Stavebné sporiteľne – alternatíva k hypotékam?

Obsah článku

• História prvých stavebných sporiteľní
• Svetové skúsenosti s uplatňovaním systémov sporenia na bývanie
• Vyhliadky na vytvorenie stavebných sporiteľní v Rusku
• Funkcie návrhu zákona „o stavebných sporiteľní“ predložené ruskej dumy
• Ako ovplyvní vznik SSK domáci trh s nehnuteľnosťami

Približne tretina ruskej populácie má v priemere najviac 9 metrov štvorcových. m obytného priestoru na osobu. Viac ako 5 miliónov ľudí nemá prostriedky na kúpu nového bývania a radia sa do bytu, ktorí chcú získať nové bývanie na verejné náklady. Štát však nie je schopný zabezpečiť bývanie všetkým, ktorí to potrebujú, a preto sa riešenie otázky bývania pre väčšinu občanov pohybuje mimoriadne pomaly..

Hypotéky bohužiaľ nie sú dostupné pre všetkých občanov z jedného alebo druhého dôvodu. Úrady preto musia hľadať rôzne alternatívy, ktoré ľuďom umožnia kúpiť si nový byt. Jednou z navrhovaných možností je návrh zákona o stavebných sporiteľniach, ktorý vychádza zo skúseností spoločnosti SSC v mnohých európskych krajinách..

História prvých stavebných sporiteľní

Moderné technológie pre investície do obytných nehnuteľností na celom svete sú založené na troch hlavných zásadách:

• vládna podpora;
• požičiavanie hypotekárnych úverov;
• zmluvné úspory.

V rôznych krajinách sa spôsoby vykonávania určitých oblastí môžu samozrejme výrazne líšiť, ale zásady sú rovnaké. Pokiaľ ide o stavebné sporiteľne, všetky tieto organizácie patria do tretej skupiny, ktorá je založená na zásade zmluvného sporenia..

Prvé systémy zmluvného sporenia sa objavili v Prusku v roku 1783. Neskôr, začiatkom 19. storočia, sa podobné systémy stavebného sporenia začali objavovať aj v iných krajinách a regiónoch (v Rakúsku od roku 1811, v Sasku od roku 1843)..

Prvé združenia, ktoré slúžili ako prototyp sporiteľní, sa začali objavovať v malých banských dedinách v Nemecku a fungovali podľa jednoduchého princípu: ak by napríklad na výstavbu domu bolo potrebných 100 000 menových jednotiek a každý z tých, ktorí chceli postaviť dom ročne, by mohol odložiť iba 10 tisíc, je zrejmé, že mohol postaviť dom až po 10 rokoch. Keď sa súčasne zhromaždilo 10 takýchto žiadateľov, jeden z nich mohol získať nový dom za rok, druhý za 2 roky, tretí za 3 roky atď. V dôsledku toho všetci účastníci vyhrajú, s výnimkou posledného.

Farár von Bodelschwing

Prvá stavebná sporiteľňa pána von Bodelschwing bola otvorená v roku 1885. Toto smerovanie sa začalo aktívne rozvíjať po druhej svetovej vojne v roku 1948. Podnetom pre ich rozvoj bol nedostatok finančných zdrojov v povojnovom Nemecku, keď začali s pomocou sporiteľní riešiť problémy s bývaním obyvateľstva..

Na území Nemecka stále funguje jeden z najznámejších a najväčších systémov stavebných sporiteľní..

?V iných európskych krajinách bola výhoda systému stavebného sporenia vyhodnotená oveľa neskôr – na začiatku trhových reforiem. Zákony o stavebných sporiteľniach sa v súčasnosti prijímajú v Českej republike, Veľkej Británii, na Slovensku, v Maďarsku, vo Francúzsku, v Chorvátsku atď. Okrem týchto štátov pôsobia v týchto krajinách aj nemecké stavebné sporiteľne. Je potrebné tiež poznamenať, že moderné stavebné sporiteľne sa výrazne líšia od prvých pokusov o organizovanie kolektívneho sporenia pre bytovú výstavbu. A práve stavebné sporiteľne sú teraz hlavným nástrojom na investovanie do nehnuteľností na bývanie v Nemecku. Výstavba 3 zo 4 domov v tejto krajine je teda financovaná účasťou kolektívnych zmluvných úspor.

