Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Moskve vo februári 2011

Obsah článku

• Na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami zostáva situácia pomerne stabilná
• Trh s novými budovami sa vo februári výrazne obnovil
• Čo sa stane ďalej

Minulý február pridal veľa intríg do pomerne komplikovanej situácie na domácom trhu s nehnuteľnosťami. Na jednej strane existujú okolnosti, za ktorých by náklady na bývanie mali stúpať a pomerne rýchlo. Kríza už ustupuje.

Michail Brovkin. Nábreží Kotelnicheskaya. 2005

Hypotekárne úvery sa začali oživovať, čo sa stáva dostupnejším. Nie je možné brať do úvahy rast cien ropy, ceny rekordov čierneho zlata vo februári. Zdá sa, že toto všetko malo na pozadí nízkych mier novej bytovej výstavby v hlavnom meste viesť k zvýšeniu cien bytov. Napriek všetkému však cena za meter štvorcový v žiadnom zhone nerastie.

Na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami zostáva situácia pomerne stabilná

Podľa analytického centra „Ukazovatele trhu s nehnuteľnosťami“, vo februári 2011 sa index nákladov na bývanie v hlavnom meste zvýšil o takmer 1% z 4530 dolárov na 4573 dolárov za meter štvorcový, to znamená, že rast je minimálny a je na úrovni inflácie. Dôvodom môže byť aj oslabenie dolára vo februári. Pokiaľ ide o ceny rubľa za byty v Moskve, zostávajú na svojom mieste. Takže vo februári bola priemerná cena za meter štvorcový v Moskve v rubľoch asi 135 tisíc rubľov za meter štvorcový.

V Moskve je najväčší dopyt po bývaní v ekonomickej triede.

Ak vezmeme do úvahy zmenu ceny podľa typu bývania, potom situácia nie je jednotná. Najväčší nárast cien bol zaznamenaný v segmentoch s nízkymi nákladmi: panelové domy (+ 1,3%), vrátane starého bytového fondu, 1-izbových (+1,2%) a 2-izbových (+1,1%) bytov. V drahých moderných monolitických tehlových domoch dochádza dokonca k poklesu cien (-0,9%), v segmente viacizbových bytov takmer nedochádza k nárastu (+0,2). Preto je rovnako ako v januári v Moskve najväčší dopyt po bývaní v ekonomickej triede. Lacné byty sa vymývajú z trhu a tempo rastu cien bytov v nižšej cenovej kategórii sa zvyšuje.

Náklady na byty v okresoch hlavného mesta vo februári sa vyznačujú podobnou dynamikou – najväčšie plus bol zaznamenaný v lacných obytných oblastiach: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye atď. Rast cien v týchto oblastiach bol v priemere 1,8% až 2,2%. Zároveň v mnohých drahých oblastiach centra Moskvy boli ceny vo februári dokonca červené, napríklad: marxista, Pushkinskaja, Tverskaja, Kurskaja, Čechovská, Aleksandrovská záhrada, Mayakovskaja, Frunzenská, Leninova knižnica, Sportivnaya, Smolenskaya, Chambovniki, Taganskaja, Chkalovskaja, Arbatskaja , Borovitskaya (od -1% do -0,4%).

Ak vezmeme do úvahy dynamiku cien bytov vo februári 2011 podľa okresov Moskva: Centrálny okres bezo zmeny, Západný okres – v miernom mínus (-0,2%). Najlacnejšie okresy sú najväčšie plus: všetky okresy mimo Moskovského okruhu (+1,9%), ako aj východný okres (+1,0%) a severovýchodný okres (+1,4%).

Trh s novými budovami sa vo februári výrazne obnovil

Po miernom poklese aktivity na kapitálovom trhu nových budov, ktorý bol zaznamenaný v januári, sa vo februári, ako sa skutočne predpokladalo, vyznačovala výrazná aktivácia vývojárov aj potenciálnych kupcov. Podľa analytikov spoločnosti Azbuka Zhilya sa vo februári 2011 potenciálny dopyt po nových budovách, ktorý bol určený počtom žiadostí potenciálnych kupcov v Moskve aj v Moskve, v porovnaní s januárom zvýšil o 10 – 15%..

Yuri Pimenov. Svadba na zajtrajšej ulici. 1962

Podľa vedcov je táto skutočnosť tiež spôsobená skutočnosťou, že na konci januára nemala značná časť klientov, ktorí sa k nim obrátili, jednoducho čas na rozhodnutie o kúpe domu a transakciu odložila na február. V dôsledku toho sa počet bytov nakúpených v nových budovách vo februári oproti januáru viac ako zdvojnásobil.

Navyše vo februári niektorí vývojári uviedli na trh svoje nové nehnuteľnosti. V dôsledku toho sa počet rozostavaných nových obytných budov pri otvorenom predaji v Moskve zvýšil o 1,8% a takmer dosiahol 370 jednotiek, počet bytov ponúkaných na trhu v porovnaní s januárom sa naopak zvýšil o 3,4%.

Podľa Artyoma Rzhavského, vedúceho oddelenia pre poradenstvo a analýzu agentúry Azbuka Zhilya v Moskovskom regióne, vývojári začali propagovať nové projekty ešte aktívnejšie. Zároveň tu dopyt po existujúcich navrhovaných objektoch výrazne prevyšuje metropolitné ukazovatele. Podľa spoločnosti sa teda vo februári 2011 na trhu nových budov v moskovskom regióne počet navrhovaných nehnuteľností (približne 700) a počet bytov na predaj v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom zvýšil o 2,3%..

