Byt na prenájom – počítame príjmy a výdavky

Ak uskutočňujete prieskum medzi obyčajnými Rusmi „Na čo by ste utratili milión dolárov?“ Takmer 90% obyvateľov našej krajiny s dôverou odpovie: „Kúpim dva alebo tri byty, nájomné a z týchto príjmov budem šťastne žiť“..

Skutočne, aby sme dostali stabilný, dostatočne vysoký zisk a nepracovali, mali sme k dispozícii všetok svoj čas, je ceneným a zrozumiteľným snom väčšiny ľudí, ktorí sú nútení pracovať, aby sa stretli, obyvateľov miest. A váš vlastný „extra“ byt, ktorý si môžete prenajať a priniesť stabilný príjem, sa môže stať príležitosťou na splnenie tohto sna..

Zostáva len zistiť, ktorý je výhodnejší – prenajať si byt na dlhú dobu (aspoň mesiac) alebo denne? Otázka v skutočnosti nie je nečinná, pretože mnohí majitelia v snahe dosiahnuť vyššie zisky si vyberajú v prospech bytu na prenájom, pričom si uvedomujú, o čo ťažšia je táto možnosť po výpočte čistého zisku za prvý mesiac takejto „nezaslúženej činnosti“..

Vypočítajme teda náklady a príjmy z poskytovania bytov na prenájom na príklade obyčajného jednoizbového bytu v Moskve v deväťposchodovej panelovej budove, ktorá sa nachádza niekde blízko stanice metra Proletarskaja, v jednej z najatraktívnejších častí hlavného mesta pre nájomcov – Tagansky.

príjem

V priemere si môžete prenajať taký jednoizbový byt v hlavnom meste za $ 600 – 1300 mesačne, cena bude závisieť od kvality renovácie, dostupnosti nábytku, obytného priestoru atď. Vezmime priemerne 1 000 dolárov mesačne..

Jednoizbový byt na denný prenájom v jednej z centrálnych štvrtí Moskvy v typickom dome bude stáť nájomníka od 50 do 130 dolárov za deň, tiež v závislosti od obývateľnosti bývania. Berieme tiež priemerné náklady – 100 dolárov za deň.

Na prvý pohľad je prenájom bytu na prenájom trikrát rentabilnejší ako z dlhodobého hľadiska, pretože príjem môže byť vyšší ako 3 000 dolárov mesačne. Ale nie všetko je také jednoduché, ako sa zdá.

V prvom rade je potrebné pripomenúť, že ani jeden majiteľ si nebude môcť prenajať bývanie na všetkých 30 dní v mesiaci. Konkurencia na trhu s krátkodobým prenájmom obytných nehnuteľností je v súčasnosti pomerne silná a dopyt nie je vždy stabilný, okrem toho bude majiteľ potrebovať určitý čas na uvedenie bytu do poriadku po odchode ďalšieho nájomcu..

Podľa štatistík realitných kancelárií, v priemere je taký byt v dopyte iba 15-20 dní mesačne, takže príjem už bude výrazne nižší – asi 2 000 tisíc dolárov. Za zmienku tiež stojí všeobecne akceptované zľavy pre obyvateľov s trvalým pobytom, ktorí napríklad pravidelne cestujú na služobné cesty z iných miest alebo si prenajímajú bývanie nie na jeden deň, ale najmenej na 5-7 dní. „A čo? – majitelia nehnuteľností v Moskve sa opýtajú, – je to stále dvakrát také vysoké ako zisk z dlhodobého prenájmu, takže problém bol vyriešený. Nemali by ste sa ponáhľať – je lepšie presne vypočítať všetky súčasné náklady spojené s poskytovaním bývania na prenájom.

výdavky

za prvé,už v počiatočnej fáze budú náklady na vybavenie bytu, ktorý sa má prenajať, výrazne vyššie ako náklady v prípade dlhodobého nájmu. Nábytok babičky, súčasné vodovodné batérie a omšelé tapety neprispievajú k popularite bytu a nájomník, ktorý plánuje zaplatiť pomerne veľkú sumu len za jednodenný pobyt, uprednostňuje hľadanie ďalších možností..

Lutokhina Ekaterina. Nostalgia. 2006

Takže sa budete musieť rozlúčiť s nábytkom drahým srdcom, ale už zastarané a stratené na atraktivite, vykonať aspoň kozmetické opravy, vymeniť vodovodné batérie a starať sa o nákup posteľnej bielizne, uterákov a minimálnej sady jedál. Okrem toho nezabudnite, že v byte prenajatom na jeden deň je vítaná prítomnosť modernej televízie, mikrovlnnej rúry, rýchlovarnej kanvice atď. Prítomnosť všetkých vyššie uvedených domácich spotrebičov samozrejme pomôže zvýšiť náklady na nájom, ale v prvej fáze to bude vyžadovať značné finančné investície, ktoré sa môžu časom vyplatiť..

