Ako sa hodiť pri kúpe nových budov

Dnes sa v Moskve stavia asi 300 nových obytných budov. Takmer celá táto výstavba sa vykonáva s peniazmi od občanov: v drvivej väčšine prípadov sa byty predávajú už vo fáze zakladacej jamy..

V záujme kúpy bytu v novej budove mnoho rodín predáva svoje staré bývanie, prijíma pôžičky od bánk, upravuje svoje životné plány v závislosti od dátumu dokončenia výstavby uvedeného v zmluve. Ako však ukazuje prax, po získaní všetkých nákladov na budúce bývanie od súkromných investorov väčšina investorov o ne stráca záujem a pri úplnej beztrestnosti rieši výlučne svoje vlastné problémy..

V redakčnej správe sa nahromadilo značné množstvo listov a výziev k „zamrznutým“ stavebným projektom, o plne platených a dokonca aj úplne postavených domoch, ktoré nie sú dovolené občanom, ktorí si kúpili byty – noviny o takýchto prípadoch pravidelne plánujú a plánujú tak urobiť. Zaujímavé je však aj zovšeobecnenie tohto materiálu – všeobecný obraz „kidalov“ a klasifikácia jeho hlavných schém na trhu nových budov..

Kombinácia zásady majetkovej účasti v stavebníctve a dlhodobej výstavby dáva stavebným spoločnostiam veľa výhod. Môžete dlho „krútiť“ peniaze na strane a potom napríklad požadovať ďalšie platby za už zaplatené byty, pričom argumentujete tým, že za posledný rok „ceny stavebných materiálov vzrástli“. Preto oneskorenie výstavby pod zámienkou najrôznejších „dobrých dôvodov“ získalo dnes obrovský charakter..

Predĺžené stavebné spoločnosti sú často úplne nezaujaté s dokončovaním stavby. Ich činnosť je skôr pyramidálna..

Preto sa agresívna reklama na bývanie nezastaví, keď sa zdá, že už boli vypredané nové budovy. Výpočet je jednoduchý: akcionár, ktorý stratil trpezlivosť, žiada, aby mu peniaze vrátil a developer úprimne vráti svojmu „spoluinvestorovi“ podiel, ktorý bol odpisovaný v posledných niekoľkých rokoch, predtým, ako svoj byt predal novým ľuďom – samozrejme za novú cenu. Stáva sa, že manažéri, ktorí pracujú s klientmi, ich cieľavedome tlačia, aby ukončili zmluvu a podporovali zvesti o nestabilnej situácii ich domácej spoločnosti. Zároveň sa peniaze vracajú akcionárovi nielen nominálnou hodnotou, ale aj so splátkami, čo nie je zákonom zakázané. Stáva sa, že firma, ktorá sa oficiálne dohodla na vrátení akcie, napriek tomu ju nezaplatí okamžite, a nikto nevie s istotou, či zaplatí vôbec – veľa takýchto príbehov je práve vo fáze „čakania“..

Pyramída je však vec s krátkou životnosťou. Preto je spoločnosť pred kolapsom zvyčajne reorganizovaná. „Spoluinvestori“ sú informovaní o tom, že v súvislosti s rozdelením spoločnosti sa všetky záruky vyplývajúce z uzatvorených dohôd prevedú na novú firmu „Horns and Hooves“ a požaduje sa, aby potvrdila skutočnosť, že nedošlo k ukončeniu dohody. Samozrejme nie je dovolené kontrolovať separačnú rovnováhu vývojára. (Ak je spoločnosť rozdelená, súvahy nových firiem sú schvaľované daňovým úradom. Zároveň by podľa zákona nemalo byť bankrotom iba jedna z nich – mala by obsahovať viac dlhov ako aktív – zatiaľ čo iné môžu byť „falošné“). Po presunutí zisku na iné miesto sa všetky nerentabilné aktíva naliali na novovytvorené rohy a kopyta, takže súkromní investori ho nemôžu získať ani po príchode na súd a po podaní žaloby: účty zatknutej spoločnosti sú prázdne.

Nie všetky dlhodobé stavebné projekty sú, samozrejme, pyramídy. A ich vývojári skutočne veria v ich čestnosť a nedostatok vôle porušovať práva spoluinvestorov. Je to tak, že počas výstavby sa môže stať čokoľvek. Preto sú podmienky a ceny spravidla špecifikované z času na čas v „dodatočných dohodách“, čo je odmietnutie podpisu, ktoré (pozor!) Sa rovná ukončeniu zmluvy. A existuje veľa takýchto dodatočných dohôd (na rozdiel od hlavnej zmluvy) na mnoho rokov výstavby.

Ďalšia schéma na získanie zisku od občanov kupujúcich je spojená so zmenou developera počas výstavby domu. Napríklad vývojár, ktorý uzavrel zmluvy, môže byť pozbavený sprisahania za dlhy, skutočné alebo domnelé porušenia. Svoje práva môže tiež prideliť niekomu inému (v skutočnosti môžu rovnaké osoby stáť za rôznymi právnickými osobami). Nová spoločnosť, ktorá objekt získala týmto spôsobom, sa samozrejme nechce „angažovať v dobročinnosti“ a vyžaduje vážne dodatočné platby od akcionárov alebo všetky rovnaké – ukončenie zmluvy, čo je pre ňu celkom prospešné..

Súkromní investori môžu očakávať veľa šokov, aj keď je dom pripravený.

