Investovanie do nehnuteľností: problematické, ale ziskové

Nie je žiadnym tajomstvom, že transakcie s nehnuteľnosťami sú pomerne výnosným spôsobom investovania peňazí. Ako ziskovo využívať nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve? Ktorý z nich by mal dať prednosť: predaj alebo prenájom budovy? Na čo sa zamerať pri príprave zmluvy o predaji alebo prenájme? Na tieto otázky odpovedá právnik M2. Najprv sa pozrime na spôsoby, ako dosiahnuť zisk z nehnuteľností. Najjednoduchšou možnosťou z právneho hľadiska je výstavba budovy s následným predajom. Jednoduché, pretože nie je potrebné kontrolovať právnu „čistotu“ objektu. Okrem toho kupujúci radšej jednajú s prvým vlastníkom, ak sa ukáže, že je vývojárom – ešte lepšie. Je pravda, že existujú ťažkosti. Najprv musíte napríklad nájsť značnú sumu potrebnú na výstavbu – môže to byť buď bankový úver alebo prostriedky investorov.

Niektorí to chcú naraz…

Väčšina z tých, ktorí zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach, pracuje podľa schémy: postavená – navrhnutá – predaná. Pointa je, že stavebná spoločnosť, ktorá postavila budovu, predáva hotové výrobky zainteresovaným stranám. Pri uzatváraní zmluvy o predaji nehnuteľností musia strany sledovať, či je poloha objektu správne uvedená, či sú k zmluve pripojené pôdorysy a dokumenty k pozemku. Je tiež potrebné starostlivo zmerať miestnosť a uviesť jej presnú plochu. Ak hovoríme o časti budovy, malo by sa na pôdoryse uviesť, ktorá časť sa bude predávať.

Po zhromaždení všetkých potrebných dokumentov (s kópiami) môžete ísť na notára. S najväčšou pravdepodobnosťou bude mať záujem iba o kúpnu zmluvu. Po registrácii transakcie u notára by sa mala vykonať jej štátna registrácia. Zoznam požadovaných dokumentov je možné objasniť v mieste registrácie. V každom prípade musíte na sklade až tri kópie kúpnej zmluvy (jedna pre každú stranu a pre registračný orgán). Notársky overené kópie dohody a všetky súvisiace dokumenty nebudú zbytočné.

dokumenty strán. Po zaplatení štátneho poplatku a zaregistrovaní zmluvy sa transakcia môže považovať za dokončenú.

Samotný objekt sa prevádza na základe aktu prevodu a prevzatia, v ktorom musí byť uvedený dátum prevodu budovy a jej stav. Ak majú strany navzájom pohľadávky týkajúce sa kvality predmetu alebo jeho platby na základe zmluvy, musí sa to odraziť v zákone..

Okrem toho existuje lehota, počas ktorej je predávajúci povinný kupujúcemu zaručiť kvalitu tovaru. Ak sa však napríklad budova zrúti a skúška ukáže, že na vine sú projektanti alebo stavitelia, budú zodpovední. Ak sa nájdu skryté chyby, kupujúci sa obrátia aj na predajcu.

-A niektoré – po častiach

Majitelia, ktorí namiesto veľkej paušálnej sumy radšej dostávajú každý mesiac (rok) relatívne málo peňazí, prenajali postavenú budovu. Dopyt po všetkých druhoch komerčných nehnuteľností (kancelárie, maloobchodné priestory, sklady atď.) Je v súčasnosti pomerne vysoký, a preto sa spravidla v čase uvedenia objektu do prevádzky už všetky priestory rozdeľujú medzi nájomcov..

Pri registrácii nájmu je potrebné správne vypracovať zmluvu. Čo by mal tento dokument obsahovať a na aké body by ste mali pri podpise venovať pozornosť? Je nevyhnutné skontrolovať, či sú údaje o stranách správne uvedené: mená, adresy, DIČ, bankové údaje, údaje z cestovného pasu (ak je zmluvnou stranou fyzická osoba) atď..

