Vypracovanie a schválenie projektu individuálnej bytovej budovy

Základným normatívnym aktom v oblasti výstavby a architektúry je Kódex územného plánovania Ruskej federácie. Tento kodifikovaný zákon upravuje najmä právne vzťahy a vymedzuje zodpovednosti rôznych orgánov, pokiaľ ide o územné plánovanie, technickú reguláciu urbanizmu, štátne preskúmanie príslušných projektov a štátny stavebný dozor. S cieľom odvážne vstupovať do úradov práce, ktorí poznajú svoje povinnosti a svoje práva, je však potrebné preštudovať významnejšie množstvo regulačných informácií..

Mnohí vlastníci pozemkov, ktorí začínajú s výstavbou samostatného bytového domu, oboznámili sa s odsekom 3 článku 48 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie, v ktorom sa uvádza, že nie je potrebná príprava projektovej dokumentácie pre individuálnu nízkopodlažnú bytovú výstavbu, nepovažujú postup pre podrobný rozvoj a schválenie projektu za dôležitý..

Táto právna norma však v skutočnosti zavádza iba vývojárov, pretože Kódex pravidiel pre projektovanie a výstavbu „Vývoj, koordinácia, schvaľovanie, zostavenie projektovej a plánovacej dokumentácie pre rozvoj nízkopodlažnej bytovej výstavby“ (SP 11-111-99) dopĺňa požiadavky nariadenia (ES) č. 3 lyžice. 48 zákona o územnom plánovaní, vrátane zostavenia zoznamu dokumentov, ktoré sú potrebné na to, aby bola stavba zákonná. Normy SP 11-111-99 zároveň nie sú v priamom rozpore s normami zákonníka územného plánovania, čo vylučuje možnosť ich neplatnosti..

Akákoľvek výstavba sa nezačína ani s architektonickým projektom, ale s nákupom pozemku.

Zároveň je potrebné pripomenúť, že v rámci mestských limitov sa každá výstavba vykonáva v súlade s urbanistickou dokumentáciou, preto je pre individuálnu nízkopodlažnú výstavbu vhodná len táto parcela, ktorá je podľa schémy územného rozvoja sídla, jej urbanistickej dokumentácie a ďalších úkonov správy zakladajúceho subjektu federácie a miestnych orgánov pridelená ako územie pre nízkopodlažnú výstavbu.

Informácie o voľných pozemkoch a ich zamýšľanom využití je možné získať od miestnej rady. Ak hovoríme o prímestských oblastiach, potom sa takéto stavenisko môže použiť na individuálnu výstavbu.

Články 7 a 8 zákona o územnom plánovaní vám pomôžu zistiť, ktoré orgány sú príslušné pri prideľovaní pozemkov, ako aj pri vydávaní stavebných povolení na tieto pozemky a pri uvádzaní do prevádzky postavených objektov: v uvedených záležitostiach sú autorizované orgány miestnej samosprávy obcí a mestských častí, ak hovoríme o pozemkoch a predmetoch na území sídiel a mestských obvodov av prípade prímestských oblastí je potrebné kontaktovať miestne výkonné orgány.

V súlade s Kódexom pravidiel SP 11-111-99 je výstavba na určitom mieste možná až potom geodetické posunutie a stanovenie jeho hraníc na zemi podľa projektu územného prieskumu. Tieto akcie vykonávajú početné súkromné ​​spoločnosti a jednotlivci, ktorí majú príslušné licencie. Realizácia týchto akcií je formalizovaná aktom prijatia a prevodu.

Podľa bodu 4.2 SP 11-111-99 je potrebné začať s vypracovaním projektovej dokumentácie vyhláška miestneho výkonného orgánu o stavebnom povolení alebo povolení na projektovanie. Budete tiež potrebovať schválenie výberu pôdy. Projekt domu, ktorého plocha presahuje 500 štvorcových m. , by mali byť navrhnuté v súlade s priradenie architektúry a plánovania, žiadosť, pre ktorú je predložená komisia pre architektúru vo vašej oblasti. Zadanie architektúry a plánovania obsahuje asi dve desiatky bodov, z ktorých požiadavky sú základom pre vývoj projektu (prírodné podmienky, architektonické požiadavky, zlepšenie pôdy atď.).

