Investície do nehnuteľností v zahraničí. Kde a aký druh nehnuteľností je teraz výhodnejšie kúpiť v Európe

Obsah článku

• Najlacnejšie bývanie v súčasnosti v Bulharsku a Estónsku
• Nestačí kúpiť. Koľko stojí údržba domu v zahraničí
• Zhrnutie

Investície do zahraničných nehnuteľností, vrátane európskych, sa v poslednom čase medzi Rusmi stali čoraz obľúbenejšími. Okrem toho naši krajania investujú do obytných a hotelových, kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností.

Vincent van Gogh, Café Terrace v noci, 1888

Najlacnejšie bývanie v súčasnosti v Bulharsku a Estónsku

Po analýze situácie na trhu nehnuteľností na bývanie v Európe môžeme povedať, že najdostupnejšie bývanie je teraz možné kúpiť v Estónsku a Bulharsku..

Podľa popredných ruských agentúr, ktoré ponúkajú ku kúpe nehnuteľností v Európe. V Bulharsku je najlacnejšiu chalupu možné kúpiť za 100 – 150 tisíc rubľov. Za túto sumu si môžete kúpiť dom s rozlohou 60 až 150 m2. V Estónsku je to byt až do 50 m2. možno kúpiť za 100 tisíc rubľov.

Na druhom mieste je obsadené Litvou a Českou republikou, kde si tu môžete kúpiť rezidenčné nehnuteľnosti za cenu 200 tisíc rubľov. V českom meste Teplice sa teda jedná o dvojizbový byt v panelovom dome s rozlohou 53 m2. možno kúpiť za 207 tisíc rubľov.

Nemecko zaujalo tretie miesto z hľadiska cenovej dostupnosti bývania. Minimálne náklady na byt je asi 280 tisíc rubľov. V Sasku si tak môžete kúpiť malý byt až do 38 m2. za 276 tisíc rubľov.

Nasledujú Taliansko, Fínsko a Čierna Hora. Byt v rekreačnej oblasti Scalea sa predáva za 592 tisíc rubľov. Vo Fínsku v regióne Punkaharju sa dom postavený v roku 1950 predáva za 750 tisíc rubľov. A v regióne Chan v Čiernej Hore je možné kúpiť dom za 769 tisíc rubľov.

Investori z Ruska a krajín SNŠ tento rok podľa prognóz odborníkov kúpia hotely v Európe za 500 miliónov eur..

Podľa odborníkov z medzinárodnej realitnej agentúry Gordon Rock na konci minulého roka celková investícia do hotelových nehnuteľností v Európe dosiahla 4,5 miliardy EUR. Podiel ruských investorov bol približne 8%. Podľa predpovedí analytikov sa objem transakcií s európskymi hotelmi v roku 2011 zvýši najmenej o 20% a podiel investorov z krajín SNŠ vrátane Ruska sa môže zvýšiť na 10%. Ak teda spočítame výšku investícií, ukázalo sa, že občania Ruska a ďalších krajín SNŠ v roku 2011 nakúpia hotely v Európe v hodnote viac ako pol miliardy eur..

Počas posledných 2 rokov sa investori z Ruska a krajín SNŠ stali jedným z kľúčových hráčov na trhu hotelových nehnuteľností v Európe. Ruskí investori patria medzi päť najlepších investorov nakupujúcich hotely v Európe.

Christian Jereczek, Street Scene

Výber krajiny, v ktorej si ruskí investori kupujú nehnuteľnosť, závisí najmä od odhadovaného investičného rozpočtu:

• s rozpočtom do 2 miliónov EUR sa investori zaujímajú o mini-hotely (do 25 izieb) v Bulharsku, Čiernej Hore, Českej republike, Nemecku a Turecku;
• s rozpočtom 2 až 7 miliónov eur investori kupujú mini-hotely a hotely (do 50 izieb) v Českej republike, Nemecku, Rakúsku, Španielsku;
• s rozpočtom viac ako 7 miliónov eur – kupujú hotely (viac ako 50 izieb) vo Francúzsku, Rakúsku, Nemecku a Anglicku.

