Výhody a nevýhody rôznych typov multifunkčných bytových komplexov

Alexander Labas. Mesto budúcnosti. 1935

Multifunkčný bytový komplex je súbor budov, v ktorých okrem bežných bytových bytov sú k dispozícii aj priestory určené na komerčné aktivity, tj nebytové priestory. Podľa medzinárodnej klasifikácie si však obyčajný bytový dom s obchodnými priestormi nachádzajúcimi sa na prízemí nemôže nárokovať hrdý názov multifunkčného komplexu..

MFC je globálnejší fenomén av západných krajinách je bežné nazývať komplexy zmiešaného použitia iba tie nehnuteľnosti, ktoré zahŕňajú maloobchodné, zábavné, kancelárske, hotelové, administratívne a obytné priestory. To znamená, že podľa odborníkov na trh môžu o titul multifunkčného bytového komplexu požiadať iba tie objekty, v ktorých existujú všetky vyššie uvedené druhy nehnuteľností. MFC by v skutočnosti malo byť malým „mestom v rámci mesta“, ktorého obyvatelia môžu pracovať a baviť sa bez opustenia komplexné územie.

V našej krajine je zatiaľ možné označiť iba jednobytové komplexy za skutočne multifunkčné, ktoré ponúkajú svojim obyvateľom nielen bytové byty, ale aj rozvinutú infraštruktúru. Takéto komplexy sa zvyčajne špecializujú na dve oblasti, takže nákupné a rezidenčné komplexy, hotelové a obchodné, nákupné a zábavné, kancelárske a obchodné súbory získali veľký rozvoj. Kombinácie rezidenčných a hotelových alebo kancelárskych smerov sú oveľa menej bežné.

Konštrukcia takýchto rozsiahlych zariadení kombinujúcich niekoľko funkcií si vyžaduje, aby vývojár a projektant venovali osobitnú pozornosť implementácii všetkých bezpečnostných predpisov, zvukovej a zvukovej izolácie. Existujú aj osobitné požiadavky na usporiadanie samotných budov: jasné rozdelenie vchodov na samostatné toky obyvateľov a návštevníkov zariadení komplexu, prítomnosť podzemných a podzemných parkovísk, ako aj rozdelenie vhodných vykladacích priestorov pre maloobchodné predajne..

Podľa spôsobu výstavby možno multifunkčné bytové komplexy rozdeliť na dva hlavné typy:

• postavený v centre mesta, tzv. vertikálny multifunkčný komplex;
• ležiace mimo mestských hraníc, horizontálne komplexy.

Multifunkčné komplexy budované v centrálnych okresoch megalopolisu, kde sú pozemky nezvyčajne drahé, majú tendenciu umiestňovať maximálnu využiteľnú plochu do pomerne malej oblasti, tj maximalizujú výšku.

Christopher St. Leger. Predvolené. 2005

Výhody takýchto multifunkčných bytových komplexov zahŕňajú:

• prínos pre vývojárov. Obytné priestory, ktoré sa nachádzajú na prízemí bytového domu, zvyčajne nie sú veľmi žiadané a predávajú sa oveľa pomalšie ako iné byty. Okrem toho, ak je prvé poschodie pridelené technickým priestorom, zníži sa tým úžitková plocha budovy, ktorá by sa mohla predávať ako nebytový priestor alebo byty;
• zníženie poplatkov za energie pre obyvateľov. V IFC pripadá väčšina platieb za spotrebovanú elektrinu, vodu a kúrenie na plecia komerčných spoločností a organizácií, ktoré si prenajímajú alebo kupujú nebytové oblasti, čo umožňuje znížiť náklady na služby pre bežných občanov obývajúcich komplex;
• príležitosť pracovať, odpočívať a žiť v rovnakej oblasti. Hlavnou, hmatateľnou výhodou bývania v multifunkčnom komplexe je absencia potreby každodenných pracovných ciest, supermarketu alebo zábavného centra. Vyvinutá infraštruktúra multifunkčného komplexu chráni obyvateľov pred dopravnými zápchami a šetrí veľa času. Túto výhodu však môžu využiť iba tí obyvatelia komplexu, ktorí skutočne našli prácu v blízkosti, alebo dokonca v tom istom dome, v ktorom žijú.
• blízko centra metropoly, pohodlná dopravná križovatka.

