Prímestské nehnuteľnosti v Moskovskom regióne – trendy a vyhliadky

Obsah článku

• Vysporiadania zmlúv a vyrovnania vo viacerých formátoch sa rýchlo vracajú na trh
• Business class bude v roku 2011 lídrom v štruktúre nových sídiel
• Pokiaľ ide o dopyt v 1. štvrťroku 2011, v čele sú vlastnosti ekonomickej triedy
• Koľko stojí v súčasnosti vidiecky dom v moskovskom regióne?
• Zhrnutie

Na základe výsledkov z prvého štvrťroka tohto roka sa ukázalo, že sa objekty obchodnej triedy vracajú na prímestský trh s nehnuteľnosťami neďaleko Moskvy..

Lev Aronov. Pobrežie. Budovy. Trúbka. 1956

Ako niektorí odborníci naznačujú, tento segment sa do konca roka môže stať dominantným. V tomto cenovom segmente vstúpilo na trh v prvých troch mesiacoch roka 2011 60% z celkového počtu nových osídlení. Podnikateľská trieda sa tiež stala lídrom v raste cien – v sledovanom období sa tento segment zvýšil o 6%, a to napriek skutočnosti, že elitné prímestské bývanie zostáva z hľadiska cien stabilné a ekonomická trieda dokonca mierne poklesla o ceny.

Vysporiadania zmlúv a vyrovnania vo viacerých formátoch sa rýchlo vracajú na trh

Podľa analytického centra spoločnosti JSC OPIN sa v roku 2011 v dôsledku saturácie prímestského trhu s nehnuteľnosťami pozemkami bez zmluvy (UBP) a prechodu niektorých vývojárov do nákladnejších segmentov trhu, ktoré si vyžadujú premyslenú konkurenčnú koncepciu a dostatočné finančné investície v počiatočnej fáze výstavby, objaví trh nie viac ako 50 nových objektov. Podľa odhadov analytikov z nich asi 80% pripadne na pozemky so zmluvou (USP).

Zároveň treba poznamenať, že pozemky bez zmluvy strácajú svoje postavenie – dopyt a ponuka týchto objektov klesá. UBP si však stále udržiava vedúce postavenie v celkovej štruktúre dodávok, zaujíma 73% a v štruktúre dokončených transakcií predstavoval 82%. Je pravdepodobné, že to nie je dlho – tendencia znižovania záujmu o tieto stránky je zrejmá.

Ďalším dosť zvedavým trendom v prvých troch mesiacoch tohto roka je zvýšenie podielu prímestských sídiel, v ktorých sa prezentuje niekoľko formátov nehnuteľností (mestské domy, chaty, USP, UBP, ako aj bytové domy) v rôznych pomeroch a kombináciách.

Všimnite si, že podiel UBP v prvom štvrťroku tohto roka predstavoval 73%, podiel viacformátových dedín – 13%, chaty a USP – 11%, a mestské domy tvorili iba 3% z celkového počtu objektov ponúkaných na trhu..

Malo by sa tiež poznamenať, že za posledné 3 roky sa podiel mestských domov výrazne znížil, ako hovoria odborníci, väčšina týchto projektov počas krízy bola prepracovaná na výstavbu viacformátových sídiel..

Business class bude v roku 2011 lídrom v štruktúre nových sídiel

Ak vezmeme do úvahy všetky nové projekty, ktoré vstúpili na trh v prvom štvrťroku 2011, potom 60% z nich patrí do obchodnej triedy. Tieto projekty sa spravidla vyznačujú dobrou polohou, zaujímavými architektonickými a plánovacími riešeniami, ako aj rozvinutou infraštruktúrou v chatovej obci alebo v jej bezprostrednej blízkosti. Všimnite si, že ak počet domácností v dedine nepresiahne päťdesiat, potom takáto dedina má obvykle samostatný výstup z veľkej vody a spĺňa všetky požiadavky na bývanie v podnikateľskej triede. Niektorí odborníci odkazujú takéto objekty na tzv. Prémiovú triedu..

