Kúpa bytu na základe podielov

Menej a menej Rusov s priemernými príjmami si môže dovoliť kúpiť byt. Chudobní občania majú ešte menšiu šancu na kúpu svojich vlastných domovov. Napriek tomu existuje spôsob, ako vyriešiť problém s bývaním – kúpu domu prostredníctvom akcií.

Henri Matisse. Rodina umelca. 1912

Keď deti nie sú prekážkou

Ako viete, po postupe privatizácie bývania všetci vlastníci, ktorí v ňom bývali na základe dohody o sociálnom nájomnom alebo na základe objednávky, získajú vlastnícke práva. Po štátnej registrácii vlastníckych práv majú všetci rodinní príslušníci nájomcu bytu rovnaké podiely v byte. Majitelia majú právo nakladať so svojimi akciami podľa vlastného uváženia – predávať, darovať, odkázať alebo vymeniť. Najčastejšie majitelia uskutočňujú predaj bytov spoločne. Pri každej z nich kupujúci vypracuje kúpno-predajnú zmluvu, zaregistruje ju v registračnej komore a po 21 dňoch odoberie osvedčenie o štátnej registrácii práva na byt.

Situácia je zložitejšia, ak sú medzi vlastníkmi domu neplnoleté osoby. Aby mohli rodičia predať svoje akcie, musia získať povolenie od starostu prostredníctvom opatrovníckych orgánov. Rodičia budú môcť predávať akcie svojich detí iba vtedy, ak sa zaviažu poskytnúť mladistvým životný priestor. Práve táto podmienka často odstraňuje potenciálnych kupcov domov. Na objasnenie spôsobu konania v takýchto situáciách môžete uviesť nasledujúci príklad.

Občanka Kadomtseva, matka štyroch detí, sa preto rozhodla presťahovať so svojou rodinou z mesta do dediny, v ktorej sa už starala o svoj dom. Žena bohužiaľ nesplnila formality potrebné na predaj a kúpu a peniaze jednoducho dala vlastníkovi domu. Majiteľka v dome zaregistrovala Kadomtsevu, odhlásila sa a opustila dedinu. Matka mnohých detí sa čoskoro rozhodla predať byt Zhaktov, ktorý zostal v meste, ale opatrovnícke úrady odmietli predať jej podiely z bytu, ktorý patril jej deťom. Teoreticky mala mať žena práve dar pre deti v dome v dedine, ale koniec koncov k nej nepatrilo na základe vlastníckeho práva. Okrem toho sa na úrade obecného majetku dozvedela, že jej dom bol uvedený ako neoprávnená budova. Registrácia takéhoto problematického bývania si vyžadovala značné množstvo peňazí, ktoré v tom čase nezamestnaný vidiecky obyvateľ nemal. Potom sa rozhodla predať Zhaktovov byt v meste za akcie. Za peniaze získané predajom akcií plánovala žena vyhotoviť doklady pre dom v dedine.

Boris Kustodiev. Modrý dom. 1920

Občanom Kadomtsevovi sa bez problémov podarilo nájsť tých, ktorí sú ochotní kúpiť podiel, ktorý vlastní, pretože potenciálni kupujúci z väčšej časti chceli kúpiť všetky podiely vlastníkov naraz. Žena uzavrela s kupujúcim kúpno-predajnú zmluvu a prostredníctvom peňazí získaných z predaja bola schopná zaregistrovať vidiecky dom v objekte do jedného roka. Predložila opatrovníckym orgánom predbežnú dohodu o darovaní tohto domu svojim maloletým deťom a získala povolenie na predaj svojich podielov v byte Zhaktov.

Nákup bytu akciami stojí kupujúceho 150 tisíc, hoci podľa hrubých odhadov realitných kancelárií to stojí najmenej 300 tisíc rubľov.

Čoskoro bola s kupujúcim uzavretá ďalšia kúpna zmluva. Samotná dohoda sa ukázala byť zdĺhavá, ale obe strany z nej mohli získať značné výhody.

Občan Kadomtseva, ktorý predal svoj podiel v byte Zhaktovskaya, bol v budúcnosti schopný predať akcie, ktoré patrili deťom, a kúpa bývania stála kupujúceho takmer o 50% menej. Najprv kúpil podiel od občana Kadomtsevu za 30 000 rubľov a potom od nej odkúpil akcie, ktoré patrili maloletým deťom, za 120 tisíc rubľov. Celkovo kúpa bytu Zhaktov akciami stojí kupujúceho 150 tisíc, hoci podľa hrubých odhadov realitných kancelárií to stálo najmenej 300 tisíc rubľov. Občan Kadomtseva však predala byt nie preto, že musela urobiť ústupky z dôvodu nejakých problematických okolností, ale preto, že akcie predávané samostatne sú o 30 – 50% lacnejšie ako náklady, na ktoré sa mohla spoľahnúť pri predaji celého bytu..

Aj keby sa matke s mnohými deťmi nepodarilo získať povolenie od vedúceho mesta na predaj majetku vo vlastníctve maloletých detí, kupujúci by z tejto transakcie mal prospech. Najskôr si zachová právo bývať v byte. Po druhé, v budúcnosti sa bude môcť spolu s ostatnými majiteľmi podieľať na predaji bývania a za podiel, ktorý kúpil, dostane dvojnásobok sumy, ktorú dal predajcovi..

Na dokončenie predaja a kúpy akcie sa budú vyžadovať tieto dokumenty:

• kópie a originály potvrdení o zaplatení štátnej dane,
• osvedčenie o štátnej registrácii práv,
• dokumenty, na základe ktorých predávajúci získal vlastnícke právo,
• cestovný pas, kúpna zmluva.

Môžete si sami vypracovať kúpnu zmluvu, vzorka je tu.

Preventívne právo na nákup

Tí, ktorí chcú predať akciu, môžu čeliť takej prekážke, ako je predkupné právo na kúpu, ktoré vlastní iný majiteľ obydlia. Ak vlastníci predávajú byt spoločne, nevznikajú žiadne problémy. Často sa však stáva, že jeden z vlastníkov aktívne bráni predaju akcie inému vlastníkovi.

Tento problém sa však dá ľahko vyriešiť. Pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy odborník ministerstva štátnej registrácie práva obvykle vyžaduje notársky overený súhlas spoluvlastníkov bytových priestorov. Nemôžete však prinútiť osobu, aby súhlasila s predajom proti svojej vôli. V takom prípade mu môžete poslať overený list s upozornením. Každý, kto chce predať svoj podiel, musí ponúknuť inému vlastníkovi, aby si kúpil svoj podiel za určitú cenu.

Evgeny Ivanov. Čaká sa na poštára. 2007

Ak do jedného mesiaca od prijatia oznámenia, že spolumajiteľ dostal overený list, nedostane žiadne informácie o tom, že je pripravený na spätné odkúpenie akcie, môžete bezpečne ísť a predložiť dokumenty regionálnej komore. Je pravda, že ku všetkým vyššie uvedeným dokumentom musí byť priložený aj originál a kópia kupónu s upozornením. Ak majiteľ list nevyzdvihol poštou, vráti sa odosielateľovi s poznámkou „vypršala doba skladovania“. V takom prípade je lepšie poskytnúť list do registračnej komory list bez otvorenia.

Občania, ktorí nemajú možnosť bývať v byte na základe spoločného vlastníctva, je vhodné ich podiel predať. V opačnom prípade budú zodpovedné za údržbu priestorov a verejných služieb na rovnakom základe ako ostatní majitelia..