Za zmienku tiež stojí, že vo februári sa v Moskve obnovil predaj niekoľkých luxusných bytových komplexov. To viedlo k tomu, že priemerná cena za meter štvorcový. m v nových budovách v hlavnom meste sa zvýšil o 2,5% v porovnaní s januárom: Vzhľadom na bývanie vyšších cenových kategórií, cena bola okolo 211 tisíc rubľov.

Podľa mnohých odborníkov neexistuje priamy vzťah medzi dynamikou cien ropy a cenami nehnuteľností..

V Moskovskom regióne neboli zaznamenané žiadne podobné trendy. V oblasti Moskvy sú najžiadanejšími bytmi stále byty v ekonomickej triede. Niektoré zariadenia na státie sa presunuli do vyššej úrovne pripravenosti. Zároveň vstúpilo na trh niekoľko nových projektov, ktoré kompenzovali tempo cenovej dynamiky.

Na konci februára 2011 bola priemerná cena za štvorcový meter. m v nových budovách v Moskovskej oblasti predstavoval 63,1 tisíc rubľov. V dôsledku toho zostala cena na januárovej úrovni.

Prečo ceny nehnuteľností neveľmi stúpajú v dôsledku rastúcich cien ropy a viditeľného oživenia vo finančnom sektore hospodárstva?

Po prvé, trh nereaguje okamžite na tieto faktory, existuje časové oneskorenie. Ak do konca februára cena ropy stúpne na rekordnú úroveň (120 dolárov za barel Brentu), prejaví sa to na trhu s nehnuteľnosťami až o niekoľko mesiacov neskôr. Ale ani tu to nie je také jednoduché. Ako viete, cena ropy začala rásť už koncom minulého leta, keď do konca roka 2010 stúpla zo 70 dolárov za barel na 95 dolárov, čo znamená, že rast už dosiahol 35%. Zároveň na jeseň a v zime na realitnom trhu nedošlo k výrazným cenovým skokom.

Podľa mnohých odborníkov neexistuje priamy vzťah medzi dynamikou cien ropy a cenami nehnuteľností. Nepochybne sú vzájomne prepojené v rámci všeobecnej makroekonómie. Tento vzťah je však nelineárny a nie je taký jednoduchý, aby bolo možné odvodiť akýkoľvek presný model vplyvu ceny čierneho zlata na nehnuteľnosti v Rusku. Ak analyzujeme všeobecnú situáciu, nehnuteľnosti a ropa v posledných rokoch častejšie nevykazovali opačnú dynamiku, ale navzájom sa opakovali.

Pokiaľ ide o súčasný deficit nových budov v hlavnom meste, obraz tu nie je jasný. Objem uvedenia nového bývania do prevádzky v Moskve sa v posledných rokoch skutočne výrazne znížil zo 4,8 štvorcových metrov. m. v roku 2007 na 1,8 milióna metrov štvorcových. m. v roku 2010. Je však potrebné poznamenať, že zo 4,5 – 4,8 milióna štvorcových M., ktoré boli vybudované pred krízou, bolo na trh uvedených na trh bezplatne uvedených iba asi 1,5 milióna štvorcových M. Zvyšných 70 – 80% bolo určených na sociálne bývanie, postavený na úkor rozpočtových prostriedkov. V dôsledku toho zostal objem ponuky nových bytov na trhu približne na rovnakej úrovni ako pred krízou.

Čo máme za následok? Zdá sa, že rast cien má veľa dôvodov, ale po podrobnom preskúmaní je ich objektívny vplyv na ruský trh s nehnuteľnosťami veľmi kontroverzný..

Čo sa stane ďalej

Z vyššie uvedeného vyplýva, že v nadchádzajúcich mesiacoch nie je dôvod očakávať prudký nárast cien za meter štvorcový v Moskve a skutočne v celom Rusku. Je celkom možné, že sa bude pozorovať súčasná miera rastu priemerných cenových ukazovateľov približne 1 – 2% za mesiac. Upozorňujeme, že zmena výmenného kurzu sa prispôsobí cenovej hladine. Ak dolár pokračuje v oslabovaní, potom so zvýšením cien nehnuteľností v rubeľoch v hlavnom meste o 1% môže byť nárast cien v dolároch – 2 – 3%, alebo dokonca viac.

V druhej polovici roku 2011, podľa niektorých odborníkov, možno očakávať intenzívnejší rast cien, ktorý bude klesať najmä na bývanie v ekonomickej triede. Po prvé, môže to súvisieť s voľbami, pretože to je správanie cien, ktoré sa pozorovalo počas volieb v rokoch 2004 a 2008. Po druhé, je celkom možný dopad globálnej inflácie na domáci trh s nehnuteľnosťami, ktorý naberá na sile vďaka neodôvodnenej tlači nepodporovaných peňazí. V takýchto podmienkach a nehnuteľnosť ho môžu začať získavať rýchlejšie. V tomto prípade bude dynamika cien rubelov objektívnejšie odrážať situáciu v cene dolára.

Vo všeobecnosti by sa neočakávali výrazné skoky v cenách nehnuteľností v hlavnom meste počas celého roka.