Ako zaregistrovať vlastníctvo

Z príbehov, ktoré sa stávajú kupujúcim bytov v nových budovách v Moskve, môžete zostaviť inštruktážnu príručku. Jedna z najpamätnejších kapitol by sa mala venovať problému registrácie vlastníctva kúpeného bývania. Tento problém je do značnej miery spôsobený fungovaním byrokratického mechanizmu hlavného mesta. Existuje však mnoho ďalších faktorov, ktoré vážne predlžujú časový rámec na získanie dokladov o vlastníctve, ktorých absencia významne obmedzuje slobodu kupujúcich..

Vzdialenosť v rokoch

Aký je skutočný časový rámec na získanie vlastníckych práv? Aké príležitosti musí kupujúci nakladať s majetkom v období medzi doručením predmetu a prijatím týchto dokladov? Je napríklad možné predať, darovať, zdediť, rozdeliť byt alebo hypotéku na byt za pôžičku? Je správne začať s opravami v byte? Koľko stojí samotný dizajn? Tu sú otázky, ktoré treba zistiť.

Viktor Kozlov, obchodný riaditeľ spoločnosti Augur Estate, hovorí o krokoch, ktoré sú súčasťou postupu registrácie vlastníckych práv: „Pred registráciou vlastníckych práv kupujúcich bytov v novopostavených domoch predchádza štátna registrácia majetkových práv mesta k nehnuteľnostiam a registrácia práv investorov na nehnuteľný majetok.“ Rozhodnutia a rozhodnutia týkajúce sa skrátenia času potrebného na registráciu vlastníctva obytných priestorov mesta boli prijaté viackrát. Dekrétom moskovskej vlády z roku 2004 bol zriadený jediný špecializovaný prijímací úrad justičnej inštitúcie na štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou. Existujúce problémy však ešte neboli vyriešené..

„Po podpísaní separačného protokolu s mestom sa začína ďalšia etapa – registrácia práv investorov na nehnuteľnosti v Moskovskom štátnom výbore pre registráciu práv na nehnuteľnosti a transakcie s ňou, – Viktor Kozlov pokračuje. – Podmienky schválenia sú v tomto prípade upravené, ale spolu s Preto sa požiadavky na registráciu dokumentov často menia. Vývojové spoločnosti sú nútené niekoľkokrát uviesť dokumenty do súladu so zmenenými požiadavkami. Teda 30-dňové obdobie pridelené na registráciu práv investorov na nehnuteľnosti sa predlžuje na mesiace. Posledná fáza procesu – – registrácia vlastníckych práv fyzickej alebo právnickej osoby v súlade so zákonom „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou“; trvá to ďalší mesiac. Celkový súhrnný čas strávený získaním majetkových dokladov v Moskve sa pohybuje od jedného roku do jeden a pol roka, v osobitných prípadoch – do troch rokov x rokov od dátumu dodania domu štátnej komisii “.

Vedúci právneho oddelenia realitnej agentúry MIAN Khaya Pleshitskaya zdôrazňuje, že merania ZINZ si vyžadujú značný čas: na dokončenie investičného projektu sa pripravujú doklady na prijatie a prevod bytov a balík dokumentov. Až potom sa v Federálnej registračnej službe otvorí adresa sídla domu. ““.

Dokumenty zakladajúce vlastnícke práva sa teda budú musieť čakať od jedného roka (v najlepšom prípade) do troch rokov. Väčšina odborníkov v oblasti nehnuteľností s týmto záverom súhlasí..

Vývojári si umyjú ruky

Kto je vinníkom mnohých oneskorení pri registrácii vlastníctva už zakúpeného bývania? Čo spôsobuje, že mestské úrady natoľko oddialia proces registrácie práv investorov a dlho nepodpisujú osvedčenia o prijatí?

Odpoveď je skutočne zrejmá. „Mestské úrady čakajú, až developer úplne splní všetky záväzky vyplývajúce z investičnej zmluvy,“ vysvetľuje Vyacheslav Timerbulatov, viceprezident skupiny Konti. bývanie pre ľudí na čakacej listine atď. V skutočnosti to nie je omeškanie s registráciou vlastníckych práv, ale podpísanie zákona o vykonávaní investičnej zmluvy, ktoré sa uzatvára medzi investorom a mestom. Proces dohody a prejednávania všetkých prípadov objektívne vyžaduje čas. ““.

