Druhy anuitných zmlúv – základné podmienky, povinnosti strán, postup pri ich uzatváraní a vypovedaní

Obsah článku

• Čo je to nájom?
• Druhy anuitnej zmluvy
• Trvalá anuitná zmluva
• Životná anuitná zmluva na byt
• V závislosti od zmluvy o údržbe života
• Strany dohody o prenájme
• Ako vypracovať anuitnú zmluvu
• Pravidlá registrácie
• Vzorová zmluva
• Ako získať nájomné na celý život
• Základné podmienky anuitnej zmluvy
• Výška splátok nájomného
• Zmluvná podmienka
• Spôsoby, ako zabezpečiť práva príjemcu nájomného
• Výhody a nevýhody nájomnej zmluvy
• zdanenie
• Ako ukončiť nájom

Na získanie nehnuteľnosti sa používajú známe možnosti: nákup a predaj, dar, dedičstvo. Tam je menej častý spôsob, ako uzavrieť transakciu za preregistráciu majetku – podpísať nájomnú zmluvu, a to za podmienok, z ktorých si môžete zaplatiť kúpnu cenu v splátkach po dlhú dobu. Takáto dohoda o má mnoho nuáns a treba ich chápať v detaile..

Čo je to nájom?

V preklade slovo nájomné má mnoho významov, vyjadruje ekonomický význam slova – vrátiť a dať. Uzatvorenie zmluvy o prenájme zahŕňa účasť a povinnosti dvoch strán:

1. Jedna strana, ktorá sa stane príjemcom anuity po podpísaní zmluvy, je povinná previesť majetok do vlastníctva inej osoby.
2. Druhá strana sa nazýva platiteľ, prijíma majetok a je povinná zaplatiť určité obdobie nájomného alebo udržiavať bývalého vlastníka ako náhradu za hodnotu majetku.

Takéto dohody sa riadia Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Anuitná zmluva má svoje vlastné charakteristiky:

1. K zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa koná, ale platiteľ nemá právo nakladať s nehnuteľnosťou, pretože bremeno je uložená na to – sľub je vyhotovená.
2. Zúčtovanie nadobudnutého majetku sa vykonáva na splátky. Pre tieto dve vlastnosti sa transakcia podobá hypotekárnemu úveru. Rozdiel je v tom, že aj občania s nízkymi príjmami, ktorí nespĺňajú požiadavky bánk, môžu zaregistrovať svoj majetok a noví vlastníci nemusia platiť úroky.
3. Nájomca naďalej žije v priestoroch, ktoré sa stali majetkom druhej strany.

Predmetom transakcie je považovaná za individuálne definovaný majetok, môže zahŕňať:

• nehnuteľnosť;
• pohyblivým;
• peňazí;
• cenné papiere.

Väčšinou sa uzatvára anuitná zmluva na nákup bývania. Takýto prevod vlastníctva je niekedy jedinou možnosťou:

• získanie nehnuteľností na bývanie pre osoby s nízkym príjmom;
• zlepšenie finančnej situácie starších ľudí bez osamotenia.

Druhy anuitnej zmluvy

Spôsob získania náhrady za nadobudnutý majetok je stanovený v podmienkach dokumentu. Existujú formy nájomného:

• vo forme peňažnej čiastky;
• vo forme poskytovania služieb;
• kombinované – vkladanie peňazí a poskytovanie služieb.

Klasifikácia nájomných zmlúv je založená na náznakoch rozdielov v trvaní uzatvorených transakcií a metódach kompenzácie hodnoty majetku. Rozlišujú sa tieto typy:

• trvalá renta;
• doživotná renta;
• závislá údržba.

Trvalá anuitná zmluva

Tento typ nemá žiadne obmedzenia týkajúce sa doby nájomného a má neobmedzenú povahu. Podmienky dohody môžu ustanoviť prevod práv prenajímateľa na tretiu stranu. Zmluvu je možné ukončiť na návrh jednej zo strán a na základe vzájomného súhlasu a platby nájomného sa nahradia výkupným. Osady pre takéto transakcie môže byť vykonaná v hotovosti, kombinovaná forma alebo spôsob poskytovania služieb.

Životná anuitná zmluva na byt

Podmienky tohto spôsobu zmeny majiteľa bytu zahŕňajú:

1. Výhradne peňažné vyrovnanie.
2. Platby sa uskutočňujú podľa podmienok dohody mesačne alebo na konci štvrťroka.
3. Doba trvania zmluvy je obmedzená na život príjemcu, po jeho smrti sa platby nájomného ukončia.

