Ako znížiť riziko pri účasti na spoločnej stavbe

Na úvod je potrebné objasniť – kto sú, podvádzaní akcionári Ruska? Akcionár je osoba, ktorá sa zúčastnila na spoločnej stavbe uzatvorením dohody o zdieľanej účasti so stavebnou organizáciou (developer)..

Hieronymus Bosch. The Conjurer. 1500 je

Preto „podvedený akcionár“ – účastník spoločnej výstavby bytovej budovy, v súvislosti s ktorou developer nesplnil svoje povinnosti – nedokončil výstavbu nehnuteľnosti v dohodnutom časovom rámci, neposkytol podiel na registráciu vlastníctva a často jednoducho podvádzal. Výsledkom je, že akcionár, ktorý investoval svoje vlastné prostriedky do výstavby a dúfal, že dostane bývanie do určitého dátumu, zostane bez finančných prostriedkov a životného priestoru..

Mimochodom, moskovská vláda, ktorá sa začala zaoberať otázkou problematických stavebných projektov, objasnila, že za občanov podvedených v držbe vlastníka sa môžu považovať iba občania, ktorí si jeden byt kúpili pre vlastnú potrebu. To znamená, že iní investori, ktorí chceli zarobiť peniaze na ďalší predaj bytov, sa nemôžu klasifikovať ako „podvedení“ účastníci výstavby, hoci ich straty môžu byť ešte výraznejšie.

Podvodní akcionári sa ako masový jav začali objavovať v Rusku v rokoch 2003 až 2005.

Vláda nemohla ignorovať tento problém, najmä v Moskve dokončením „problémových“ objektov bola poverená najväčšia stavebná spoločnosť v hlavnom meste a už v roku 2009 Jurij Lužkov, vtedajší starosta Moskvy, s radosťou oznámil, že problém podvádzaných akcionárov sa úplne vyriešil ( aspoň v hlavnom meste).

Ukázalo sa, že takýto optimizmus je predčasný – kríza v roku 2008 prispela k vzniku nových zmrazených a opustených stavebných projektov a počty podvedených účastníkov spoločnej výstavby naďalej rastú dodnes..

Podľa oficiálnych údajov poskytnutých ministerstvom pre regionálny rozvoj bolo v Ruskej federácii na konci prvého štvrťroka 2011 viac ako 74 tisíc investorov do nehnuteľností podvádzaných.

V Rusku je podľa ministerstva v súčasnosti viac ako 900 zdieľaných stavebných projektov považovaných za „problematické“, to znamená, že tieto zariadenia už porušili lehoty na uvedenie domu do prevádzky, výstavba bola zmrazená a majitelia kapitálu nemôžu získať svoje vlastné byty alebo aspoň vrátiť investíciu.

Pokiaľ ide o globálny charakter tohto problému, je potrebné objasniť, že iba 16 zo 83 regiónov Ruskej federácie sa vyhlo zaradeniu do smutného zoznamu regiónov, ktoré čelili problému podvádzaných akcionárov. Prvým miestom v tomto hodnotení je región Samara, kde ministerstvo regionálneho rozvoja započítalo 7,2-tisíc majiteľov akcií, ktorí nedostali svoje bývanie, na druhom mieste je Moskva – 6,8 tisíc podvedených akcionárov, v Tatársku je asi 6,6 tisíc ľudí, ktorí čelia problému získania obytný priestor, v Novosibirskej oblasti – asi 4,7 tis. podvádzaných akcionárov, v letovisku Krasnodarské teritórium – 4,6 tis. av Petrohrade – viac ako 3 000 podvrhnutých účastníkov zdieľanej výstavby.

Najzraniteľnejšie boli prípady podvádzaných akcionárov v Moskve, ktorí, ktorí chceli upozorniť úrady na svoj problém, opakovane usporiadali zhromaždenia, demonštrácie, akcie pred úradom primátora, protestovali a dokonca išli po hladovkách. Medzi najznámejšie prípady podvodných účastníkov spoločnej výstavby patrí výstavba 11. mikrodistribucie v južnom Tushine, obytný komplex „Moskovskie Okna“, obec mestských domov „Barcelona“..

Mstislav Dobuzhinsky. Stretnutie pred palácom umenia. 1920

Príklad 11. mikroregiónu Južného Tushina jasne ukazuje, že aj objekty, ktoré boli postavené pod kontrolou orgánov hlavného mesta, môžu byť na zozname „problematických“. Stavba 11. mikrodistribucie, ktorá sa nachádza v južnom Tushine, sa začala v roku 2002 v súlade s dekrétom moskovskej vlády. Pôvodný dátum dokončenia stavby bol 2005. Potom bol termín na dodávku predmetov (v mikrodistribúcii sa plánovalo stavať deväť budov) odložený na rok 2007 av roku 2009 vláda hlavného mesta predĺžila termín na dokončenie do roku 2012..

V súčasnosti sa dokončujú dve budovy a dokončuje sa výstavba ďalšej 1, nie je jasné, ako sa bude rozvíjať osud zvyšných 6 budov, pretože na území staveniska sú stále zbúrané budovy, ktoré sa majú zbúrať, ktorých obyvatelia neboli ani vysťahovaní.

Riadenie spoločnosti Energostroykomplekt-M bolo zodpovedné za prerušenie stavebných lehôt, najmä vedúcemu spoločnosti, pánovi Andrei Kruchininovi, ktorý bol vo februári tohto roku zatknutý a v súčasnosti sa nachádza vo väzbe. Zamestnanci ministerstva pre hospodárske trestné činy sa snažia zistiť, kam fondy vlastníkov akcií odišli, početné pohľadávky vzniesli aj dodávatelia, ktorých prácu developer nikdy nezaplatil..