Medzi nevýhody MFC umiestnených v strede patria:

• nedostatok miestnej oblasti. Malý pozemok neumožňuje detské ihrisko, park alebo športové ihrisko, takže obyvatelia multifunkčného komplexu sa nachádzajú uprostred typickej mestskej krajiny;
• vysoké náklady na bývanie a obchodné priestory. Výrazné náklady developera spojené s obstaraním alebo prenájmom drahých pozemkov, drahej výstavby výškovej budovy a prestíže centrálnych okresov výrazne zvyšujú ceny bytov, bytov a obchodných priestorov;
• nedostatok zariadení, ako sú školy, škôlky a kliniky. To znamená, že obyvatelia vertikálneho multifunkčného komplexu sa budú stále musieť dostať z územia, aby navštívili tieto zariadenia, ktoré sú v každodennom živote také potrebné;
• nie každý človek rád žije v 30. alebo dokonca 50. poschodí, takéto výrazné „oddelenie od zeme“ môže spôsobiť nepohodlie;
• kombinácia komerčného majetku určeného pre sektor zábavy a obytných priestorov môže, ak je nesprávne naplánované, vytvoriť ďalší zdroj hluku a podráždenia.

Najvýraznejším príkladom vertikálneho multifunkčného komplexu v Moskve je mesto hlavných miest, ktoré pozostáva z dvoch veží 76 a 65 poschodí. Vďaka mimoriadne prestížnej lokalite, rôznym funkciám a elitným bytom sa tento MFC stal najnáročnejším a „propagovaným“ projektom výstavby v hlavnom meste. Náklady na bývanie 1 štvorcový meter môžu dosiahnuť 25 tisíc dolárov, zatiaľ čo v súčasnosti sa už predalo približne 70% obytného priestoru, čo naznačuje pomerne vysoký dopyt po tejto nehnuteľnosti..

Horizontálne multifunkčné komplexy sa nachádzajú hlavne na periférii, na okraji megalopolízií, majú dostatočne veľké územie, takže developer nemusí zvyšovať počet poschodí budov. Prototypom takýchto MFC sú obyčajné mestské mikrodistribúcie, ktoré sa objavili vo všetkých veľkých mestách našej krajiny v polovici minulého storočia..

Bill Tolley. Prešiel rybolov. 2004

Je to taký multifunkčný komplex, ktorý skutočne zodpovedá zásade „mesta v meste“. Výhody horizontálnych MFC sú:

• veľké dobre susediace územie, budovy komplexu sa najčastejšie nachádzajú v pomerne veľkej vzdialenosti od seba;
• prítomnosť ich vlastných administratívnych, verejných budov;
• vysoká úroveň terénnych úprav;
• odľahlosť od hlučných diaľnic;
• dostupnosť všetkej infraštruktúry potrebnej pre rodiny s deťmi – materské školy, detské ihriská;
• relatívne nízke náklady na byty a komerčné nehnuteľnosti.

Taký multifunkčný komplex nemá veľa nevýhod:

• vzdialenosť od centra. Aj keď je IFC dostatočne vybavený, jeho obyvatelia často nemusia navštevovať centrálne regióny, avšak úrady veľkých spoločností, štát, vládne agentúry sa stále väčšinou nachádzajú v centre metropoly, takže občania, ktorí tam pracujú, budú stále musieť robiť pomerne dlhé denné výlety;
• výstavba takého multifunkčného komplexu si vyžaduje starostlivé plánovanie a zvyčajne zabezpečuje diferenciáciu budov určených pre nákupné a zábavné centrá a bytové domy, akékoľvek plánované nedostatky môžu byť pre obyvateľov nepríjemné..

Jedným z príkladov horizontálneho multifunkčného komplexu je „Baltská perla“ – obrovské územie (rozloha pozemku 205 hektárov), ktoré sa nachádza v Krasnojelskom okrese v Petrohrade a je určené pre 35 tisíc ľudí. Toto „mesto v meste“ bude mať 1 milión metrov štvorcových obytnej nehnuteľnosti a viac ako 600 tisíc metrov štvorcových komerčných priestorov..

Bohužiaľ, v súčasnosti väčšina komplexov, ktoré sa vyskytujú na okraji miest, si nemôžu nárokovať titul multifunkčného a predpokladať prítomnosť iba bytových bytov a niekoľkých maloobchodných predajní, takže nie je potrebné hovoriť o prítomnosti mnohých funkcií takýchto bytových súborov..

Malo by sa poznamenať, že hoci rozmanitosť priestorov, ktoré majú úplne odlišné účely, umožňuje označovať horizontálne aj vertikálne obytné komplexy za multifunkčné, majú veľmi veľké rozdiely a úplne odlišné cieľové publikum..

Ak v centrálnych okresoch megalopolízy sú to predovšetkým vrcholoví manažéri, veľkí lídri a úradníci, ktorí sa chcú postarať o miesto bydliska čo najbližšie k práci (a vďaka vysokým cenám nehnuteľností si môžu byt vo vertikálnych MFC kúpiť len veľmi bohatí občania), potom sú horizontálne multifunkčné komplexy demokratickejšie a určené pre rodiny s deťmi.