Hlavné zásady navrhovania zmlúv pri výstavbe vidieckeho domu. Časť 2

Obsah článku

• Hlavné body nájomných a zmluvných dohôd
• Prehľad hlavných chýb pri uzatváraní zmlúv
• Príklad č. 1. Predmet zmluvy je nesprávne definovaný
• Príklad č. 2. Tento termín je v pracovnej zmluve nesprávne uvedený
• Príklad č. 3. Nesprávne vytvorená cena v zmluve
• Príklad č. 4. Zmluva obsahuje podmienky, ktoré sú v rozpore s normami zákona
• Príklad č. 5. Uzatvorenie zmluvy neoprávnenou osobou
• Príklad č. 6. Platba za prácu vykonanú na základe pracovnej zmluvy závisí od prijatia peňazí od tretích strán zákazníkovi
• Príklad č. 7. O neexistencii povinnosti zaplatiť dočasné akty v zmluve
• Príklad č. 8. Zmluva obsahuje podmienku platby za prácu po prevode exekučných dokumentov zákazníkovi, nie je však bližšie objasnené, ktoré dokumenty…
• Príklad č. 9. Nesprávne záznamy o predčasnom ukončení zmluvy
• Príklad č. 10. Nesprávne záznamy o DPH

V tomto článku budeme naďalej hovoriť o nuanciách kompetentne pripravujúcich zmluvy s dodávateľmi a dodávateľmi na prímestskú výstavbu a renováciu bytov. Zohľadnite tiež hlavné chyby, ktoré sa urobia po ich uzavretí..

Hlavné zásady navrhovania zmlúv pri výstavbe vidieckeho domu. Časť 1

Hlavné body nájomných a zmluvných dohôd

Všetky nájomné zmluvy vrátane prenájmu špeciálneho vybavenia musia obsahovať tieto základné podmienky:

• predmet zmluvy
• doložka o nájme

Pokiaľ nie je uvedená doba, nájom sa považuje za uzavretý na dobu neurčitú. Zmluvné strany ju budú môcť kedykoľvek jednostranne vypovedať tak, že druhej strane poskytnú mesačnú výpovednú lehotu pred očakávaným dátumom uplynutia platnosti záväzkov..

Predmet zmluvy musí byť definovaný tak, aby pri plnení povinností vyplývajúcich zo zmluvy nebolo možné nahradiť jeden predmet iným. V Rusku môžu byť predmetmi prenájmu:

• železničné koľajové vozidlá vrátane stavebných žeriavov na železničnej trati;
• lietadiel;
• námorné lode, vrátane lodí na špeciálne účely;
• riečne plavidlá (alebo používané vo vnútrozemských vodách) vrátane špeciálneho vybavenia vytvoreného na ich základe;
• nákladné vozidlá, ťahače s návesmi, žeriavy, rýpadlá a iné špeciálne vybavenie na automobilovú trakciu, ktorých riadenie a prevádzka si vyžaduje špeciálne zručnosti a znalosti.

Predmetom bude v tomto prípade povinnosť previesť technické zariadenia:

• ktorých použitie si vyžaduje kvalifikované riadenie;
• konštruované na prepravu rôznych druhov tovaru, osôb alebo ťažných špecializovaných predmetov;
• ktoré majú vlastnosti zdroja zvýšeného nebezpečenstva.

Ďalšou podstatnou podmienkou nájmu je cena. Pokiaľ ide o definíciu nájomného, ​​možno ju v texte uviesť niekoľkými spôsobmi:

• zaznamenané v určitej sume, vyplatené naraz alebo po určitom období;
• ako platba prenajímateľovi sa prevádza percento z príjmu prijatého pri používaní prenajatého predmetu (dá sa vyjadriť nielen v peňažnej forme, ale môže sa nahradiť aj prírodným ekvivalentom podľa dohody strán);
• ako platba poskytuje nájomca prenajímateľovi určité služby;
• ako platba prenajímateľ prevedie na prenajímateľa predmet zmluvy o vlastníctve alebo prenájme;
• nájomca na svoje náklady vykoná na svoje náklady určité vylepšenia prenajatého majetku uvedeného v zmluve;
• kombinácie vyššie uvedených formulárov sa môžu poskytnúť aj ako platba.

