Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Moskve a Moskovskej oblasti za rok 2011

Obsah článku

• Zvýšenie transakcií týkajúcich sa hypotekárneho úveru
• Zvýšenie transakcií v sektore s nízkym rastom
• Zlepšenie kvalitatívnych charakteristík bytových komplexov
• Zvýšený dopyt po nových budovách
• Zníženie dopytu po elitných ponukách
• Expanzia Moskvy
• Najzaujímavejšie nové budovy v Moskve a Moskovskej oblasti v roku 2011
• Predpoveď na rok 2012

Zvyčajne je v predvečer nového roka sumarizovať a analyzovať, čo sa stalo za posledných 12 mesiacov, čo takmer ukončený rok prekvapilo a potešilo. Špecialisti na realitnom trhu ruského hlavného mesta neboli výnimkou, najmä odborníci z popredných agentúr ako MIEL-Nedvizhimost a spoločnosť Azbuka Zhizni, ktorí už na základe výsledkov svojej práce urobili závery v priebehu roka..

Podľa realitnej kancelárie MIEL-Novostroyki tak v roku 2011 v priemere v Moskve náklady na 1 meter štvorcový v novej budove dosiahli 204 tisíc rubľov, zatiaľ čo v moskovskom regióne bolo toto číslo stanovené na 64 tisíc rubľov..

Apartmány v nových budovách v mestách Moskovského regiónu priťahujú pozornosť kupujúcich práve vďaka nízkym nákladom, a to aj napriek často zložitej situácii s dopravnou križovatkou a dlhému času strávenému na cestách do hlavného mesta..

Zvýšenie transakcií týkajúcich sa hypotekárneho úveru

Zníženie úrokových sadzieb hypoték, ktoré sa zaznamenalo počas roku 2011, viedlo k tomu, že počet transakcií zahŕňajúcich príťažlivosť hypotekárnych úverov sa výrazne zvýšil. V priemere sa počet transakcií s nehnuteľnosťami pomocou úverových fondov zvýšil o 8 – 10%, podľa odborníkov sa trh hypotekárnych úverov blíži ukazovateľom pred krízou a môže dosiahnuť úroveň roku 2007 už budúci rok..

Hypotekárne sadzby v roku 2011 klesli na 12,5%, pre porovnanie – v roku 2010 to bolo 13,1% av roku 2009 – 14,3%. Nárast popularity hypoték podporuje aj skutočnosť, že už od 1. januára 2012 je možné použiť materský kapitál na splácanie hypotekárneho úveru a prvú platbu za kúpu bývania..

Priemerná veľkosť hypotéky v Moskve predstavovala 3 milióny rubľov, najčastejšie pôžičku využívajú dlžníci na 20 rokov, popularita hypoték na kratšie obdobie je oveľa nižšia.

Aj v roku 2011 mnoho ruských bánk znížilo veľkosť zálohy, ak predtým kupujúci nehnuteľností museli platiť sumu najmenej 30% z hodnoty nehnuteľnosti, teraz je priemerná záloha stanovená na 20% av niektorých bankách – 10%.

Môžeme teda hovoriť o pozitívnom trende na trhu hypotekárnych úverov a o náraste počtu transakcií týkajúcich sa vypožičaných prostriedkov..

Ako však odborníci poznamenávajú, aj napriek takémuto poklesu sadzieb sú hypotéky pre väčšinu obyvateľov hlavného mesta stále nedostupné..

Zvýšenie transakcií v sektore s nízkym rastom

Okrem skutočnosti, že sa záujmy mnohých kupujúcich nehnuteľností ponáhľali smerom k moskovskému regiónu, v roku 2011 došlo aj k zvýšeniu popularity vidieckych domov, tzv. „Jednoposchodového sektora“ (hoci väčšina moderných chát sa stále stavia na 2 až 3 poschodiach)..