Ako sa však ukázalo, nejde iba o objektívne dôvody. Tu je to, čo právnik spoločnosti „Inkom-nehnuteľností“ Angelica Zharkova povedal: „Developer, uzatváranie investičnej zmluvy a následne získať povolenie na výstavbu bytového zariadenia, získava niektoré povinnosti pre mesto vo forme vytvorenia infraštruktúry na stavenisku, rovnako ako za využívanie mestských komunikácia – vyplatenie kompenzácie mestu.Po dokončení výstavby novej budovy, keď sú všetky byty predané majiteľom podielov a developer dosiahol zisk, už pre neho nie je zaujímavé plnenie záväzkov voči mestu, ale mestské úrady v tomto prípade čakajú, až developer splní svoje záväzky v súlade s investíciou Môže to trvať roky, takže dokument je aktom o vykonaní investičnej zmluvy, ktorý sa považuje za kľúčový, nie je podpísaný. Konkrétne ide o základ pre otvorenie adresy pre novovytvorený objekt a registráciu vlastníctva. “.

Vzťah medzi mestom a investorom je samostatná, veľmi bolestivá a veľká téma. Zaťaženia, ktoré dnes kladú mestské úrady na staviteľov, sú, samozrejme, veľmi vysoké. V niektorých okresoch dosahuje takzvaný podiel mesta 40% investičných nákladov projektu. V takejto situácii sa vývojári snažia hákmi alebo podvodníkmi zbaviť nenávisti a, ako sa im zdá, neprimerane veľkej záťaže. Odklad môže trvať roky a kým sa neskončí remorkér, kupujúci bude čakať.

Väčšina vývojárov však s takýmito závermi dôrazne nesúhlasí. Vyacheslav Timerbulatov vysvetľuje: „Je objektívne nerentabilné, aby vývojár svedomia odložil proces registrácie vlastníckych práv, pretože v tomto prípade by spoločnosti mohli byť uložené vysoké pokuty.“ „Je nerentabilné pre vývojárov oddialiť registráciu vlastníckych práv k bytu, pretože im vznikajú početné náklady,“ uviedol Sergei Lyadov, tlačový tajomník investičnej a stavebnej spoločnosti City-XXI storočia. O akých nákladoch hovoríme? Ide predovšetkým o prevádzkové a úžitkové náklady na údržbu komplexu po doručení štátnej provízie. V skutočnosti podľa podmienok zmluvy bremeno takýchto platieb najčastejšie leží na pleciach kupujúcich, ale títo, ako tvrdia tí istí stavitelia, často odmietajú platiť za nehnuteľnosť, ktorá im ešte legálne nepatrí. Čo teda preváži – schopnosť získať od mesta nejaké ústupky alebo úspory na účtoch za energie? Otázka je pravdepodobne rétorická.

Zmluvné strany

Okrem ťažkostí spojených s plnením investičných povinností je v súčasnosti ešte jeden mimoriadne ťažký problém. Jedná sa o pripojenie domu k inžinierskym sieťam. „V poslednej fáze realizácie projektu je tento problém najbolestivejší,“ hovorí Sergej Lyadov. „Ak problém nebol vopred dôkladne vypracovaný, oneskorenie v registrácii práv môže v niektorých prípadoch dosiahnuť niekoľko rokov.“.

Pomalosť zamestnancov ZINZ je ďalším dôvodom oneskorenia pri spracovaní. Situácia sa však neobmedzuje iba na opísané ťažkosti. Ako viete, okrem developerskej spoločnosti sa na realizácii projektu často podieľa aj niekoľko investorov. Posledne menované priťahujú spoluinvestorov a všetci v budúcnosti priťahujú jednotlivcov – akcionárov do výstavby. Problémy sa vyskytujú, pretože dokumenty týkajúce sa dokončenia výstavby domu musia podpísať všetci investori, ktorí sú zmluvnými stranami investičnej zmluvy. K tomu však nemôže dôjsť, kým sa nevykonajú všetky výpočty medzi investormi a developermi, spoločnosťami a veriteľmi..