Občiansky zákonník definuje dva typy zmlúv o prenájme vozidiel:

• s poskytovaním služieb riadenia a údržby;
• bez poskytovania služieb riadenia a údržby.

V závislosti od typu uzatvorenej zmluvy sa povinnosti strán udržiavať vozidlo v dobrom stave a postup pri náhrade škody v prípade škody spôsobenej na prenájme predmetu líšia..

Posledným na zozname a možno najkontroverznejším z hľadiska registrácie je pracovná zmluva. V prípade takýchto transakcií ruské právne predpisy stanovujú tieto základné podmienky:

• predmet zmluvy sa zvyčajne chápe ako objem, typ a obsah práce, ktorá by mala viesť k konkrétnemu výsledku;
• dátumy začiatku a konca práce;
• cena práce.

Okrem toho je predpísaný text:

• postup a podmienky urovnania;
• povinnosti strán;
• postup výroby práce;
• postup prijímania prác;
• zodpovednosť strán za nesprávne plnenie ich povinností.

Pracovná zmluva znamená vykonanie práce ľuďmi spojenými s určitými rizikami. Aby sa predišlo neskorším nedorozumeniam, v texte sa odporúča predpísať, že zodpovednosť za dodržiavanie bezpečnostných noriem v zariadení nesie výlučne dodávateľ, vrátane vytvorenia bezpečných pracovných podmienok..

Ak zanikne potreba vykonávať prácu, mali by sa stanoviť podmienky a postup ukončenia zmluvy. Na základe dohody oboch strán je možné všetky články dokumentu upravovať na základe charakteristík objektu, jeho umiestnenia a ďalších podmienok..

V prípade pracovnej zmluvy, ktorá predpokladá vykonanie projekčných alebo prieskumných prác, môžu byť ďalšie podmienky:

• účasť strán na schvaľovaní dokumentácie vypracovanej projektantom;
• použitie vytvorenej dokumentácie o návrhu a odhade (schopnosť preniesť ju na tretie strany, napríklad na následné úpravy alebo vypracovanie nového projektu založeného na tejto dokumentácii);
• určenie vlastníctva vynálezov;
• Poskytovanie dôverných informácií.

Vráťme sa však k základným podmienkam. Najdôležitejšia a najvýznamnejšia doložka v každej zmluve vrátane pracovnej zmluvy je teda predmetom zmluvy. Ak ju chcete určiť, musíte tiež uviesť:

• zoznam diel;
• predmet, na ktorom by sa mala práca vykonať;
• výsledok, ktorý sa má dosiahnuť zmluvnou prácou.

Existuje názor, že ak na stavenisku neexistuje dokumentácia o projekte a odhade a stavebná zmluva sa uzatvára bez odkazu na projekt, ide o porušenie pravidiel o základných podmienkach. V praxi však nedostatok dokumentácie vôbec nenaznačuje nesúlad podmienok medzi zmluvnými stranami, ak povinnosť vypracovať takúto dokumentáciu má dodávateľ..

Druhou dôležitou podmienkou je načasovanie. Navyše, počiatočné aj konečné. Existuje veľa príkladov z justičnej praxe, keď sa zmluva uznala za neuzatvorenú v prípade neexistencie dátumu ukončenia av prípade, že nebolo možné určiť skutočný dátum začatia práce. Je pravda, že existuje východisko zo situácie, keď už bola dohoda uzavretá a termín v nej nie je uvedený. Ak zmluvné strany stanovia podpísaním dodatočnej dohody začiatočný a konečný dátum prác, zmluva sa považuje za uzavretú. Malo by sa tiež chápať, že ak samotná zmluva a jej neoddeliteľné prílohy obsahujú rôzne informácie o časovom rozvrhu, súd uzná zmluvu za neuzavretú..