V modernej podobe využívajú SSC vklady občanov, poplatky dlžníkov za použitie úveru a zavedenú štátnu prémiu, ktorá sa vypláca v súlade s uzatvorenou zmluvou o stavebnom sporení, ako zdroj zdrojov na financovanie úverov na bývanie, pokiaľ vkladateľ počas roka prispel na svoj účet uvedený v čiastka zmluvy.

Zároveň môže úver na bývanie v stavebnej sporiteľni získať iba jeho vkladateľ a až po uplynutí doby stanovenej v zmluve (približne 5 – 6 rokov), ak mesačne prispieval na účet v SSC vo výške stanovenej v zmluve. V tejto súvislosti treba poznamenať, že úrokové sadzby (z vkladov aj z úverov) sú pevne stanovené na celú dobu trvania zmluvy.

Po prijatí pôžičky od SSC sa jej splácanie uskutoční v lehote stanovenej v zmluve. Maximálna doba splatnosti úveru je v tomto prípade zvyčajne 12 rokov. Zároveň sú úrokové sadzby nižšie ako v prípade hypotekárnych úverov.

Svetové skúsenosti s uplatňovaním systémov sporenia na bývanie

Od vzniku prvých stavebných sporiteľní v Nemecku samozrejme uplynulo veľa času. Podobné systémy stavebného sporenia dnes existujú v mnohých krajinách. Podľa štatistík takmer polovica Európanov využíva stavebné sporiteľne na šetrenie peňazí na nákup bývania. Ako sme už skúmali na príklade Nemecka, všetci vkladatelia uzavierajú so sporiteľňou dohodu, v ktorej sú stanovené všetky podmienky: výška príspevku, úroky z vkladov a pôžičiek, doba platnosti dohody atď. Zmluva sa realizuje v troch fázach.

Akumulácia.Pred prijatím úveru na kúpu bytu musí každý člen akumulovať určitú sumu (podiel z celkovej výšky úveru stanovený dohodou)..

Získanie peňazí a kúpa bytu.V tomto štádiu dostáva člen SSC svoje akumulované peniaze spolu s úrokmi, ako aj určitú sumu úveru určenú dohodou. Pomocou týchto peňazí vkladateľ kúpi bývanie.

Splácanie úveru.Vypožičané prostriedky sa podľa podmienok zmluvy vrátia stavebnej sporiteľni spolu s úrokmi z úveru v stanovenej lehote..

Počet účastníkov stavebnej sporiteľne nie je obmedzený. Finančná stabilita celého systému samozrejme závisí od počtu a pravidelnosti prilákania nových vkladateľov..

Hromadná akcia. Ivan Pols. 2009

Niektorým sa môže zdať, že SSC sú ako pyramídové schémy. Ale nie je to tak. Zvláštnosťou existujúcich stavebných sporiteľní, ktoré zaisťujú ich stabilnú prevádzku, je to, že sú úplne nezávislé na kapitálovom trhu: všetky fondy, ktoré cirkulujú v rámci systému, tvoria začarovaný kruh..

Ukázalo sa, že ide o určitý obeh peňazí. Na úkor prilákaných vkladov vydáva pokladňa pôžičky, ktoré sa potom vracajú a znova zasielajú na pôžičku iným členom systému.

A tento tok sa nikdy nezastaví prilákaním nových vkladateľov, pretože nová generácia aktívne využíva príležitosti, ktoré ponúkajú stavebné sporiteľne. Malo by sa tiež poznamenať, že vo väčšine európskych krajín sú CCM aktívne podporované štátom, ktorý vkladateľom poskytuje ďalšie dotácie na bývanie (nazývajú sa aj poistné). Napríklad v roku 2000 bolo v Českej republike z rozpočtu vyčlenených 0,26% HDP na platbu štátnych prémií za vklady domácností v SSK..