Timofeev sľúbil, že moskovská vláda pridelí byty všetkým vlastníkom akcií tušinského susedstva na úkor rozpočtu..

Je zaujímavé, že spočiatku hlavným vývojárom 11. mikrodistribucie bola spoločnosť GlavMosStroy Holding Company OJSC a až potom sa moskovská vláda rozhodla previesť stavenisko na spoločnosť Kruchinin, a to napriek skutočnosti, že v tom čase bolo autorizovaným kapitálom spoločnosti iba 9 000 rubľov..

V súčasnosti sa 1 940 ľudí, ktorí sa stali klamlivými majiteľmi podielov na výstavbe 11. mikrodistribucie v južnom Tushine, snaží získať odpoveď od moskovskej vlády – či už bude pokračovať výstavba zostávajúcich obytných budov a kedy budú konečne schopní získať svoje štvorcové metre. Sergei Sobyanin už podpísal dekrét „Po ukončení realizácie investičného projektu na rozvoj mikrodistribúcie 11 okresu South Tushino“ bolo vládne nariadenie o rozvoji tohto objektu vyhlásené za neplatné.

Početné akcie, ako napríklad obesenie „podvádzaného akcionára“ pred kanceláriou starostu Moskvy a zhromaždenie účastníkov spoločnej výstavby, viedli k tomu, že Konstantin Timofeev, ktorý zastáva funkciu predsedu výboru na zabezpečenie vykonávania investičných projektov v oblasti výstavby a kontroly v oblasti spoločnej výstavby, sľúbil, že moskovská vláda pridelí byty všetkým držiteľom podvodu z mikroregiónu Tushino na úkor rozpočtu. V takom prípade však nie je známe, v ktorej oblasti budú mať majitelia akcií k dispozícii nové byty, či budú korešpondovať s bytmi, ktoré boli prisľúbené účastníkom spoločnej výstavby pri podpise zmluvy s CJSC Energostroykomplekt-M..

Prevencia

Ako znížiť riziko účasti na spoločnej stavbe? Napriek tomu, že kúpa bytov v budove, ktorá ešte nebola postavená, je pomerne výnosným obchodom, pretože cena takýchto nehnuteľností je oveľa nižšia ako cena už dokončeného bývania, riziko, že sa stanú jedným z podvrhnutých investorov do nehnuteľností, je dosť vysoké. Nasledujúce opatrenia môžu znížiť pravdepodobnosť doplnenia radov akcionárov, ktorí nedostali sľúbené bývanie:

Paul Gauguin. Eva. Nepočúvajte klamára. 1889

• starostlivé preskúmanie reputácie vývojára. Niektoré body môžu byť alarmujúce už vo fáze skúmania histórie spoločnosti, ktorá pôsobí ako hlavný vývojár objektu – novovytvorené spoločnosti s príliš nízkym povoleným kapitálom, ktoré sa predtým zúčastnili na stavbe, ktorá bola zmrazená – všetky tieto organizácie automaticky spadajú do skupiny vývojárov, ktorí vyvolávajú najväčšie obavy. Mnoho právnikov odporúča pred podpísaním dohody s developerskou spoločnosťou kontaktovať arbitrážny súd a skontrolovať, či sa organizácia predtým zúčastnila na súdnom spore. Toto je možné vykonať na webovej stránke rozhodcovského súdu. Nie je zlé, ak sa developer pred začiatkom výstavby tohto zariadenia už zúčastnil na výstavbe obytných budov, ktoré boli úspešne a včas uvedené do prevádzky;
• Od vývojára by ste určite mali požadovať predloženie nasledujúcich dokumentov: povolenie na výstavbu bytového domu, vyhlásenie o projekte, nájomná alebo podnájomná zmluva o pozemok alebo osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva developerskej spoločnosti na pozemok, na ktorom bude postavený bytový dom. Všetky tieto dokumenty musia byť povinné, takže absencia aspoň jedného z nich je dôvodom odmietnutia účasti na spoločnej stavbe;
• štúdia zmluvy o účasti na spoločnej stavbe. Nemali by ste súhlasiť s podpísaním zmenky alebo predbežnej dohody o investícii, pretože v takomto prípade môže vývojár jednostranne ukončiť dohodu a akcionár dostane ako náhradu iba náklady na cenné papiere, ktoré údajne získal. Zmluva musí obsahovať aj tieto body – definíciu konkrétneho predmetu zdieľanej stavby, ktorý sa má previesť, lehotu na prevedenie predmetu zdieľanej stavby developerskou spoločnosťou, cenu zmluvy, lehotu a postup jej zaplatenia, ako aj záručnú lehotu na objekt zdieľanej stavby..

Pri výbere nehnuteľnosti, do ktorej sa budú investovať prostriedky, by ste mali byť obozretní, ak sa developer tohto bytového domu už zmenil, možno aj viackrát, cena bytu je príliš nízka, v porovnaní s inými podobnými objektmi v tejto oblasti sa počiatočné obdobie výstavby predĺžilo , a vývojár poskytol nepravdivé informácie aspoň raz. To všetko naznačuje, že pravdepodobnosť, že sa stane „podvádzaným akcionárom“ pre daný objekt, sa mnohokrát zvyšuje.

Ako ukazujú moderné ruské skúsenosti, je nepravdepodobné, že bude možné dosiahnuť 100% záruku, že zariadenie bude uvedené do prevádzky presne v časovom rámci stanovenom v zmluve, ale vyššie uvedené opatrenia určite môžu výrazne znížiť riziko, že sa stanete účastníkom „problémovej“ spoločnej výstavby. Tiež nebude zbytočné hľadať pomoc u profesionálneho právnika, ktorý má rozsiahle skúsenosti v tejto oblasti a je schopný poskytovať kvalifikované poradenstvo..