Na celkovom dopyte investorov z Ruska a krajín SNŠ je podiel dopytu po hoteloch do 2 miliónov EUR 60%, po hoteloch do 7 miliónov EUR – 25% a od hotelov drahších ako 7 miliónov EUR – 15%.

Je potrebné poznamenať, že hotely v Karlových Varoch, Bádensku-Bádensku a Prahe sú medzi ruskými investormi v poslednej dobe najväčší dopyt. Výrazný nárast cien hotelov v týchto mestách ovplyvnil zvýšený záujem ruských, ukrajinských a kazašských investorov. Za posledné 2 roky sa teda ceny zvýšili v priemere 1,5-krát. V dôsledku toho sa doba návratnosti investícií do nákupu hotelových nehnuteľností v týchto mestách v súčasnosti zvýšila a môže byť až 20 rokov. Je to výrazne viac ako návratnosť investícií, napríklad pri nákupe hotelov v Rakúsku, Londýne, Hamburgu alebo Mníchove, ktorých návratnosť je približne 12 rokov..

Podľa Stanislava Singela, riaditeľa agentúry Gordon Rock, v súčasnosti ruský investor výrazne zvyšuje záujem o nákup zahraničných hotelov so zaručeným príjmom. Ich zvláštnosťou je, že takéto hotely sa predávajú na základe dlhodobej dohody o správe, ktorá sa spravidla uzatvára s jedným z popredných hotelových reťazcov v Európe. Zmluva sa zvyčajne uzatvára na 15 až 20 rokov a zaručený príjem je 6 až 8% ročne a správcovská spoločnosť ju platí majiteľovi hotela..

Je potrebné poznamenať, že mnoho európskych bánk je ochotných požičať si na kúpu tohto hotelového majetku. Pôžičky sa vydávajú vo výške až 65% z celkových nákladov na objekt, pričom sadzba je od 3,2%. Ukazuje sa, že návratnosť investícií do týchto nehnuteľností môže dosiahnuť 11-12% ročne.

Nestačí kúpiť. Koľko stojí údržba domu v zahraničí

Mnoho investorov, ktorí nakupujú nehnuteľnosť v zahraničí, nie vždy vie, koľko môže stáť údržba domu v Alpách alebo prístrešku v Londýne. Pri plánovaní výdavkov však musíte brať do úvahy nielen náklady na samotný objekt, ale aj dane, poplatky, účty za energie, poistenie a ďalšie náklady..

Správcovská spoločnosť. Ak chcete zachovať svoj vidiecky dom v čistote, mali by ste zvážiť prenájom správcovskej spoločnosti. Správa luxusných nehnuteľností v Európe vás bude stáť veľa. Spravidla budete musieť platiť správcovskej spoločnosti za dodatočné služby – účet môže zahŕňať: čistenie bazéna, údržbu záhrady a ďalšie. Napríklad vo Francúzsku, Španielsku a Nemecku budú služby spoločnosti, ktorá spravuje vilu so záhradou a bazénom, stáť svojho majiteľa približne 2 až 3 000 EUR ročne. Medzi zodpovednosti spoločnosti patrí návšteva kaštieľa raz týždenne, nábor a uzatváranie zmlúv so všetkými potrebnými zamestnancami a vedenie účtovníctva. Napríklad týždenné upratovanie stojí 60 eur, údržba bazénu mesačne bude stáť 800 eur, o tom, koľko musíte zaplatiť za služby záhradníka. Takže dôjde veľmi slušné množstvo.

Dane z nehnuteľností. Vo väčšine európskych krajín musia vlastníci nehnuteľností platiť daň z nehnuteľností ročne. Daň sa vypočíta na základe odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je zvyčajne oveľa nižšia ako trhová hodnota, a pohybuje sa od 0,1 do 3,5%..