Stavebné povolenie individuálny stavebný objekt vydáva miestny výkonný orgán. Je potrebné kontaktovať oddelenie (oddelenie) architektúry a urbanizmu. Hlavný architekt mesta alebo okresu je oprávnený toto osvedčenie osvedčovať a schvaľuje ho vedúci miestnej správy. Stavebné povolenie sa vydáva na základe žiadosti, ku ktorej sú priložené doklady o vlastníctve (vyhláška o poskytnutí pozemku pre individuálnu bytovú výstavbu, dohoda o udeľovaní stavebných práv), územný plán pozemku, cestovný pas pozemku, cestovný pas projektu domu, zákon o stanovení prirodzených hraníc pozemku a poruchy štruktúr, osí a červených čiar budovy. Ak je stavebná spoločnosť priamo zapojená do koordinácie, musí sa k balíku dokumentov pridať licencia na právo na stavebnú činnosť.

Architektonický pas projektu jednotlivá obytná budova potrebná na získanie stavebného povolenia sa objednáva od akejkoľvek organizácie, ktorá má povolenie na poskytovanie takýchto služieb. Architektonický pas musí nevyhnutne obsahovať plán strechy, pôdorysy, farebné fasády, axiálne rezy a axiálne fasády spolu so všeobecnou vysvetľujúcou poznámkou. Kópia licencie vývojára projektu musí byť tiež súčasťou architektonického pasu projektu..

Ako vidíte, procesy projektovania a schvaľovania sú vzájomne prepojené a je najracionálnejšie ich vykonávať súbežne, pokiaľ je to možné, pretože ten istý architektonický pas je najjednoduchší na objednávku od projektanta a navyše, aby ste získali stavebné povolenie, musíte mať základné konštrukčné materiály. napríklad pôdorysy, fasádne plány atď..

Služby pre vývoj projektov pre súkromné ​​domy dnes poskytujú mnohé organizácie. Konštrukčné práce sa vykonávajú na základe zákazka na vykonanie projektovej dokumentácie. Nikdy by ste nemali zanedbávať prípravu takejto zmluvy, pretože sa môže stať vašou hlavnou zárukou a hlavným argumentom v prípade nárokov voči vývojárovi projektu. V zákazke na vykonanie dokumentácie projektu sa uvádzajú informácie o stranách: osobné údaje zákazníka (celé meno, adresa bydliska, číslo série a číslo pasu) a názov organizácie, v ktorej je projektová práca objednaná, a / alebo celé meno a podrobnosti o priamom realizátorovi projektu. Podľa zmluvy sa dodávateľ zaväzuje dokončiť projekt v súlade so všetkými SNiP (stavebné predpisy a predpisy) a GOST (štátne normy) a vydať ho zákazníkovi v určenom počte kópií a objednávateľ sa zaväzuje zaplatiť za projektové práce pred začatím a dostavením sa na dočasné schválenie projektu a akceptovať jeho konečná verzia.

Už vo fáze uzatvárania zmluvy na implementáciu projektovej dokumentácie sa musíte konečne rozhodnúť, či chcete zveriť schválenie projektu jeho vývojárovi, alebo či chcete ísť cez oheň, vodu a medené rúrky všetkých orgánov samostatne. Je nepravdepodobné, že by vám táto voľba mohla prísť ľahko – koordinačné služby sú veľmi drahé a na to, aby sa projekt a stavba legalizovali samostatne, bude potrebné veľa času a úsilia, a čo je najdôležitejšie, – vedomosti (dúfame, že pokiaľ ide o vedomosti, tento článok bude pre vás obzvlášť užitočný). Ak sa rozhodnete objednať služby na schválenie projektu od vývojára, musí to byť uvedené v samostatnej časti zmluvy, v ktorej sú uvedené orgány, v ktorých sa vývojár zaväzuje dohodnúť sa na projekte. Dôležitou podmienkou zmluvy je tiež povinnosť dodávateľa odstrániť na svoje náklady všetky nedostatky projektu, ktoré vznikli v dôsledku jeho zavinenia. V prvom rade hovoríme o pripomienkach schvaľovacích orgánov, ktoré sa týkajú rôznych opomenutí v projekte, napríklad o jeho nesúlade s určitými regulačnými dokumentmi. Zmluva musí okrem toho definovať, ktorá zo strán sa zaviaže schváliť projekt s hlavným architektom mesta alebo okresu. Zmluva podpísaná stranami musí byť dohodnutá s vedúcim odboru (oddelenia) územného plánovania miestnej správy.

