História vývoja hypotekárnych úverov

Obsah článku

• Hypotéka v stredoveku
• Nedávna história – zlatý vek hypoték
• Americká skúsenosť
• Moderný hypotekárny trh

Hypotéka … Slovo, ktoré sa v našom každodennom živote stalo tak pevne zakotvené, že je vnímané ako niečo veľmi známe, známe, samozrejme vyvolávajúce kontroverzné názory a kritiku, ale zároveň sa stalo neoddeliteľnou súčasťou života mnohých Rusov, ešte viac Európanov a drvivej väčšiny. Američania.

Solon navrhol ako cenný sľub použiť cenný hnuteľný a nehnuteľný majetok občana. Aby sa transakcia potvrdila na pozemku dlžníka, bola nainštalovaná špeciálna pošta, na ktorej boli uvedené mená veriteľa a dlžníka, výška dlhu a stav – je zakázané z tohto miesta vyberať a predávať nehnuteľnosť, kým sa dlh nezaplatí. To je v zásade hlavné body modernej zmluvy o pôžičke, ktorá sa objavila už vtedy.

Takýto „hovoriaci“ stĺp sa nazýval „hypotéka“ – „hypotéka“, čo v ruštine znamená „podpora, podpora“.

Samozrejme, v budúcnosti odmietli používať piliere, namiesto nich sa objavili špeciálne knihy, nazývané „hypotéka“, ale samotný princíp požičiavania zabezpečeného nehnuteľnosťou (nielen majetkom) zakorenil a nový vývoj získal už počas Rímskej ríše..

Mimochodom, v republikách starovekého Grécka bol systém hypotekárnych úverov celkom otvorený a každý veriteľ sa mohol kedykoľvek oboznámiť s stavom pozemku alebo budovy, ktorá mu bola ponúknutá ako kolaterál. Na druhej strane si dlžník mohol byť istý, že podmienky poskytovania pôžičiek boli konečné a v prípade obťažovania a nových požiadaviek zo strany požičiavateľa by mohol podať sťažnosť na úrady. Samotné podmienky hypoték v starovekom Grécku však boli dosť prísne – veriteľ mal každé právo predať majetok prijatý ako kolaterál, ak mu bola ponúknutá vyššia cena, takže v mnohých ohľadoch bol taký systém založený na osobných vzťahoch a dôvere medzi stranami. Takéto úverové transakcie sa nazývali „fiduciácie“.

Už v 1. storočí nášho letopočtu boli otvorené prvé hypotekárne inštitúcie a počas vlády cisára Anthonyho Pia, v 2. storočí nášho letopočtu bol vyvinutý systém legislatívnych aktov, ktoré upravovali činnosť týchto úverových inštitúcií..

Je zaujímavé, že prvé štátne programy, podľa ktorých sa poskytovali pôžičky zvlášť potrebným skupinám obyvateľstva – siroty a vdovy za zvýhodnených sadzieb, sa objavili v starom Ríme pod cisárom Trajanom. V tom čase bola preferenčná sadzba 5% pa.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Zároveň došlo k zmenám v úverovej transakcii s prísľubom vo forme nehnuteľností – veriteľ mal teraz právo predať zastavené nehnuteľnosti iba v prípade, že dlžník nesplnil svoje povinnosti včas zaplatiť kolaterál. Takáto dohoda sa volala „pygnus“ – neformálny prísľub.

Súbežne s vývojom hypoték sa objavili aj prví podvodníci – niektorí vlastníci nehnuteľností niekoľkokrát hypotéku zastavili a dostali tak oveľa vyššiu sumu, ako je skutočná hodnota domu alebo pozemku..

Po páde Rímskej ríše čakali hypotéky na určité obdobie zabudnutia, až kým sa nevyskytli dostatočne rozvinuté štáty stredovekej Európy. Transakcie, pri ktorých bol úver zabezpečený nehnuteľnosťou dlžníka a najmä hodnotným majetkom, sa však uskutočňovali vo všetkých storočiach bez zásahu štátnych orgánov..