Dopyt po chalupách v moskovskom regióne v priemere v priebehu roka vzrástol o 2-3% mesačne, rastie aj dopyt po pozemkoch bez zmluvy, ktoré zostali najžiadanejším produktom na prímestskom realitnom trhu..

Ben Grasso. Neuzemnených. 2011

Podľa odborníkov je v súčasnosti nadmerný dopyt nad ponukou a nedostatok chát v ekonomickej triede a kvalitných mestských domov.

Priemerné náklady na 1 štvorcový meter v prímestskej oblasti nehnuteľností sa počas roka 2011 mierne zmenili – zvýšili sa iba o 2 – 3% a medzi elitnými prímestskými nehnuteľnosťami došlo dokonca k poklesu hodnoty – o 3 – 5%.

Smer Novorizhskoe zostáva lídrom v transakciách s nehnuteľnosťami.

Zlepšenie kvalitatívnych charakteristík bytových komplexov

V roku 2011 sa nakoniec prejavila tendencia zlepšovať kvalitu novovybudovaných bytových komplexov, a to nielen vo vzťahu k použitým stavebným materiálom, ale aj pozornejší prístup k infraštruktúre bytového komplexu..

Vývojári začali venovať viac pozornosti pohodlné usporiadanie bytov, prítomnosť komerčných nehnuteľností v komplexe, ktorý po uvedení budovy do prevádzky sa stane nové obchody, kozmetické salóny a kaviarne. Vývojári sa stále viac snažia upútať pozornosť kupujúcich útulným zeleným nádvorím pred viacposchodovou budovou, detským ihriskom a parkovacími miestami..

Zvýšený dopyt po nových budovách

Odborníci jednomyseľne konštatujú, že za posledný rok sa potreby kupujúcich zmenili – záujem o byty v domoch postavených za posledných 10 rokov výrazne vzrástol.

Dopyt na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami sa však mierne znížil – kupujúci sa stali oveľa náročnejšími, keď si vybrali nehnuteľnosť, venujú pozornosť nielen stavu bytu, ale aj infraštruktúre okresu, dostupnosti vhodnej dopravnej výmeny, usporiadaniu bytu, takže byty v domoch, ktoré potrebujú rekonštrukciu, už neuspokojujú potenciálnych budúcich vlastníkov.

Geimran Baimukhanov. Výstavbe. 2009

Záujem o nové budovy však rastie len vtedy, keď sa stavajú a blíži sa dátum dodania domu, stále je veľmi malé množstvo kupujúcich pripravené investovať do nového bývania vo fáze „kopania základovej jamy“..

Zníženie dopytu po elitných ponukách

V roku 2011 zostali byty a vidiecke domy v ekonomickej triede lídrami na trhu v oblasti predaja, čo predstavuje viac ako 90% všetkých transakcií. Dopyt po elitnom a drahom bývaní nachádzajúcom sa v centrálnom okrese hlavného mesta sa mierne znížil, iba o 3 – 5%, ale stále to spôsobilo mierne zníženie nákladov na meter štvorcový v oblastiach ako Chistye Prudy, Kropotkinskaja, Sretensky Boulevard, Tverskaya a Krasnye Vorota. Náklady na 1 meter štvorcový v takýchto prestížnych oblastiach sa v priemere v dolároch znížili o 2 až 4%, čo samozrejme nezvýšilo dostupnosť luxusných nehnuteľností pre Moskovčanov..

Zaznamenaný je aj pokles dopytu po viacizbových bytoch – v roku 2011 sa štvor- a päťizbové byty stali ešte menej populárnymi. Obyvatelia hlavného mesta, ktorí si môžu dovoliť taký drahý nákup, si stále viac vyberajú v prospech prímestskej nehnuteľnosti.