Je tiež potrebné rozlišovať medzi trvaním samotnej zmluvy a trvaním zmluvnej práce. Prvý nemôže nahradiť jasne stanovenú podmienku načasovania práce a vedie k súdnemu rozhodnutiu, že zmluva ešte nie je uzavretá. Transakcia sa však môže považovať za ukončenú, ak si zmluvné strany v primeranej lehote odo dňa uzavretia zmluvy splnili svoje povinnosti, a to napriek absencii tejto podmienky v texte..

Treťou a najkontroverznejšou podstatnou podmienkou zmluvy je cena. Na jednej strane môže byť vypracovaný s odhadom, na druhej strane môže byť pevný a zaznamenaný v zmluve iba v číslach. Pri plnení zmluvných záväzkov nie je nezvyčajné, aby dodávateľ v dôsledku vykonávania dodatočných prác požadoval od zákazníka platbu nad stanovenú cenu. Platnosť týchto požiadaviek však závisí od týchto faktorov:

• či bol zákazník informovaný o ďalších prácach;
• či zákazník súhlasil s vykonaním dodatočných prác;
• či zákazník akceptoval výsledok dodatočnej práce (niekedy sa berie do úvahy hodnota týchto diel pre zákazníka, to znamená, či následne použije výsledok diela).

Zmluvy sa niekedy uzatvárajú takým spôsobom, že ich nemožno pripísať žiadnemu konkrétnemu typu. Tento typ dokumentu sa nazýva zmiešaný. Môže obsahovať znaky niekoľkých zmlúv. Dodávateľ sa napríklad zaväzuje nielen vykonať určité práce, ale tiež poskytne materiál na stavenisko. Tento typ zmluvy sa najčastejšie používa, keď je zariadenie nainštalované konštrukčným tímom výrobcu. Takéto doklady musia obsahovať všetky materiálne podmienky charakteristické pre obidve transakcie.

Prehľad hlavných chýb pri uzatváraní zmlúv

V súdnej praxi nie je nezvyčajné stretávať sa s opakovanými chybami pri uzatváraní zmlúv. Pokúsime sa uviesť najvýraznejšie a najbežnejšie príklady uvedené nižšie..

Príklad č. 1. Predmet zmluvy je nesprávne definovaný

„Dodávateľ sa zaväzuje postaviť dom na určenej adrese“, „dodávateľ sa zaväzuje dodať tehlu na stavenisko“, „prenajímateľ sa zaväzuje prenajať auto“ – akákoľvek dohoda s takýmto znením sa bude považovať za neuzavretú.

Dom môže byť prízemný, chalupa, výšková budova. Táto formulácia nedáva správne hodnotenie. V prípade stavebnej zmluvy musí existovať odkaz na projektovú dokumentáciu alebo musí byť uvedený úplný zoznam vykonaných prác. A ak je z nejakého dôvodu ťažké zahrnúť všetko do textu samotného dokumentu, potom je celkom možné vydať podrobný opis s povinnou žiadosťou..

V druhom prípade nie je definované množstvo tovaru: 1 kus, 1 meter kubický alebo niekoľko stoviek. Okrem číselného vyjadrenia by sa malo uviesť aj vysvetlenie kvality a vlastností výrobku. Označenie GOST alebo TU. Objasnenia týkajúce sa výrobku, ktorý sa používa pred predajom.

V prípade prenájmu sú uvedené aj všetky vlastnosti – auto značky také a také, s nosnosťou 5 ton, číslo je také a také.

Vo všeobecnosti by mal byť predmet zmluvy opísaný takým spôsobom, aby nikto nepochyboval o tom, čo ste presne mysleli, alebo že jednu položku (dielo) nemožno nahradiť inou (inými) položkami..

