Funkcie a perspektívy moderného trhu s multifunkčnými komplexmi v Moskve

Obsah článku

• Funkcie moskovského trhu MFC
• Výhody IFC
• Nevýhody IFC
• Najsľubnejšie a najúspešnejšie komplexy v Moskve
• Čo má budúcnosť na trhu IFC

Medzi nehnuteľnosťami v hlavnom meste sa v poslednom čase stále viac nachádzajú multifunkčné komplexy (MFC). Vývojári čoraz viac venujú pozornosť tomuto odvetviu. V hlavnom meste však nie je toľko úspešných príkladov IFC. Pozrime sa na špecifiká trhu multifunkčných komplexov v hlavnom meste.

Funkcie moskovského trhu MFC

Ak vezmeme do úvahy, čo je multifunkčný komplex, malo by sa povedať, že v klasickej podobe musí multifunkčný komplex vykonávať najmenej 3 funkcie, ktoré nezávisle od seba generujú príjem.

Edgar Degas. Kancelária z bavlny. 1873

MFC môže obsahovať prvky kancelárskych, maloobchodných, bytových, hotelových a športových a zábavných nehnuteľností. V dnešných MFC zvyčajne najväčší podiel patrí komerčným nehnuteľnostiam: približne 15 – 20% celkovej plochy zaberajú maloobchodné priestory, 50% – kancelárie, zvyšok – obytné nehnuteľnosti. Obchodné miestnosti sa spravidla nachádzajú na spodných poschodiach, kancelárie sa nachádzajú nad a najvyššie poschodia sú určené na bývanie.

Vývoj výstavby týchto komplexov v Moskve súvisí s nedostatkom a vysokými cenami pôdy. V dôsledku toho sa vývojári, ktorí stavajú výškové multifunkčné budovy, snažia vytlačiť maximálny zisk z dostupného pozemku..

Je potrebné poznamenať, že počas krízy bolo vykonávanie väčšiny IFC v hlavnom meste pozastavené. Táto okolnosť bola spôsobená predovšetkým tým, že si vyžadujú komplexné štrukturálne a architektonické riešenia. MFC sú pomerne drahé projekty, ktoré sa spravidla nedajú úspešne implementovať v ekonomickej triede. Takéto komplexy sa najlepšie pripisujú podnikateľskej triede, ktorá sa počas vrcholku krízy ukázala ako najmenej žiadaná..

Ako niektorí odborníci poznamenávajú, vzhľadom na skutočnosť, že rezidenčné nehnuteľnosti počas krízy klesli oveľa menej ako komerčné nehnuteľnosti, oživenie trhu s nehnuteľnosťami na bývanie teraz prebieha rýchlejšie. Ale v segmente kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností sa dopyt teraz zotavuje oveľa pomalšie. Rovnaká tendencia sa samozrejme odrazila aj na štruktúre multifunkčných komplexov. V súčasnosti má bytová časť zastúpená bytmi čoraz väčší podiel na štruktúre MFC.

Momentálne je pre multifunkčný komplex moderného kapitálu povinný dostatočný počet parkovacích miest. To zvyšuje atraktívnosť MFC ako komerčnej nehnuteľnosti.

Výhody IFC

Medzi hlavné výhody multifunkčných komplexov patrí možnosť diverzifikácie možných finančných rizík, ako aj najefektívnejšie využitie celej oblasti zariadenia..

Viktor Vasnetsov. Komory cára Berendeyho. 1885

Podľa odborníkov projekt, ktorý sa vytvára pre rôzne kategórie spotrebiteľov, umožňuje upraviť riziká poklesu dopytu v určitých segmentoch nehnuteľností. Ako už bolo uvedené vyššie, výstavba takýchto komplexov umožňuje vývojárom šetriť pôdne zdroje a znižovať náklady na energiu..