Po uzavretí zmluvy na vykonanie projektovej dokumentácie, priradenie dizajnu súkromný bytový dom a v prípade potreby prístavby. Na základe tejto úlohy zhotoviteľ vypracuje projekt. Zadanie udáva základ pre projekt (zmluva na implementáciu projektovej dokumentácie), stupeň vývoja projektu; počet podlaží, rozloha a ďalšie hlavné charakteristiky budúceho domu; Vaše požiadavky na konštrukčné, inžinierske a architektonické riešenie, ako aj na zlepšenie celého pozemku. Po schválení úlohy sa musí koordinovať s oddelením architektúry a urbanizmu vo vašom meste / okrese.

Vykonávajúca organizácia potom v stanovenej lehote pripravuje projekt, ktoré musia spĺňať normy Kódexu územného plánovania Ruskej federácie, uznesenia vlády Ruskej federácie, ako aj kódexy postupov (SP) a veľmi veľa SNiP a GOST vrátane:

• „O zložení častí projektovej dokumentácie ao požiadavkách na ich obsah“
• „O inžinierskych prieskumoch na prípravu projektovej dokumentácie, výstavby, rekonštrukcie zariadení investičnej výstavby“
• „Pri schvaľovaní pravidiel predkladania projektovej dokumentácie zariadení, ktorých stavba, rekonštrukcia, generálna oprava sa má vykonať na území osobitne chránených prírodných oblastí pre štátne odborné a štátne environmentálne expertízy“
• „Plánovanie a rozvoj oblastí nízkopodlažnej bytovej výstavby“
• SNiP 2.01.15-90 „Inžinierska ochrana území, budov a štruktúr pred nebezpečnými geologickými procesmi“
• SNiP 2.08.01-89 „Obytné budovy“
• SNiP 3.05.04-85 „Vonkajšie siete a štruktúry vodovodov a kanalizácií“
• SNiP 21-01-97 „Požiarna bezpečnosť budov a stavieb“

Dokončený projekt pozostáva z mnohých dokumentov vrátane situačného plánu, topografického prieskumu pozemku a jeho všeobecného plánu, plánov suterénu, suterénu alebo technického podzemia, pôdorysov, plánov fasád, podláh a krytín, charakteristických úsekov, plánu strešného krovu, základového plánu s jeho úsekmi a charakteristické uzly a podrobnosti, výkresy inžinierskych sietí, ako aj vysvetlivka a základné technické a ekonomické ukazovatele. Okrem toho môže projektová dokumentácia obsahovať odhad stavby, v praxi sa však od dodávateľa objednáva podrobný odhad, a to nie často z dôvodu vysokých nákladov..

Budú predložené samostatné požiadavky na váš projekt hygienické a epidemiologické, požiarne inšpekcie a ministerstvo pre mimoriadne situácie, projekt bude preto koordinovaný v týchto orgánoch.

Na pripojenie k rôznym inžinierskym sieťam (dodávka elektriny, vody a oddeľovanie vody) technické podmienky, ktoré vydávajú príslušné podniky. Postup pri vydávaní technických špecifikácií je upravený v regulačných predpisoch orgánov miestnej samosprávy.

Potrebujete, aby ste prešli z fázy návrhu do fázy výstavby samostatného bytového domu predložiť miestnym orgánom architektúry kompletný balík hotovej projektovej dokumentácie, po ktorom tie isté orgány, na čele s hlavným architektom okresu, začnú pripravovať povolenie, ktoré schvaľuje vedúci miestnej správy. Musíte odovzdať jednu kópiu konečnej projektovej dokumentácie miestnemu výboru pre architektúru, o ktorom je vypracovaný príslušný akt.

Pamätajte, že v prípade odchýlky od požiadaviek právnych predpisov pri príprave a schvaľovaní projektu individuálneho bytového domu existuje riziko, že budúci dom bude uznaný ako „nepovolená stavba“, čo môže viesť k značným peňažným pokutám a dokonca k demontáži budovy. Ani táto administratívna zodpovednosť sa však nezbavuje občianskoprávnych dôsledkov, ktoré je možné napraviť iba následnou riadnou registráciou projektu a stavebného objektu. Pod dôsledkami občianskeho práva máme na mysli neschopnosť podniknúť akékoľvek právne kroky týkajúce sa „nelegálnych“ nehnuteľností, od predaja po vôľu.