Príklad č. 2. Tento termín je v pracovnej zmluve nesprávne uvedený

„Do 4 mesiacov od začiatku práce“, „mesiac po poskytnutí všetkých počiatočných údajov“, „od 1. apríla 2013 do podpísania aktu o dokončení“ – pri vyhotovovaní týmto spôsobom by ste si mali uvedomiť, že by ste mali presne určiť začiatok a koniec záväzku bude takmer nemožný. V prípade zmluvy to bude znamenať uznanie zmluvy ako neuzavretej, v iných prípadoch to nebude mať menšie problémy. Záväzky voči takémuto jazyku môžu byť odložené na neurčito.

Je optimálne uviesť v zmluve dátum vo formáte „deň / mesiac / rok“ začiatku práce a „deň / mesiac / rok“ konca práce. Mali by ste venovať pozornosť skutočnosti, že je žiaduce, aby dátum začatia práce nebol skorší ako dátum uzavretia zmluvy. Akákoľvek námietka, že v prípade nepredvídaných okolností môže dôjsť k oneskoreniu zmluvy, by sa mala zamietnuť. V prípade výrazného omeškania bez zavinenia dodávateľa možno lehotu na splnenie záväzkov vždy upraviť dodatočnou dohodou. Obidve strany môžu začať podpisovať..

Príklad č. 3. Nesprávne vytvorená cena v zmluve

Tento typ chyby sa viac týka pracovných zmlúv. Situácia je jednoduchá: v priebehu prác sa ceny materiálov mierne zmenili a celkové náklady na objekt sa zvýšili, v zmluve sa však bez výhrad uvedie iba konečná suma. Malo by sa pamätať na to, že podľa čl. 709 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nie sú uvedené spôsoby tvorby cien, uznáva sa ako pevný. Výsledkom je, že dodávateľ v rámci takejto zmluvy utrpel straty v dôsledku zvýšených cien materiálov. Dodávateľ má právo požadovať zvýšenie pevnej ceny iba s výrazným zvýšením nákladov na materiál a pred podpísaním akceptačného osvedčenia, ak toto zvýšenie ceny nebolo možné predvídať vo fáze podpisovania dokumentov.

Príklad č. 4. Zmluva obsahuje podmienky, ktoré sú v rozpore s normami zákona

„Za porušenie pracovných podmienok má zákazník právo požadovať od dodávateľa zaplatenie pokuty vo výške 50% sumy a zhotoviteľ stráca právo požadovať platbu za vykonanú prácu a náhradu nákladov vynaloženého materiálu.“.

Podmienka straty práva zhotoviteľa na zaplatenie za vykonanú prácu je neplatná, pretože nie je v súlade s normou článku 702 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorá stanovuje povinnosť zákazníka prijať a zaplatiť za výsledok vykonanej práce dodávateľa. V dôsledku toho, ak je práca vykonaná a nie sú vznesené žiadne nároky na jej kvalitu, je zákazník povinný zaplatiť v každom prípade. Dodávateľ však pokutu stále vráti za oneskorenie.

Príklad č. 5. Uzatvorenie zmluvy neoprávnenou osobou

Niekedy pri podpise zmluvy vzniká otázka, kto by ju mal podpísať. Najlepším riešením pre jednotlivca je podpis samotného občana. V zložitejších situáciách je oprávnený podpísať zmluvu jeho zástupca, ktorý má právo tak urobiť. V prípade právnickej osoby, najmä veľkej stavebnej spoločnosti s veľkým počtom zamestnancov, sa často vyskytujú chyby. Napríklad zmluva je podpísaná majstrom, hlavným inžinierom alebo zástupcom riaditeľa. Jediný, kto má právo podpísať zmluvu, je hlava. Všetci ostatní zamestnanci môžu získať túto príležitosť získaním primeranej plnej moci. Keď je zmluva podpísaná iným ako správcom, potom sa ako príloha k dokumentu vyhotoví kópia splnomocnenia..