Hlavným cieľom výstavby multifunkčných komplexov je však zisk. Vďaka správnemu projektu postavenému na efektívnej koncepcii poskytuje kombinácia rôznych funkcií v jednom zariadení vynikajúci účinok, ktorý umožňuje získať väčší príjem z prevádzky komplexu. Zisky pre vývojárov z veľkoplošného multifunkčného komplexu sú oveľa vyššie ako z skromného klubového domu.

Mnoho podnikateľov dáva prednosť tomu, aby všetko, čo potrebujú, boli čo najbližšie..

Hmatateľné výhody multifunkčného komplexu môžu okrem toho pocítiť nielen stavebné spoločnosti, ale aj obyvatelia týchto komplexov. Byty v rezidenčnej časti MFC kupujú väčšinou ľudia, ktorí pracujú v kancelárskych centrách komplexu, sú tiež hlavnými klientmi tu prítomných infraštruktúrnych zariadení..

Preto sú také komplexy veľmi vhodné pre veľké moderné megalopolízie, ktoré ľuďom umožňujú výrazne šetriť čas strávený na cestách po meste. Moderný život svojou dynamikou kladie vysoké nároky na čas, ktorý sa stáva stále cennejším. Mnoho podnikateľov dáva prednosť tomu, aby všetko, čo potrebujú, boli čo najbližšie. Z toho vyplýva záver, že z hľadiska optimalizácie času sú multifunkčné komplexy ideálne, pretože tu môžete súčasne pracovať, žiť a tráviť voľný čas..

Nevýhody IFC

Bez ohľadu na to, aký pohodlný je taký komplex pre život, ak ste rodinný príslušník, môže vám tu chýbať veľa veľmi dôležitých prvkov infraštruktúry. Tu spravidla nenájdete klasickú miestnu oblasť vybavenú detským ihriskom, nádvorím a parkovaním pre hostí. Okrem toho je nepravdepodobné, že v blízkosti bude materská škola, škola alebo klinika..

Medzi nevýhody väčšiny MFC patrí aj absencia blízkych prírodných objektov (zriedkavé sú tu verejné záhrady, park, dokonca aj stromy). Väčšina z týchto komplexov sa nachádza v tesnej blízkosti hlavných diaľnic.

Ďalšou nevýhodou MFC ako bytových budov je to, že za predpokladu, že v komplexe bude veľký podiel nebytových priestorov, bude fungovanie celej budovy ako celku vo väčšej miere podriadené len im. Preto bude využívanie územia podliehať osobitnému režimu, ako aj spotrebe vody, elektriny a tepla..

Abel Grimmer. Babylonská veža. 1604

Ďalším problémom pre vývojárov v Moskve je výber vhodnej kvalifikovanej správcovskej spoločnosti, ktorá zabezpečí efektívnu prácu s nehnuteľnými objektmi rôznych segmentov, ktoré sa líšia vo svojich funkciách. Bohužiaľ, väčšina domácich správcovských spoločností má úzku špecializáciu, spravidla pracujú viac v sektore komerčných nehnuteľností. Na kapitálovom trhu prakticky neexistujú žiadne správcovské spoločnosti, ktoré dokážu efektívne pracovať súčasne s komerčnými aj rezidenčnými nehnuteľnosťami.

Najsľubnejšie a najúspešnejšie komplexy v Moskve

Podľa analytikov na realitnom trhu je v súčasnosti najúspešnejšou kombináciou segmentov komerčných nehnuteľností, ktoré sú súčasťou multifunkčných komplexov, kombinácia dvoch najpopulárnejších formátov: kancelárskych priestorov a bytov.

Ak vezmeme do úvahy zoznam najväčších a najsľubnejších multifunkčných komplexov v hlavnom meste, ktoré ponúkajú byty na predaj alebo prenájom, potom kombinácia: kancelárie a byty triedy A sú prítomné takmer v každom veľkom komplexe so zmiešaným využitím a spolu tvoria 60% až 85% celú budovu.