Vinogradov Sergey Arsenievich. Na panstve. 1090

Podiel ostatných trhových segmentov (elitných a ekonomických) na nových projektoch prímestskej nehnuteľností v Moskovskom regióne na konci 1. štvrťroka 2011 predstavoval 20% každého.

Medzi nové projekty, ktoré vstúpili na trh v tomto období, patria tieto osady: Snezhnaya Dolina Romashkino (Simferopolskoe Shosse), Pavlovské jazerá a Ecopark Ushakovo (Novorizhskoe Shosse) a Medvedevo (Kievskoe Shosse).

Ak však vezmeme do úvahy objekty, ktoré už existujú na trhu, potom v štruktúre, ktorú ponúka ekonomická trieda, stále vedie, ich podiel predstavoval 76%, zatiaľ čo obchodná trieda – 17% a elitné prímestské bývanie – iba 7%.

Dediny, ktoré sa nachádzajú do 55 km od hlavného mesta, sa zvyčajne používajú na trvalý pobyt po celý rok.

V prvých troch mesiacoch roku 2011 boli osady rozdelené veľmi rovnomerne, pokiaľ ide o vzdialenosť od Moskovského okruhu. Táto okolnosť bola ovplyvnená skutočnosťou, že proces budovania stále viac a viac od územia hlavného mesta sa začal aktívnejšie. Podiel predmetov nachádzajúcich sa vo vzdialenosti viac ako 55 km od Moskovského okruhu bol teda v sledovanom období 54% a osídlenie vo vzdialenosti 55 km od Moskovského okruhu – 46%. Obvykle je možné klasifikovať oblasti ďaleko od Moskovského okruhu ako osady používané na sezónne bývanie. Rovnaké dediny, ktoré sa nachádzajú do 55 km od hlavného mesta, sa spravidla používajú na trvalý pobyt po celý rok.

Zaznamenávame tiež skutočnosť, že v posledných mesiacoch bola zrejmá tendencia – ponuka v smere na Novorizhskoye sa rýchlo znižuje a na Dmitrovke a Rublevke naďalej rastie.

V súčasnosti je na diaľnici Novorizhskoe ponúkaných asi 140 chatových osád všetkých formátov a tried.

Napriek tomu, že diaľnica Rublevo-Uspenskoe za posledné 3 roky takmer úplne využila svoj potenciál rozvoja, podľa výsledkov za 1. štvrťrok 2011 tento smer zaberá 23% celkovej ponuky dodávok vo všetkých projektoch elitných chatových osád..

Pokiaľ ide o dopyt v 1. štvrťroku 2011, v čele sú vlastnosti ekonomickej triedy

Podľa výsledkov za prvé tri mesiace roku 2011 bol najväčší dopyt (82% všetkých uzatvorených transakcií) využívaný pôdou bez zmluvy. Hotové chaty predstavovali iba 4% z celkového dopytu a ostatné typy bývania – 14%.

Dopyt po chatových osadách v ekonomickej triede sa výrazne zvýšil, čo predstavovalo 78%, zatiaľ čo v podnikateľskej triede bolo dopyt iba medzi 14% potenciálnych kupujúcich a iba 8% dopytu kleslo na elitné nehnuteľnosti..

Camille Pissarro. Červené strechy. 1877

Ak vezmeme do úvahy štruktúru dopytu po nákupnom rozpočte, nenastanú žiadne väčšie zmeny. Najobľúbenejšie sú objekty v hodnote až 500 tisíc dolárov. V poslednej dobe však došlo k určitému vyhladeniu štruktúry dopytu po nákladoch na prímestské nehnuteľnosti. Teraz rozhodujúcim faktorom pri kúpe vidieckeho domu nie je ani tak rozpočet, ako kvalita projektu.

Ďalším pozoruhodným trendom v 1. štvrťroku 2011 je aktivácia nákupcov s vysokým rozpočtom. Podiel dopytu po elitných nehnuteľnostiach v hodnote viac ako 3 milióny dolárov bol 8%.

