Obsah článku
Program moskovskej vlády na demoláciu päťpodlažných budov môže čeliť mnohým problémom. V rámci programu obnovy päťpodlažného fondu, ktorý sa počíta do roku 2010, majú orgány Moskvy v úmysle zbúrať asi 6 miliónov metrov štvorcových. m schátralé bývanie. Napriek záujmu mnohých veľkých developerov o rozsiahle investičné zmluvy však vývojári čoraz viac venujú umiestňovaniu pozemkov pre ďalší rozvoj a triede stavaných domov. Podľa odborníkov môžu problémy s vykonávaním programu vzniknúť v mnohých objektoch, najmä v „nedôstojných“ východných a juhovýchodných okresoch..
Päťpodlažný príbeh
Začiatok masívnej rekonštrukcie panelového päťposchodového bytového fondu v Moskve bol v roku 1995 zrušený príslušnou vyhláškou moskovskej vlády. Vyhláška moskovskej vlády z 20. januára 1998 „O postupe rekonštrukcie päťpodlažného a chátrajúceho bytového fondu mesta do roku 2000“ sa však stala základným dokumentom, ktorý určoval stratégiu a taktiku práce na rekonštrukcii päťposchodových budov. V dôsledku toho bolo v roku 1998 zbúraných 335,7 tisíc metrov štvorcových. m päťpodlažných panelových domov, a do prevádzky 933,5 tisíc metrov štvorcových. m nových obytných priestorov.
V roku 1998 bolo z búraných budov presídlených viac ako 6 tisíc rodín. Zároveň sa v období rokov 1997 – 1998 zvýšil podiel mesta na základe investičných zmlúv z 29% na 32%..
Odvtedy v rámci programu prijala moskovská vláda množstvo príkazov na zvýšenie objemu rekonštrukcie av lete minulého roka sa objavil program rekonštrukcie päťposchodového fondu do roku 2010. Podľa spoločnosti Novaya Ploshchad sa v rokoch 2000 až 2010 plánuje demolácia päťpodlažného panelového bytového fondu vo výške 6 miliónov metrov štvorcových. m.
Podľa Erast Zhiryakov, vedúceho stavebných projektov spoločnosti ZAO MIAN-Development, treba predovšetkým zbúrať panel „Chruščov“, ktorého 25-ročná životnosť už dávno uplynula.
Okrem toho boli v dôsledku núteného presídlenia zbúrané aj „mladšie“ päťposchodové budovy. Takáto situácia sa napríklad rozvinula na stavbách tretieho dopravného okruhu a v oblastiach, v ktorých sa riešili strategické úlohy mesta. „Budovy, ktoré bránia rozvoju mesta, sa zbúrajú,“ hovorí Zhiryakov.
Podľa Dmitrija Popova, vedúceho analytického oddelenia spoločnosti Novaya Ploschad, sa program v súčasnosti aktívne rozvíja v oblastiach, v ktorých má developer namiesto päťpodlažných budov príležitosť postaviť elitné domy na bývanie a obchodné domy. „Najjasnejším príkladom je„ Kvartal on Leninsky “, ktorý spoločnosť Kvartal predáva už mnoho rokov..
Ale vo vzdialených obytných oblastiach, najmä v najmenej prestížnych juhovýchodných a východných okresoch, kde je ziskovosť rekonštrukcie oveľa nižšia, sú problémy s realizáciou demolácie päťpodlažných budov celkom pravdepodobné “, – Dmitrij Popov predpovedá.
Rozmar vývojárov
Pre vývojárov môže byť účasť na projektoch obnovy ekonomicky nerentabilná aj z dôvodu nákladov na vývoj nových území, výstavbu ciest a novú komunikáciu. „Každý konkrétny príklad by sa mal posudzovať osobitne, ale z komerčného hľadiska investičné zmluvy na rekonštrukciu päťpodlažného fondu stále neprinášajú developerovi žiadne zisky, skôr je to príležitosť pre malú spoločnosť na vstup na trh a„ rozsvietia “jej názov,“ hovorí Penny, vedúci oddelenia luxusných nehnuteľností. Lane Realty Alexander Ziminsky.
Väčšina projektov na rekonštrukciu päťposchodového fondu sa napriek tomu realizujú veľkými vývojármi: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 a SU-155, za účasti spoločností, ako sú MFS-6 a MSM-5, ktoré nemajú vlastné zariadenia na výrobu panelov. Presídlenie a búranie vykonávajú „Kvartal“, „Don-Stroy“, „Krost“ a ďalšie..
„Projekty na renováciu primárne priťahujú serióznych investorov svojimi vlastnými stavebnými zdrojmi. Iba také veľké spoločnosti dokážu zvládnuť také objemy, pretože hovoríme o značných investíciách. Koniec koncov, nejde iba o výstavbu domu, ale o projekt zahŕňajúci demoláciu, výstavbu a organizáciu presídľovania obyvateľov,“ – hovorí Erast Zhiryakov. „Pre vývojárov je realizácia takýchto projektov príležitosťou„ pracovať pre rozpočet “, to znamená pre„ krátke “peniaze, ktoré vždy prichádzajú včas. Okrem toho sú to ďalšie zväzky, ktoré nikto neodmietol,„ súhlasí zástupca generálneho riaditeľa skupiny spoločností. SU-155, riaditeľ stavebného oddelenia Valery Grachev.