Je takmer nemožné vypočítať presnú výšku výdavkov, ktoré budú potrebné na vylepšenie bytu, všetko záleží na pôvodnom stave bývania.

za druhé,Každý nový obyvateľ, ktorý zaplatil také veľké množstvo, chce samozrejme žiť v čistom byte a spať na umytej a žehlenej bielizni. Majiteľ bude musieť minúť na umývanie, čistenie, prací prášok, a to sa nezapočítava strata času, ktorá bude musieť byť venovaná uvedeniu bytu do poriadku. Okrem toho budete musieť po odchode nasledujúceho nájomníka kúpiť mydlo, toaletný papier a sledovať prítomnosť osviežovača vzduchu. Samozrejme, môžete si najať osobu, ktorá sa bude touto otázkou zaoberať, ale to znamená výrazný pokles príjmu, ktorý sa topí už pred našimi očami, takže majiteľ sa častejšie uprednostňuje vyrovnať sa sám so sebou. Náklady na hygienické výrobky môžu skončiť okolo 30 dolárov..

za tretie,aby byt nebol prázdny, bude sa musieť pravidelne inzerovať – ​​umiestňovať reklamy do rôznych publikácií, na tematické stránky, zverejňovať reklamy pri vchodoch. To všetko bude stáť, aj keď bezvýznamné, ale stále zahrnuté v nákladoch – asi 10 – 20 dolárov..

štvrtý,Najvýznamnejšou nuansou sú nájomné a účty za energie. V prípade dlhodobého prenájmu bytu znášajú nájomníci náklady na elektrinu, teplú a studenú vodu. Tento prístup je celkom pochopiteľný – počítadlá sú samozrejme nainštalované, takže koľko skončíte, platíte toľko. V prípade, že sa byt prenajíma cez deň, majiteľ bude musieť zaplatiť všetky účty za elektrinu a vodu. A dočasní obyvatelia určite nebudú šetriť peniaze, v dôsledku čoho bude musieť prenajímateľ odpočítať aspoň 50 – 100 dolárov od príjmu, ktorý bude potrebné zaplatiť za dodávku elektriny a vody..

piaty,dočasní obyvatelia sa nebudú starať o bývanie a je nepravdepodobné, že bude možné požadovať od nich kompenzáciu za rozbitý pohár, povodeň alebo rozbité domáce spotrebiče. Väčšina majiteľov nehnuteľností radšej nevypracuje dohodu o poskytnutí bytu na jeden deň s príslušnou dohodou, takže nebude možné preukázať škodu na majetku na súde a náklady na nákup nových vecí budú musieť byť zaplatené z vlastných vreciek..

O šiestej,skúsení majitelia, ktorí pôsobia konkrétne v oblasti krátkodobého prenájmu bytov, odporúčame vám okamžite poistiť byt proti takým vážnym problémom, ako je požiar alebo povodeň. Veď nie je možné zaručiť, že všetci dočasní obyvatelia budú primeranými ľuďmi a nebudú fajčiť v posteli.

Jacob Lawrence. Prenájom štrajku. 1943

siedmy,s cieľom prilákať nových hostí, vlastníci bytov na prenájom, často ponúkajú také služby, ako je doručovanie zo stanice alebo letiska na miesto prechodného pobytu. Pre nerezidentov bude, samozrejme, príjemné a pohodlné, ak sa okamžite stretnú v neznámom meste a odvedú na miesto svojho dočasného pobytu, takže takýto reklamný krok pomôže zvýšiť tok obyvateľov. Zároveň však cestovanie na vlakové stanice a letiská prinesie ďalšiu položku dodatočných nákladov..

Urážliví obyvatelia susedných bytov môžu takúto násilnú činnosť nahlásiť aj daňovému úradu alebo okresu.

ôsmy,Prenajímaním bytu na denné nájomné vystavuje majiteľ riziku zničenia vzťahov so všetkými jeho susedmi, ktorým sa určite nebude páčiť taký „cyklus“ dočasných nájomcov, ktorí často rušia spánok po 22:00, usporiadajú hlučné večierky a tak ďalej. Tento problém nie je možné z finančného hľadiska posúdiť, ale morálne škody spôsobené súdnymi spormi so susedmi sú určite zaručené. A ešte jedna vec – obťažovaní obyvatelia susedných bytov môžu túto násilnú činnosť nahlásiť daňovému úradu alebo okresnému policajnému úradníkovi. Ak teda nie je krátkodobý prenájom nehnuteľností formalizovaný dokumentmi potrebnými podľa právnych predpisov, môže už vlastník čeliť väčším problémom a pomerne hmatateľným nákladom vo forme daní a dokonca aj pokút..

Takže aj keď odpočítame priemerný príjem z poskytovania bytu na prenájom, iba náklady, ktoré sa opakujú každý mesiac a dajú sa vyjadriť v určitej výške peňazí, výsledkom bude, že čistý zisk bude približne 1 500 000 dolárov mesačne. Toto je, samozrejme, o niečo viac, ako môžete získať dlhodobým prenájmom bývania, tieto finančné náklady však nezahŕňajú stratu času a námahy..

Nakoniec sa nakoniec ukáže, že drahocenný sen nerobiť nič a dosahovať zisk sa nikdy nenaplní a poskytnutie bytu na prenájom si bude vyžadovať takmer každodennú účasť, prinesie veľa problémov a problémov.

Samozrejme, môžete využiť služby realitnej kancelárie a presunúť všetky problémy na plecia odborníkov, ale percento, ktoré odborníci vezmú za svoje služby, bude ďalej znižovať zisky a ukazuje sa, že rozdiel medzi príjmami z prenájmu za deň a na mesiac je úplne nepostrehnuteľný..