Prehľad trhu komerčných nehnuteľností v Moskve za január až február 2011

Obsah článku

• Všeobecná dynamika trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v Moskve
• V januári bolo v Moskve postavených 110 tisíc metrov štvorcových. m nových administratívnych budov
• Prenájom kancelárií v Moskve bude naďalej rásť
• Čo čaká na trhu komerčných nehnuteľností v roku 2011

Nedávny rast hospodárstva krajiny a jej zotavenie sa z krízy vytvorili priaznivé podmienky na oživenie domáceho podnikania. V dôsledku toho v Moskve rastie dopyt po komerčných nehnuteľnostiach. Z dôvodu zníženia novej výstavby kancelárskych a obchodných priestorov počas krízy je však výrazný nedostatok priestoru. Výsledkom je zvýšenie cien a nájomného v niektorých segmentoch.

prediskutovať

• Všeobecná dynamika trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v Moskve
• V januári bolo v Moskve postavených 110 tisíc metrov štvorcových. m nových administratívnych budov
• Prenájom kancelárií v Moskve bude naďalej rásť
• Čo čaká na trhu komerčných nehnuteľností v roku 2011

Igor Razzhivin. Divadelná pasáž vo večerných hodinách. 2010

Všeobecná dynamika trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v Moskve

Podľa analytikov poradenskej spoločnosti RRG sa v januári 2011 na trhu nákupu a predaja komerčných nehnuteľností v hlavnom meste nevyskytli žiadne väčšie zmeny. Potvrdilo sa však niekoľko dlhodobých trendov, ktoré sa objavili v druhej polovici roku 2010. Medzi hlavné trendy patríme vysoký dopyt po maloobchodných priestoroch v centre Moskvy, rastúce ceny v segmente kancelárií a pokles úrovne voľných priestorov v kanceláriách triedy A a B +..

Maximálny podiel v štruktúre zásobovania v januári stále klesol do kancelárskych priestorov (48% všetkých obchodných priestorov). 2. miesto – výrobné a skladovacie zariadenia – 27%, potom choďte – obchodné priestory – 16% a bezplatné priestory – deväť%.

V januári bolo na kapitálovom trhu s nehnuteľnosťami ponúkaných na predaj 1 099 nehnuteľností v hodnote 8 848 miliárd dolárov. – 2106 tisíc štvorcových. m.

Odborníci zaznamenali v januári výrazné zníženie ponuky komerčných nehnuteľností. V porovnaní s decembrom sa z kvantitatívneho hľadiska znížila ponuka o 16% a z hľadiska celkovej výmery – o 15%. Tento pokles bol spôsobený veľkým počtom sviatkov a majiteľom zostáva iba 2 posledné týždne v mesiaci na inzerciu ich nehnuteľností. Ak ju porovnáme s rovnakým obdobím roku 2010, môžeme konštatovať, že ponuka zostala prakticky na rovnakej úrovni..

Vážená priemerná cena v porovnaní s decembrom 2010 vzrástla v januári o 3% a dosiahla 4202 USD za m2. tieto zmeny sú však s najväčšou pravdepodobnosťou spojené s poklesom amerického dolára o rovnaké 3%.

V januári 2011 sa celková ponuka maloobchodných priestorov v centre hlavného mesta znížila o 15%, čo je úmerné celkovému „dovolenkovému“ poklesu ponúkaných komerčných nehnuteľností. Mimo záhradného okruhu bol pokles ponuky o počet nehnuteľností v januári 13%.

Cenová dynamika v obchodnom segmente trhu je z dlhodobého hľadiska pomerne stabilná.

Kancelárske priestory v januári v porovnaní s decembrom 2010 v centre vzrástli o 4%, zatiaľ čo mimo záhradného kruhu sa cena zvýšila o 2%. Upozorňujeme, že tento trhový segment sa začal zotavovať z krízy oveľa neskôr ako obchodný. V súčasnosti je však jasný trend charakterizovaný postupným zvyšovaním cien kancelárskych priestorov v hlavnom meste. Objem ponúk kancelárií podľa počtu sa v januári znížil o 18% a celková plocha – o 16%.

Výrobné a skladovacie zariadenia Je jediným typom komerčných nehnuteľností na trhu, ktorý stále stagnuje. Objem dodávok týchto objektov v januári 2011 sa z hľadiska množstva znížil o 26% a z hľadiska celkovej výmery – o 14%. Na kapitálovom trhu bolo ponúknutých 84 objektov s celkovou plochou 855 tisíc metrov štvorcových. m. Cena priemyselných skladov tiež klesla, pokles bol 4%.