Okrem SSC fungujúcich podľa vyššie opísaného princípu existuje v Európe niekoľko ďalších druhov takýchto systémov. Napríklad vo Francúzsku existujú 2 typy účtov sporenia na bývanie:

1. Vkladná knižka A), na ktorú si môžete spočiatku ušetriť až 20 tisíc eur a potom získať zvýhodnenú pôžičku na kúpu bytu vo výške až 30 tisíc eur pri 3,75% ročne. K tomuto cielenému príspevku sa navyše ročne pripočítava štátny bonus vo výške 1,5 tis. EUR..
2. Sporiace účty PEL (Plán sporenia). Na takomto účte môže osoba ušetriť až 80 tisíc eur a potom získať preferenčný úver na bývanie až 120 tisíc eur na 4,8% ročne.

V Spojenom kráľovstve existuje systém stavebných sporiteľní, ktorého mechanizmus je do istej miery podobný princípu práce nemeckého SSC, ale na získanie úveru na bývanie tu nie je potrebné prispievať do stavebného sporenia. V posledných rokoch sa vďaka liberalizácii britských právnych predpisov o bankovníctve začali činnosti všetkých stavebných spoločností viac prekrývať s činnosťami komerčných bánk..

Stavebné sporiteľne existujú v mnohých krajinách a spolu s hypotekárnymi úvermi sú nástrojom na riešenie problémov s bývaním obyvateľstva..

Existujú aj príklady negatívnych skúseností so stavebnými sporiteľňami. Napríklad v Argentíne bol podobný systém celkom aktívny a úspešne fungoval až do 70. rokov 20. storočia. V dôsledku vysokej inflácie sa však úspory domácností v stavebných sporiteľniach prudko a silne znehodnocovali..

V Indii sa zrútil aj systém stavebných sporiteľní. Podľa odborníkov je hlavným dôvodom tohto vývoja udalostí nedostatok efektívnej správy majetku. Najmä v počiatočnej fáze nevytvoril SSC hotovostné rezervy. Okrem toho v dôsledku negramotného riadenia vznikla nerovnováha medzi výškou akumulovaných úspor a objemom poskytnutých úverov. V dôsledku týchto neúčinných opatrení indické stavebné sporiteľne rýchlo zbankrotovali. Napriek niektorým príkladom negatívnych skúseností s prácou v SSC sa im však dokázali po niekoľko storočí svojej existencie dokázať svoju efektívnosť a spoľahlivosť. Stavebné sporiteľne existujú v mnohých krajinách a spolu s hypotekárnymi úvermi sú nástrojom na riešenie problémov s bývaním obyvateľstva..

Vyhliadky na vytvorenie stavebných sporiteľní v Rusku

V prvom rade treba povedať, že niektoré stavebné sporiteľne v Rusku dlhodobo pôsobia. Určite veľa ľudí pozná taký koncept ako bytové a bytové družstvá. Celkovo v súčasnosti v Rusku pôsobí v rôznych regiónoch asi 30 cechov, ktoré spájajú tieto družstvá..

Andrey Gorodnichev. Tesári (detail)

Nanešťastie v podobe, v ktorej v súčasnosti existujú, bytové družstvá neboli schopné dosiahnuť významný úspech. Aj napriek tomu, že celkový počet vkladateľov takýchto organizácií presahuje desiatky tisíc ľudí.

Hlavným problémom je, že tieto družstvá fungujú bez vládnej podpory. Obyvateľstvo takýmto organizáciám príliš nedôveruje, pretože neexistuje spoľahlivý právny základ, ktorý by prísne reguloval ich prácu, a preto ho podvodníci často využívajú.

