Prehľad primárneho trhu s bývaním v hlavnom meste na február 2011. Rastie ponuka, ceny klesajú

Obsah článku

• Stav primárneho trhu s bývaním
• Z Moskovského okruhu sú vytlačené nové budovy
• Hypotéka sa znovu narodila

Podľa sociologických prieskumov viac ako 70% ruskej populácie potrebuje zlepšiť svoje životné podmienky. Otázka bývania je relevantná pre celú krajinu, v tomto článku sa však pokúsime zamerať na kapitálový trh s bývaním.

Všeobecne platí, že po kríze sa trh s novými budovami v hlavnom meste začal oživovať, objavujú sa nové projekty, väčšina zmrazených stavebných projektov sa obnovila. Dostal nový impulz pre rozvoj a hypotéku.

Stav primárneho trhu s bývaním

Ako viete, počas krízy sa mnohí vývojári rozhodli zmraziť ich stavbu. Trh nových budov v hlavnom meste sa postupne začína oživovať. Už v roku 2010 existovala tendencia k oživeniu tohto segmentu trhu s nehnuteľnosťami, oživenie je badateľné najmä pri výstavbe bytov v ekonomickej triede, o ktoré je v období po kríze veľký záujem. Dôvera potenciálnych kupujúcich v tento segment trhu teraz výrazne vzrástla. Stabilizovali sa príjmy obyvateľstva, objavil sa efektívny dopyt po bývaní, začali sa objavovať nové projekty na trhu a zintenzívňovala sa aj výstavba v mnohých zariadeniach, ktoré boli počas krízy pozastavené..

Do konca roku 2010 bol podiel hotového bývania na celkovej ponuke bytov ekonomickej triedy v blízkom moskovskom regióne 50% – ide o objekty, ktoré už boli uvedené do prevádzky alebo sú v konečnej fáze výstavby (19%, resp. 31%). Podiel projektov v počiatočnej fáze výstavby je 44%. Zvyšných 6% sú zamrznuté staveniská alebo objekty so zdĺhavou stavbou.

Teraz je pre potenciálnych kupujúcich rozhodujúcim faktorom optimálny pomer ceny a kvality..

Podľa odborníkov z Analytického poradenského centra MIEL vstúpilo na kapitálový trh prvýkrát v januári 2011 40 domov, čo je 7,4% z celkového počtu navrhovaných nových budov. Väčšina z nich sú domy strednej triedy, ako aj nové budovy, ktoré sú v počiatočnej fáze stavebných prác. Výskyt nových a relatívne lacných ponúk na primárnom trhu vo všeobecnosti viedol k poklesu cien. Pokles cien však nie je výrazný – 3,2% v rubľoch a 0,1% v dolároch.

Teraz je pre potenciálnych kupujúcich rozhodujúcim faktorom optimálny pomer ceny a kvality. Preto si ľudia vyberajú nové budovy ekonomickej triedy. Navyše názor, že domy v ekonomickej triede sú veľmi nekvalitnými budovami, nie je absolútne pravdou. Kombinácia lacných, ale vysokokvalitných materiálov s najnovším vývojom v stavebníctve umožňuje vybudovať spoľahlivé a cenovo dostupné bývanie..

Ceny nehnuteľností, najmä v Moskve, však boli a zostávajú dosť vysoké. Podľa výsledkov z januára tohto roku sa väčšina návrhov (46%) zaznamenala v cenovom segmente od 100 tisíc do 150 tisíc rubľov za štvorcový. Pre byty v cenovom rozmedzí od 150 tisíc do 200 tisíc rubľov za štvorcový. m. tvorili 37% z celkovej ponuky, v rozmedzí od 200 tisíc do 250 tisíc rubľov – iba 10%. Minimálna ponuka sa ukázala byť pre byty s cenou až 100 tisíc rubľov za m2. – 7%.

Priemerná cena za bývanie v ekonomickej triede v januári bola 60,2 tisíc rubľov za meter štvorcový. m, stredná trieda – 59,2 tisíc rubľov za štvorcový. m, business class – 101 tisíc rubľov za štvorcový. m.

Pokiaľ ide o dopyt, podľa výsledkov z januára 2011 boli tradične najviac žiadané jednoizbové a dvojizbové byty, ktoré predstavovali 48%, respektíve 37%. 3-izbové byty vyjadrili želanie kúpiť 14% všetkých kupujúcich, viacizbové byty – iba 1%.