Pokiaľ ide o február 2011, 20. deň tohto mesiaca sa objem dodávok predmetov na moskovskom trhu komerčných nehnuteľností v porovnaní s rovnakým obdobím minulého mesiaca zvýšil kvantitatívne o 14,3% a celková plocha predmetov uvedených na trh sa znížila o 5, 2%. Na predaj bolo ponúknutých 865 komerčných nehnuteľností o celkovej výmere 1404 tisíc metrov štvorcových. v hodnote 6 miliárd dolárov.

Alena Dergileva. Nový život Old Arbat. 2007

Vážená priemerná cena vo februári klesla o 2,7% a dosiahla 4089 dolárov za štvorcový. m. V štruktúre trhu komerčných nehnuteľností v hlavnom meste z hľadiska celkovej plochy si stále drží vedúce postavenie kancelárske priestory, ktorých podiel na trhu bol 59,2%. Druhé miesto zaujímajú výrobné a skladovacie zariadenia, ich podiel – 21,8%, podiel na maloobchodných plochách – 12,2%.

Pokiaľ ide o celkovú hodnotu, kancelárske priestory sú tiež na čele štruktúry Moskovského trhu (ich podiel – 66,4%). Potom prichádza predajný priestor? 18,1% a podiel priemyselných a skladových priestorov bol? 8,3%.

V januári bolo v Moskve postavených 110 tisíc metrov štvorcových. m nových administratívnych budov

Podľa medzinárodnej poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield bol v januári 2011 v Moskve uvedený do prevádzky takmer 110 tisíc metrov štvorcových. m nových kancelárskych priestorov triedy „A“ a „B“.

Súčasne bola postavená iba jedna administratívna budova triedy „A“ („Prisma Business Center“) s rozlohou 10 000 m2. Celkový objem ponúkaných kancelárskych nehnuteľností v hlavnom meste je teda v súčasnosti 11,8 milióna metrov štvorcových. m. Podľa predpovedí analytikov spoločnosti, napriek relatívne vysokej výkonnosti v januári, do konca roka 2011 nebude celkový objem novej výstavby pravdepodobne prekročiť 600 tisíc metrov štvorcových..

Pripomeňme, že v roku 2010 bolo v ruskom hlavnom meste postavených a uvedených do prevádzky takmer 700 tisíc metrov štvorcových. m) administratívne budovy triedy „A“ a „B“. To je o 60% menej ako v roku 2009. V dôsledku toho je zrejmý trend poklesu objemu výstavby kancelárskych nehnuteľností. Existuje len veľmi málo nových projektov. Výstavba mnohých zariadení, ktoré sa v súčasnosti uvádzajú do prevádzky, sa začala pred krízou. A potreba kvalitných kancelárskych priestorov len rastie.

Vladimir Kachanov. Dážď na Petrovke. 1981

Podľa analytikov na Pavlovom dvore v Moskve sú v súčasnosti najžiadanejšie kancelárske priestory s triedou „A“ v centre mesta a tradične populárne štvrte. – Juhozápad a západ.

Prenájom kancelárií v Moskve bude naďalej rásť

Podľa predpovedí Alexeja Bogdanova, riaditeľa oddelenia kancelárskych nehnuteľností a partnera S.A. Ricciho / kráľa Sturgeho, nájomné pre moskovské kancelárie triedy A a B + porastie každý štvrťrok približne o 4%. Analytik tiež uviedol, že v dôsledku výrazne zvýšeného dopytu po kvalitných kancelárskych priestoroch, nájomné v triede B- tiež porastie, podľa jeho predpovedí bude rast v priemere 2% za štvrťrok.

Podľa S. A. Ricciho / kráľa Sturgeho sa od začiatku roku 2011 sadzby nájomného za kancelárske priestory v ruskom hlavnom meste už zvýšili o takmer 15%. Najrýchlejší rast cien prenájmu je zaznamenaný v kanceláriách nachádzajúcich sa v zónach Záhrada a Boulevard Ring. Priemerné ceny nájomného sú tu pre kancelárie triedy A. – 700 dolárov ročne na štvorcový meter. m, trieda „B +“ – 600 dolárov ročne na štvorcový meter. m. av oblasti triedy „B-“ – 420 dolárov ročne na štvorcový meter. m.

