Úskalie v prenájme bývania s možnosťou následného nákupu

Obsah článku

• Aké sú výhody strán tejto dohody
• Čo musíte zvážiť pred uzatvorením zmluvy
• 1. Kúpa prenajatého predmetu je právo, nie povinnosť nájomcu
• 2. Štátna registrácia takýchto transakcií sa vyžaduje iba po prevode vlastníctva nehnuteľnosti na nájomcu
• 3. Pravidelný nájom môže byť zmenený na nájom s následným nákupom
• Za akých podmienok bude pre kupujúceho výhodné kupovať si bývanie týmto spôsobom?
• Dôverný vzťah medzi zmluvnými stranami
• „Stály“ trh s nehnuteľnosťami
• Riziká, ktorým môže nájomca čeliť
• Smrť prenajímateľa
• Rozhodnutie prenajímateľa vložiť byt ako kolaterál na zabezpečenie úveru
• Kolísanie cien nehnuteľností
• Ako správne zostaviť lízing s následným nákupom
• Trvanie zmluvy
• platba
• Prenájom objektu
• Povinnosti nájomcu a prenajímateľa
• Zodpovednosť strán

Pri kúpe nehnuteľnosti si ľudia najčastejšie vyberajú dve možnosti: bežnú predajnú zmluvu alebo hypotekárny úver. Podľa štatistík sa zmluvy o výmene a kúpe hypotekárnych nehnuteľností uzatvárajú oveľa menej často. Existuje však aj iný druh nákupu domov, ktorý sa v Rusku takmer nikdy nenachádza, ale za určitých podmienok môže byť veľmi prospešný pre obe strany transakcie – prenájom s možnosťou následného nákupu. Pozrime sa bližšie na tento typ transakcií..

Aké sú výhody strán tejto dohody

nájomník:

1. Poskytuje možnosť využívať bývanie od okamihu uzavretia zmluvy, a to aj napriek nedostatku celej sumy potrebnej na jeho kúpu..
2. Eliminuje potrebu vydať hypotéku na získanie chýbajúcej sumy (zhromažďovať všetky druhy certifikátov, platiť úroky a provízie banke atď.).
3. Má právo v ktorejkoľvek fáze zmluvy odmietnuť odkúpenie priestorov.

Hostinský:

1. Nastavuje hodnotu nehnuteľnosti nad priemernú hodnotu na trhu, aby sa znížilo jej riziko spojené s splátkovým predajom.
2. K prevodu vlastníctva dôjde až po obdržaní celej sumy stanovenej v zmluve, čo je tiež veľmi prospešné pre majiteľa domu.

Čo musíte zvážiť pred uzatvorením zmluvy

1. Kúpa prenajatého predmetu je právo, nie povinnosť nájomcu

Toto je záver, ku ktorému sa súdy najčastejšie dostávajú pri posudzovaní nárokov prenajímateľov, ktorých nehnuteľnosť nájomníci nikdy nevykupovali..

2. Štátna registrácia takýchto transakcií sa vyžaduje iba po prevode vlastníctva nehnuteľnosti na nájomcu

To znamená, že akonáhle je zaplatená celá suma nákupu nehnuteľnosti stanovená zmluvou, nájomca sa považuje za majiteľa nehnuteľnosti a jeho zmluva s prenajímateľom podlieha štátnej registrácii (ako pravidelná zmluva o predaji nehnuteľnosti)..

3. Pravidelný nájom môže byť zmenený na nájom s následným nákupom

Toto je upravené v článku 624 Občianskeho zákonníka. Musíte iba uzavrieť príslušnú dodatočnú dohodu s prenajímateľom. V takom prípade sa už zaplatené nájomné pripíše na výkupnú cenu.

Za akých podmienok bude pre kupujúceho výhodné kupovať si bývanie týmto spôsobom?

Prípady takejto dohody sú mimoriadne zriedkavé, pretože na to, aby boli prospešné pre obe strany, je potrebné, aby sa zhodovali dva faktory..