Ďalšou častou chybou je podpísanie dohody riaditeľom pobočky, ktorý tiež nemá plnú moc alebo iný typ registrácie tohto práva..

Príklad č. 6. Platba za prácu vykonanú na základe pracovnej zmluvy závisí od prijatia peňazí od tretích strán zákazníkovi

„Platba za vykonanú prácu sa uskutoční po predaji postaveného domu“.

Podľa článku 190 Občianskeho zákonníka musí byť lehota prijatá dohodou určená dátumom alebo uplynutím konkrétnej lehoty, ktorá sa môže vypočítať v rokoch, mesiacoch atď. Tento výraz možno stále určiť uvedením špecifickej udalosti, ktorá sa musí nevyhnutne vyskytnúť. V našom prípade existuje náznak udalosti, ktorá by sa nemala nevyhnutne vyskytnúť, čo nie je uznané dohodou o platobnej lehote. V dôsledku toho sa dohoda s takýmto znením považuje za neuzavretú..

Príklad č. 7. O neexistencii povinnosti zaplatiť dočasné akty v zmluve

Ak zmluva stanovuje, že platba sa uskutoční až potom, čo zákazník podpíše osvedčenie o uvedení predmetu do prevádzky alebo potom, čo dodávateľ dostane kladné stanovisko od štátneho orgánu, potom v prípade absencie týchto dokladov nemá objednávateľ povinnosť zaplatiť za vykonanú prácu. V dôsledku toho nepodliehajú všetky prechodné akty platbe. Prevod zálohovej platby podľa takejto dohody by sa mal tiež osobitne regulovať zodpovedajúcim zápisom v texte. Predvolene sa neposkytujú zálohové platby.

Príklad č. 8. Zmluva obsahuje podmienku platby za prácu po prevode exekučných dokumentov zákazníkovi, nie je však bližšie objasnené, ktoré dokumenty by sa mali previesť

Ak z podpísanej zmluvy jasne nevyplýva, ktoré vykonávacie dokumenty sa majú odovzdať zákazníkovi, povinnosť zaplatiť za prácu sa objaví nasledujúci deň po ich doručení. Vychádza z článku 711 ods. 1 občianskeho zákonníka. Preto od okamihu, keď sa tieto povinnosti vyskytnú, v prípade omeškania s prijatím peňazí má dodávateľ právo na úroky uvedené v článku 395..

Príklad č. 9. Nesprávne záznamy o predčasnom ukončení zmluvy

„V prípade predčasného ukončenia záväzkov sa zákazník zaväzuje zaplatiť dodávateľovi plnú sumu podľa zmluvy“ – pri podpisovaní dokumentu s takýmito podmienkami by malo byť zrejmé, že aj keď túžba prerušiť vzťahy je spôsobená zlým plnením, platba bude stále uskutočnená v plnej výške.

Príklad č. 10. Nesprávne záznamy o DPH

Ak text dohody výslovne nestanovuje, že DPH je zahrnutá v cene, potom sa uvedená daň zaplatí nad cenu stanovenú v dohode..

Na záver tohto článku by som rád dodal, že každý sa môže v dohode chrániť pred chybami, a preto nie je vôbec potrebné mať právnické vzdelanie a sledovať najnovšie zmeny v právnych predpisoch Ruskej federácie. Stačí, ak sa dokumentu venuje náležitý čas a každá položka sa dôkladne vyhodnotí z hľadiska výskytu určitých dôsledkov. A ak ktorákoľvek zaznamenaná veta vyvoláva pochybnosti alebo je nejednoznačná, zostavte protokol nezhôd a prepíšte ho podľa svojho uváženia. Naučte sa uplatňovať svoje právo, takto môžete ušetriť peniaze aj nervy.