Hypotéka v stredoveku

Nové kolo vývoja hypotéky sa začalo v stredoveku, keď otrokársky systém začal strácať pôdu a rozšírilo sa poskytovanie pôdy na prenájom. Najčastejším predmetom záložného práva boli spočiatku pracovné nástroje a potom nehnuteľnosť.

Je zaujímavé, že napríklad v Nemecku sa hypotéky ako také objavili v 14. storočí, ale prvé štátne inštitúcie, ktoré oficiálne poskytujú úvery zabezpečené nehnuteľnosťami, sa otvorili až v 18. storočí. To je spočiatku obyčajní občania, ktorí uzavreli pôžičky v oblasti bezpečnosti, bez akejkoľvek koordinácie s vládnymi agentúrami. V budúcnosti sa úloha orgánov pri regulácii úverového systému výrazne zvýšila, objavili sa hypotéky, časovo obmedzené podmienky sa začali vkladať do hypotekárnych kníh, ako aj pôžičky, rozdelené podľa stupňa závažnosti, z dôvodu požiadaviek právnych predpisov..

Vo Francúzsku sa hypotekárne pôžičky rozšírili o niečo neskôr – až v 16. storočí, a to ešte stále nebolo verejné, nebol regulovaný štátom a väčšinou vychádzal z dôveryhodných vzťahov medzi stranami..

V Rusku, prvá zmienka o poskytnutí úveru na zabezpečenie, sa datuje do 13. storočia, štát v tom čase tiež neupravoval podmienky transakcií..

Je to z dôvodu nedostatočného zasahovania do úverových vzťahov úradov a chýbajúcich príslušných zákonov, už v 16. storočí sa objavili prvé zmienky o podvode – ako v staroveku, niekoľkokrát zastavili pozemky vlastníci pôdy.

Ilya Repin. Barge Haulers na Volge. 1870-1873

V oznámeniach a dokumentoch tej doby nájdete odkazy na prevod založeného majetku do „iných rúk“, na založenie pozemku „už založeného skôr“, čo naznačuje rozsiahle rozdelenie hypotekárnych úverov a vznik rôznych transakčných možností..

Nedávna história – zlatý vek hypoték

Nárast popularity hypotekárnych úverov a rozvoj systému štátnej regulácie sa začal v druhej polovici 18. storočia. Prvá štátna banka, ktorá poskytla pôžičky vlastníkom pôdy na zabezpečenie pozemkov, bola otvorená v roku 1770 v Sliezsku, po troch rokoch prevádzky, keď systém preukázal svoju účinnosť a ziskovosť, podobné inštitúcie boli otvorené v Prusku.

V Rakúsku bola prvá banka, ktorá sa špecializovala na poskytovanie úverov zabezpečených nehnuteľnosťou, otvorená v roku 1811, vo Francúzsku – v roku 1852. Mimochodom, prvá francúzska hypotekárna banka – „Credit foncier de France“ úspešne funguje dodnes.

V Rusku sa za vlády Alžbety Petrovnaovej v roku 1754 otvorili prvé vznešené banky, ktoré poskytovali pôžičky na zaistenie majetku a panských sídiel. Ocenili iba hornú vrstvu spoločnosti – výlučne aristokraciu. O niekoľko rokov neskôr boli v obchodnej rade av prístave v Petrohrade otvorené prvé hypotekárne banky pre obchodnú triedu av roku 1786 cisárovná svojím dekrétom spojila všetky tieto inštitúcie do jednej štátnej úverovej banky..

Alexander Grigorievich Varnik. Gróf Michail Michajlovič Speransky. 1824

Už začiatkom 19. storočia Michail Speransky, slávny štátnik éry Alexandra Prvého, vypracoval podrobný záložný zákon, ktorého hlavné ustanovenia boli zahrnuté do občianskeho zákonníka..

Do roku 1870 už pôsobilo v Ruskej ríši 11 bánk a pobočky sa otvárali po celej krajine. Boli to štátne hypotekárne banky, ktoré poskytovali úvery roľníkom na kúpu pôdy od vlastníkov pôdy po zrušení poddanstva, takže nemožno podceňovať úlohu týchto inštitúcií v histórii našej krajiny..