Dopyt po prímestských nehnuteľnostiach neďaleko Moskvy závisí čoraz menej od smeru. Toto je ovplyvnené výskytom kvalitných a vysokokvalitných ponúk na trhu v rôznych oblastiach. Vedúcim dopytom v prvom štvrťroku je stále diaľnica Novorizhskoe (20% z celkového počtu žiadostí). Takmer rovnaká úroveň dopytu sa však pozorovala v smere na diaľnicu Kievskoe (18%), diaľnicu Kaluzhskoe (15%). Rublevka zároveň stráca svoju popularitu medzi potenciálnymi kupujúcimi..

Koľko stojí v súčasnosti vidiecky dom v moskovskom regióne?

Všimnite si, že od polovice minulého roka existuje stabilný vzostupný trend cien kvalitných prímestských nehnuteľností pri Moskve. Ceny sa zvyšujú o približne 3-7% za štvrťrok, v závislosti od typu nehnuteľnosti. Moderní predajcovia dostatočne rýchlo reagujú na zmeny dopytu a upravujú ceny.

Podľa výsledkov 1. štvrťroka tohto roka bol najvyšší rast cien zaznamenaný v osadách podnikových tried, ktoré dosiahli 6%. V elitnom segmente prímestských nehnuteľností sú ceny pomerne stabilné – nárast cien bol zaznamenaný na úrovni 0,5%. Dediny ekonomickej triedy sa o niečo stratili – mínus 0,5%. Pokles cien v tomto segmente je spôsobený skutočnosťou, že v súčasnosti existuje najväčšia konkurencia – nové projekty vstupujú na trh spravidla za priemernú ponukovú cenu, ktorá je mierne pod trhom. Tento trend bude pravdepodobne pokračovať až do konca tohto roka..

V absolútnom vyjadrení sú priemerné náklady na štvorcový meter. m vlastníctva domu (chata s pôdou) v elitnej časti trhu je asi 5 tisíc dolárov. V osadách podnikovej triedy je priemerná cena na úrovni 3450 dolárov za m2 domu, v projektoch ekonomickej triedy 1450 dolárov za m2 Zároveň sa na predmestskom trhu s bývaním v Moskovskom regióne nachádzajú objekty, kde meter štvorcový stojí až 12 tisíc dolárov. Je to zvyčajne kvôli veľkej ploche priľahlého pozemku.

Podľa niektorých odborníkov budú ceny v segmente podnikových tried naďalej rásť o približne 5-7% za štvrťrok. Dostatočná stabilita bude pozorovaná v ďalších segmentoch.

Zhrnutie

Situáciu, ktorá sa vyvinula v prvom štvrťroku 2011 na prímestskom trhu s nehnuteľnosťami v blízkosti Moskvy, možno charakterizovať ako pozitívnu, zatiaľ čo vývoj a oživenie tohto trhového sektora je evidentné. Je zrejmé, že protikrízová možnosť prímestskej výstavby – pozemky bez zmluvy – zreteľne stráca svoju popularitu v kontexte všeobecného oživenia ruskej ekonomiky a rastu efektívneho dopytu..

Pozitívny je aj trend rastu kvality rozvoja nových projektov chatových osád vzhľadom na zvýšenú konkurenciu potenciálnych kupcov. V dôsledku toho rastie kvalita ponuky, ktorá nepochybne patrí iba do rúk kupujúcich..

Ready-made objekty, ktoré majú dobré spotrebiteľské vlastnosti: infraštruktúra, umiestnenie atď. Sú stále populárnejšie..

Očakáva sa, že v 2. štvrťroku 2011 sa dopyt po dokončenom prímestskom bývaní zvýši približne o 20%. Deje sa tak v dôsledku odloženého dopytu, ktorý sa vytvoril počas obdobia krízy a po kríze..

Podľa výsledkov prvého štvrťroka 2011 môžeme s istotou povedať, že prímestský trh s nehnuteľnosťami prekonal krízu av tomto sektore v budúcnosti dôjde k zvýšeniu dopytu aj kvalitnej ponuky..