Dôverný vzťah medzi zmluvnými stranami

Aj keď je tento typ dohody v Rusku legálny, legislatíve chýba jasná regulácia. Preto pri výbere tohto spôsobu získavania bývania je potrebné pristupovať k textu dohody mimoriadne vážne a bez konzultácií s profesionálnymi právnikmi sa to nedá urobiť..

Ideálnou možnosťou by bola prítomnosť rodiny alebo prinajmenšom dôveryhodný vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom, čo minimalizuje možnosť sporu medzi stranami dohody..

„Stály“ trh s nehnuteľnosťami

Ak trh s nehnuteľnosťami bude naďalej rásť, hodnota prenajatých priestorov sa môže zvýšiť. V takom prípade stará cena uvedená v dohode jednoducho nebude pre prenajímateľa výhodná a môže sa pokúsiť ju ukončiť. Preto je rozhodnutie uzavrieť takúto dohodu výhodné, iba ak ste pevne presvedčení, že ceny na trhu s nehnuteľnosťami sa v nasledujúcich rokoch príliš nebudú meniť..

Riziká, ktorým môže nájomca čeliť

Smrť prenajímateľa

Často nastane situácia, keď majiteľ prenajatej nehnuteľnosti zomrie a jeho dedičia majú iné plány týkajúce sa majetku, ktorý im bol odkázaný, a snažia sa akýmkoľvek spôsobom ukončiť dohodu s nájomcom..

V tomto prípade je zákon na strane druhej strany, pretože podľa zákona nie je prevod vlastníctva prenajatého majetku na inú osobu základom pre ukončenie zmluvy..

Rozhodnutie prenajímateľa vložiť byt ako kolaterál na zabezpečenie úveru

V takom prípade, ak nevráti pôžičku, byt zostane záložným právom banky a po zaplatení všetkých dohodnutých platieb nebude nájomca schopný zaregistrovať vlastníctvo prenajatého majetku..

Jediným spôsobom, ako sa chrániť pred takýmito situáciami, je pokúsiť sa rokovať s prenajímateľom o registrácii v nájomnom byte alebo, čo by bolo ideálne, maloletým členom jeho rodiny. Je nepravdepodobné, že banka bude považovať takúto nehnuteľnosť za kolaterál.

Kolísanie cien nehnuteľností

Aby sa nedostali do situácie, keď sa v dôsledku výkyvov na trhu s nehnuteľnosťami alebo vysokej inflácie stane výška platieb na základe zmluvy nerentabilná pre jednu zo strán, je potrebné venovať osobitnú pozornosť regulácii tejto podmienky..

Môžete určiť, že platby mesačne by sa mali indexovať podľa miery inflácie alebo viazané na priemernú úroveň trhových cien podobných nehnuteľností..

Ako správne zostaviť lízing s následným nákupom

Zvážte hlavné body dohody, ktoré musia byť uvedené v každej nájomnej zmluve s následným odkúpením.

Trvanie zmluvy

Najlepším spôsobom je urobiť dohodu na dobu neurčitú.

platba

Mesačná platba prenajímateľa sa musí skladať z dvoch zložiek: platby nájomného a výkupné. Ako už bolo uvedené vyššie, môžete naplánovať indexáciu každej z platieb v závislosti od úrovne inflácie a kolísania cien na realitnom trhu..

Najlepšie je zabezpečiť možnosť predčasného splatenia nehnuteľnosti. Nebude zbytočné ani podmieniť, aby sa platby na účet prenajímateľa uskutočňovali prostredníctvom pobočky banky, ktorá umožní obom stranám získať doklady v prípade možných sporov..

Prenájom objektu

Je potrebné zohľadniť adresu, plochu a rozloženie priestorov. K zmluve je vhodné priložiť technickú dokumentáciu a kópie titulných dokumentov.

Povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Aby sa v budúcnosti predišlo sporom a nezhodám, je potrebné jasne uviesť, kto bude platiť účty za elektrinu, vykonávať opravy priestorov atď..

Zodpovednosť strán

Dôležitosť tohto oddielu v zmluve si nevyžaduje ani vysvetlenie..