Sadzba nájomného za kancelárske budovy v zóne tretieho prepravného okruhu pre objekty triedy „A“ je – 460 dolárov ročne na štvorcový meter. m, pre objekty triedy „B +“, „B-“ – 350 dolárov a 230 dolárov ročne na štvorcový meter. m. V rámci moskovského okruhu boli nájomné pre kancelárie tried „A“, „B +“, „B-“ 400 dolárov, 360 dolárov a 190 dolárov za rok na štvorcový meter. m.

Upozorňujeme, že súčasné ceny za prenájom kancelárskych priestorov v Moskve už dosiahli úroveň jari 2009, keď boli ceny ešte stále ďaleko od kolapsu. A všeobecný vzostupný trend cien pokračuje. Podľa Denisa Kolokolnikov, generálneho riaditeľa poradenskej agentúry RRG, priepasť medzi nákladmi na kancelárske priestory v centre a na okraji Moskvy nielen dosiahla, ale aj prekročila predkrízové ​​obdobie, keď objekty v centre hlavného mesta boli dvakrát drahšie. Podľa znalca je teraz rozdiel viac ako 135%. Počas minimálnych hodnôt bola cenová medzera iba 90%. Potvrdzuje to výrazný nárast dopytu po kancelárskych priestoroch v centre z dôvodu obmedzeného potenciálu pre rast nových priestorov..

Apollinárny Vasnetsov. Stará Moskva. Námestie zo 17. storočia

V roku 2011 sa podľa predpovedí S.A. Ricciho / Kinga Sturge zvýši počet predajných a leasingových transakcií a zníži sa aj počet opakovaných rokovaní o prenájme. Okrem toho sa zvýši priemerný objem prenajatých kancelárskych priestorov. Najaktívnejšími účastníkmi trhu budú spoločnosti z bankového, priemyselného a finančného sektora. Veľký počet súčasných predajných a nájomných transakcií týkajúcich sa veľkých priemyselných podnikov umožňuje pokračovať v súčasnom trende.

Podľa odborníkov v roku 2011 také veľké ruské banky, ako je Sberbank Ruska, Rosselkhozbank a Raiffeisen Bank, zvažujú možnosť získania / prenájmu nových kancelárskych nehnuteľností v hlavnom meste. Niektoré priemyselné spoločnosti tiež nevylučujú možnosť prenájmu alebo kúpy nových kancelárskych priestorov..

Čo čaká na trhu komerčných nehnuteľností v roku 2011

V roku 2011 budú trendy načrtnuté v minulom roku pokračovať. Kríza postupne stráca pôdu, takže dopyt na trhu komerčných nehnuteľností sa pravdepodobne zintenzívni. Je pravdepodobné, že bude nedostatok voľného miesta a v dôsledku toho sa ceny a nájomné v niektorých segmentoch trhu zvýšia..

Nájomné za kvalitné kancelárske objekty sa môžu v priebehu roka zvýšiť o 10 – 15%. Zároveň je nepravdepodobné, že by sa zvýšila cena nájomného. Je to kvôli značnému objemu uvedenia nových nákupných centier do prevádzky.

Vo všeobecnosti sa rovnováha medzi ponukou a dopytom bude pozorovať, ako už bolo povedané, dopyt porastie, ale v roku 2011 sa nevráti na úroveň pred krízou..

Najprv bude žiadaný malý podiel nových kvalitných nehnuteľností, ktoré sa objavia na trhu vo všetkých trhových segmentoch, tieto oblasti si nájomníci rýchlo získajú a vyplnia..

Vynútená prestávka vo výstavbe nových priestorov počas krízy môže viesť k tomu, že v niektorých segmentoch trhu môže trh čeliť nedostatku priestorov..

Vo všeobecnosti možno konštatovať, že v roku 2011 bude kapitálový trh s komerčnými nehnuteľnosťami postupne dosahovať predkrízovú úroveň cien a ponuky takmer vo všetkých segmentoch..

Očakáva sa tiež oživenie investičného trhu. Majitelia nehnuteľností a potenciálni kupujúci sa stanú aktívnejšími a ochotnejšími robiť kompromisy. V dôsledku toho je pravdepodobné zvýšenie investičných projektov na trhu komerčných nehnuteľností..