Ako predať byt bez pomoci agentúry

Transakcia s účasťou alebo bez účasti realitnej kancelárie sa vykonáva prakticky podľa rovnakej schémy. Začnime teda znova.

Povedzme, že máte byt, ktorý sa rozhodnete predať. Väčšina transakcií na realitnom trhu – asi 80% – je tzv. Alternatívou, ktorá predáva váš byt na kúpu iného. Ale dnes budeme hovoriť iba o predaji bývania, aby sme dostali peniaze, pretože tento postup je súčasťou každej kombinovanej transakcie.

Posúdenie príležitostí, konzultácie

Prvá vec, ktorú treba začať pri predaji bytu, je aspoň zhruba zhodnotiť nehnuteľnosť, to znamená získať informácie o nákladoch. Najjednoduchším spôsobom je študovať moskevské publikácie o nehnuteľnostiach, ktoré takéto informácie rýchlo predkladajú, napríklad noviny Iz Ruk v Ruki. Nezabudnite, že ceny bytov v novinách nie sú skutočnosťou, ale želaním predajcov.

reklama

Ďalším dôležitým bodom je dodávka bytu na trh. Musíte sa uistiť, že o tom vie čo najviac potenciálnych kupcov. Dnes v Moskve existuje asi tisíc malých a stredných realitných kancelárií, kde informácie o vašom byte budú akceptované zadarmo, vložené do databázy a ponúknuté všetkým potenciálnym kupujúcim. Veľké realitné agentúry neakceptujú takéto informácie a uprednostňujú uzavretie exkluzívnej zmluvy, ktorá zahŕňa presun všetkých starostí týkajúcich sa reklamy, registrácie a zhromažďovania potrebných dokumentov na ich spoločnosť..

Iným spôsobom je odoslať reklamu v novinách Iz Ruk v Ruki alebo na internete pomocou kontaktného telefónneho čísla (zvyčajne domov). To má svoje klady a zápory. Zadaním domáceho telefónneho čísla máte priamy kontakt s kupujúcim alebo realitnou kanceláriou. Majte však na pamäti, že pri priamej komunikácii s týmito ľuďmi nemôžete predpovedať, aký slušný je konkrétny volajúci a aké sú jeho skutočné úmysly..

Veľa záleží na pravidelnosti odosielania reklamy. Ak je byt uvedený na zozname za likvidnú cenu, reklama musí byť zverejnená najmenej dvakrát týždenne. Ak je potrebné byt predať veľmi rýchlo – trikrát týždenne. Zverejňovanie reklamy každý deň je zbytočné.

Zobraziť, vyjednávať

Volania späť začínajú, rokujete, komunikujete a dohodnete sa na čase pozerania. S týmto sa musí zaobchádzať veľmi opatrne. Nepoznáte ľudí vstupujúcich do vášho bytu, takže je lepšie odstraňovať cennosti a predmety z významných miest. Ale stále musíte ukázať všetky zákulisia (napríklad, je tam tapeta za skriňou). Skúsenosti ukazujú, že potenciálny kupujúci sa zaujíma iba o stav izieb a výšku stropu. Na izby sa môže pozerať dlhšie ako päť minút, iba ak má predať byt s nábytkom alebo prestavbou. Ak takáto dohoda neexistuje, ale nastal záujem o nábytok, je to nezvyčajné a malo by vás upozorniť.

Povedzme, že osoba súhlasila s kúpou bytu a je pripravená prediskutovať podmienky jeho predaja. Začína vyjednávanie. Existuje osobitný výraz – vydržať vyjednávanie. Okamžitým súhlasom s podmienkami kupujúceho preukážete, že cena sa môže pohybovať ďalej, než sa okamžite použije. Toto je základná psychológia a stáva sa to často..

Rada: prvý klient, ktorý sa rozhodne ihneď kúpiť váš byt za prvú ponúkanú cenu, odporúčame ho … nepredať. Existuje dôvod domnievať sa, že ste podcenili byt a predáte ho lacno. Aj keď možno máte len šťastie, a to je presne ten, kto potrebuje byt na tomto konkrétnom mieste, za túto cenu. To sa tiež stáva.