„V dôsledku toho trpia majitelia akcií,“ hovorí Anzhelika Zharková. „Dovoľte mi uviesť príklad. Domy na Proletárskom ulici, majetok 51a a 51b boli prijaté štátnou komisiou v apríli 2005; domy boli zadané a obsadené. Doteraz však akcionári neboli schopní formalizovať sa.“ majetkom, pretože medzi nimi existuje veľa investorov a dohody sa medzi nimi neuskutočnili úplne. Musí sa povedať, že dohody medzi investormi a spoluinvestormi sa nie vždy riešia dobrovoľne, niekedy – a stále častejšie – vznikajú spory medzi nimi, ktoré sa riešia iba V súlade s tým nemožno hovoriť o žiadnych dokumentoch o vykonávaní investičnej zmluvy. Akcionár čaká na vyriešenie všetkých týchto sporov. Stalo sa to v mikrodistribúcii Nikulino-2, keď strany investičnej zmluvy nemohli zistiť, kto dlhuje komu a jeden z nich podal na súd žalobu, ale akcionári nečakali, sami sa obrátili na súd s nárokmi na uznanie vlastníctva bytov a na súde dosiahli uznanie ich vlastníctva “.

Mnohí právnici sú presvedčení, že v prípadoch oneskorenia registrácie vlastníckych práv je najúčinnejším spôsobom ochrany ich práv súd. Podobné precedensy dnes existujú..

Výhody a nevýhody zavesenia

Po celú dobu, keď sa vykonávajú vyššie uvedené akcie, je kupujúci novej budovy v končatinách. Jeho postavenie je najviac nevýhodné a zbavené moci, je to postavenie osoby, ktorá sa stala rukojemníkom pri konfrontácii medzi úradníkmi a staviteľmi, staviteľmi a energetikmi, investormi a spoluinvestormi. Kupujúci, ktorý má skutočné, ale nie zákonné práva na nadobudnutý majetok, má však aj niekoľko možností..

„Po získaní súhlasu vývojára môže kupujúci začať s opravami v byte pred registráciou vlastníctva, pretože spoločnosti sú zvyčajne ochotné stretnúť sa s kupujúcimi,“ hovorí Sergej Lyadov. Ale v tomto prípade má budúci majiteľ bytu značné obmedzenia. Napríklad nemôže ovplyvniť dizajnové prvky bytu a fasádu budovy, pretože potom hovoríme o prestavbe, ktorá je v zásade zakázaná až do registrácie vlastníctva..
Kupujúci má tiež právo odkázať byt, ktorý ešte nebol právoplatne formalizovaný, pretože takáto žaloba je ustanovená v Občianskom zákonníku Ruskej federácie (podľa zákona je možné odkázať nielen majetok, ktorý má poručiteľ v čase vyhotovenia závetu, ale aj to, čo sa objaví v budúcnosti). Khaya Pleshitskaya vysvetľuje: „Je možné dediť, aj keď nie je žiadna vôľa. V takom prípade dedič dostane osvedčenie o dedičstve a vzťahuje sa na organizáciu, ktorá vykonáva registráciu, alebo na organizáciu, s ktorou bola uzavretá dohoda o byte, takže byt je už zaregistrovaný ho “.

Vôľa sa musí odlíšiť od daru, čo je v tomto prípade nemožné. V zásade môže kupujúci predať byt pred registráciou vlastníckych práv, v tomto prípade sa však použije schéma postúpenia nárokov na uplatnenie nároku, ktorá je samozrejme opodstatnená iba v prípade vyššej moci..

Príležitosti pre kupujúceho právne neregistrovanej novej budovy sú v skutočnosti obmedzené na opravu, dedičstvo a postúpenie pohľadávok. Vylúčené sú všetky ďalšie kroky týkajúce sa vlastníctva majetku. Kupujúci sa preto nemôžu zaregistrovať v takomto byte, pretože základom pre registráciu v mieste bydliska (registrácia) je osvedčenie o vlastníctve. „Ak sa manželia rozvedú pred registráciou vlastníctva, nie je možné rozdeľovať byt samotný, pretože ešte nepatria medzi manželov,“ hovorí Khaya Pleshitskaya. „Preto sú peniaze zaplatené za kúpu bytu rozdelené.“ K bytu nie je možné založiť pôžičku, pretože tu nie je nehnuteľnosť.