Z Moskovského okruhu sú vytlačené nové budovy

Je potrebné poznamenať, že nedávno došlo k tendencii premiestňovať nové budovy mimo Moskovského okruhu. Ide o to, že v hlavnom meste sa už dlho vyskytuje nedostatok stavieb, a tie, ktoré existujú, sú dosť drahé, čo nepochybne ovplyvňuje náklady na meter štvorcový. Ukazuje sa teda, že budovanie panelových domov v Moskve nie je v súčasnosti príliš ziskové.

Výsledkom je, že hlavná činnosť vývojárov sa teraz sústreďuje v Moskovskom regióne, čo z hľadiska novej bytovej výstavby výrazne vedie. Mesačne vstupuje na trh nových budov v moskovskom regióne 5 až 12 nových objektov.

V súčasnosti sa postavilo mnoho nových domov v ekonomickej triede a stavajú sa v týchto okresoch: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. V rámci Moskovského okruhu v posledných 2 rokoch sa výstavba uskutočňovala v oblastiach Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. V súčasnosti sa v hlavnom meste aktívne stavia a predáva približne 40 nových nehnuteľností v ekonomickej triede a triede komfortu. 83% všetkých nových budov ekonomickej triedy sa nachádza v južnom správnom obvode. V juhozápadnej administratívnej oblasti – 7%, v CJSC – 6%., Najmenej zo všetkých objektov v juhovýchodnej administratívnej oblasti a severovýchodnej administratívnej oblasti – len 2%. V CAO, SZAO, VAO a CAO nie sú v implementácii žiadne nové budovy.

Hypotéka sa znovu narodila

Pri kúpe nového bytu sa potenciálny kupujúci sám rozhodne pre dve hlavné otázky. Najprv musí nájsť vhodné bývanie, preto developerská spoločnosť, ktorá stavia toto bývanie. Po druhé, ak kupujúci nemá dostatok peňazí na kúpu bývania, potom okrem výberu samotného bytu bude potrebné vyriešiť ešte jednu otázku – nájsť peniaze na zaplatenie chýbajúcej časti jeho nákladov. V tomto prípade je riešením hypotekárny úver.

Pokiaľ ide o prvú otázku, nie je ťažké nájsť byt, vývojári sa stali aktívnejšími a ponuka bytov na trhu iba rastie a podľa predpovedí bude naďalej rásť. Pokiaľ ide o hypotéky, môžeme tiež povedať, že keďže rastie skutočný dopyt obyvateľstva, oživujú sa aj hypotekárne úvery..

Väčšina bánk požičiava projekty vo výstavbe, iba ak je schránka v dome už pripravená a všetka potrebná komunikácia je prepojená.

Podľa agentúry „Miel“, v súčasnosti 11 bánk v hlavnom meste ponúkajú pôžičky na bývanie v nových budovách. Minimálna záloha vo výške 10% je požadovaná Sberbank, Ruskou hypotekárnou bankou a moskevskou úverovou bankou. Minimálnu úrokovú sadzbu v rubľoch ponúka banka VTB 24 (kampaň „S novým domom“, ktorá bola predĺžená do 26. februára 2011): pred registráciou vlastníckych práv je sadzba 9,95 – 12,35%, po registrácii vlastníckych práv – 7,5 – 9,85%. Priemerná úroková sadzba je 13-14% pa.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že podmienky poskytovania úverov sú takmer pred krízou. Všetko však nie je také jednoduché. Väčšina bánk požičiava projekty vo výstavbe, iba ak je skriňa domu už pripravená a všetky potrebné komunikácie sú prepojené, je veľmi ťažké získať pôžičku na kúpu domu v počiatočnej fáze výstavby. Sberbank a VTB-24 majú viac bezplatných podmienok, tieto banky však ponúkajú kúpu bytu zo zoznamu akreditovaných nových budov. V dôsledku toho je výber dlžníka veľmi obmedzený. VTB-24 má však najdlhšiu dobu hypotekárneho úverovania – až 50 rokov.

Na základe dynamiky primárneho trhu s bývaním v Moskve sa dá predpokladať, že v roku 2011 bude výstavba nových budov naďalej rásť. Ako viete, dopyt vyvoláva ponuku a dopyt v súčasnosti neustále rastie. Všetky rovnaké požiadavky na bývanie vedú k zvýšeniu ponuky hypotekárnych úverov. Ľudia sú pripravení preplatiť za drahé štvorcové metre a banky po kríze čoraz viac začínajú dôverovať obyvateľstvu. Nastúpená tendencia presunúť hlavné staveniská mimo Moskovského okruhu sa zintenzívni len v dôsledku skutočnosti, že bývanie je lacnejšie a existuje oveľa viac lokalít ako v hlavnom meste. V dôsledku toho môže Moskva v blízkej budúcnosti čeliť nedostatku nového bývania v ekonomickej triede..