Ak kupujúci prišiel na prehliadku so zástupcom realitnej kancelárie, máte možnosť získať niektoré z služieb takmer zadarmo. Agent sa môže pokúsiť vyriešiť vaše problémy v jednej realitnej kancelárii, takže sa dobrovoľne alebo neochotne dostanete k službe určitej spoločnosti, ktorá môže … za túto službu fakturovať. Napríklad, ak povieme, že „… situácia je viac ako vážna, zaväzujeme sa ju vyriešiť a to stojí toľko“. Máte právo akceptovať alebo neakceptovať ponúkané podmienky, môžete odmietnuť služby a začať s predajom sami.

Ďalší tip: ak sa byt predáva bez účasti agentúry, je lepšie, aby predajcovia rokovali doma alebo v kancelárii a pre kupujúcich doma. V takýchto prípadoch existuje prvok „vlastného“ územia, kde sa človek cíti pohodlnejšie, pokojnejšie a sebadôvernejšie.

Dohoda s predajcom (kupujúcim)

Mnoho predajcov po zdanlivo pozitívnom rozhodnutí vyjadrenom slovami odstráni reklamu na byt bez toho, že by kupujúci mohol naďalej hľadať výhodnejšiu možnosť. Preto by predajcovia mali po dosiahnutí dohody vzniesť otázku určitej zálohovej platby, aby sa zabezpečila povinnosť kúpiť si byt..

Odporúčame kupujúcim, aby túto otázku nevzniesli, nenechali ju, aby mohli byť pri svojich ďalších krokoch slobodní. Je pravda, že v tomto prípade existuje riziko „vynechania“ bytu, ktorý sa vám páči, ak predávajúci nájde výhodnejšieho klienta.

Nasleduje pomerne chúlostivý moment. Povedzme, že ste sa dohodli, že kupujúci poskytne určité množstvo peňazí na zabezpečenie nákupu vášho bytu. Ako to uskutočniť, ako prevádzať peniaze, aby v budúcnosti neexistovali žiadne problémy?

Existujú právne pojmy: dohoda o vklade a dohoda o preddavku. Ak ste ako predajca bytu podpísali zmluvu o vklade, musíte pochopiť, že ukončenie dohody o úmysle, tj odmietnutie predaja bytu tomuto kupujúcemu, môže mať za následok určité sankcie. Keďže z právneho hľadiska sa uvádza ako „neplnenie povinnosti predávajúceho a vrátenie sumy v dvojnásobku sumy“. Skúsený a kompetentný kupca so svojím právnikom vás tak ľahko dostane do finančnej závislosti..

Pre kupujúceho bytu, okrem adresy, cenových charakteristík a podmienok predaja, nesmieme zabudnúť ani na podmienky zákonného (výpisu) a fyzického prepustenia bytu. Fyzické oslobodenie je odstránenie vecí a nábytku z neho. Ak podmienky nie sú stanovené, kupujúci často trvá na prepustení bytu ihneď po podpísaní notárskej zmluvy.

Kontrola, príprava dohody, zhromažďovanie dokumentov

Po vypracovaní všetkých dokladov a prijatí zálohovej platby za byt sa začne postup prípravy transakcie. Je na zodpovednosti predajcov, aby zhromaždili kompletnú sadu dokumentov. To znamená, že je potrebné prejsť všetkými prípadmi a dosiahnuť, – zdôrazňujem v určitom časovom rámci – získanie potrebných dokladov. Toto je pomerne komplikovaný postup..

Na predaj bytu musíte mať po ruke tieto dokumenty:

1. Doklady o vlastníctve, v závislosti od spôsobu nadobudnutia bytu, napríklad: Prevodná zmluva, Osvedčenie o vlastníctve bytu, Osvedčenie bytového družstva o vyplatenom podiele, Osvedčenie o registrácii ZINZ, Osvedčenie o dedičstve, kúpno-predajné zmluvy, darovanie, výmena, nájom, rozhodnutie súdu. Ak dôjde k strate dokladov o byte, bývanie sa môže predať podľa výpisu z registra, ktorý vydáva Registračný výbor. Je pravda, že v tomto prípade je potrebné pamätať na to, že výpis sa môže teoreticky užívať najmenej každý deň. To znamená, že je možná situácia, keď predávajúci, ktorý prijal platbu vopred, zajtra predá svoj byt inému kupujúcemu. Preto vám v tomto prípade odporúčame poskytnúť ako zálohovú platbu maximálne 100 – 200 USD, aby ste minimalizovali svoje straty..

2. V ZINZ je potrebné získať: osvedčenie (formulár 11-A, platné 1 mesiac); pôdorys, vysvetlenie (platné 1 rok).

Na zozbieranie týchto dokladov budete potrebovať originály dokladov o titule, pas a asi 150 rubľov.