Výrazný nedostatok „prechodného obdobia“ – a vysoké účty za energie, pretože mestské dotácie na toto obdobie nefungujú.

Kupujúci zaplatí za všetko?

Pri súčasných podmienkach registrácie vlastníckych práv zriedkavý kupca nehnuteľností v nových budovách nepodniká kroky na vstup do svojich práv.

Proces prevzatia majetku možno urýchliť, ak to nie je zákonné, potom prinajmenšom v skutočnosti. A tu je návod. „Po odovzdaní domu štátnej komisii musí byť rozhodnutím kraja správneho obvodu dom odovzdaný do zostatku prevádzkovej organizácie. Kupujúci bytu, ktorý nechce čakať niekoľko rokov na získanie vlastníckych práv, môže uzavrieť dohodu s organizáciou prevádzkujúcou svoj dom a pokračovať v opravách a čiastočnej registrácii dokladov na schválenie sanačné práce, – radí Viktorovi Kozlovovi. – V tejto situácii by sa však malo pamätať na to, že od tohto okamihu sa budú všetky náklady na údržbu objektu, ktoré boli predtým pridelené generálnemu dodávateľovi a od momentu, keď štát prijme províziu – investorovi, od nájomcov účtovať teraz, uzavrela dohodu s prevádzkovou organizáciou “.

Ďalšia veľmi ťažká otázka sa týka nákladov na služby spojené s legálnou registráciou vlastníctva bytu. Každý, kto niekedy musel zaregistrovať vlastníctvo nehnuteľností v Moskve, vie, v ktorých kruhoch pekelných budúcich vlastníkov bude musieť prejsť. Zbierka početných dokumentov, dlhých radov, odmietnutí – všetky tieto náklady vysvetľujú zamestnanci moskovského registračného výboru nedostatočným vypracovaním legislatívneho rámca a skutočnosťou, že v súčasnosti sa štruktúra jednoducho nemôže vyrovnať s neustále rastúcim tokom klientov tejto organizácie. Aké sú náklady kupujúceho v takejto situácii? Názory odborníkov na túto záležitosť sú veľmi nejednoznačné..

Khaya Pleshitskaya verí, že náklady na registráciu transakcie nie sú povinné: „Peniaze na registráciu pri kúpe bytu nie sú vždy brané. ), ale dokumenty (zmluvy, dodatočné dohody) sa musia už urobiť. Za tieto druhy práce sa platia peniaze “.

Vyacheslav Timerbulatov popisuje situáciu trochu inak: „Náklady na služby spojené s registráciou bytu vo vlastníctve sa zvyčajne určujú ako percento nákladov na byt pre pohodlie klientov a agentúry. Napríklad v našej spoločnosti sú náklady na registráciu zahrnuté v kúpnej cene domu. Ďalší vývojári tejto služby berú sumu nepresahujúcu 1 000 USD, iba na právnu podporu. V realitnej kancelárii sa náklady na registráciu v investičnej fáze pohybujú od jednej do 1,5% z ceny bytu v Moskva, v regióne – asi 2-2,5%. Niektoré spoločnosti, ktoré sú sprostredkovateľmi a kúpili byty na základe dohody s agentúrou od investora, dosahujú až 3% zo sumy zmluvy. K tejto sume musíte tiež pripočítať náklady na štátne poplatky a platby rôznych certifikátov. ktoré stoja klienta v priemere 500 USD “.

V súčasnosti nájdete veľa reklám, v ktorých zástupcovia rôznych spoločností ponúkajú registráciu vlastníctva nových budov. Náklady na takúto službu sú spravidla približne rovnaké 1 000 dolárov. Takéto oznámenia sú smutnejšie ako potešujúce. Koniec koncov sa ukazuje, že byrokratické oneskorenia sa dajú odstrániť, ale to, čo sa zdalo byť zložitou a vyčerpanou záležitosťou, sa ukázalo, možno dosiahnuť o mesiac alebo dva. Ak existuje významný záujem.