Preto aj v roku 2006 predstavitelia strany spravodlivého Ruska predložili Dumy na zváženie návrh zákona „o stavebníctve a sporiteľniach“. Predpokladá sa, že SSK sa výrazne líšia od bytových družstiev, pokiaľ ide o štatút a úroveň kontroly zo strany vládnych agentúr.

Funkcie návrhu zákona „o stavebných sporiteľní“ predložené ruskej dumy

Je potrebné poznamenať, že tento návrh zákona už bol dvakrát predložený Štátnej dume Ruskej federácie. Bola však zamietnutá a odoslaná na revíziu. V priebehu niekoľkých posledných rokov na tomto dokumente pracovala celá skupina odborníkov vrátane zástupcov Ruskej banky, ministerstva financií, ministerstva hospodárskeho rozvoja a ministerstva regionálneho rozvoja..

Podľa vývojárov projektov môžu byť stavebné sporiteľne v Rusku dobrou alternatívou k hypotékam a mali by zvýšiť dostupnosť nového bývania pre širšiu populáciu..

Návrh zákona umožňuje vytvorenie špecializovaných bánk, ktoré budú schopné vykonávať obmedzený zoznam bankových operácií. Každý vkladateľ stavebnej sporiteľne bude musieť s bankou uzavrieť dohodu o akumulácii úspor, ktorou sa zabezpečí platba fixných príspevkov na ich sporiaci účet v banke v určitej lehote..

Keď vkladateľ nazhromaždil asi 30 – 50% nákladov na byt, bude mať nárok na pôžičku vo výške potrebnej na kúpu nového bytu. Výpožičná lehota a úrok z nej budú stanovené vopred v dohode.

Okrem toho zákon stanovuje, že úrokové sadzby z úveru by nemali prekročiť úrokovú sadzbu z vkladu úspor o viac ako 3% ročne..

Účelom tohto návrhu zákona je vytvorenie novej finančnej inštitúcie v krajine. Keďže sa jasne stanovuje, že stavebné sporiteľne dostanú štatút banky (finančnej a úverovej organizácie), ktorá sa bude špecializovať výlučne na získavanie peňazí od obyvateľstva na vklady v stavebnom sporení a poskytovanie cielených pôžičiek svojim investorom na nákup bývania..

Navrhuje sa vytvorenie špeciálnej poisťovne, ktorá bude použitá v prípade prudkého poklesu objemu prilákaných vkladov zo stavebného sporenia..

Podľa vypracovaného zákona bude SSC schopná vykonávať veľmi obmedzený rozsah bankových operácií. Budú mať teda prístup k: získavaniu vkladov od fyzických a právnických osôb, vkladaniu prilákaných vkladov do nízkorizikových aktív (napríklad štátne dlhopisy), obsluhe jednotlivých účtov, uskutočňovaniu vyrovnaní v mene občanov na svojich bankových účtoch, predaje a kúpe cudzej meny (iba v bezhotovostná forma), ako aj vydávanie bankových záruk. Účelom takýchto obmedzení dostupných transakcií je minimalizovať riziká SSC.

Návrh zákona obsahuje aj samostatné normy na zabezpečenie finančnej udržateľnosti stavebných sporiteľní. Napríklad sa navrhuje vytvorenie špeciálnej poisťovne, ktorá sa použije v prípade prudkého poklesu objemu prilákaných vkladov zo stavebného sporenia..

Normy finančnej stability by sa podľa vývojárov dokumentu mali zakladať aj na výpočte jednotlivých kumulatívnych ukazovateľov každého jednotlivého vkladateľa a na určení poradia vkladateľov. Pri distribúcii medzi členov SSC by sa mali stanoviť aj ďalšie obmedzenia týkajúce sa použitia akumulovaných prostriedkov..

Návrh zákona tiež poskytuje vládnu podporu systému stavebného sporenia. Vývojári zabezpečili prírastok poistného zo sporiteľného vkladu vo výške 20% svojho ročného rastu, ktorý bude vyplatený z federálneho rozpočtu. Zároveň by pre jedného občana Ruska nemala maximálna výška štátnych vyznamenaní za rok prekročiť 26 tisíc rubľov..