3. V PRUE musíte vziať:

– výpis z knihy domácich – v pase;
– kópiu finančného a osobného účtu a osvedčenie o neexistencii nedoplatkov na nájomnom – v účtovnom oddelení.
Všetky tieto certifikáty sú platné 1 mesiac. Na ich vyzdvihnutie budete potrebovať nájomnú knižku, pas alebo splnomocnenie (ak nie ste vlastníkom).

4. Notársky overený súhlas manžela (resp. Predávajúceho alebo kupujúceho) na odcudzenie (kúpu) bytu.

5. Povolenie opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu, ak sú do transakcie zapojené maloleté deti.

6. Osvedčenie daňového úradu, či bol byt prijatý ako dar alebo na základe dedičstva, alebo sa nachádza v Moskovskej oblasti.

7. Listina o prevode, ak bol byt po 03.01.1996 odcudzený.

Po zhromaždení všetkých vyššie uvedených dokumentov je nevyhnutné skontrolovať ich konzistentnosť mien, adries, dátumov, podpisov a ich prepisov, veľkosti všetkých dotknutých oblastí. K dnešnému dňu sme počítali asi 20 – 22 typov dokladov o titule pre byt, ktorý môže byť iba. Zdôrazňujem – nie 2, nie 5, nie 8, ale 22! Preto dôrazne odporúčame, aby ste v tejto fáze dostali právne poradenstvo. Kupujúci bytu – porozumieť tomu, ako tieto dokumenty spĺňajú požiadavky zákona. Predajcovi – uistite sa, že je možné na nich byt predať v stanovenom časovom rámci. Často nastane situácia, keď predávajúci, veriaci, že má dostatočné doklady pre transakciu, zloží zálohu v rámci jasne dohodnutých lehôt na registráciu, ale nemôže im odolať. Zrazu sa ukáže, že jeden z majiteľov zomrel a dedičstvo nebolo otvorené, pretože si ľudia mysleli, že to nie je potrebné. V dôsledku toho sa takýto byt nemôže predať, kým nie sú splnené všetky formálne náležitosti..

Banka, notár, registrácia

Predpokladajme však, že všetky dokumenty týkajúce sa bytu sú v poriadku a nastal čas diskutovať o problémoch vzájomného vyrovnania, kde a ako ich vyrobiť. Najbežnejším spôsobom je vyrovnanie prostredníctvom bezpečnostnej schránky na základe zmluvy o kúpe bytu zaregistrovanej v mene kupujúceho. Odporúčame vám, aby ste pri výbere banky boli veľmi opatrní. Ak kupujúci ponúka konkrétnu banku, pričom argumentuje tým, že v nej zostávajú peniaze a predseda správnej rady je jeho najlepším priateľom, odporúčame nesúhlasiť s touto možnosťou. V tejto situácii sú všetky druhy zneužívania postavenia klienta úplne prijateľné. Musí existovať neutrálne územie, ktoré vyhovuje obom stranám. Otázka vzájomného vyrovnania sa preto musí prediskutovať vopred, a to aj v čase prevodu (alebo prijatia) vkladu.

Po položení peňazí budete musieť notársky overiť (na požiadanie) plnenie zmlúv alebo okamžite predložiť dokumenty na štátnu registráciu.

Právne a fyzické oslobodenie, osvedčenie o prijatí

Keď konečne dostanete registrované zmluvy o predaji a kúpe bytu s osvedčeniami o štátnej registrácii práv, budete mať legálne (zrušenie registrácie) a fyzické (odstránenie vecí) prepustenie bytu. A ak ste sa nedohodli na oneskorení peňazí pred prevodom bytu podľa zákona (vyhotovené jednoduchým písmom v čase prevodu kľúčov do bytu a kníh o účtoch), bude pre vás problematické kontrolovať postup.

Toto sú vo všeobecnosti základné pravidlá, ktoré by sa mali dodržiavať pri kúpe alebo predaji bytu. Ak máte vážne naše rady a želania, starostlivo si preštudujte postup registrácie a prípravy príslušných dokumentov, môžete bezpečne pokračovať v transakcii. A ak máte nejaké otázky, kontaktujte nás. Naša spoločnosť pravidelne organizuje semináre pre obyvateľstvo o problémoch s nehnuteľnosťami (pozri materiály k tomuto číslu) a má viac ako sto poradenských centier po celom Moskve.