alebo chate sa problém dá ľahšie vyriešiť – zriadi sa samostatný východ a jeden dom sa zmení na dublet alebo mestský dom, tj dva domy s vlastnými východmi a susednými územiami, ktoré majú spoločnú bočnú stenu. V tomto prípade existujú aj určité obmedzenia – pri rozdelení domu by nemala byť spôsobená nenapraviteľná škoda a všetky priestory musia zostať obytnými, to znamená, že majiteľ akcie nebude môcť otvoriť obchod v jeho časti chaty, pokiaľ nebude koordinovať svoje akcie s ostatnými majiteľmi..

Ako vidíte, čiastkové vlastníctvo poskytuje omnoho širšie práva ako spoločné vlastníctvo. Zdieľaný byt môžete kedykoľvek preniesť do kategórie čiastočného vlastníctva, ale ani potom sa virtuálny zdieľaný priestor nemusí vždy zmeniť na skutočné štvorcové metre, ktoré patria len samotnému vlastníkovi. Ak si chcete kúpiť podiel v byte alebo dome, môžete si len jasne uvedomiť, aké bude problematické zdieľať vašu kuchyňu a kúpeľňu s úplne cudzími ľuďmi. Niektorí kupujúci samozrejme prichádzajú na takúto akvizíciu, aby vykúpili všetky akcie v danom byte alebo dome, ale vo všetkých prípadoch nie je možné dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi, pretože je spravidla nereálne kúpiť plnohodnotné bývanie za prostriedky získané z predaja akcie, samozrejme, ak to tak nie je podiel bytu v centre Moskvy.