Dohľad nad činnosťou stavebných sporiteľní bude zverená Ruskej banke, ktorá stanoví osobitné normy pre SSC, ktoré sa líšia od štandardov pre ostatné komerčné banky. Okrem toho, aby boli stavebné sporiteľne úplne izolované od bankového a akciového trhu, pri uzavretí dohody sa stanoví úrok z vkladov a pôžičiek. Stavebná sporiteľňa zároveň nebude mať právo meniť podmienky zmluvy po celú dobu platnosti zmluvy. Maximálny povolený rozdiel medzi vkladom a úverovými sadzbami stanoví Ruská banka.

Ako ovplyvní vznik SSK domáci trh s nehnuteľnosťami

Koncom februára 2012 predseda Federálnej rady Sergei Mironov oznámil, že nová verzia návrhu zákona sa opäť predloží Dume na zváženie. Poznamenal tiež, že zákon o stavebných sporiteľniach môže nadobudnúť účinnosť v roku 2013.

Ako ovplyvní prijatie tohto zákona domáci trh s nehnuteľnosťami na bývanie??

Tento zákon umožní jasne regulovať činnosť stavebných sporiteľní v Rusku. Pomôže nám to získať pracovný nástroj, ktorý umožní obyvateľom ušetriť na novom bývaní. Prijatie zákona je zodpovedným a nevyhnutným krokom, pretože sa objaví legislatívny základ, ktorý môže chrániť práva ľudí a urobiť systém stavebného sporenia úplne transparentným..

Výhodou SSC je, že vzhľadom na to, že v systéme cirkulujú všetky finančné toky, je možné stanoviť nízke úrokové sadzby (výrazne nižšie ako pri hypotékach). Zároveň sadzby nezávisia od výkyvov na finančnom trhu a nemôžu sa meniť počas celej doby platnosti zmluvy so stavebnou sporiteľňou..

Je zrejmé, že vytvorenie SSK v Rusku sa stane alternatívou k hypotekárnym pôžičkám a umožní občanom, ktorí nemajú prostriedky na zálohu na hypotéku, nahromadiť potrebnú sumu v stavebnej sporiteľni a potom si kúpiť nové bývanie na úver.

Okrem toho by ich tvorba mala mať priaznivý vplyv na celkový vývoj na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie: peniaze zhromaždené spoločnosťou SSC sa použijú na financovanie novej výstavby. V dôsledku toho sa zvýši objem nových bytov, ktoré sa majú uviesť do prevádzky, a ceny na trhu sa budú stabilizovať.

Princíp fungovania hypoték a SSC je úplne odlišný, preto sa ich klienti budú líšiť. Preto je nepravdepodobné, že by sa tieto inštitúcie stali vážnymi konkurentmi..

Pokiaľ ide o hypotekárne banky, nemali by sa báť vážnej konkurencie zo strany stavebných sporiteľní. Môžu pokojne žiť a spolupracovať. Spravidla platí, že v krajinách, kde SSC existujú už dlhú dobu a ktoré efektívne fungujú, predstavuje osobné sporenie obyvateľstva okolo 30%, ďalších 30% občanov investuje do SSC a zvyšných 40% pripadá na hypotekárne úvery.

Princíp fungovania hypoték a SSC je úplne odlišný, preto sa ich klienti budú líšiť. Preto je nepravdepodobné, že by sa tieto inštitúcie stali vážnymi konkurentmi. Je to tak, že systém stavebných sporiteľní rozšíri možnosti občanov a poskytne príležitosť kúpiť si bývanie pre tých, pre ktorých v súčasnosti hypotéka nie je k dispozícii..

Na záver by som chcel povedať, že v každom prípade bude účinnosť a stabilita stavebných sporiteľní závisieť od presnosti dodržiavania zákonov a vládnej podpory. Ako potvrdzujú svetové skúsenosti, systém SQC jednoducho nemôže získať masový charakter bez serióznej podpory zo strany orgánov..