Dôležitým prvkom nájomnej zmluvy je akt prijatia a prevodu priestorov, ktorý je súčasťou zmluvy. V nej musíte uviesť stav miestnosti v čase prevodu a všimnite si, ktoré komunikácie sú prepojené a fungujú (telefónny kábel, vodovod a kanalizácia, vykurovacia sieť atď.)..

Ďalším dôležitým bodom je nájomné, ktorého výška musí byť dohodnutá stranami v zmluve. Môže sa vypočítať na 1 štvorcový meter. m za rok alebo za celé priestory za mesiac. Okrem toho musíte určiť, ako sa bude platba uskutočňovať: ak je v rubľoch, potom je uvedená výška nájomného, ​​ak je vyjadrená v dolároch alebo eurách, potom treba poznamenať, že vyrovnania sa uskutočňujú v rubľoch sadzbou stanovenou stranami. Najčastejšie sa to rovná sadzbe centrálnej banky Ruska. Pri určovaní výšky nájomného je potrebné uviesť, či zahŕňa účty za energie. V niektorých prípadoch si prenajímateľ vyhradzuje právo vystaviť nájomcovi samostatné faktúry za základné služby a doplnkové služby, ktoré zahŕňajú napríklad zber odpadu, telefónne komunikácie, internet atď. Aby sa predišlo nedorozumeniam v zmluve, je vhodné objasniť, že prevod priestorov na prenájom nie je prevodom vlastníctva.

Ak sa nájomná zmluva uzatvára na dobu dlhšiu ako jeden rok, podlieha štátnej registrácii. Berúc do úvahy skutočnosť, že dopyt po komerčných nehnuteľnostiach je v súčasnosti dosť vysoký, ako aj skutočnosť, že niekoľko nájomcov uzavrie dlhodobú nájomnú zmluvu, registračné úrady v Moskve vytvorili osobitné „okno“, v ktorom je možné predložiť všetky zmluvy na registráciu. Úradník však neakceptuje viac ako 10 prípadov (samostatné dohody) naraz, takže bude ťažké zaregistrovať viac z nich súčasne. Mnoho organizácií preto ukladá zodpovednosť za registráciu práv na dlhodobý prenájom nájomcom. Ak strany nechcú prejsť týmto postupom, môžu uzavrieť zmluvu na kratšie obdobie a ustanoviť možnosť jej predĺženia. Okrem toho nemusíte v nájomnej zmluve vôbec špecifikovať tento termín: v tomto prípade sa považuje za neurčitý a nevyžaduje registráciu..

Ak máte v úmysle súčasne prenajať obchodné priestory a sklady, je vhodné uzavrieť pre obe priestory jednu zmluvu. Okrem toho musí zmluva presne uvádzať, kde bude pavilón umiestnený a kde bude tovar uskladnený..

Čo je výhodnejšie?

Mali by ste teda budovu predať alebo prenajať? Každý prípad má svoje výhody a nevýhody. Predaj umožňuje získať významnú sumu v čase, keď sa nájom investície vyplatí postupne, ale budova prináša stabilný príjem.

Problémy s registráciou vašich práv bude musieť byť v každom prípade vyriešené. Jediný rozdiel je v tom, že pri registrácii a registrácii dlhodobého nájmu budete musieť zaplatiť poplatok (účtuje sa aj pri zmene alebo doplnení zmluvy). Nezabudnite na dane.

V každom prípade, ak je budova vo vlastníctve, môže sa predať alebo zastaviť. Hypotéka navyše neovplyvní vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkmi, pretože pokiaľ budova zostane vo vlastníctve prenajímateľa, všetky splátky nájomného sa na neho dostanú, ako predtým..

Je ťažké povedať, ktorá je z obchodného hľadiska výhodnejšia. Akákoľvek nehnuteľnosť je vždy likvidné aktívum, ktoré sa dá kedykoľvek predať.