Podľa neho však často existujú prípady, keď sa investičné zmluvy pre vývojárov stávajú jednoducho nerentabilnými, „napríklad umiestnenie objektov je pre budúcich nájomcov neatraktívne alebo si vyžaduje nákladné položenie komplexného inžinierstva.“ “.
Hlavné motívy
Všeobecne je pre developera hlavným určujúcim faktorom pri výpočte nákladov a ziskovosti projektu jeho objem: so zvyšovaním obsadených oblastí sa zvyšuje aj celková ziskovosť projektu. Z tohto dôvodu sú vývojári priťahovaní rozsiahlymi projektmi s rekonštrukciou blokov desiatok domov. „Vysvetľuje to aj skutočnosť, že náklady na bremená na rekonštrukciu päťpodlažného fondu spravidla dosahujú 50 – 60% z celkovej investície, takže zisk spoločnosti rastie úmerne so zvyšovaním objemu rekonštrukcie,“ dodáva Dmitrij Popov..
Dnes sú teda na trhu najzaujímavejšie investičné zmluvy na sídla v centrálnom administratívnom okrese (CAD) av oblastiach, kde existuje možnosť výstavby výškových budov podnikovej triedy. Výhoda developera v oblasti pomer závisí od schopností neobsadeného miesta: od 1: 3 pre obytné oblasti, kde nie sú žiadne obmedzenia týkajúce sa počtu podlaží, až po 1: 1 alebo menej pre centrálny správny obvod, s následnou výstavbou elitného bývania. Okrem toho sú medzi developermi veľmi žiadané investičné zmluvy s minimálnym podielom mesta, ktorých objem je v každom z projektov určený regulačnými dokumentmi. „Napríklad, v niektorých prípadoch mesto pre každého presídleného obyvateľa pridelilo investorovi 25 m celkovej plochy jeho podielu. V iných prípadoch sa presídlenie uskutočnené developerom vzťahovalo na podiel mesta..
Ale existujú aj známe prípady, keď po presídlení mesto zostalo dlžené vývojárovi, v dôsledku čoho dostal stavebné pozemky v iných oblastiach, „- hovorí Erast Zhiryakov. Teraz však prax ukazuje, že podiel mesta sa pohybuje od 30% v prípade spální po 50%. v centrálnej administratívnej oblasti s následnou výstavbou luxusného bývania.
Problém s presídlením
Presídlenie nájomcov sa zvyčajne vykonáva metódou „vlna“: najprv sa na bezplatnom mieste postaví „východiskový“ dom, kde sa presídli prvá päťpodlažná budova, potom sa presídli a presídli sa druhý dom. Ak sa na demoláciu plánuje viac päťpodlažných budov, môže sa stať aj východiskovým bodom, ale ak je rekonštrukcia v konečnej fáze, môže to byť už komerčná budova. „Pred presídlením nájomníkov do ‚východiskového‘ domu v tej istej oblasti sa spravidla pokúšajú presťahovať do vzdialených oblastí – teraz je Kozhukhovo aktívne využívané na tieto účely. Výsledkom je, že čím viac obyvateľov bude možné vysťahovať ďalej, tým bude projekt efektívnejší. ako sa stane komerčný väčší počet nových oblastí presídlenej oblasti, – poznamenáva Dmitrij Popov.
Problém presídlenia má však vždy individuálne riešenie. Ak hovoríme o projektoch, na ktorých sa zúčastňuje mesto, je oveľa ľahšie presídliť obyvateľov, pretože administratívne prostriedky umožňujú vývojárovi vyriešiť tento problém čo najefektívnejšie. Avšak v prípadoch, keď presídlenie vykonáva výlučne developer, musia sa problémy s urovnaním vyriešiť nielen s obyvateľmi, ale aj s mestom. „Zvyčajne sa zmluvy uzatvárajú so štátnymi jednotnými podnikmi (napríklad„ Mospereselenie “), to znamená, že mesto je zapojené do presídlenia..
Takéto riešenie je účinné za predpokladu, že nájomníci budú presídlení. Situácia s majiteľmi domu je oveľa komplikovanejšia, pretože administratívne metódy sa na nich nevzťahujú, “hovorí Erast Zhiryakov.
Podľa vedúceho právneho sektora MIAN Realitná kancelária Khaya Pleshitskaya, obyvatelia domov určených na búranie majú možnosť nedostať byt, ale peňažnú kompenzáciu. „Táto prax nie je veľmi populárna, v súlade s článkom 32 zákona o bývaní sa však cena spätného odkúpenia obydlia, podmienky a ďalšie podmienky spätného odkúpenia určujú dohodou s vlastníkom obydlia. Teoreticky môže byť suma v dohode dokonca vyššia ako trhová cena bytu. a posúdia sa všetky ďalšie náhrady.Ak sa nedosiahne dohoda, záležitosť sa posudzuje na súde.
Avšak, berúc do úvahy možné trvanie procesu, nie je spor pre developera ziskový, preto sa strany vo väčšine prípadov medzi sebou jednoducho dohodnú, “zhrnie Pleshitskaja.
Ahoj, chcel by som sa spýtať, či je demolačný program pre päťposchodové budovy už na mieste a ak áno, ako môžem získať viac informácií o tomto programe? Ďakujem!