Napríklad môžu byť požiadaní, aby zaplatili príplatok. Navyše nehovoríme o dodatočnej platbe vo výške 5 – 10% (to sa už stalo súčasťou poriadku vecí) – náklady na byt sa na poslednú chvíľu môžu zdvojnásobiť. Spoločnosti zároveň neposkytujú dokumenty potvrdzujúce veľkosť a zákonnosť týchto dodatočných platieb. Majú účinnejšie prostriedky – vydieranie. Akcionárom hrozí vypovedanie zmluvy alebo nepredložia registračným orgánom dokumenty potrebné na registráciu bytov vo vlastníctve. V takýchto prípadoch je veľmi ťažké žalovať. Faktom je, že donedávna boli všetky dohody o spoločnom investovaní vypracované výlučne v prospech developerov. V skutočnosti nebolo možné takúto dohodu podpísať, požadovať zmenu v nej niektoré body. Konverzácia v takýchto prípadoch bola krátka: „Nepáči sa mi to – nenútíme vás! Nasaďte sa do fronty tých, ktorí tam chcú byť“.

Ďalším pomerne častým trikom je to, že v čase odovzdania domu sa zákazník „ukáže“ ako platobne neschopný a nemôže zaplatiť dodávateľovi. A v tomto prípade sú tí istí ľudia často za rôznymi právnickými osobami. V priebehu rozhodcovského súdu zákazník pripúšťa svoju vinu a platí sa za dom, ktorý bol už zabavený. Dodávateľ predáva byty druhýkrát a prinajlepšom vracia svoje pôvodné podiely prvým kupujúcim..

Ďalšou chorobou pre vývojárov je ohromujúca zábudlivosť. Niektorí z nich si pamätajú „podiel mesta“ v novovybudovanom dome až potom, čo súkromní investori už tento podiel od nich kúpili.

A častejšie si to vôbec nepamätajú – developer nakoniec uzavrel dohodu s mestom a byty sa predávajú prostredníctvom investičných spoločností a realitných spoločností, ktoré formálne dlžia mestu nič. Vôbec nie sú v rozpakoch kvôli chýbajúcim dokumentom umožňujúcim predaj tohto bývania. V dôsledku toho sa situácia „zamrzne“: miestne orgány, ktoré nedostali svoj podiel, blokujú vyrovnanie a neuvedú dom do prevádzky, súdy sa pomaly vyrovnávajú s protinávrhy a občania, ktorí zaplatili za výstavbu z vlastných vreciek, sú už roky v stave vážneho stresu..

Ďalšou možnosťou plodnej spolupráce medzi vývojármi a miestnymi orgánmi môže byť vznik celého mikrodistribucie, ktorá nie je vybavená napríklad inžinierskou infraštruktúrou..

V čase uvedenia predmetu do prevádzky sa „náhle“ vyjasní, že dostupné mestské kapacity nestačia na jeho spojenie s komunikáciou. A na výstavbu nových kotolní, prívodov vody, ústredných kúrení a komunikácií je potrebných viac peňazí, ako boli vynaložené na bývanie a spoločenské a kultúrne zariadenia, a žiadna strana ich nebude investovať. Developer kývne na miestne úrady, úrady – na developera a medzi nimi zástup demonštrantov, ktorí čestne platia za nové byty presne tak, ako požadovali..

Súkromný investor by sa však nemal úplne uvoľniť ani po presťahovaní sa do nového bytu a jeho registrácii ako nehnuteľnosti.

Predaj bytov, realitných kancelárií prísne držať svoje hlavné tajomstvo – územné plánovanie pre oblasť rozvoja. A často sa stáva, že sa od kupujúceho, ktorý zaplatil za „priaznivú ekológiu“ a „malebné výhľady“, očakáva, že pod jeho oknami postaví diaľnicu alebo iný viacposchodový komplex. Výsledkom je, že pohľad na zelenú vzdialenosť je nahradený pohľadom na stavenisko, ktoré pracuje vo dne iv noci, a potom na pohľad na stenu nového domu..

Občania, podvedení podľa svojich najlepších očakávaní, sa spravidla snažia odvolať na úrady. Ale ani v Moskve, ani v tomto regióne nie je známe jediné prípady, keď by vládne agentúry reagovali na zúfalé žiadosti o pomoc..

Takáto nečinnosť sa zvyčajne vysvetľuje skutočnosťou, že mestské štruktúry nie sú zmluvnými stranami akcionárskych zmlúv s developermi, a preto nie sú povinné (a ani nemajú právo) zasahovať do hospodárskych sporov, ktoré sa musia riešiť na súde. Je pravda, že ak je to kvôli jeho vlastnému prospechu alebo ak existujú osobné kontá s developerom, miestne orgány zasahujú viac ako aktívne a zároveň chránia záujmy, ktoré sú priamo v rozpore so záujmami občanov..

Bohužiaľ nič nedokáže pomôcť občanom, ktorí sa stali rukojemníkmi spoločnej výstavby, a nového federálneho zákona „Spoločná účasť na bytovej výstavbe“..

Zákon, ktorý sa zameriava na ochranu súkromných investorov, ustanovuje univerzálnu formu zmluvy, pevné podmienky a ceny za výstavbu, zakazuje zneužitie prostriedkov, ale tento zákon sa nevzťahuje na právne vzťahy, ktoré vznikli pred nadobudnutím jeho účinnosti (pred 1. aprílom 2005). Zákon sa okrem toho uplatňuje iba na tie objekty, ktorých stavebné povolenie bolo vydané po 1. apríli 2005. A mnoho spoločností už oznámilo, že tento zákon ich nijakým spôsobom neovplyvní, pretože majú veľa projektov, ktorých stavebné povolenie bolo vydané skôr..

Tí, ktorí plánujú investovať svoje ťažko zarobené peniaze do výstavby, ktorá sa začala skôr ako 1. apríla, budú musieť hrať podľa starých pravidiel. Za všetkých nasledujúcich okolností.