Vincent Van Gogh, Biely dom v noci, 1890

Ak vezmeme konkrétne krajiny, sadzba dane z nehnuteľností je takáto: v Španielsku – 0,4% pre mestské nehnuteľnosti a 0,3% pre vidiek; v Čiernej Hore sadzba dane závisí od oblasti zdaneného majetku a pohybuje sa od 0,08 do 0,8%; v Nemecku je daň platená v priemere 1,9%, zatiaľ čo nehnuteľnosti v hodnote menej ako 120 tisíc EUR pre fyzické osoby a menej ako 20 tisíc EUR pre právnické osoby nie sú zdanené.

Napríklad vo Francúzsku existujú dva druhy majetkovej dane: taxe d’habitation (vyberá sa iba budova) a taxe fonciere (dom s pozemkom). Výška dane závisí od oblasti objektu. Takže pre byt s celkovou plochou 90 štvorcových. m bude musieť zaplatiť asi 400 eur ročne, za dom s plochou 120 štvorcových. m od 100 štvorcových m pôdy – 1 000 eur.

V niektorých európskych krajinách – napríklad v Chorvátsku sa daň z nehnuteľností neplatí.

V Španielsku budú musieť majitelia domov a bytov spolu s daňou z nehnuteľností platiť daň z majetku, ktorej sadzba sa pohybuje od 0,2% (hodnota nehnuteľnosti do 193 000 EUR) do 2,5% (nehnuteľnosť je drahšia ako 12 316 tisíc EUR)..

Účty – musia sa tiež zaplatiť. Množstvo účtov za energie však závisí od spotreby. Merače sú inštalované takmer vo všetkých domoch. Upozorňujeme iba na to, že v západnej Európe sú platby za vodu, plyn a elektrinu vyššie ako na juhu..

Ak vezmeme do úvahy všetky celkové náklady na údržbu domu alebo bytu, jednou z najdrahších krajín je Francúzsko. Údržba bývania tu zaberá asi 2 – 3% z celkovej hodnoty nehnuteľnosti, vrátane miestnych daní z nehnuteľností, poplatkov za energie a poistenia. Ak porovnáte, potom napríklad vo Veľkej Británii sú náklady okolo 1%. V Nemecku je údržba domu tiež pomerne drahá z dôvodu vysokých cien za energie. Údržba bývania v Chorvátsku, Čiernej Hore a Fínsku bude oveľa lacnejšia.

Zhrnutie

Európsky trh s nehnuteľnosťami je v súčasnosti pre ruských investorov veľmi atraktívny. Ceny bytov a domov v mnohých európskych krajinách sú oveľa nižšie ako v Moskve. Preto mnoho potenciálnych investorov venuje značné prostriedky na nákup zahraničných nehnuteľností. A podľa predpovedí mnohých odborníkov budú investície naďalej rásť a získavajú na sile. Hlavným dôvodom je to, že ceny nehnuteľností v Európe by v blízkej budúcnosti nemali rásť a v niektorých regiónoch možno ceny dokonca klesnú..

Isaac Levitan, neďaleko mesta Bordighera. Severne od Talianska, 1890

Nákupy hotelov v Európe, ktoré sa v posledných rokoch stali populárnym typom investícií medzi našimi krajanmi, získajú tiež iba popularitu. To platí najmä pre nákup hotelových nehnuteľností so zaručeným príjmom. Koniec koncov prítomnosť zaručeného príjmu umožňuje investorovi, ktorý nemá skúsenosti s podnikaním v hoteloch, investovať bezrizikové investície do hotelových nehnuteľností v Európe..

Ak však plánujete investovať do nákupu nehnuteľností v Európe, predtým musíte určite venovať pozornosť nákladom na údržbu tohto objektu. Vzhľadom k tomu, údržba bývania v mnohých krajinách nie je najlacnejšie potešenie.

Vo všeobecnosti môžeme s istotou povedať, že v prípade, že chcete vykonať dlhodobú investíciu, nákup nehnuteľností v Európe je v súčasnosti pomerne dobrá investícia. V blízkej budúcnosti pravdepodobne nebude možné získať z takýchto investícií významný príjem av budúcnosti je veľmi pravdepodobné.