Túto dynamiku možno ľahko vysvetliť. Faktom je, že dopyt po prenájme a kúpe bytov nachádzajúcich sa v obchodnom centre Moskvy určujú najmä vrcholoví manažéri a predstavitelia veľkých podnikov. Dopyt po nich postupne rastie, pretože ide o veľmi výhodnú formu bývania pre podnikateľov..

Ako príklad najpopulárnejších MFC v súčasnosti môžeme spomenúť komplex „City of Capitals“, ktorý pozostáva z dvoch výškových budov „Moskva“ a „Petrohrad“. Celková plocha komplexu je asi 289 tisíc metrov štvorcových. Takmer v rovnakom pomere sú tu predstavené tri druhy nehnuteľností: kancelárie, byty a maloobchodná a zábavná zložka. V súčasnosti sú v tomto komplexe k dispozícii byty na predaj úplne pripravené na bývanie, ktorých cena sa pohybuje od 10 000 do 25 000 dolárov za m2. Náklady na kancelárske priestory v MFC „City of Capitals“ sa pohybujú v rozmedzí od 8 000 do 18 000 dolárov za štvorcový M, nájomné bude stáť 850 – 950 dolárov za štvorcový M. v roku.

Multifunkčný komplex, ktorý sa nachádza na bulváre Tsvetnoy a je nazývaný „Legendy Tsvetnoy“, predstavuje aj kancelárske priestory a apartmány triedy A. Celková plocha multifunkčného komplexu je 112 tisíc štvorcových metrov. m. Kancelárie zaberajú šesť poschodí a na byty je pridelených až osem horných poschodí. Obchodné priestory sa nachádzajú v prvom poschodí budovy. Cena prenájmu za kancelárske priestory je 900 dolárov – 1 000 dolárov za m2 za rok, cena bytov na predaj sa pohybuje od 8,7 tisíc do 17,5 tisíc dolárov za m2..

Polyfunkčný komplex „Theloft“, ktorého plocha je 20 000 metrov štvorcových. m ponúka svojim klientom aj byty a kancelárske priestory. Takmer 70% celkovej rozlohy budovy je venovaných bytom. Náklady na kancelárie a byty v tomto komplexne využívanom komplexe sú prakticky rovnaké a pohybujú sa v rozmedzí od 4 000 do 5,7 tisíc dolárov za štvorcový M..

Čo má budúcnosť na trhu IFC

Pokiaľ ide o budúce vyhliadky na vývoj formátu multifunkčných komplexov v Moskve, podľa názoru odborníkov je to možné iba prostredníctvom vykonávania komplexných programov rozvoja priemyselných zón a rekonštrukcie chátrajúceho bývania v centre mesta. Dôvod je jednoduchý – nedostatok voľnej pôdy v hlavnom meste.

Reorganizácia priemyselných území je však pomerne komplikovaným a byrokratickým procesom. V dôsledku toho vývojári čelia mnohým prekážkam.

Ďalšou sľubnou oblasťou pre rozvoj IFC v Moskve je vývoj a implementácia rozsiahlych projektov mimo záhradného okruhu vrátane zariadení sociálnej infraštruktúry. Kombinácia obchodných centier, hotelových komplexov, detských ihrísk, parkov a ďalších prvkov infraštruktúry zvýši popularitu IFC ako rezidenčných nehnuteľností. Zároveň pri výstavbe infraštruktúry bude potrebné zohľadniť triedu samotného komplexu a územia, na ktorom bude postavený. Pretože kancelárie triedy „A“ pravdepodobne nebudú medzi nájomníkmi v regióne žiadané. Kvalitné a relatívne lacné priestory zároveň priťahujú pozornosť mnohých malých a stredných podnikateľov..

Segment multifunkčných komplexov je vo všeobecnosti pomerne sľubným smerom na trhu s nehnuteľnosťami v hlavnom meste. Takéto komplexy sú budúcnosťou. Správny by mal byť iba prístup k výstavbe multifunkčného komplexu, pričom ziskovosť aj dopyt po komplexe budú závisieť od pozornosti projektu..