Správa bytových domov – čo je najlepší spôsob výberu

Obsah článku

• Priame riadenie obyvateľov domu
• Založenie partnerstva alebo družstva vlastníkov domu
• Správcovská spoločnosť na základe dohody s nájomníkmi domu

Ruská legislatíva umožňuje tri hlavné možnosti správy bytových domov. Zvážte vlastnosti, výhody a nevýhody každej z nich, ako aj situácie, v ktorých bude každý z týchto typov kontroly najvýhodnejší..

Časy, keď pracovníci bytového domu riešili všetky problémy bytového domu, postupne miznú v minulosti. Nový zákon o bývaní Ruskej federácie v roku 2005 rozhodol, že do jedného roka od prijatia tohto dokumentu sa obyvatelia musia rozhodnúť, kto bude dom spravovať:

• súkromný podnik, ktorý bude svoju činnosť vykonávať na základe dohody s nájomcami;
• združenie majiteľov domov (HOA), v ktorom je dom spravovaný priamo zástupcami nájomcov;
• samotných obyvateľov vo forme priameho riadenia.

Ale v mnohých domoch, namiesto združenia majiteľov domov, sú ZhSK (bytové družstvo), ZhNK (bytové družstvo) alebo iné typy združení obyvateľov.

Takéto družstvá nie sú samostatnou formou riadenia, veľká väčšina z nich bola vytvorená už v sovietskych časoch a napriek veku založenia sa ich činnosť v praxi nelíši od HOA a nie je v rozpore s bytovým kódexom..

Zvážte hlavné výhody, nevýhody a vlastnosti týchto troch foriem riadenia.

Priame riadenie obyvateľov domu

Podľa zákona o bývaní si môžu túto formu riadenia zvoliť iba obyvatelia domov, v ktorých počet bytov nepresahuje šestnásť. V takom prípade sa o všetkých otázkach týkajúcich sa správy domu rozhoduje na valnom zhromaždení majiteľov domov. Nájomníci sa na tom dohodnú na rozdelení riadiacich povinností a vyberú si ľudí, ktorí budú zastupovať celý dom pri uzatváraní zmlúv s tretími stranami. Zároveň musia títo predstavitelia nájomcov pracovať zadarmo, inak budú musieť zmeniť spôsob spravovania domu. Každý nájomca uzatvára zmluvy na dodávku plynu, dodávku elektriny a vody vo vlastnom mene..

výhody:

1. Priamy manažment šetrí nájomníkov pred zbytočnými výdavkami. Nakoniec, ak bol dom spravovaný treťou stranou alebo spoločnosťou HOA, museli by ste za svoje služby platiť mesačne.
2. Uzatváranie zmlúv s verejnými službami vo vlastnom mene umožňuje každému z nájomcov pochopiť, za čo a koľko by mal platiť.

nevýhody:

1. Čím viac nájomníkov v dome, tým ťažšie je dospieť k dohode v akejkoľvek záležitosti. Je veľmi pravdepodobné, že diskusia o výbere organizácie, ktorá sa bude podieľať na opravách kapitálu alebo odhade krajinnej úpravy miestnej oblasti, bude trvať dlhšie ako jeden mesiac..
2. Podľa ruskej legislatívy s priamym riadením domu nemajú obyvatelia nárok na finančné prostriedky na opravy kapitálu zo špeciálneho fondu na reformu bývania a komunálnych služieb..

Priama správa by bola ideálna pre domácnosti s malým počtom obyvateľov.

Založenie partnerstva alebo družstva vlastníkov domu

V takom prípade nájomníci vytvoria združenie vlastníkov a volia zodpovedné osoby (predseda a členovia predstavenstva), ktorí sa za platené podmienky zaoberajú údržbou a prevádzkou domu v mene všetkých vlastníkov bytov. To znamená, že pri uzatváraní zmlúv s verejnými sieťami alebo dodávateľmi vykonávajúcimi jednorazovú prácu je to HOA alebo bytové družstvo a nie žiadny jednotlivý nájomca..

Takéto združenia sú právnickými osobami a majú všetky charakteristické črty (charta, povinná registrácia na daňovom úrade, prítomnosť bankového účtu atď.).

výhody:

1. Keďže členovia predstavenstva a predseda HOA alebo HCC sú obyvateľmi domu, nie sú ľahostajní k svojmu osudu a pravdepodobnosť, že zanedbajú svoje povinnosti, je mimoriadne malá.
2. Ak nájomníci dospejú k záveru, že zodpovedné osoby nevykonávajú svoju prácu, môžu byť vždy znovu zvolení.
3. Výdavky spoločných fondov predsedu a členov rady môže monitorovať výbor pre audit.

nevýhody:

1. Ak sa ukáže, že zodpovedné osoby sú nepoctivé, môžu stratiť podstatnú časť finančných prostriedkov na zjednotenie nájomníkov. V tomto prípade je významnou nevýhodou dlhá znovuzvolebná procedúra (dohoda o dátume a čase stretnutia, informovanie všetkých vlastníkov bytov v dome atď.)..

Má zmysel vytvoriť HOA vo veľkých domoch s významným počtom nájomcov za predpokladu, že medzi vlastníkmi bytov sú ľudia, ktorí sa chcú stať členmi rady HOA a majú potrebné skúsenosti..

Správcovská spoločnosť na základe dohody s nájomníkmi domu

Táto možnosť umožňuje správu spoločného majetku bytového domu špecializovanou organizáciou, ktorá pôsobí na základe dohody o platbe. V takom prípade zmluvy o poskytovaní služieb v týchto domoch uzatvára riadiaca organizácia, ktorá koná v mene vlastníkov domov. A jednorázové práce na oprave budovy, terénnych úprav priľahlého územia alebo jeho zlepšení môžu vykonávať zamestnanci správcovskej spoločnosti aj odborníci tretích strán, ktorých najíma správcovská spoločnosť..

výhody:

1. Majitelia bytov sú takmer úplne zbavení starostí spojených so správou domu.
2. Špecialisti správcovských spoločností budú určite vykonávať svoje povinnosti profesionálnejšie ako nájomníci zapojení do predstavenstva spoločnosti HOA.
3. Správcovské spoločnosti najprv odstránia existujúce nedostatky na svoje vlastné náklady (prelakovanie stien, opravu rozvodov atď.) A až potom od obyvateľov požadujú potrebné sumy na pokrytie vzniknutých nákladov..

nevýhody:

1. Zamestnanci správcovských spoločností nie sú obyvateľmi domu, a preto nemajú osobný záujem na jeho udržiavaní v dobrom stave.
2. Prilákanie správcovských spoločností je pre obyvateľov najnákladnejším spôsobom správy bytového domu.

Stojí za to uzavrieť dohody so správcovskými spoločnosťami v prípadoch, keď medzi nájomníkmi veľkého bytového domu neboli ľudia, ktorí by súhlasili so správou práce HOA..

Neexistuje teda žiadny ideálny spôsob riadenia bytového domu. Pri výbere spôsobu riadenia je potrebné zohľadniť počet obyvateľov, prítomnosť ľudí, ktorí sú ochotní prevziať zodpovednosť za údržbu budovy, ako aj stupeň zložitosti úloh, ktorým bude musieť manažér čeliť..