V závislosti od zmluvy o údržbe života

Takáto dohoda o anuite je podobná ako v predchádzajúcom prípade – koniec doby splatnosti nájomného sa považuje za deň úmrtia nájomcu. V tomto prípade sú charakteristické znaky vzťahov medzi stranami – kompenzácia hodnoty nehnuteľnosti nastane poskytnutím služieb, ktoré poskytujú veriteľovi úplnú údržbu a starostlivosť o neho. Toto je napríklad:

• výživa;
• nákup oblečenia;
• zaobchádzania;
• oprava bytov.

Strany dohody o prenájme

Na tejto dohode sa zúčastňujú dve strany:

1. Príjemca nájmu. Po dohode je nájomcom, jeho účelom je generovať príjem. Príjemcom akejkoľvek formy platby za nehnuteľný majetok môže byť fyzická alebo nezisková organizácia.
2. Platiteľ nájomného alebo dlžník nájomného. Jeho účelom je nakupovať nehnuteľnosť na splátky na dlhé obdobie. Podľa zákona môžu byť platiteľmi fyzické a právnické osoby.

Ako vypracovať anuitnú zmluvu

Správne vypracovaná anuitná zmluva je zárukou zabezpečenia vlastníckych práv oboch strán. Strany musia poskytnúť všetky nuansy:

1. Aby sa vylúčila možnosť vyhlásiť transakciu za neplatnú, dlžník sa musí postarať o to, aby veriteľ prijal lekárske stanovisko o svojej právnej spôsobilosti..
2. Ak okamžite určíte načasovanie platby, môžete sa vyhnúť nedorozumeniam medzi stranami.
3. V prípade uzavretia dohody o výživnom na závislé obdobie je potrebné zostaviť podrobný zoznam všetkých služieb navrhovaných ako kompenzácia..

Pravidlá registrácie

Na uzavretie transakcie musia strany vykonať tieto akcie:

1. Majiteľ nehnuteľnosti musí zbierať dokumenty pre byt: o vlastníckom práve, osvedčenia o registrácii obyvateľov v ňom. Stále je potrebné získať osvedčenie o katastrálnej hodnote objektu.
2. Za písomnú sa považuje iba písomná dohoda. V prípade ukážky dokumentu musíte kontaktovať právnika: môže vám odporučiť registráciu chýbajúcich údajov. Po vypracovaní konečnej verzie zmluvy musíte získať notársky certifikát.
3. Nájomná transakcia zahŕňa odcudzenie majetku, preto je pre ňu povinná štátna registrácia, inak bude zmluva vyhlásená za neplatnú.

Vzorová zmluva

Nájomná zmluva nie je dokumentom schváleným zákonom. Zostavuje sa v ľubovoľnej forme a obsahuje:

• údaje z pasu nájomcu a nájomcu;
• údaje o predmete dohody – majetok a jeho hodnota;
• trvanie transakcie a spôsob platby za nehnuteľnosť;
• možno poskytnúť právo kúpiť od dlžníka alebo previesť právo veriteľa alebo dlžníka na dediča.

Ako získať nájomné na celý život

Charakteristickým rysom tohto typu transakcie je to, že nájomca po jeho uzavretí naďalej žije vo svojom bývalom majetku. Byt na základe anuitnej zmluvy sa stáva majetkom prenajímateľa, nemá však v ňom právo bývať a nakladať s ním bez súhlasu predchádzajúceho vlastníka. Ozdobený nájom bytu s celoživotnou rezidenciou znamená, že nájomca získa právo nakladať s bytom po:

• smrť nájomcu;
• spätné odkúpenie, ak je to stanovené v podmienkach dohody, alebo dlžník oznámil veriteľovi svoje želanie tri mesiace pred ukončením platieb.

Základné podmienky anuitnej zmluvy

Povinné podmienky, bez ktorých nie je možné vyhotoviť dokument a ktorý bude vyhlásený za nezákonný, sú:

• strany transakcie – nájomca a nájomca;
• predmet dohody – hnuteľný alebo nehnuteľný majetok a jeho vlastnosti;
• určenie typu zmluvy a spôsobu platby;
• povinnosti dlžníka zaplatiť náhradu za majetok veriteľa.