Pred revolúciou sa hypotekárne úvery v Rusku vyvíjali nemenej a často rýchlejšie ako v Európe. Ale po roku 1917 bola pôžička zabezpečená v našej krajine zaslaná nielen na zabudnutie – bola oficiálne zakázaná. Takže v 90. rokoch muselo Rusko prestavať svoj systém hypotekárnych úverov..

Americká skúsenosť

Záujem o hypotekárny systém v Spojených štátoch amerických prudko vzrástol po finančnej kríze v roku 2008, pretože, ako viete, hospodárska recesia, ktorá sa prehnala takmer po celom svete, sa začala hypotekárnou krízou v Spojených štátoch..

Medzitým sa taký rozsiahly a vplyvný systém začal vytvárať až donedávna, pred Veľkou hospodárskou krízou, vláda Spojených štátov nemala veľký záujem o systém zabezpečenia úveru a hypotéky v Amerike boli emitované hlavne malými súkromnými bankami a samotný systém nebol príliš efektívny a často prešiel obdobím krízy..

V roku 1934 vláda Teodora Roosevelta konečne pochopila, ako efektívne by bolo možné hypotekárne úvery použiť na oživenie hospodárstva krajiny. Bola vytvorená Federálna správa bývania, ktorá štandardizovala podmienky poskytovania pôžičiek, pod jej vplyvom sa začal formovať sekundárny úverový trh. Samotné hypotekárne úvery boli kategorizované ako nízkorizikové investície, čo prispelo k zvýšeniu popularity rôznych segmentov obyvateľstva..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

V roku 1938 sa objavila Federálna asociácia hypotekárnych úverov alebo „Fannie Mae“, s jej účasťou bolo možné vytvoriť systém požičiavania, v ktorom sa riziká prenášajú z veriteľa na investora, ktorý nakupuje akcie a cenné papiere na zabezpečenie.

1970 bola založená Federálna komisia pre hypotekárne úvery, známejšia ako Freddy Mac. Obe tieto organizácie sú súkromnými inštitúciami, do hypotekárnych úverov sa zapájajú aj vládne agentúry, napríklad Ministerstvo pre rozvoj miest a bývania..

Masívne šírenie hypotekárnych úverov v Spojených štátoch bolo spôsobené ich dostupnosťou, ale nakoniec, keď bol Federálny rezervný systém nútený zvyšovať sadzby a hypotéky začali rásť, mnohí Američania neboli schopní splácať svoje pôžičky včas, čo nakoniec viedlo k finančnej kríze..

Moderný hypotekárny trh

Rusko dnes patrí medzi krajiny s pomerne slabým hypotekárnym systémom. Pre porovnanie: iba 10% Rusov požiadalo bankové inštitúcie o získanie úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou, v európskych krajinách tento počet dosahuje 40 – 50% av USA má viac ako 90% občanov skúsenosti s poskytovaním hypotekárneho úveru.

Pokiaľ ide o priemerné úrokové sadzby hypoték, v Japonsku si môžete kúpiť byt alebo dom iba za 2% ročne, v Nemecku a vo Francúzsku je úrok z úverov zabezpečených nehnuteľnosťou 4-5%, v domovskej krajine hypotéky, v Grécku priemerná úroková sadzba sa vyrovnali na 6% ročne a v Spojených štátoch – 3,2 až 3,5%.

Pokiaľ ide o počiatočnú platbu, v USA sa pred krízou všeobecne akceptovalo poskytovanie hypotéky bez počiatočnej platby, v Japonsku a krajinách EÚ najčastejšie musí dlžník pri prvej platbe zaplatiť 10% z hodnoty nehnuteľnosti, ruské banky najčastejšie poskytujú hypotekárne úvery, ktoré sú predmetom počiatočnej platby. vo výške 30% z hodnoty predmetu pôžičky.

Ako vidíte, ruské hypotekárne úrokové sadzby sú stále niekoľkokrát vyššie ako úroky z úverov v iných rozvinutých krajinách a počiatočná splátka je pomerne veľká, je to situácia, ktorá určuje popularitu hypotekárnych úverov medzi obyvateľmi našej krajiny..