Expanzia Moskvy

Hlavné správy o trhu s nehnuteľnosťami v hlavnom meste, ktoré súvisia s hlavnými očakávaniami investorov a kupujúcich, ako aj s najambicióznejšími zmenami, odborníci jednomyseľne volajú informácie o rozširovaní moskovského územia a prenose vládnych inštitúcií mimo centrálnych regiónov..

Starosta hlavného mesta Sergei Sobyanin nedávno oznámil, že do konca roku 2011 bude vyhlásené výberové konanie na vytvorenie jednej mestskej aglomerácie na území Novej Moskvy, aby sa vedúce architektonické spoločnosti mohli zúčastniť na navrhovaní nového imidžu hlavného mesta..

Rozvoj nových území vývojármi prinesie nielen vzhľad nových budov, ale aj zvýšenie nákladov na byty v novopripojených osadách do Moskvy, pričom však nie je potrebné hovoriť o významnom vplyve iniciatívy orgánov na trh s nehnuteľnosťami – skôr sa stane udalosť už budúci rok..

Najzaujímavejšie nové budovy v Moskve a Moskovskej oblasti v roku 2011

Medzi novými budovami postavenými v roku 2011 v hlavnom meste hlavného mesta odborníci poukazujú na súkromný park Knightsbridge, predaj bytov sa začal až koncom novembra. Obytný komplex v Khamovniki má rozvinutú infraštruktúru a bol vyhlásený za najočakávanejší návrh roku 2011.

Najobľúbenejšími novými budovami v roku 2011 v centrálnom obvode boli obytné komplexy Sky House, ktoré sa tiež stali najvyššou novostavbou v centre hlavného mesta „Anglická štvrť“ a „Talianska štvrť“, čo predstavovalo viac ako 50% všetkých predaných bytov v nových budovách v centrálnej administratívnej oblasti..

Najdrahšou novostavbou roku bol komplex Barkliho panenský dom, ktorý sa nachádza na Ostozhenka na území „zlatej míle“, na výstavbe tohto zariadenia sa podieľal svetoznámy dizajnér Kelly Hoppen..

Najväčší nový rezidenčný komplex v centre Moskvy v roku 2011 bol Sadovye Kvartaly s rozlohou 11 hektárov.

Medzi ďalšie zaujímavé návrhy, odborníci na vedomie masívne výstavbu bytových komplexov v Balashikha a Butovo-Park rezidenčný komplex.

Predpoveď na rok 2012

Podľa odborníkov, ak trendy roku 2011 pokračovať v budúcom roku, potom 2012 môže priniesť tieto zmeny na realitnom trhu:

• bude sa zvyšovať počet transakcií týkajúcich sa hypotekárnych úverov, na bankové inštitúcie sa bude vzťahovať stále viac kupujúcich bytov a domov. Nárast počtu hypotekárnych transakcií môže byť 35 – 40%;
• dopyt a nová ponuka sa budú aj naďalej posúvať smerom k moskovskému regiónu, pretože centrálne okresy v Moskve prakticky vyčerpali svoje možnosti rozvoja a príliš vysoké ceny nútia kupujúcich hľadať nové bývanie v odľahlých oblastiach;
• vývoj nových foriem obytných priestorov, ako sú lofty, radové domy, byty, vidiecke jednoposchodové komplexy;
• zvýšenie úrovne práce vývojárov a kvalitatívnych charakteristík bývania;
• rast cien za meter štvorcový v Moskve a Moskovskom regióne pravdepodobne zostane na rovnakej úrovni, tj nie viac ako 5 – 8% ročne, v súlade s mierou inflácie. Aj keď medzinárodná poradenská spoločnosť Knight Frank, ktorá analyzovala 29 miest nachádzajúcich sa v 5 regiónoch sveta, predpovedá, že rast cien nehnuteľností v Moskve bude vyšší – približne 20% v roku 2012. Odborníci spájajú túto prognózu so zvýšením atraktivity ruského kapitálu, a to aj pre zahraničných investorov, čo zase uľahčí expanzia moskovského územia..