Výška splátok nájomného

Pred uzavretím transakcie musia strany určiť výšku náhrady za nadobudnutý majetok. Právne predpisy ustanovujú reguláciu veľkosti platieb a ich povinnú indexáciu. Vezmite prosím na vedomie, že:

• výška splátok nájomného za mesiac by nemala byť nižšia ako minimálna mzda za celoživotnú rentu;
• dolná hranica nákladov na služby za mesiac v peňažnom vyjadrení je obmedzená výškou dvoch minimálnych miezd za údržbu závislú od života.

Zmluvná podmienka

Dohoda sa týka dlhodobej povahy nájomnej zmluvy. Vzťah medzi nájomcom a platiteľom môže byť podľa zákona ukončený až po úmrtí bývalého vlastníka v prípade životnej renty alebo výživného závislého od života. Pri stálom platení nájomného sú trvalé.

Spôsoby, ako zabezpečiť práva príjemcu nájomného

Na splnenie povinnosti dlžníka voči veriteľovi právne predpisy ustanovujú spôsoby, ako ovplyvniť nového vlastníka majetku. Pri uzatváraní transakcie s nehnuteľnosťami sa uzatvára hypotekárna zmluva a na nehnuteľnosť sa ukladá zaťaženie. V prípade hnuteľného majetku dlžník zaplatí zálohu alebo vystaví záruku, poistenie opätovne zaregistrovaného majetku. Nesplnenie stanovených povinností zo strany nájomcu sa môže stať základom pre ukončenie zmluvy a stratu vlastníctva nehnuteľnosti.

Výhody a nevýhody nájomnej zmluvy

Dohoda sa vyznačuje aleatorizmom (rizikovosťou) – jej podmienky obsahujú riziká pre obe strany:

1. Veriteľ a dlžník nemôžu dostať náhradu za svoje majetkové náklady z dôvodu neistoty daného obdobia. Stáva sa, že veriteľ rýchlo zomrie a dlžník dostane byt za minimálne platby. Stáva sa to naopak – nájomca prežije nájomcu a dokonca jeho dediča.
2. Poškodenie alebo strata majetku nezbavuje dlžníka ďalších platieb, môže vyžadovať iba ukončenie transakcie.
3. Platiteľ nemôže v získanom byte bývať ani ho odcudziť.
4. Na oboch stranách existuje riziko podvodu. Niekedy sa dôchodcovia snažia uzavrieť dohodu, aby vytvorili príjem, a potom hľadajú dôvod na jej ukončenie. Stáva sa, že nájomca v dobrej viere sa stará o staršiu osobu a chce svoju smrť priblížiť.

zdanenie

Pri vykonávaní prenájmu sa používajú pravidlá zákona, ktoré sa vzťahujú na predaj a darovanie. Prípad, keď nový vlastník získa nehnuteľnosť výmenou za poplatok, sa rovná predaju. Platiteľ má právo na odpočet dane z nehnuteľností, ktorého výška sa rovná výške obstarávacích nákladov.

Pre nájomcu sa suma prijatá za obnovený majetok a vo forme následných pravidelných splátok nájomného považuje za príjem a je zdaniteľná. Na daňové účely sa celková výška príjmu zníži o odpočet dane a majetku a vynásobí sa 13%. Odpočet majetku (1 000 000 rubľov) môže byť nahradený súčtom nákladov na nadobudnutie nehnuteľnosti, ak existujú potvrdenia (šeky, príjmy).

Po prijatí nehnuteľnosti na splátky nájomného platia ustanovenia zákona o darovacej zmluve bezplatne. Daňovník sa bude môcť vyhnúť zdaňovaniu, ak je veriteľ blízkym príbuzným. Vo všetkých ostatných prípadoch sa registrovaná nehnuteľnosť považuje za príjem prijatý v naturáliách a zdaňuje sa vo výške 13%..

Ako ukončiť nájom

U notára je možné iba dobrovoľné ukončenie transakcie so vzájomným súhlasom veriteľa a dlžníka. V iných prípadoch je ukončenie dohody možné iba prostredníctvom súdu. Dôvodom ukončenia transakcie na súde môže byť uznanie právne nespôsobilého príjemcu alebo, ak sa preukáže, že nájomca nesplnil svoje povinnosti. Aby sa vylúčilo riziko nárokov nájomcu alebo jeho príbuzných voči dlžníkovi, musí chrániť:

• lekársku správu o spôsobilosti veriteľa v čase transakcie;
• šeky, potvrdenia potvrdzujúce výdavky nájomcu na údržbu nájomcu.