Byt pre kanceláriu alebo ako previesť nehnuteľnosť do nebytového fondu

Obsah článku

• Za akých podmienok je výhodné premeniť byt na kanceláriu alebo obchod
• Postup a požadované dokumenty
• „Úskalia“ postupu pri prevode bývania do nebytového fondu
• Koľko stojí prevod do nebytového fondu?

Často sa stáva, že zisk z prenájmu obytných nehnuteľností môže byť oveľa vyšší, ak zmeníte svoj byt na kancelársky alebo maloobchodný priestor. Napríklad v októbri 2014 v Moskve boli priemerné náklady na prenájom dvojizbového bytu 54 183 rubľov. A priemerné náklady na prenájom jedného štvorcových metrov kancelárskych priestorov v rovnakom meste je 22 428 rubľov. Vynásobením tejto sadzby priemernou plochou dvojizbového bytu (55 – 60 metrov) získame neuveriteľnú hodnotu – viac ako milión rubľov!

Všetky tieto výpočty sú, samozrejme, približné, ale významný zisk, ktorý možno získať prevodom vašej nehnuteľnosti z obytnej na nebytovú, je nepochybný.

Za akých podmienok je výhodné premeniť byt na kanceláriu alebo obchod

Nie každý byt môže byť medzi nájomníkmi obľúbený ako kancelária alebo obchod. Existuje niekoľko podmienok:

• nedostatok malých komerčných priestorov v meste;
• blízkosť metra alebo inej dopravnej križovatky;
• možnosť vytvorenia samostatného vstupu do priestorov: preto by sa mal nachádzať iba na prvom alebo druhom poschodí (v druhom prípade je potrebné, aby sa pod bytom nachádzali iba nebytové nehnuteľnosti);
• budova, v ktorej sa byt nachádza, nepatrí medzi sociálne nájomné domy: takýto zákaz je ustanovený v článku 22 RF LC.

Postup a požadované dokumenty

Všetky dokumenty potrebné na prevod bytu do nebytového fondu musí jeho vlastník predložiť Mestskej medzirezortnej komisii za využívanie Fondu bývania. Táto inštitúcia dá preklad na preklad.

Zoznam väčšiny požadovaných dokumentov je stanovený v článku 23 zákona o bývaní:

• vyhlásenia vlastníka domu o prevode jeho priestorov do nebytového fondu;
• titulné dokumenty na bývanie (originály alebo notársky overené kópie);
• plán a technický pas pre nehnuteľnosti;
• pôdorys domu, kde sa byt nachádza.
• projekt sanácie priestorov: tento dokument musí byť schválený veľkým počtom oprávnených orgánov (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt a mnoho ďalších). Kompletný zoznam inštitúcií nájdete na webovej stránke akejkoľvek spoločnosti, ktorá poskytuje služby spojené s prevodom nehnuteľností do nebytového fondu..

Z noriem bytového kódexu a iných legislatívnych aktov Ruskej federácie tiež vyplýva, že na účely prevodu priestorov musia majitelia dodatočne predložiť tieto dokumenty:

• osvedčenie z Jednotného štátneho registra, v ktorom bude uvedené neexistencia dlhu a neprítomnosť registrovaných osôb v obytnom priestore;
• oznámenie okresnému úradu o neprítomnosti domu v zozname na rekonštrukciu, väčšie opravy, demoláciu alebo uznanie ako núdzové.

Ak všetky predložené dokumenty vyhovujú Medzirezortnej komisii mesta pre využívanie bytového fondu, žiadateľ dostane výpis z protokolu o prevode priestorov do nebytového fondu..

Potom sa vykonáva priama práca na rekonštrukcii nehnuteľnosti, podpisujú sa všetky potrebné úkony, zmeny sa zaznamenávajú do inventarizačnej a technickej dokumentácie a získa sa nové osvedčenie o vlastníctve nebytových priestorov..

„Úskalia“ postupu pri prevode bývania do nebytového fondu

Najväčším problémom pri premene bytu na kanceláriu alebo obchod je získanie súhlasu na jeho rekonštrukciu od nájomcov domu alebo držiteľa majetku (HOA alebo bytové družstvo). Hoci v zákone o bývaní takáto požiadavka nie je, v mnohých mestách môžu také predpisy vyžadovať takýto súhlas..

Aby bolo možné presvedčiť všetkých susedov, aby schválili konverziu bytu na kanceláriu alebo obchod, musí vlastník zvyčajne stráviť veľa času, úsilia a niekedy aj peňazí. A nie je pravda, že jeho úsilie bude korunované úspechom. Napokon, ak sú priestory plánované napríklad v kaviarni, ktorá je plná neustáleho hluku a davu ľudí, ktorí sa obchádzajú okolo domu, určite to spôsobí rozhorčenie obyvateľov..

Zhromažďovanie dokumentov a získanie všetkých potrebných povolení na premiestnenie priestorov od poverených orgánov si tiež vyžaduje veľa času. Tento postup môže trvať mnoho mesiacov alebo dokonca rokov. Preto sa mnohí vlastníci bytov na prízemí neodvážia preniesť ich do nebytového fondu..

Koľko stojí prevod do nebytového fondu?

Všetky náklady na prevod nehnuteľností do nebytového fondu možno zhruba rozdeliť do troch častí:

1. Dizajnové práce sú najmenej nákladnou súčasťou prekladu. Náklady na služby projekčnej organizácie spravidla nepresahujú 10 000 rubľov .
2. Právna podpora – získanie všetkých potrebných dokumentov, povolení a schválení, vrátane povolenia na prevod od obyvateľov domu. Náklady na tieto služby v Moskve začínajú od 80 000 tisíc rubľov a v priemere je niekoľko stotisíc rubľov.
3. Najdrahšou časťou je výstavba samostatného vchodu a prestavba priestorov. Náklady na to začínajú od dvesto tisíc rubľov a môžu ísť až k miliónu rubľov.

Aj napriek značným nákladom na prevod bytu do nebytového fondu jeho majiteľ po úspešnom dokončení tohto postupu nezostal pozadu. Náklady na takúto nehnuteľnosť sa po papierovaní zvýšia v priemere o 40%, takže nemôžete strácať čas hľadaním nájomcov, ale jednoducho ich predávať, čím získate solídny zisk..